Landlords undertake several important steps to create a profit in a rental property. Zaczynając od pustostanu, właściciel musi poświęcić niezbędną ilość czasu i środków finansowych, aby zakończyć utrzymanie gotowości, reklamować nieruchomość, pokazać ją i wywiad z potencjalnymi najemcami.
Po otrzymaniu w końcu ustnego zobowiązania od potencjalnego najemcy do wynajęcia nieruchomości, właściciel umówi się na spotkanie z perspektywą podpisania umowy najmu. Celem umowy najmu jest określenie obowiązków i odpowiedzialności każdej ze stron w czasie trwania najmu.Umowa najmu wzywa do oddania nieruchomości przez wynajmującego na czas określony w zamian za opłaty czynszowe od najemcy.
Jak umowy najmu rozwijają się w długości i złożoności, i mogą się nieco różnić od właściciela do właściciela, większość umów najmu zawiera podobne klauzule. Właściciele powinni rozumieć wszystkie klauzule umowy najmu i upewnić się, że codzienna rzeczywista praktyka zarządzania nieruchomością nie odbiega od klauzul umowy najmu. Kiedy najemcy rozumieją klauzule umowy najmu lepiej niż wynajmujący, kontrola nad umową najmu nieodmiennie oddala się od wynajmującego.
Jedna z istotnych klauzul umowy najmu lokalu mieszkalnego dotyczy terminu płatności czynszu. Zwyczajowo, czynsz jest należny za cały okres najmu, w równych płatnościach, pierwszego dnia każdego miesiąca. Określenie daty wymagalności czynszu na pierwszy dzień każdego miesiąca tworzy strefę komfortu dla wynajmującego. Jeżeli termin płatności czynszu nie pokrywa się z przypuszczalnym dniem wypłaty czynszu przez najemców, wynajmujący mogą zapytać, skąd później wezmą się fundusze na zapłatę czynszu? Ponadto, wynajmujący, którzy posiadają kilka nieruchomości, zazwyczaj używają pierwszego dnia miesiąca jako terminu płatności czynszu z wygody biznesowej. Umożliwienie różnym najemcom dokonywania płatności w różnych terminach spowodowałoby brak finansowej przewidywalności, której wynajmujący wymagają do zarządzania wynajmowaną nieruchomością, w tym terminowego regulowania zobowiązań wynajmującego.
Ponieważ wynajmujący powszechnie uważają, że pierwszy dzień miesiąca odpowiada
dniu listy płac większości najemców, często przychylają się do próśb najemców, których ustalona wcześniej data listy płac jest inna niż pierwszy dzień każdego miesiąca. Właściciele, którzy przyjmują takich lokatorów, definiują datę płatności czynszu, na przykład, jako 5. dzień każdego miesiąca. Oczywiście, właściciele mogą pomieścić inny czynsz należny termin dla każdego pozornie ważnego powodu.
Choć często pomijane, czynsz należny termin jest jednym z prawdziwych kanonów nieruchomości. W nieruchomości, czynsz jest należny z góry na następny okres wynajmu (miesiąc). W prawdziwym świecie, czynsz jest powszechnie należny na początku okresu wynajmu: pierwszy każdego miesiąca. Praktyka świata rzeczywistego polegająca na określaniu miesięcznego terminu płatności czynszu jako tego samego dnia, co pierwszy dzień zaległości osłabia integralność umowy najmu.
Aby skutecznie zarządzać nieruchomością, wynajmujący musi oddzielić termin płatności czynszu od pierwszego dnia zaległości.Dla zilustrowania posłużmy się jednoroczną umową najmu domu jednorodzinnego obowiązującą od 1 września 2004 roku do 31 sierpnia 2005 roku. W tej umowie najmu ostatnim dniem terminowej zapłaty czynszu za 1 lutego 2005 roku byłby 31 stycznia 2005 roku. Kiedy rozpoczyna się zwłoka w zapłacie? Zaległości zaczynają się 1 lutego 2005 r.
Jasność terminu płatności w umyśle wynajmującego pozwala na osiągnięcie różnych celów zarządzania. Jeżeli wynajmujący nie rozumie, kiedy czynsz jest zaległy, nigdy nie będzie wiedział, kiedy najemca zalega z zapłatą. Czy, na przykład, zapłata czynszu dziesiątego dnia miesiąca powinna być uznana za spóźnioną? A co z wyzwaniem najemcy, który twierdzi, że ma tylko jeden dzień na zapłacenie czynszu w terminie? Przecież czynsz był płatny pierwszego. Prawda?
Błąd polegający na określeniu daty wymagalności czynszu jako tej samej daty, co pierwsza data zaległości jest dalej wyjaśniany przez wynajmujących poprzez koncepcję okresu karencji.Po co się męczyć? Ponieważ najemca ma pełne 30 dni, aby zapobiec niedotrzymaniu warunków, okresy karencji zachęcają najemcę do niedotrzymania warunków.Niedotrzymanie warunków przez najemcę staje się dozwoloną cechą umowy najmu!
Z drugiej strony, zrozumienie terminu zaległego czynszu zapewnia wynajmującemu stanowczość w szybkim i skutecznym zarządzaniu zaległościami.Trzydniowe zawiadomienie o opróżnieniu lokalu jest doręczane pierwszego dnia miesiąca.Natychmiastowa reakcja wynajmującego na zaległości zapewnia ciągłość umowy najmu. Wszystkie czeki czynszowe nie zawierające opłat za zwłokę są zwracane najemcy.Zdolność wynajmującego do odmowy zapłaty czynszu zapewnia pełne płatności czynszu.
Akceptacja częściowych płatności, w tym opóźnionych płatności czynszu bez opłaty za zwłokę, oznacza pracę z najemcą. Praca z zalegającym z płatnościami najemcą oznacza pracę przeciwko interesowi własnemu wynajmującego. Czy wynajmujący powinien kiedykolwiek zaakceptować opóźnione płatności czynszu? Nie tak długo, jak płatności czynszu nie obejmują wszystkich należnych opłat, nawet jeżeli zaległości występują regularnie.
Najemcy wykorzystują sprzeczne klauzule umowy najmu na swoją korzyść.Właściciele nie powinni nazywać najemców trudnymi w takich sytuacjach. Ponieważ to wynajmujący zazwyczaj przygotowują umowy najmu, sprawiedliwość przyznaje najemcy przywilej wątpliwości. W przypadku konfliktu z najemcą jest to korzyść, na której utratę wynajmujący nie mogą sobie pozwolić!