Understanding Commercial Investment Property Loans

Key Takeaways

Commercial real estate (CRE) is one of the more lucrative investments a person can make. Te przynoszące dochód nieruchomości oferują wiele korzyści w porównaniu z inwestycjami mieszkaniowymi, ponieważ mogą być dominującym źródłem nie tylko budowania bogactwa, ale generowania miesięcznego przepływu gotówki. Warto jednak zauważyć, że budowanie bogactwa w nieruchomości komercyjnych nie zaczyna się od pierwszego czeku czynszu, ale raczej komercyjne kredyty inwestycyjne nieruchomości używane do finansowania poszczególnych transakcji. Jeśli, na nic innego, komercyjne struktury finansowania nieruchomości używane do finansowania nabycia będzie ustawić cały ton strategii wyjścia.

Types Of Commercial Real Estate

W celu zrozumienia, jak inwestować w nieruchomości komercyjne, trzeba najpierw uchwycić różne rodzaje nieruchomości komercyjnych. Właściwości te są zazwyczaj wykorzystywane do celów biznesowych, z właścicielami dzierżawy zajmowanej powierzchni do miesięcznego czynszu. Nieruchomości komercyjne zazwyczaj składa się z następujących typów nieruchomości:

Office
Retail
Industrial
Multifamily
Special-Purpose

Office

Najpopularniejszym rodzajem nieruchomości komercyjnych są powierzchnie biurowe. Budynki te, które mogą wahać się od biur z jednym najemcą do drapaczy chmur, są określone przez jedną z trzech kategorii: Klasa A, Klasa B, lub Klasa C.

Nieruchomości komercyjne klasy A to zazwyczaj nowo wybudowane lub gruntownie odnowione budynki zlokalizowane w doskonałych obszarach z łatwym dostępem do głównych udogodnień. Są one zazwyczaj zarządzane przez profesjonalne firmy zarządzające nieruchomościami.
Nieruchomości komercyjne klasy B to często starsze budynki, które wymagają pewnego rodzaju inwestycji kapitałowych. Mimo, że są dobrze utrzymane i zarządzane, nieruchomości te wymagają pewnych drobnych napraw i modernizacji, co czyni je popularnym celem dla inwestorów.
Nieruchomości komercyjne klasy C są zazwyczaj wykorzystywane do przebudowy. Są one na ogół słabo zlokalizowane, wymagają pewnego rodzaju dużych inwestycji kapitałowych w celu poprawy przestarzałej infrastruktury, a ich wysokie wskaźniki pustostanów są znacznie wyższe niż w przypadku budynków wyższej klasy.

Retail

Innym popularnym rodzajem nieruchomości komercyjnych są budynki handlowe. Te właściwości, które wahają się od pasków centrów handlowych i centrów handlowych społeczności do banków i restauracji, są często zlokalizowane w obszarach miejskich. Wielkość tych nieruchomości może rozciągać się w dowolnym miejscu od 5.000 stóp kwadratowych do 350.000 stóp kwadratowych.

Przemysłowe

Od magazynów do dużych zakładów produkcyjnych, budynki przemysłowe są zazwyczaj nastawione na przemysł wytwórczy, ponieważ oferują miejsca ze specyfikacjami wysokości i dostępności dokowania. Ponadto, te nieruchomości komercyjne generalnie nadają się bardziej do możliwości inwestycyjnych.

Nieruchomości wielorodzinne

Te nieruchomości komercyjne składają się z apartamentów „four-plexes”, wysokich jednostek kondominium i mniejszych jednostek wielorodzinnych, które mogą wynosić od czterech do 100 jednostek. W przeciwieństwie do innych nieruchomości komercyjnych, terminy najmu w budynkach wielorodzinnych są zazwyczaj krótsze niż nieruchomości biurowe i handlowe.

Specjalnego przeznaczenia

W przeciwieństwie do wyżej wymienionych nieruchomości, nieruchomości komercyjne specjalnego przeznaczenia są budowane przez inwestora. Zazwyczaj składają się one z myjni samochodowych, self-storage obiektów, a nawet churches.

Because najlepsze nieruchomości komercyjnych są w wysokim popycie, inwestorzy muszą skupić się na lokalizacji, przyszłego rozwoju i ulepszeń. To jest nie tylko jak nieruchomości komercyjne zyskać wartość, ale również appreciate.

Nieruchomości komercyjne stopy procentowe & Opłaty

Różniąc się od kredytów mieszkaniowych, stopy procentowe na komercyjnych kredytów nieruchomości są na ogół wyższe. Kilka opłat przypisać do ogólnego kosztu komercyjnych kredytów nieruchomości, w tym oceny, prawnych, aplikacji, origination i opłaty za badanie. Podczas gdy niektóre z tych opłat stosuje się corocznie, inne muszą być płacone z góry, nawet przed zatwierdzeniem kredytu. Na przykład, pożyczka komercyjna na wynajem nieruchomości może mieć jednorazową opłatę za uruchomienie pożyczki w wysokości 1% i 0,25% opłaty rocznej aż do pełnej spłaty pożyczki. Oznacza to, że jeśli masz pożyczkę na 1 milion dolarów, może ona wymagać opłaty za uruchomienie pożyczki w wysokości 10 000 dolarów zapłaconej z góry i rocznej opłaty w wysokości 2 500 dolarów z dodatkowymi odsetkami. Pamiętaj, aby regularnie sprawdzać stopy procentowe, ponieważ będą się one wahać i zmieniać.

Komercyjna Pożyczka Nieruchomości Przedpłata

Oftentimes, komercyjna pożyczka nieruchomości może mieć również ograniczenia przedpłaty. Ograniczenia te mają na celu zachowanie przewidywanego zysku pożyczkodawcy. Inwestorzy mogą uregulować dług nawet przed terminem zapadalności kredytu inwestycyjnego w nieruchomości komercyjnej. Jeśli to zrobią, prawdopodobnie naliczone zostaną kary za przedterminową spłatę. Jeśli spłacisz kredyt przed terminem, istnieją cztery podstawowe rodzaje kar za wyjście:

Prepayment Penalty: Jest to najczęstsza i podstawowa kara za przedpłatę. Oblicza się ją poprzez pomnożenie określonej kary za przedpłatę przez aktualne saldo zadłużenia.
Gwarancja odsetkowa: Nawet jeśli pożyczka zostanie spłacona przed terminem, pożyczkodawcy przysługuje określona kwota odsetek. Na przykład, pożyczka może mieć oprocentowanie 10% gwarantowane przez 60 miesięcy i 5% opłaty za wyjście po tym okresie.
Lockout: Kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu przed upływem określonego czasu.
Defeasance: Jest to uważane za zastąpienie zabezpieczenia. Kredytobiorca wymienia nowe zabezpieczenie, takie jak papiery wartościowe Skarbu Państwa USA, na pierwotne zabezpieczenie kredytu zamiast płacić kredytodawcy gotówkę. Chociaż może to zmniejszyć opłaty, wysokie kary mogą być dołączone do tego typu płatności pożyczki.

How To Get Commercial Investment Property Loans

Pomysł uzyskania finansowania nieruchomości komercyjnych może wydawać się zastraszający na początku. Jednak inwestorzy, którzy spędzają czas na naukę o procesie i różnych rodzajów komercyjnych kredytów nieruchomości okaże się, że są one całkowicie osiągalne. Poniżej znajdują się główne kroki związane z uzyskaniem komercyjnego kredytu inwestycyjnego:

Określ, czy będziesz składać jako osoba fizyczna lub podmiot.
Oceń opcje hipoteczne i określić, które komercyjne kredyty nieruchomości będą działać najlepiej dla przedmiotowej nieruchomości i strategii wyjścia.
Oblicz LTV, aby zmierzyć wartość kredytu do wartości nieruchomości.
Pomiar zdolności do obsługi długu za pomocą wskaźnika pokrycia obsługi długu.

Indywidualne Vs Entity

Wstępnym krokiem jest określenie, czy finansować nieruchomość komercyjną jako osoba fizyczna czy podmiot. Chociaż większość nieruchomości komercyjnych jest nabywana przez podmioty gospodarcze, takie jak korporacje, deweloperzy i partnerstwa biznesowego, może być łatwo zakończone jako indywidualny inwestor. Kredytodawca zasadniczo chce, aby upewnić się, że kredytobiorca może spłacić pożyczkę, co wymaga od kredytobiorców, aby zapewnić rekordów finansowych w celu zabezpieczenia kredytu. Pożyczkodawca zazwyczaj wymaga inwestora (ów) do zagwarantowania pożyczki dla nowszych firm bez historii kredytowej.

Opcje hipoteczne

Inwestorzy muszą rozpoznać mieszkaniowe i komercyjne kredyty hipoteczne nie są takie same. Po pierwsze, w przeciwieństwie do mieszkaniowych kredytów hipotecznych, kredyty komercyjne nie są wspierane przez agencje rządowe, takie jak Freddie Mac i Fannie Mae – i zazwyczaj będą naliczane wyższe stopy procentowe niż porównywalne kredyty domowe. Po drugie, warunki kredytów komercyjnych różnią się od warunków kredytów mieszkaniowych. Kredyty komercyjne są udzielane na okres od 5 do 20 lat, podczas gdy kredyty mieszkaniowe są udzielane na 15, 25 i 30 lat. Jako inwestor, większość z tego będzie oparta na twojej historii finansowej i kredytowej.

Loan-To-Value Ratio

Ważnym wskaźnikiem, który kredytodawcy biorą pod uwagę przy finansowaniu nieruchomości komercyjnych jest stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV). Ta liczba mierzy wartość pożyczki w stosunku do wartości nieruchomości. Jest on obliczany poprzez podzielenie kwoty kredytu przez wartość wyceny nieruchomości lub cenę zakupu. Kredyty dla nieruchomości komercyjnych pochodzą z LTV między 65 procent i 80 procent, z niższych LTV kwalifikujących się do bardziej korzystnych stóp finansowania.

Debt Service Coverage Ratio

Kredytodawcy również spojrzeć na wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR). W istocie, to mierzy zdolność nieruchomości do obsługi długu, i porównuje roczny dochód operacyjny netto nieruchomości do jego rocznej obsługi długu hipotecznego, w tym kapitału i odsetek. DSCR mniej niż jeden procent ujawnia negatywny przepływ środków pieniężnych, a kredytodawcy komercyjni zazwyczaj szukają DSCR co najmniej 1,25, aby zapewnić odpowiedni przepływ środków pieniężnych.

Przed finansowaniem nieruchomości komercyjnej, inwestorzy muszą rozważyć wszystkie aspekty procesu: stosunek kredytu do wartości, pokrycie obsługi długu i zdolność kredytową. Dodatkowo, odpowiedni biznes plan pomoże inwestorom, zwłaszcza początkującym, usprawnić proces finansowania.

Types Of Commercial Real Estate Loans

Istnieje szeroka gama typów komercyjnych kredytów inwestycyjnych, a do inwestora należy decyzja, która opcja finansowania najlepiej pasuje do jego potrzeb. Każdy rodzaj pożyczki ma unikalne wymagania kwalifikacyjne, takie jak minimalny wynik kredytowy, poziom doświadczenia i wymóg wpłaty zaliczki. Kredyty te mają również różne warunki, na które należy zwrócić uwagę, w tym okres kredytowania, oprocentowanie i stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV). Na przykład, jeden inwestor może poszukiwać pożyczki, która oferuje niższe oprocentowanie w dłuższym okresie kredytowania, podczas gdy priorytetem innego inwestora może być znalezienie pożyczki krótkoterminowej jako sposobu na wypełnienie luki finansowej. Aby lepiej zrozumieć, które kredyty na nieruchomości komercyjne mogą zaspokoić Państwa potrzeby, prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami:

Small Business Administration (SBA) 7(a) Loan
Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan
Conventional Loan

Commercial Bridge Loan
Hard Money Loan
Conduit Loan

Small Business Administration (SBA) 7(a) Loans

The U.S. Small Business Administration oferuje kilka kredytów pod parasolem 7(a), z których każdy jest przeznaczony do zapewnienia pomocy finansowej dla małych firm. Inwestorzy poszukujący komercyjnych kredytów nieruchomości powinny dokładnie rozważyć, które z następujących 7 (a) Kredyty będzie działać najlepiej dla ich następnego projektu:

Standard 7 (a): Standard 7(a) zbiega się z maksymalną kwotą pożyczki w wysokości $5 milionów i czasem realizacji 5-10 dni roboczych.
7(a) Small Loan: Mniejsza odmiana standardowej pożyczki 7(a), 7(a) Small Loan ma maksymalną kwotę pożyczki w wysokości $350,000.
SBA Express: Pożyczki SBA Express przyznają wnioskodawcom z 36-godzinnym oknem odpowiedzi na pożyczkę o maksymalnej kwocie $350,000.
Export Express: Z czasem odpowiedzi na wniosek wynoszącym 24 godziny, kredyt Export Express jest idealny dla kredytobiorców, którzy potrzebują usprawnionej metody uzyskania linii kredytowej do $500,000.
Export Working Capital: Przedsiębiorstwa potrzebujące kapitału obrotowego w celu ułatwienia rosnącej sprzedaży eksportowej mogą docenić ten szczególny kredyt SBA.
Handel międzynarodowy: Kredyty w handlu międzynarodowym mogą być wykorzystane na środki trwałe do budowy, wyposażenia budynków i nieruchomości przez przedsiębiorstwa, które rozwijają się z powodu rosnącej sprzedaży eksportowej.
Preferowani kredytodawcy: Program preferowanych kredytodawców SBA daje wybranym kredytodawcom więcej uprawnień do przetwarzania, zamykania, obsługi i likwidacji kredytów gwarantowanych przez SBA.
Veterans Advantage: Jak sugeruje ich nazwa, pożyczki SBA Veterans Advantage są przeznaczone do pomocy weteranom-owned business z obniżonymi opłatami.
CAPLines: Jako program parasolowy zdolny do oferowania krótkoterminowego kapitału obrotowego, CAPLines są przeznaczone do natychmiastowej pomocy małym firmom.

Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan

Program 504 Loan jest kolejnym produktem SBA udostępnianym za pośrednictwem Certified Development Companies (CDC). Pożyczki te są specjalnie przeznaczone do stymulowania rozwoju biznesu i tworzenia miejsc pracy poprzez oferowanie małym firmom jeszcze jednej możliwości finansowania. Dokładniej jednak, „504 Loan Program zapewnia zatwierdzonym małym firmom długoterminowe finansowanie o stałej stopie procentowej, wykorzystywane do nabycia środków trwałych w celu ekspansji lub modernizacji”, zgodnie z SBA.

Kredyty 504 Small Business Administration nie może przekroczyć $ 5 mln, i są specjalnie przeznaczone dla stałych asses, w tym:

Nabycie istniejących aktywów nieruchomości;
Nabycie surowej ziemi i późniejszych ulepszeń;
Budowa nowych obiektów lub modernizacja, renowacja lub przekształcenie istniejących obiektów;
Zakup maszyn do długoterminowego użytkowania;
Refinansowanie zadłużenia w celu ułatwienia ekspansji przedsiębiorstwa z nowymi lub odnowionymi obiektami.

Kredyt konwencjonalny

Inne znane jako tradycyjne kredyty, konwencjonalne kredyty na nieruchomości komercyjne są wydawane przez banki lub instytucje kredytowe. W związku z tym, konwencjonalne kredyty komercyjne nieruchomości nie są wspierane przez rząd federalny. Często wykorzystywane do zakupu i finansowania aktywów takich jak budynki biurowe, centra handlowe, centra handlowe i magazyny przemysłowe, kredyty konwencjonalne zyskały reputację jednych z najbardziej rozpowszechnionych kredytów na nieruchomości komercyjne.

Tradycyjny kredyt na nieruchomości komercyjne zazwyczaj finansuje od 65% do 85% wartości aktywów. W rezultacie, od kredytobiorców często oczekuje się pokrycia 15% – 35% godziwej wartości rynkowej nieruchomości. Zazwyczaj nie istnieje maksymalna kwota pożyczki. Kredytobiorcy mogą jednak oczekiwać, że okresy kredytowania nieruchomości komercyjnych będą trwać od 5 do 20 lat, z płatnościami w pełni zamortyzowanymi przez okres kredytowania. Podczas gdy konwencjonalne kredyty mają tendencję do przychodzenia z niższymi opłatami, są one często trudniejsze do uzyskania zatwierdzenia dla.

Komercyjny kredyt pomostowy

Jak sugerują ich nazwy, komercyjne kredyty pomostowe stanowią tymczasową opcję kredytową dla inwestorów do wykonywania-jeden, który wypełnia lukę-aż refinansowanie staje się dostępne, aby przejść do kredytu długoterminowego. Zazwyczaj oferowane przez zinstytucjonalizowanych kredytodawców, komercyjne kredyty pomostowe przyznają wielu kredytobiorcom możliwość konkurowania z nabywcami all-cash. Ponieważ komercyjne kredyty pomostowe zazwyczaj finansują do 90% LTV nieruchomości, ci, którzy nie mogą korzystać z gotówki, powinni łatwiej znaleźć swoją stopę w sektorze nieruchomości komercyjnych. Ponieważ kredyty pomostowe są krótkoterminowe, ich okres spłaty nie przekracza trzech lat. W związku z tym, kredytobiorcy powinni spodziewać się refinansowania do długoterminowej pożyczki w niedługim czasie.

Kredyt na twardy pieniądz

Kredyt na twardy pieniądz jest udostępniany inwestorom komercyjnym przez zorganizowanych, pół-zinstytucjonalizowanych kredytodawców. Co ważniejsze jednak, kredytodawcy hard money są zazwyczaj licencjonowani do udzielania pożyczek inwestorom nieruchomości i specjalizują się w krótkoterminowych pożyczkach o wysokim oprocentowaniu z opłatami, które przyznają wielu inwestorom szansę na zakup nieruchomości komercyjnych, których nie byliby w stanie inaczej.

W zamian za około 60% – 75% wartości aktywów po naprawie (ARV), kredytodawcy hard money będą wymagać opłat odsetkowych w wysokości 15%, oprócz około czterech punktów (inna opłata procentowa z góry oparta na kwocie pożyczki). Chociaż opłaty dla pożyczkodawców hard money są czasami nawet czterokrotnie wyższe niż dla tradycyjnych pożyczkodawców, mogą one być warte kosztów wstępu w przypadku pożyczek krótkoterminowych. Nie tylko finansowanie jest przyznawane w ciągu kilku dni (w przeciwieństwie do miesięcy w przypadku tradycyjnych pożyczkodawców), ale może być o wiele łatwiejsze do uzyskania zatwierdzenia. Jeśli, dla niczego innego, twarde pożyczki pieniężne są oparte na aktywach, co oznacza, że kredytodawca podejmuje decyzję w oparciu o przedmiotową nieruchomość, a nie całkowicie na kredytobiorcy.

Pożyczka konsorcjalna

Ponadto znane jako komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS), pożyczki konsorcjalne są komercyjnymi pożyczkami nieruchomości zabezpieczonymi hipoteką na pierwszej pozycji na nieruchomości komercyjnej. Tradycyjnie oferowane kredytobiorcom za pośrednictwem banków komercyjnych, kredyty konduktowe oferują kredytobiorcom stałą stopę procentową przez okres około 25 – 30 lat. Należy jednak pamiętać, że kredyty konduktowe wymagają płatności balonowej na koniec okresu kredytowania. Dzięki, w dużej mierze, do ich względnej elastyczności, conduit pożyczki pozwalają wielu inwestorów nieruchomości komercyjnych do zakwalifikowania się do kredytu, który zazwyczaj nie.

Will I Qualify For A Commercial Real Estate Loan?

Jak w przypadku wszystkich rodzajów kredytów, istnieją kwalifikacje, które musisz spełnić przed otrzymaniem jednego. Jeśli chcesz ubiegać się o pożyczkę administracyjną dla małych firm, prawdopodobnie będziesz musiał mieć wysoką ocenę kredytową (która może wynosić od 0 do 100), a rozmiar Twojej firmy musi spełniać standardy wielkości SBA. Aby pomyślnie zakwalifikować się do pożyczki SBA 504, dochód Twojej firmy musi być mniejszy niż 15 milionów. Tradycyjne pożyczki z banku lub instytucji hipotecznej zazwyczaj wymagają, aby ocena kredytowa pożyczkobiorcy wynosiła 700 lub więcej. Komercyjne pożyczki pomostowe również wymagają od wnioskodawców oceny kredytowej na poziomie 680 lub wyższej. Twarde pieniądze pożyczki są zazwyczaj łatwiejsze do zabezpieczenia, ale mogą one pochodzić z wyższym oprocentowaniem niż tradycyjnych kredytodawców. Pamiętaj, aby zbadać swoje pożyczkodawcy specyficzne wymagania, aby upewnić się, że pożyczka, o którą się ubiegasz jest właśnie dla Ciebie.

How Long Does It Take To Get A Commercial Real Estate Loan?

Większość kredytów dla nieruchomości komercyjnych można oczekiwać, aby wziąć wszędzie pomiędzy 30 a 45 dni, aby uzyskać. Banki spędzą ten czas na ocenie wielu aspektów Twojej działalności, zanim zdecydują, czy zatwierdzić kredyt, czy nie. Pożyczkę pomostową lub hard money można uzyskać w tydzień lub krócej, o ile jest się skłonnym zaakceptować wyższe opłaty odsetkowe, które są zazwyczaj związane z tymi pożyczkami. Niezależnie od tego, jaką pożyczkę wybierzesz, pamiętaj, aby zbadać wszystkie aspekty swojej działalności i warunki pożyczki, na które się zgadzasz, zanim podejmiesz zobowiązanie.

Co to jest Owner-Occupied Commercial Real Estate?

Większość nieruchomości komercyjnych jest zakupiony z wyłącznym zamiarem generowania bieżącego dochodu, inaczej znany jako przepływ środków pieniężnych. Składają się one przede wszystkim z najemców, którzy wynajmują poszczególne jednostki poprzez umowę najmu. Jednak w wielu przypadkach, inwestorzy będą nabywać nieruchomości komercyjne do korzystania z budynku do własnych celów. Jest to znane jako Owner-Occupied Commercial Real Estate (OOCRE).

Ogólnie, owner-occupied nieruchomości komercyjnych opiera się na dwóch warunkach: właściciela procent obłożenia nieruchomości lub kwoty czynszu płaconego przez właściciela. Ponadto, pożyczki OOCRE są zupełnie inne niż pożyczki non-owner occupied, a kredytodawcy wymagają różnych kwalifikacji. Dla jednego, kredytodawcy będą patrzeć na główne źródło spłaty pożyczki OOCRE. Jest to napędzane głównie przez kredytobiorcę pokrycia obsługi długu, który jest zwykle określona przez zarobków biznesowych przed odsetkami i podatkami.

Podsumowanie

Aby naprawdę zrozumieć, jak inwestować w nieruchomości komercyjne, inwestorzy muszą w pełni zrozumieć elementy finansowe, które idą wraz z nim. Kredyty na nieruchomości komercyjne inwestycyjne są niczym innym jak instrumentalnym czynnikiem sukcesu lub porażki danej strategii wyjścia. Dlatego też, należy poświęcić czas na przegląd procesu finansowania nieruchomości komercyjnych przed dokonaniem skoku, w tym różnych kredytów dostępnych dla Ciebie.

Gotowy, aby rozpocząć korzystanie z bieżących możliwości na rynku nieruchomości?

Czy jesteś zupełnie nowy do inwestowania lub zamknął kilka transakcji, nasza nowa klasa online nieruchomości pokryje wszystko, co musisz wiedzieć, aby pomóc Ci zacząć inwestować w nieruchomości. Ekspert inwestor Than Merrill wyjaśnia najlepsze strategie dotyczące nieruchomości, aby pomóc Ci na drodze do lepszej przyszłości finansowej.

Kliknij tutaj, aby zarejestrować się na nasz BEZPŁATNY 1-dniowy Webinar Nieruchomości i zacząć uczyć się, jak inwestować w dzisiejszym rynku nieruchomości!

Best Commercial Real Estate Loans