Residential Lease Agreement

Standardowa umowa najmu mieszkaniowego (lub „umowa najmu”) jest dokumentem pisemnym między właścicielem a najemcą, który formalizuje umowę wynajmu nieruchomości za opłatą. Umowa musi zawierać konkretne szczegóły, takie jak miesięczny czynsz i obowiązki każdej ze stron.

Szablony umów najmu specyficzne dla danego stanu

Standardowe umowy najmu nieruchomości mieszkalnych powinny zawierać następujące elementy:

• Lokal. Powierzchnia, która ma być wynajęta.
• Wynajmujący. Właściciel lokalu lub wynajmujący.
• Najemca. Najemca, który chce mieszkać w lokalu lub najemca.
• Termin. Długość czasu, przez jaki najemca będzie przebywał w lokalu.
• Czynsz. Kwota pieniędzy płacona przez najemcę.

Umowy najmu mogą być również stosowane do tych mieszkań:

• Duplex
• Townhouse
• Room Rental
• Mobile Home
• Vacation Rental
• In-law Suite
• Other living spaces
• Rent-to-own options

Lease vs. Umowa najmu

Umowa najmu zabezpiecza najem na krótki okres czasu, zazwyczaj na miesiąc. Umowy najmu z miesiąca na miesiąc automatycznie odnawiają się co miesiąc, chyba że właściciel lub najemca złoży wypowiedzenie. Właściciele mogą zazwyczaj podwyższyć czynsz, zmienić warunki najmu lub wypowiedzieć umowę z krótkim terminem wypowiedzenia. Właściciele na stabilnych rynkach najmu często preferują umowy na okres od miesiąca do miesiąca. Jednak umowy najmu typu „miesiąc w miesiąc” oznaczają rotację najemców, co wiąże się z większą ilością pracy, aby nieruchomość była pełna.

Leasing zabezpiecza najem na dłuższy okres czasu, zazwyczaj na rok. W tym czasie wynajmujący nie może podnieść czynszu, zmienić warunków najmu ani wypowiedzieć umowy najmu z krótkim terminem wypowiedzenia, chyba że umowa najmu pozwala na modyfikacje lub najemca zgadza się na piśmie na zmiany. Właściciele w obszarach o wysokim wskaźniku pustostanów często preferują umowy najmu.

Typy umów najmu

Na czas określony. Najczęstszą formą najmu jest umowa na czas określony z płatnością należną co miesiąc, zwykle pierwszego dnia, a okres obowiązywania wynosi zwykle jeden rok. W normalnych okolicznościach, umowy te nie mogą być rozwiązane przez wynajmującego lub najemcę w trakcie trwania umowy.

Month-to-Month Rental Agreement. Określana również jako „najem na życzenie” nie ma daty końcowej, ale zarówno wynajmujący jak i najemca mogą zdecydować się na zmianę lub rozwiązanie umowy z zazwyczaj co najmniej miesięcznym pisemnym wypowiedzeniem.

Umowa współlokatorska. Umowa ta wiąże najemców, którzy wspólnie wynajmują lokal od właściciela. Umowa współlokatorska jest wtedy, gdy więcej niż jedna osoba mieszka w rezydencji razem, dzieląc wspólne obszary. Umowa może być skonstruowany na dwa sposoby:

• Wśród współlokatorów. Ta umowa jest między współlokatorami i ustala wszelkie elementy, aby stworzyć szczęśliwą atmosferę w mieszkaniu.
• Między współlokatorem(ami) a właścicielem mieszkania. Ta umowa jest pomiędzy współlokatorem(ami) a wynajmującym i pozwala współlokatorowi(om) wynajmować pokój od wynajmującego i dzielić wspólne obszary.

Umowa podnajmu. Jest to sytuacja, w której najemca ma umowę najmu i jest zmuszony do opuszczenia lokalu, ale nadal ponosi odpowiedzialność do końca okresu umowy. Mogą oni, za zgodą wynajmującego, wynająć przestrzeń komuś innemu, aby pomóc w opłaceniu czynszu.

Wynajem bez Umowy Najmu

Wynajem nieruchomości bez jasno spisanych zasad i oczekiwań dotyczących najmu jest zaproszeniem do kłopotów. Relacja wynajmujący-najemca może być skomplikowana – z tak wieloma federalnymi, stanowymi i lokalnymi prawami, które regulują wynajem nieruchomości mieszkalnych, czyni ją o wiele bardziej złożoną. Pisząc umowę najmu lub dzierżawy, wszystkie szczegóły twojego najmu zostaną zapisane i będą prawnie wiążące – a w rezultacie (jeśli są szczegółowo zapisane) mogą zmniejszyć niezamierzone naruszenia najmu przez wynajmującego lub najemcę. Chociaż umowy ustne mogą być prawnie wiążące, mogą być trudne do udowodnienia przed sędzią. Podpisując pisemną umowę najmu lub dzierżawy, Twój układ staje się prawnie wiążący i masz dowód swojej umowy. Oto kilka dodatkowych powodów, dlaczego korzystanie z pisemnej umowy najmu jest ważne:

• Zgodność z prawem stanowym i lokalnym. Wiele stanowych i lokalnych praw wymaga pisemnych ustaleń dotyczących wynajmu w przypadku najmu trwającego dłużej niż rok. Ponadto, niektóre stanowe i lokalne prawa dotyczące wynajmujących i najemców wymagają od wynajmujących ujawnienia informacji lub nałożenia obowiązków związanych z najmem.
• Pomaga uniknąć sporów. Bez jasnej pisemnej umowy, każdy konflikt ma potencjał, aby przerodzić się w bitwę prawną.
• Zapewnia Twoje prawa do depozytów zabezpieczających. Bez pisemnej umowy, wynajmujący ryzykują, że nie będą w stanie odebrać lub wykorzystać depozytu zabezpieczającego za niezapłacony czynsz lub szkody.

Wspólne postanowienia umowy najmu i dzierżawy

Umowa najmu lokalu mieszkalnego lub dzierżawy jest pisemnym planem dzierżawy – określa prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy(ów). Służy ona również jako wskazówka, kiedy czynsz jest należny, jaki jest czas trwania najmu oraz konkretne postanowienia dotyczące najmu, które są wymagane przez prawo lub na które zgodzili się wynajmujący i najemca.

Warunki najmu powinny być negocjowane (jeśli są negocjowalne) przez wynajmującego i najemcę(ów). Jeśli obawiasz się, że nie otrzymujesz dobrej wartości za kwotę, którą płacisz na czynsz lub martwisz się zasadami domu i przepisami, które zostały dodane do umowy najmu, to negocjowanie warunków może pomóc Ci dowiedzieć się, jakie opcje są dla Ciebie dostępne.

Aby negocjować czynsz, zorientuj się w cenach rynkowych w Twojej okolicy, przechodząc do Internetu i przeglądając powiązane właściwości i ich miesięczną cenę wywoławczą. Właściciele są mniej skłonni do negocjacji w sprawie ceny czynszu i bardziej skłonni do zaoferowania najemcom dodatkowych korzyści. Więc, co jeszcze może być negocjowane oprócz czynszu? Oto kilka pozycji, które możesz rozważyć próbując negocjować:

• Security Deposit
• Late Rent Penalties
• Parking
• Storage
• Utilities
• Smoking Policy
• Subletting
• Cosigners

Pamiętaj, Wynajmujący nie są zobowiązani do negocjowania cen wynajmu, opłat, świadczeń lub innych postanowień, które dodali. Jednakże, najemcy mają prawo do rozejrzenia się i nie podpisania umowy najmu, która nie spełnia ich kryteriów.

Długość umowy najmu lub dzierżawy będzie się różnić w zależności od liczby zawartych w niej postanowień – nie martw się, jeżeli twoja ma więcej niż kilka stron. Dokumenty te powinny być napisane jasno (najlepiej na maszynie) i prosto. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się wypełnić umowę najmu czy dzierżawy, będziesz chciał zająć się następującymi kwestiami:

Depozyty i opłaty. Niektóre z najczęstszych problemów między wynajmującymi a najemcami koncentrują się wokół depozytów zabezpieczających. Wiele stanów ma prawa, które ograniczają kwotę właściciel może poprosić o, jak depozyt może być używany, jak depozyt nie będzie używany i jak depozyt zostanie zwrócony po wszelkich odliczeniach lub bezzwrotnych opłat zostały odliczone. Spodziewaj się wyszczególnić kwotę depozytu zabezpieczającego, czyszczenia i zwierząt domowych depozytu lub ostatniego miesiąca czynszu. Możesz również chcieć zawrzeć szczegóły dotyczące miejsca, w którym depozyt będzie przechowywany i czy wynajmujący zapłaci odsetki od depozytu (wymagane w niektórych stanach).

Podstawy do zakończenia najmu. Właściciele często zawierają klauzulę stwierdzającą, że jakiekolwiek naruszenie umowy najmu lub dzierżawy przez najemcę lub jego gości może być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. Przepisy dotyczące wypowiedzenia najmu różnią się w zależności od rodzaju podpisanej umowy najmu (umowa najmu lub dzierżawy) oraz od stanu, a w niektórych przypadkach od miasta, w którym znajduje się nieruchomość.

Nazwy i adresy właścicieli. Nazwa właściciela i jego pełny adres powinny być zawarte w umowie najmu lub dzierżawy. Jeżeli wynajmujący korzysta z usług zarządcy nieruchomości lub firmy, która jest upoważniona do otrzymywania zawiadomień w jego imieniu, ich nazwisko i adres również powinny być uwzględnione. Niektóre stany wymagają, aby wynajmujący ujawnił informacje kontaktowe każdego, kto jest upoważniony do wypowiadania się w imieniu najemcy(ów) lub przyjmowania płatności za nieruchomość.

Nazwiska najemców i lokatorów. Każda osoba dorosła, która zamieszkuje w wynajmowanym lokalu powinna być wymieniona jako najemca i podpisać umowę najmu lub dzierżawy. Wymagając, aby wszyscy dorośli lokatorzy byli oficjalnymi najemcami, pozwala wynajmującemu pociągnąć każdego najemcę do odpowiedzialności prawnej za płacenie całkowitej kwoty czynszu i przestrzeganie warunków. Jeżeli jeden z lokatorów wypowie umowę najmu, wynajmujący może zgodnie z prawem dochodzić całej opłaty za czynsz od któregokolwiek z pozostałych lokatorów. Dodatkowo, jeżeli jeden z najemców wyprowadzi się lub naruszy umowę najmu, właściciel może zakończyć najem dla wszystkich najemców.

Rent. Jest tu o wiele więcej niż tylko miesięczna kwota czynszu. Umowy najmu i dzierżawy zazwyczaj określają kwotę należnego czynszu, kiedy i gdzie jest on należny, akceptowalne formy płatności oraz wszelkie dodatkowe opłaty lub opłaty za zwłokę, które mają zastosowanie. Należy pamiętać, że w obszarach bez kontroli czynszu, właściciele mogą pobierać dowolną kwotę za swoją własność.

Szczegóły dotyczące nieruchomości do wynajęcia. Umowa najmu lub dzierżawy może zawierać szczegóły dotyczące nieruchomości (lokalu), takie jak miejsca do przechowywania, umeblowanie i inne udogodnienia, które są zawarte w wynajmowanej nieruchomości. Przed podpisaniem umowy najmu lub dzierżawy należy upewnić się, że zawiera ona pełny adres (numer budynku i lokalu, jeśli dotyczy), a także wszelkie obiecane udogodnienia. Na przykład, jeśli wynajem obejmuje przestrzeń magazynową, należy podać informacje o tym, gdzie się ona znajduje i jak można się do niej dostać.

Obowiązki najemcy w zakresie utrzymania. Umowy najmu lub dzierżawy zazwyczaj zawierają postanowienie, które czyni najemcę odpowiedzialnym za utrzymanie wynajmu w czystości i dobrym stanie. Zobowiązuje on również najemcę do zwrócenia wynajmującemu kosztów naprawy wszelkich szkód, które spowodował. Niektóre umowy najmu i dzierżawy wyszczególniają konkretne obowiązki najemcy, oprócz tego, czego nie może on zrobić w drodze napraw.

Termin dzierżawy. Okres najmu to czas, przez jaki nieruchomość będzie wynajmowana. Umowa najmu powinna zawierać datę rozpoczęcia i zakończenia. Jeśli jest to umowa najmu (zazwyczaj krótkoterminowa), powinna zawierać datę rozpoczęcia i odnawiać się automatycznie, dopóki wynajmujący lub najemca nie zdecydują się jej wypowiedzieć.

Kiedy i jak wynajmujący mogą wejść do lokalu. Wiele praw stanowych określa, kiedy wynajmujący mogą legalnie wejść do wynajmowanego lokalu i ile zawiadomienia jest wymagane od najemcy. Właściciele czasami umieszczają te informacje w umowie najmu lub dzierżawy, podczas gdy inni mogą nie być świadomi tych praw i wpisują nielegalne postanowienia. Sprawdź stanowe i lokalne prawa dostępu i upewnij się, że umowa najmu lub dzierżawy jest z nimi zgodna – nielegalne wejście i naruszenia prywatności najemcy zazwyczaj mają konsekwencje prawne.

Ujawnienia i inne postanowienia

Po dodaniu wszystkich istotnych informacji do umowy najmu lub dzierżawy, możesz chcieć dostosować ją do indywidualnych aspektów Twojego najmu. Jeśli jakaś zasada lub przepis jest dla ciebie na tyle pilna, że chciałbyś zakończyć najem, gdyby została naruszona, upewnij się, że jest ona zawarta w umowie najmu lub dzierżawy. Dodatkowe zasady, które nie są tak ważne, mogą być zapisane w dokumencie uzupełniającym. Oto niektóre powszechnie zawarte zasady, które są dodawane do umowy najmu lub dzierżawy:

Opłaty adwokackie i koszty sądowe w procesie sądowym. Niektóre umowy najmu i dzierżawy określają, kto ponosi koszty procesu sądowego, jeżeli wynajmujący i najemca pójdą do sądu w związku z naruszeniem umowy najmu lub dzierżawy, takim jak spór o depozyt zabezpieczający. Klauzule te wyraźnie wymagają, aby strona przegrywająca w sporze pomiędzy wynajmującym a najemcą dotyczącym umowy najmu lub dzierżawy zapłaciła stronie wygrywającej honoraria adwokackie i koszty sądowe.

Warunki wynajmowanego lokalu. Umowy najmu zwyczajowo zawierają postanowienie, w którym najemca zgadza się, że wynajmowany lokal jest w stanie nadającym się do zamieszkania, kiedy się wprowadza i obiecuje natychmiast powiadomić wynajmującego o wszelkich niebezpiecznych warunkach, jeżeli takie wystąpią.

Wydłużone nieobecności. Niektórzy właściciele wymagają, aby ich najemcy powiadomili ich (z wyprzedzeniem) o wszelkich dłuższych nieobecnościach, które planują z dala od lokalu. Jest to zazwyczaj cokolwiek dłuższego niż tydzień. Klauzula ta może również stanowić, że wynajmujący ma prawo wejść do wynajmowanego lokalu podczas twojej nieobecności, aby utrzymać nieruchomość (jeśli to konieczne).

Limity na pobyt gości. Właściciele mogą ograniczyć liczbę gości na noc, aby utrzymać długoterminowych gości przed osiągnięciem stanowiska pełnoprawnych lokatorów, którzy nie zostali sprawdzeni, zatwierdzeni przez właściciela lub wymienieni w umowie najmu lub dzierżawy.

Brak nielegalnej działalności. Właściciele mogą ograniczyć swoją potencjalną odpowiedzialność poprzez włączenie klauzuli zabraniającej nielegalnego i destrukcyjnego zachowania, takiego jak używanie narkotyków, handel narkotykami lub sprawianie kłopotów. Jeżeli najemca jest zaangażowany w jakąkolwiek nielegalną działalność, wynajmujący może wypowiedzieć jego umowę najmu.

Zwierzęta domowe. Właściciele mogą zabronić posiadania zwierząt domowych lub ograniczyć ich dozwolone rodzaje – z wyjątkiem zwierząt służbowych i zwierząt wspomagających emocje. Jeśli wynajem jest przyjazny zwierzętom, warto zawrzeć zasady dotyczące zwierząt w umowie najmu lub umowie o wynajem. Przykładem tego może być wypisanie, ile zwierząt domowych może mieć najemca, jakie typy, rasy i rozmiary zwierząt są dozwolone.

Ograniczenia dotyczące liczby lokatorów. Właściciele zazwyczaj ustalają limit liczby osób, które mogą mieszkać w wynajmowanej przez nich nieruchomości. Prawo federalne wymaga, aby właściciele zezwalali na dwie osoby na sypialnię.

Ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Właściciele mogą ustalić dowolny rodzaj zasad i ograniczeń, które chcą wprowadzić w wynajmowanym lokalu – o ile nie są one dyskryminujące, odwetowe lub nie naruszają prawa twojego stanu.

Palenie. Właściciele mogą zabronić lub ograniczyć palenie w wynajmowanym lokalu. Jeżeli wynajmujący chce ograniczyć palenie, powinien określić, gdzie najemcy mogą palić.

Ujawnienie informacji państwowych i lokalnych. Wiele stanowych i lokalnych praw wymaga od wynajmujących ujawnienia najemcom dokumentacji, polityki lub konkretnych informacji o jednostce przed wprowadzeniem się. Ponieważ prawa te różnią się w zależności od stanu (a czasami od miasta lub hrabstwa), ważne jest, aby Twoja umowa została sprawdzona przez prawnika zajmującego się sprawami wynajmujących i najemców w Twoim stanie, aby zagwarantować, że prawidłowe informacje są zawarte w Twojej umowie najmu. Niektóre prawa dotyczące ujawniania informacji nakładają wysokie grzywny lub konsekwencje prawne dla wynajmujących, jeżeli nie są one przestrzegane.

Wspólne państwowe i lokalne ujawnienia obejmują:

• informacja o pleśni, jeżeli wynajmujący wie o jej istnieniu
• ujawnienie ostatnich zgonów, które miały miejsce w wynajmowanej jednostce
• informacja o stanowym rejestrze przestępców seksualnych
• informacja o przestępcach seksualnych, którzy mieszkają w okolicy

Podnajem. Ostrożni właściciele nie pozwalają lokatorom na podnajmowanie wynajmowanego lokalu bez ich pisemnej zgody. Właściciele powinni zapoznać się z przepisami dotyczącymi podnajmu obowiązującymi w ich stanie, aby sprawdzić, czy są zobowiązani do zezwolenia na podnajem.

Użytki. Umowa najmu powinna określać, kto płaci za każdą usługę komunalną świadczoną w lokalu. Ogólnie rzecz biorąc, wynajmujący pokrywa koszty śmieci i wody. Najemcy zazwyczaj płacą za internet, kablówkę, gaz i usługi elektryczne.

Warunki, które unieważniają umowę najmu

Leasing mieszkaniowy lub umowy najmu mogą zawierać postanowienia, które naruszają prawo stanowe, lokalne i/lub federalne. Jest niezgodne z prawem, aby wynajmujący wymagał od najemcy zrzeczenia się jakichkolwiek swoich praw lub umieszczał dyskryminujące warunki w umowie najmu lub dzierżawy. Nielegalne postanowienia mogą spowodować, że wynajmujący będzie odpowiedzialny za szkody.

Oto kilka przykładów nielegalnych postanowień:

Nakładanie kar zamiast opłat. Kara jest środkiem zapobiegającym określonemu zachowaniu, natomiast opłata ma na celu pokrycie strat. Osoby fizyczne nie mogą zgodnie z prawem naliczać kar, ale mogą naliczać opłaty. Więc w zasadzie, podczas gdy opłaty są legalne, nie mogą być równoznaczne z karą. Przykładem tego może być zwiększenie opłaty za opóźnienia w płatnościach w celu ukarania lokatora za płacenie z opóźnieniem. Kary te są nie tylko nieegzekwowalne, ale mogą również naruszać stanowe i lokalne prawa dotyczące odwetu wynajmującego.

Uczynienie najemcy odpowiedzialnym za utrzymanie i naprawy. Wynajmujący muszą płacić za utrzymanie i naprawy lokalu, jednakże wiele umów najmu i dzierżawy jest tak napisanych, żeby celowo wprowadzać najemców w błąd, kiedy opisują obowiązki wynajmującego. Ma to na celu sprawienie, żeby najemcy czuli, że obowiązki związane z konserwacją i naprawami należą do nich. Uważaj na język stwierdzający, że najemca jest odpowiedzialny za konserwację i naprawy – jest on nielegalny i niewykonalny.

Gwarancja przydatności do zamieszkania. Każdy stan ma określone kodeksy zdrowia i bezpieczeństwa, które zapewniają minimalne standardy dla wynajmowanych lokali. Jeśli te standardy nie są spełnione, najemca otrzymał odpowiednie zawiadomienie, a naprawy/naprawy nadal nie zostały dokonane w dopuszczalnym okresie czasu, najemca zostanie uznany za „konstruktywnie eksmitowanego”. Nie podpisuj umowy najmu bez klauzuli wymagającej od wynajmującego utrzymania lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania.

Kaucja zabezpieczająca. Potrącenia kaucji są najczęstszą przyczyną nieporozumień przy wynajmie. Najemcy nie mogą być obciążani za szkody, których nie spowodowali, koszty, których wynajmujący nie poniósł, lub normalne zużycie lokalu. Wiele stanów reguluje, jak wynajmujący może wykorzystać depozyt zabezpieczający. Przed podpisaniem umowy najmu lub dzierżawy, upewnij się, że nie zawiera ona języka, który odbiega od prawa stanowego i lokalnego.

Dodatkowo, przeczytaj więcej o drapieżnych klauzulach i problemach związanych z umową najmu tutaj.

Wymogi stanowe dotyczące dostarczania kopii najemcom

Po podpisaniu umowy najmu przez wynajmującego i najemcę, wynajmujący może być zobowiązany przez prawo stanowe do dostarczenia kopii umowy najmu na żądanie. Te stany obejmują następujące 11:

• Kalifornia. Wynajmujący musi dostarczyć najemcy kopię umowy najmu lub dzierżawy w ciągu 15 dni od jej zawarcia przez najemcę (Civ. Code §§ 1962(4))
• Delaware. Wynajmujący musi dostarczyć pisemną kopię umowy, bezpłatnie (§ 5105 (b))
• Hawaje. Właściciel ma obowiązek dostarczyć najemcy kopię umowy najmu lub dzierżawy (§521-43(d))
• Kansas. Wynajmujący musi przekazać najemcy kopię umowy najmu, która została podpisana przez obie strony, a jeśli wynajmujący tego nie zrobi, a następnie przyjmie czynsz od najemcy, przyjęcie to nadaje umowie najmu taki sam skutek, jak gdyby została ona podpisana i dostarczona przez wynajmującego. Okres obowiązywania każdej takiej umowy najmu jest ograniczony do jednego roku, niezależnie od terminu określonego w umowie najmu. (§§ 58-2546)
• Nowy Meksyk. Pisemna umowa najmu musi być przekazana każdemu mieszkańcowi przed wprowadzeniem się. (§ 47-8-20(G))
• Nowy Jork. W Nowym Jorku wynajmujący jest zobowiązany dostarczyć najemcy kopię każdej pisemnej umowy najmu w ciągu 30 dni od ratyfikacji. (General Obligations Law § 5-701).
• Tennessee. Pisemna umowa najmu jest wymagana w przypadku umów najmu zawieranych na trzy lata lub dłużej. (Tenn. Code Ann. § 66-7-101)
• Oregon. Wynajmujący powinien dostarczyć najemcy kopię każdej pisemnej umowy najmu oraz wszystkich zmian i uzupełnień. (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Przed rozpoczęciem najmu właściciel musi dostarczyć podpisaną kopię umowy najmu, jeśli umowa najmu jest umową pisemną, oraz kopię wszelkich zasad i przepisów mających zastosowanie do wynajmowanego lokalu mieszkalnego. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Waszyngton. W przypadku pisemnych umów najmu, wynajmujący dostarczy wykonany egzemplarz każdemu najemcy, który podpisał umowę najmu. Najemca może zażądać jednego bezpłatnego egzemplarza zastępczego w czasie trwania najmu. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. Umowy najmu oraz regulamin ustanowiony przez wynajmującego, jeżeli jest w formie pisemnej, są udostępniane potencjalnym najemcom do wglądu przed zawarciem umowy najmu oraz przed przyjęciem od potencjalnego najemcy zaliczki lub kaucji. Kopie są przekazywane najemcy w momencie zawierania umowy. (Wis. Admin. Code §§ 134.03(1))