Best Real Estate Crowdfunding Services

Crowdfunding jest jednym z największych trendów inwestycyjnych dzisiaj, z niektórych szczególnie duże zyski są wykonane w peer-to-peer (P2P) rynku pożyczek nieruchomości. Wydaje się, jakby nowe prawdziwe platformy crowdfunding nieruchomości są cropping up każdy dzień, co czyni wybierając prawo jeden trudny job.

Co trzeba zapytać siebie przed rozpoczęciem?

To wszystko sprowadza się do osobistych preferencji. Platformy dostępne dzisiaj są – w przeważającej części – dość zróżnicowane. Więc będziesz chciał zadać sobie kilka pytań przed podjęciem decyzji o tym, która usługa jest dla Ciebie odpowiednia:

• Czy jesteś inwestorem akredytowanym? Wiele – choć nie wszystkie – platformy crowdfundingowe mają to jako wymóg do udziału w swoich ofertach. Jeśli nie jesteś akredytowany, najlepszym rozwiązaniem będzie jedna z platform, które oferują prywatne REIT, takie jak Streitwise (Przeczytaj pełną recenzję tutaj)
• Jaki jest Twój pożądany horyzont czasowy? Warunki dla tych transakcji nieruchomości zakres od kilku miesięcy do kilku lat.
• Jaki rodzaj nieruchomości są Państwo zainteresowani? Szukasz ściśle komercyjnych ofert nieruchomości lub mieszkalnych fix i flips? Niektóre platformy oferują nawet oba.
• Ile pieniędzy chcesz zainwestować w? Minimalne inwestycje wahają się od $0 do $50,000.
• Dług czy kapitał? Podobnie jak w przypadku mieszkalnych vs komercyjnych pytanie, niektóre platformy oferują albo lub oba. Długu i inwestycji kapitałowych mają różne zestawy ryzyka, horyzonty czasowe i korzyści podatkowe.

Best Real Estate Crowdfunding Platforms

Oto podział najlepszych platform crowdfundingowych nieruchomości obecnie w przestrzeni inwestycyjnej, i jak one układają się przeciwko sobie. Dokładnie przejrzeliśmy i przetestowaliśmy każdy serwis crowdfundingowy wymieniony poniżej.

Zanim zaczniesz

Pierwsze rzeczy. Zanim zaczniesz oceniać konkretne oferty inwestycyjne, musisz przeprowadzić pewne badanie due diligence samej firmy crowdfundingowej.

Możesz łatwo porównać firmy za pomocą tych wyświetlanych danych. Ale właściwe badanie due diligence wymaga jeszcze więcej.

• Jaka jest nisza inwestycyjna i strategia firmy? Czy czujesz się komfortowo z jej wybranymi rynkami i podejściem?
• Jak długo działa w biznesie?
• Czy platforma zamieszcza rzeczywiste dokumenty, takie jak ubezpieczenie tytułu i raporty z inspekcji, do pobrania i zbadania?
• Jak przejrzysta jest firma? Czy zapewnia księgowość przeszłych transakcji, abyś mógł sprawdzić, czy przeprowadziła odpowiednie badanie due diligence?
• Ile ma zaległości w spłacie i czy jest przejrzysta, dlaczego?
• Jakie opłaty pobiera od inwestorów?
• Ile z transakcji, które przychodzą do firmy, zostaje sfinansowanych? Jakie badania due diligence przeprowadza na każdej transakcji przed umieszczeniem jej na platformie crowdfundingowej? Jaki jest proces wstępnej weryfikacji? W jaki sposób firma kwalifikuje sponsorów, którym pozwala umieszczać oferty na platformie?
• Czy oferty są wstępnie finansowane przez firmę crowdfundingową? Czy firma posiada własne pieniądze w transakcjach? Czy jej baza klientów obejmuje inwestorów instytucjonalnych?
• Czy założyciele i członkowie personelu mają odpowiednie doświadczenie w branży nieruchomości?
• Przy tak wielu startupach crowdfundingu nieruchomości od 2012 roku, będzie kilka firm, które nie zrobią tego. Co się stanie z transakcjami, w które jesteś zaangażowany, jeśli firma ogłosi upadłość? Czy Twoje inwestycje są chronione?

Odpowiedzi na te pytania pomogą Ci zidentyfikować garść platform crowdfundingowych, na których można rozważyć oferty i wyeliminować przytłaczające zadanie przeczesywania ofert na 100-plus istniejących witryn crowdfundingowych nieruchomości.

Po wybraniu platform na swojej „krótkiej liście”, jesteś gotowy do przeglądu dostępnych możliwości. Każda okazja powinna dostarczyć wszystkich informacji, których potrzebujesz, aby zrobić właściwe due diligence.

5 Metrics You Should Know Before Choosing Crowdfunding Service

Oczywiście, przy porównywaniu ofert, będziesz chciał się upewnić, że porównujesz jabłka do jabłek. Transakcje kapitałowe są zupełnie inne niż transakcje dłużne. Transakcje wielorodzinne różnią się od transakcji jednorodzinnych. Transakcje komercyjne różnią się od transakcji mieszkaniowych. Dług na poziomie „mezzanine” różni się od długu na poziomie „senior”. I tak dalej.

Aby pomóc Ci sens tego, co trzeba szukać, zebraliśmy tę listę pięciu metryk, aby spojrzeć na podczas przeglądu nieruchomości crowdfunding transakcji. Należy pamiętać, że nie jest to koniecznie be-all-and-end-all listę wszystkiego, co będzie chciał wziąć pod uwagę przy porównywaniu możliwości. Ale to powinno dostać się na właściwej drodze.

#1: Demografia rynku lokalnego i trendy

W inwestowaniu w nieruchomości, lokalizacja jest kluczem. Każda okazja powinna zawierać raport rynkowy, który zapewnia bezstronne spojrzenie na lokalizację nieruchomości. Dokładnie zbadaj te dane aż do specyfiki sąsiedztwa.

Na pewno nauczyłem się znaczenia robienia tego z pierwszej ręki. W Baltimore, gdzie inwestuję, dane o nieruchomościach różnią się w zależności od bloku. Rząd zniszczonych, zabitych deskami kamienic sprzedających się za jedyne 8 000 USD każda będzie tylko jedną przecznicę od domów wycenianych na 250 000 USD każda. Znaczenie zrozumienia lokalnego rynku nie może być niedocenione.

Raport rynkowy dostarczony na platformie crowdfundingowej powinien zawierać szczegóły dotyczące:

1. Lokalny rynek najmu i porównywalne czynsze
2. Demografię i wielkość populacji, w tym, czy rośnie czy maleje
3. Perspektywy wzrostu zatrudnienia i różnorodności miejsc pracy w okolicy
4. Lokalne stawki podatku od nieruchomości
5. Koszty mediów
6. Wartości nieruchomości
7. Wartości nieruchomości
8. Rankingi okręgów szkolnych
9. Statystyki przestępczości
10. Przewidywana liczba jednostek, które są budowane w lokalnym rurociągu
11. I więcej.

Oczywiście, można – i należy – sprawdzić, że raport rynkowy jest dokładny z szybkiego wyszukiwania Google.

Z samej swojej natury, nieruchomości jest długoterminowa inwestycja z wysokimi kosztami transakcji. Nie można przenieść nieruchomości do lepszej lokalizacji. Dlatego te czynniki muszą być dokładnie zbadane i ocenione przed investing.

#2: Termin inwestycji lub okres posiadania

Okresy posiadania powinny być specjalnie przewidziane dla każdej transakcji. Okres posiadania to czas, który upływa między momentem inwestycji a momentem spłaty inwestycji plus deklarowane zyski.

Średni okres posiadania dla większości transakcji na platformie crowdfundingowej wynosi od trzech do siedmiu lat. Oznacza to, że Twoje fundusze inwestycyjne będą związane przez ten czas. Otrzymasz swoją początkową inwestycję plus odsetki i/lub udział w kapitale po tym, jak sponsor nieruchomości sprzeda lub w inny sposób zakończy transakcję.

Znajdziesz język taki jak ten w większości dokumentów transakcyjnych: „Szacowany okres posiadania inwestycji opisany w niniejszym dokumencie jest tylko projekcją i nie może być pewności, kiedy lub jeśli inwestycja może być zlikwidowana.”

Chodzi o to, aby upewnić się, że rozumiesz, że inwestujesz w niepłynne aktywa i że należy inwestować tylko pieniądze, które nie są potrzebne w krótkim okresie. W przeciwieństwie do inwestycji w akcje, nie ma rynku wtórnego, na którym można kupić/sprzedać/obrócić swoje udziały w transakcji crowdfundingu nieruchomości.

#3: Prognozowane przepływy pieniężne Pro Forma i netto

Jako inwestor kapitałowy w transakcji crowdfundingu, możesz oczekiwać wypłat. Dokumenty powinny informować o tym, ile i kiedy należy spodziewać się wypłat.

Typowo, wypłaty będą pochodzić z dodatnich przepływów pieniężnych. Przepływy pieniężne będą wynikiem dochodów z wynajmu, wpływów z refinansowania lub dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości crowdfunding biznes plany pokazują oczekiwany harmonogram dochodów i wydatków na przewidywanym pro forma.

Dolna linia jest przepływ środków pieniężnych netto. Jest to różnica między przychodami i kosztami w danym okresie. Będziesz w stanie porównać oferty, przeglądając prognozowane pro forma.

To są prognozy, więc trzeba wziąć pod uwagę fakt, że oczekiwania mogą nie zostać spełnione i upewnić się, że dochód poza prognozami jest przyznawany inwestorom, tak jak nieprzewidziane wydatki zostaną odliczone.

#4: Wewnętrzna Stopa Zwrotu i Cash-on-Cash Return Targets

Wewnętrzna Stopa Zwrotu (IRR) jest jedną z najbardziej powszechnych metryk używanych w crowdfundingu nieruchomości i dlatego jedną z najłatwiejszych do porównania transakcji do transakcji. IRR to roczna stopa zysku z inwestycji i jest zazwyczaj wyrażona w przedziale procentowym (np. 13%-15%).

Oto jak się ją oblicza. Załóżmy, że inwestujesz w transakcję o wartości 50 000 USD z przewidywaną IRR na poziomie 15% rocznie, a Twój okres posiadania wynosi trzy lata:

IRR to liczba brutto. Co jest ważniejsze, to przewidywany zwrot, zwykle pokazywany jako „gotówka na gotówkę” w ujęciu rocznym. Jest to docelowy zwrot dla inwestora, po odliczeniu opłat i wydatków. Z tego, co widziałem posted przez wiele prawdziwych witryn crowdfundingowych nieruchomości, liczba ta jest zazwyczaj około 8%. Im wyższa przewidywana stopa IRR lub gotówka na gotówkę, tym bardziej ryzykowna transakcja.

Jedno zastrzeżenie, które można znaleźć na większości stron jest coś takiego: „Inwestycja wiąże się z wysokim stopniem ryzyka, w tym z wahaniami wartości nieruchomości, brakiem płynności, problemami środowiskowymi, ryzykiem prawnym i regulacyjnym oraz innymi ryzykami.”

#5: Mnożnik kapitału

Inną miarą do wykorzystania, gdy porównujesz jedną transakcję do drugiej, jest mnożnik kapitału (EM). Mnożnik kapitału własnego to stosunek Twoich zwrotów do kapitału wpłaconego.

Obliczenie jest następujące:

• Skumulowane zyski z inwestycji / Kapitał wpłacony = Mnożnik kapitału własnego
• Jeśli więc zainwestujesz 50 000 USD w transakcję i osiągniesz zysk netto w wysokości 20 000 USD, Twój mnożnik kapitału własnego wynosi 1,4x, co można obliczyć następująco:
• 50 000 USD + 20 000 USD/ 50 000 USD = 1.4x

Podobnie jak IRR, im wyższy mnożnik kapitału własnego, tym większy przewidywany zwrot z początkowej inwestycji i większe potencjalne ryzyko.

Inne rzeczy do rozważenia

Istnieją również inne kryteria do rozważenia i porównania między transakcjami, w tym:

• Czy wezwania kapitałowe mogą być wymagane. Są to sytuacje, w których inwestorzy są proszeni o większy wkład w okresie posiadania na nieprzewidziany wydatek lub potrzebę.
• Czym jest oczekiwana stopa kapitalizacji na wyjściu.
• Ile wynoszą opłaty za zarządzanie i administracyjne.
• Warunki finansowania dłużnego.

Real estate crowdfunding wymaga więcej należytej staranności niż inwestowanie w kredyt konsumencki (gdzie każda inwestycja ma rating ryzyka). Nie ma standardowych ocen ryzyka. Prawdopodobnie będziesz potrzebował godziny lub więcej na przejrzenie dokumentów tylko jednej transakcji.

.