Słyszałeś historie i widziałeś reklamy. Być może nawet znasz kogoś, kto kupił dom tanio na aukcji wykluczenia.
Teraz myślisz o kupnie własnego domu.
Masz PIENIĄDZE z oszczędności lub spadku.
I kuszą Cię aukcje wykluczenia (gdzie banki sprzedają wykluczone domy, aby szybko się ich pozbyć). After all, you see the opportunity to get a lot more houses for a lot less money.
If this sounds like you, let me give you an honest introduction to buying houses at auction.
First, let me be clear: buying a house at an auction IS NOT right for everyone.
Musisz albo mieć gotówkę, albo być skłonnym do wzięcia ryzykownej, wysoko oprocentowanej pożyczki „hard money” na zakup nieruchomości.
Musisz być ostrożny.
Musisz wiedzieć, co robisz.
I nawet wtedy jest to ryzykowne.
Ale jeśli możesz ściągnąć kupno domu na aukcji, możesz dostać się do domu nawet za 50% ceny katalogowej.
THE FORECLOSURE MARKET
Foreclosures nadal obfitują w amerykańskim rynku nieruchomości, chociaż niektóre obszary (pomyśl o Florydzie i Las Vegas) mają więcej niż inni.
ForeclosureRadar, kompleksowe aukcje-śledzenie narzędzie dla profesjonalistów rynku nieruchomości, stwierdza, że 80% domów, które zostały sprzedane na aukcji w Kalifornii w lutym 2009 zostały sprzedane na średnio 36,3% poniżej ceny katalogowej i 40% domów sprzedanych na aukcjach zostały sprzedane na 50% lub większej zniżki. Tak, to jest dane z lutego 2009 r., ale twoje szanse na uzyskanie zabójczej oferty na domu na aukcjach są tylko rośnie.
Lender Processing Services (LPS) wyjaśnia, że liczba wykluczeń w Stanach Zjednoczonych stale wzrasta przez pięć miesięcy z rzędu i że obecny inwentarz wykluczenia w Stanach Zjednoczonych jest około 7.7 razy więcej niż średnia historyczna.
Zamknięte domy są tam, ale jeśli chcesz mieć szansę na ofertę wykluczenia, najlepiej być przygotowanym na spędzenie nie tylko pieniędzy, ale dużo czasu na przygotowaniach…
WYDARZENIA AUKCYJNE
Pierwszym krokiem w przygotowaniach do zakupu domu na aukcji powierniczej jest zejście na aukcję i zobaczenie, jaka jest atmosfera. Aukcje każdego hrabstwa są prowadzone nieco inaczej, a Ty chcesz poznać tajniki aukcji w Twojej okolicy na długo przed złożeniem oferty. Wybierz jeden tydzień i chodź na aukcję każdego ranka. Jeśli nie możesz tego zrobić tam z powodu swojego harmonogramu pracy, zastanów się, czy przyjaciel lub krewny nie powinien doświadczyć akcji i zgłosić się do Ciebie.
Nieuczciwe ostrzeżenie: Jeśli masz pracę w pełnym wymiarze godzin (i nie jesteś w nieruchomości), może to być trudne do znalezienia niezbędnego czasu, aby przygotować się do licytacji na aukcji mieszkaniowej i zrobić niezbędne badania.
Gdy jesteś na aukcji, poczuj proces licytacji i sposób, w jaki ludzie działają. Zauważ na przykład, że większość licytujących nosi okulary przeciwsłoneczne i trzyma ręce w kieszeniach; te sztuczki pomagają im uniknąć okazywania emocji, czy to podniecenia, czy rozczarowania.
ŚLEDZENIE FORECLOSURES
Gdy zrozumiesz proces aukcyjny, będziesz chciał zacząć śledzić foreclosures.
Notice of Trustee Sales lub Sheriffs sales są publikowane w lokalnej gazecie co tydzień przez kilka tygodni, zanim zostaną sprzedane na aukcji. Ale tylko patrząc w gazecie nie daje aktualnych informacji, których naprawdę potrzebujesz.
Zamiast tego, badania różnych narzędzi śledzenia wykluczenia. ForeclosureRadar to jedna z najlepszych usług, jakie znalazłem, aby znaleźć pre-foreclosures w konkretnych kryteriów, takich jak kod pocztowy, wiek, liczba łóżek i łaźni, itp. i śledzić je aż do ich daty aukcji. Można nawet pobrać aplikację ForeclosureRadar do telefonu, tak aby zamiast drukować codzienną listę i przynieść go ze sobą do aukcji, można po prostu wyciągnąć wszystkie szczegóły aukcji dnia na telefonie. To powiedziawszy, ForeclosureRadar nie jest darmowy i nie jest dostępny we wszystkich 50 stanach, więc może trzeba zrobić kilka badań na własną rękę.
DUE DILIGENCE
Następnie przychodzi due diligence na domach, że jesteś po.
Zastawy i pozycje zastawów
Podążaj za opublikowaną ofertą początkową na swojej liście (która może się zmienić), i spójrz na pozycję zastawu, który inicjuje wykluczenie.
NIGDY, NIGDY nie kupuj zastawu na drugiej pozycji, ani żadnego zastawu, który nie jest na pierwszej pozycji w tej sprawie, chyba że wiesz dokładnie, co robisz.
Jeśli kupiłeś zastaw na drugiej pozycji na aukcji, Twój zakup będzie nadal podporządkowany zastawowi na pierwszej pozycji, który może być zamknięty, wymazując podporządkowane zastawy, więc wszystkie pieniądze, które wydałeś, będą stratą.
Zamów wstępny raport tytułowy od firmy tytułowej. Niektóre firmy pobierają za to opłatę, a inne udostępniają ją za darmo, jeśli uważają, że mają duże szanse na pozyskanie klienta. Ponieważ zakupy na aukcji są dokonywane ze wszystkimi istniejącymi zastawami i obciążeniami, wyszukiwanie tytułu w formie wstępnego raportu o tytule pomoże zidentyfikować takie rzeczy, jak zastawy IRS lub zaległe podatki, które musisz zapłacić jako nowy nabywca.
Warunek domu
Niektórzy inwestorzy nie przejmują się zbytnio wyglądem wewnętrznym zamkniętego domu, ale jeśli planujesz mieszkać w nim przez jakiś czas lub nawet naprawić i przerzucić, wnętrze powinno cię dotyczyć przynajmniej w pewnym stopniu.
Uzyskanie dostępu do wnętrza domu przed złożeniem oferty jest pożądane, ale nie zawsze możliwe. Jeśli masz dostęp do Multiple Listing Services przez brokera lub agenta nieruchomości, może być w stanie wyciągnąć zdjęcia ze starej aukcji, gdy dom był na sprzedaż. Należy pamiętać, że te zdjęcia mogą być zupełnie inne od obecnego stanu wnętrza domu. Możesz zdecydować się na zaglądanie przez okna lub „przypadkowo” wślizgnąć się do środka, jeśli jest pusty, ale bądź świadomy praw i swojego bezpieczeństwa!
Również, zrobić swoje due diligence na kilka domów, które chcesz kupić, a nie tylko jeden, bo jest prawdopodobne, że jeden masz oko na może być albo opóźnione (i opóźnione, i opóźnione) lub sprzedać za wyższą cenę niż to, co jesteś gotów zapłacić.
THE MONEY
Oblicz maksymalną ofertę dla każdej nieruchomości, które są zainteresowane. Zapisz go i trzymać się swojej maksymalnej oferty, ani grosza więcej. Łatwo jest dać się ponieść emocjom wojny licytacji, ale jest gotów pozwolić nieruchomość iść jest twój safety net.
Wiele z systemów śledzenia online mają narzędzia do szacowania ARV (po wartości naprawy), ale bardziej dokładny sposób byłoby wyciągnąć ostatnich porównywalnych i obliczyć koszt szacowanych napraw siebie. Przyjazny wykonawca może być bardzo pomocne w pomocy cen narzędzi i pracy wszelkich napraw, które uważasz, że może być konieczne do zrobienia. Jeśli Twoim celem jest naprawić i przerzucić nieruchomość, trzeba wziąć ARV i odjąć szacunki naprawy, swoje koszty posiadania, koszty notowania, jeśli masz zamiar wymienić go z Realtor i zysk, który chcesz podjąć, jak również.
Gdzie dostajesz pieniądze?
Nie spodziewałeś się, że pójdziesz do banku i poprosisz ich o kredyt hipoteczny, aby sfinansować zakup na aukcji, prawda? Ze względu na ryzyko związane z zakupem domu na aukcji, tak się nie stanie.
Każdy stan ma nieco inne przepisy dotyczące kupowania domów na aukcji.
Na przykład w Arizonie wystarczy wpłacić zaliczkę na aukcji, ale będziesz mieć tylko kilka dni na zapłacenie całości. W Kalifornii, musisz zapłacić w całości na etapach aukcji. Dlatego trzeba będzie przynieść czek gotówkowy w pełnej wysokości swojej maksymalnej oferty z nazwą powiernika na nim. Jeśli otrzymasz nieruchomość za mniej niż twoja maksymalna oferta, otrzymasz zwrot pieniędzy.
Wielu ludzi, jednak, nie mają wystarczająco dużo pieniędzy, aby zapłacić gotówką za dom. Zamiast tego, używają „twardych pieniędzy”.
Twarde pieniądze to termin używany do opisania pieniędzy pożyczonych od prywatnego inwestora. Inwestor pożycza ci gotówkę przy wysokim oprocentowaniu (zazwyczaj 12%-18%) i oczekuje, że nie będziesz w stanie dokonać płatności, aby mógł przejąć nieruchomość. Twarde pieniądze mogą być ryzykowne, ale jeśli możesz sobie pozwolić na dokonanie tych płatności i myślisz, że sprzedasz nieruchomość dość szybko, to może działać.
Jeśli chcesz mieszkać w domu
Nigdy nie byłoby warto używać twardych pieniędzy, aby kupić dom, który masz zamiar żyć w chociaż, ponieważ twarde pożyczki pieniężne są krótkoterminowe i wysokie odsetki.
Jeśli zastanawiasz się, czy możesz zaoszczędzić pieniądze, kupując zamknięty dom, w którym będziesz mieszkać, a nie masz ryczałtu gotówkowego (z oszczędności lub spadku, być może), aukcje nie są drogą do zrobienia. Zamiast tego, najlepiej jest współpracować z agentem nieruchomości i zobaczyć wykluczenia, które są na regularnym rynku nieruchomości. Możesz nadal znaleźć duże oszczędności i, w zależności od domu, może być w stanie zakwalifikować się do tradycyjnego finansowania bankowego.
Photo by AR McLin.
.