9 Renters Rights Your Landlord Doesn’t Want You To Know

W 2001 roku chodziłam na wieczory prawnicze po drugiej stronie ulicy od MacArthur Park, miejsca, które służyło również jako targ na świeżym powietrzu w centrum Los Angeles.

To nie był tak bardzo park, ale wyspa trawy, gdzie dzieciaki poszedł do zdobycia czarnego rynku żaby i żółwie, ćpunów pick up heroiny czarnej smoły, a każdy zdobył I.D. karty. To była gwarna część miasta.

Powyżej szkoły prawniczej odbywały się zajęcia tapingu dla dzieci. Do dziś nie mogę myśleć o procesie odprawy sprawy, Issue, Rule, Analysis, Conclusion bez dźwięku tip-tip-tapping w tylnej części mojego umysłu.

Pod nami była klinika praw lokatorów, Inquilinos Unidos. Byłam wolontariuszką w ciągu dnia i pomagałam lokatorom składać skargi lub prosić o inspekcje.

Czasami lokatorami były rodziny, które wędrowały z parku, głosy pytające o to, jak bardzo ich właściciel może podnieść czynsz, błagające o to, że ich syn lub córka ma astmę, a karaluchy lub środki przeciw karaluchom męczą ich płuca.

Te głosy należały do ciał. Głosy miały solidne domy – ściany z ciała i kości. Ciała, do których należały, nie miały. Ciała były wypychane, podczas gdy nowe ciała o jaśniejszej skórze, bardziej uprzywilejowane, wprowadzały się.

Wszyscy wiemy, że to nie jest zjawisko, które dzieje się tylko w tej zgiełkliwej części L.A. Ludzie wszędzie są dotykani przez gentryfikację i wielu z nich nie wie, jak walczyć z tym trendem, który rozprzestrzenia się jak dziki ogień.

Szczególnie narażeni są najemcy. Według 2016 US Census Bureau Survey ponad 37% amerykańskich gospodarstw domowych wynajmuje.

Ilu najemców zna swoje prawa jako najemcy?

Może być trudno czuć się silnym i wyposażonym, kiedy stajesz przeciwko swojemu wynajmującemu, ale masz swoje prawa. Jeśli masz jakieś konkretne pytanie dotyczące praw mieszkaniowych lub potrzebujesz dostępu do organizacji zajmujących się prawami lokatorów, możesz zadzwonić pod numer 2-1-1 lub poszukać swojego lokalnego biura tutaj.

Na razie, oto szybki elementarz 10 praw, które wszyscy lokatorzy powinni znać.

Twoje mieszkanie musi nadawać się do zamieszkania

Wszyscy lokatorzy mają prawo do czystego, nadającego się do zamieszkania mieszkania. Obowiązkiem wynajmującego jest utrzymanie tego standardu.

Niektóre przykłady to zapewnienie, że drzwi i okna nie są zepsute, dachy i ściany nie przepuszczają wody, rury dostarczają zarówno ciepłą jak i zimną wodę, oraz że nie ma robactwa ani szkodników.

Podsumowując, wszyscy lokatorzy mają prawo nie mieszkać w slumsach.

Slumsy to nieformalne osiedla miejskie o dużej gęstości zaludnienia, charakteryzujące się substandardowymi warunkami mieszkaniowymi i nędzą. Choć slumsy różnią się wielkością i innymi cechami, większości z nich brakuje niezawodnych usług sanitarnych, dostaw czystej wody, niezawodnej elektryczności, egzekwowania prawa i innych podstawowych usług.

Jeśli mieszkasz w miejscu, które nie nadaje się do zamieszkania, twoją pierwszą formą odwołania się jest złożenie ustnej skargi do twojego właściciela.

Powinieneś otrzymać terminową odpowiedź na skargę

Jeśli wynajmowany lokal nie nadaje się do zamieszkania, obowiązkiem właściciela jest natychmiastowe naprawienie tego. Technicznie rzecz biorąc, ma on również zakaz pobierania czynszu w tym czasie.

Jednakże, nie traktuj tego jako zielonego światła do zaprzestania płacenia czynszu. Najlepiej jest kontynuować płacenie czynszu, więc masz udokumentowany swój koniec umowy. Jeśli rzeczy eskalują do punktu, w którym najemca potrzebuje, może odzyskać pieniądze za czynsz, które zapłacił za czas, gdy miejsce było w ruinie.

To daje najemcy górną rękę, w przypadku, gdy muszą pozwać, będą mieli wszystko dobrze udokumentowane.

You Have A Right To Third Party Intervention If The Landlord Doesn’t Comply In A Timely Manner

Gdy masz problem w swojej jednostce, pierwszą rzeczą do zrobienia jest ustne powiadomienie właściciela. Jeśli nie zostanie podjęta żadna akcja, napisz list z datą, opisując szczegółowo problem. List ten powinien zawierać zdjęcia ze znacznikami czasu.

Masz prawo pozwać, jeżeli wynajmujący nie zastosuje się do 60-dniowego zawiadomienia

Jeśli problem nie zostanie naprawiony po tym, jak 60-dniowe zawiadomienie zostało wydane twojemu wynajmującemu przez miasto, nadszedł czas, aby pozwać, aby odzyskać czynsz, który zapłaciłeś, mieszkając w przestrzeni nienadającej się do zamieszkania.

Ta strona może połączyć cię z lokalnym adwokatem nieruchomości.

If Living In An Illegally Converted Unit, You Still Maintain These Rights and Protections

On Dec. 2, 2016, przyjaciel zadzwonił. Jego dziecko zaginęło, a on dostał wiadomość o pożarze wybuchającym w przerobionym magazynie w Oakland zwanym Ghostship.

Tragedia ta wstrząsnęła rdzeniem społeczności queer. Wydawało się, że w 2016 roku wszyscy płonęliśmy – w nocnych klubach, na protestach, a teraz w naszych przerobionych przestrzeniach mieszkalnych.

W 2011 roku Nowy Jork zaczął rozprawiać się z przerobionymi przestrzeniami mieszkalnymi po śmiertelnym pożarze nielegalnie przerobionych mieszkań w Queens. Ale wraz ze wzrostem czynszów ludzie kontynuują bardziej kreatywne podejście do swojej przestrzeni.

Jednak faktem jest, że ludzie mieszkający i płacący czynsz w nielegalnie przekształconych jednostkach nadal mają takie same zabezpieczenia, jakie mają inni lokatorzy.

Jednakże – i to dotyczy wszystkich – najlepszym środkiem ostrożności jest napisanie czeku na czynsz i umieszczenie notatki w linii memo „Czynsz za .”. Ponadto, dobrze jest spróbować uzyskać pokwitowania za każdym razem.

Pomoże to potwierdzić, że jesteś najemcą płacącym czynsz i stworzy ślad papierowy na czas twojego pobytu w lokalu, gdybyś kiedykolwiek musiał iść do sądu.

Masz prawo do bycia powiadomionym, zanim twój właściciel wejdzie do mieszkania

Kiedy właściciel może wejść do mojego mieszkania? Wydaje się, że jest to najczęstsze pytanie, jakie słyszałem przez lata.

Ludzie często dostają zawiadomienia, że ich właściciel musi przyjść na inspekcję, ale czują, że może to być naruszenie ich prywatności. Niektórzy ludzie skarżą się, że właściciel wszedł do ich mieszkania bez ich zgody.

Jeśli nie jest to nagły wypadek (który nie wymaga zawiadomienia), Twój wynajmujący musi dać 24-godzinne zawiadomienie.

Może to dotyczyć wycieczki, napraw lub wpuszczenia pracowników. I, nawet z zawiadomieniem, właściciele powinni wchodzić tylko podczas normalnych godzin pracy.

Podwyżki czynszu mają ograniczenia

Kontrolowane czynszem mieszkania mogą mieć podwyżki czynszu tylko raz w roku, a czynsz może wzrosnąć tylko o pewien procent, który różni się w zależności od miasta. Tylko niektóre stany oferują kontrolę czynszów, zazwyczaj tam, gdzie jest niedobór mieszkań.

Części Kalifornii mają kontrolę czynszów, podobnie jak Nowy Jork, New Jersey, Maryland i Waszyngton D.C. Ogólnie rzecz biorąc, przepisy dotyczące kontroli czynszów określają kiedy, dlaczego i o ile właściciel może podnieść czynsz.

Nawet w miejscach, które mają kontrolę czynszu, prawa mają zastosowanie tylko do niektórych budynków. Na przykład, nowojorskie prawa kontroli czynszów odnoszą się tylko do budynków zbudowanych przed 1947 rokiem i wymagają, aby najemca mieszkał w nich nieprzerwanie przed 1 lipca 1971 roku.

Niezależnie od tego, co właściciel mógłby zażądać za czynsz na wolnym rynku, może on tylko podnieść czynsz o ustalony procent przy każdym odnowieniu umowy najmu – żadnych niespodzianek.

Prawo kontroli czynszów generalnie wymaga, żeby Twój wynajmujący dał Ci znać co najmniej 30 dni wcześniej, czy planuje podwyższyć Twój czynsz przy odnowieniu umowy.

Jeśli mieszkasz w jednostce nie kontrolowanej czynszem i masz umowę najmu, twój czynsz nie może być podwyższony do czasu zakończenia umowy najmu (chyba że umowa mówi inaczej).

Ale, niestety, jeśli masz jednostkę nie kontrolowaną przez czynsz i wynajmujesz miesiąc w miesiąc, tak długo jak właściciel dostarczy odpowiednie pisemne zawiadomienie, czynsz może być podwyższony w każdej chwili.

Prawo do zwrotu depozytu zabezpieczającego

Najemcy są uprawnieni do otrzymania swojego depozytu zabezpieczającego z powrotem w ciągu 21 dni od opróżnienia jednostki. Jest to prawda w całym kraju, jednak kwota, którą otrzymasz z powrotem może się różnić w zależności od stanu lokalu.

Na kwotę, która jest wstrzymana, najemca powinien otrzymać listę pozycji wyjaśniającą, co zostało wyjęte z depozytu zabezpieczającego i kwotę w dolarach dla każdej pozycji na liście.

Również, jeśli mieszkasz w jednostce kontrolowanej przez czynsz, masz prawo do odsetek od depozytu – nie jest prawdopodobne, że będzie to dużo, ale to coś. Ogólnie rzecz biorąc, najemca jest należne proste odsetki w wysokości obowiązującej w momencie płatności odsetek depozytu bezpieczeństwa jest należna.

Jeśli posiadany depozyt wynosi $1,000.00, a obowiązująca stopa procentowa wynosi 1.7%, to należna wypłata odsetek wynosi $17.00. Stopa procentowa depozytu zabezpieczającego jest regulowana przez prawo miejskie, a nie przez rozporządzenie w sprawie czynszu. To może się różnić, ale tutaj jest państwowa lista zasobów.

Twoje prawa w przypadku eksmisji

Jeśli mieszkasz w mieszkaniu kontrolowanym przez czynsz, istnieje mały zestaw konkretnych powodów, dla których możesz zostać wyeksmitowany.

Są one następujące: niepłacenie czynszu, zakłócanie spokoju, powodowanie szkód w wynajmowanym lokalu, stwarzanie nieuzasadnionej ingerencji w komfort lub bezpieczeństwo innych lokatorów, używanie lub zezwalanie na używanie wynajmowanego lokalu do nielegalnych celów oraz naruszanie umowy najmu.

Niestety, jeśli nie mieszkasz w mieszkaniu z kontrolą czynszu, możesz zostać eksmitowany z jakiegokolwiek powodu.

Powszechnym błędnym przekonaniem jest to, że po otrzymaniu zawiadomienia o eksmisji – albo 14-dniowego, albo 30-dniowego w zależności od przyczyn – jeśli nie wyprowadzisz się do czasu podanego w zawiadomieniu, możesz zostać wyrzucony ze swojego mieszkania i eksmitowany natychmiast. To jest nieprawda.

Od momentu upływu czasu podanego w zawiadomieniu o wyprowadzce, kończy ono jedynie Twój najem lub porozumienie/kontrakt między Tobą a wynajmującym. Pozwala to wynajmującemu jedynie na rozpoczęcie procesu eksmisji.

Na szczęście dla najemcy, prawo wbudowało rozsądną ilość czasu dla najemców na znalezienie nowego miejsca do życia w obliczu zbliżającej się eksmisji – nawet jeśli przegapiłeś miesiące płatności czynszu.

Masz również inne prawa, aby potencjalnie zmniejszyć czynsz, który jesteś winien. Pamiętaj, że jedyną osobą, która może cię eksmitować, jest zastępca szeryfa – do tego czasu twój wynajmujący nie ma prawa do posiadania twojego mieszkania.

Jest to poważne wykroczenie, jeśli on sam Cię zablokuje lub siłą usunie Ciebie lub Twoje rzeczy.

Przeciętnie, proces eksmisji trwa zwykle około 5-6 tygodni, ale czasami może być nawet dłuższy niż ten. Oto szybka linia czasu najgorszego scenariusza:

1. Otrzymujesz 14-dniowe wypowiedzenie z powodu niepłacenia czynszu.
2. Jakiś czas po upływie 14 dni, wynajmujący doręcza ci wezwanie i skargę o eksmisję.
3. Po otrzymaniu wezwania i skargi, rozprawa jest zaplanowana na około 10 dni później.
4. Jeśli wyrok zostanie wydany na korzyść wynajmującego na rozprawie, egzekucja zostanie przeprowadzona 10 dni po tym.
5. Dostaniesz ostateczne 48-godzinne zawiadomienie, zanim zastępca szeryfa przyjdzie cię eksmitować.

Więc widzisz, nawet w najgorszym przypadku nadal masz co najmniej czternaście dni. I jest to około pięciu tygodni, jeśli wynajmujący natychmiast wniesie sprawę o eksmisję i wszystko pójdzie zgodnie z planem – co często nie ma miejsca.

Pamiętaj, że często możesz przedłużyć tę linię czasową i poprosić wynajmującego lub sąd o dodatkowy czas, jeśli go potrzebujesz.

***

Według mojego doświadczenia, wiele spraw można rozwiązać zwykłym listem, ale w razie wątpliwości zawsze najlepiej jest szukać wsparcia u adwokatów mieszkaniowych, którzy są dobrze zorientowani w Twoich prawach i mogą przytoczyć kodeksy cywilne w Twojej okolicy.

Związki zawodowe najemców w całym kraju organizują kampanie mające na celu poprawę przepisów wspierających stabilizację czynszu, eksmisje z uzasadnionych przyczyn, inspekcje przewodów oraz wyposażenie najemców w podstawową ustawę o prawach.

Jeśli jesteś zaniepokojonym najemcą, skontaktuj się ze swoim lokalnym związkiem najemców i zobacz, jak możesz się zaangażować.

Jest też wiele zasobów internetowych. Istnieje U.S. Department of Housing and Urban Development (Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA) oraz wiele stron internetowych dotyczących sprawiedliwego mieszkalnictwa i grup wspierających najemców, takich jak Housing Rights Center (Centrum Praw Mieszkaniowych).

Niezależnie od wszystkiego, zawsze pamiętaj: Mieszkanie jest prawem człowieka i ty – w rzeczywistości każdy najemca – masz prawo do bezpiecznego, przyzwoitego miejsca do życia.

Melissa Chadburn jest stypendystką Everyday Feminism Reporting Fellow. Melissa pisała dla Guernica, Buzzfeed, Poets & Writers, Salon, American Public Media’s Marketplace, Al Jazeera America i dziesiątków innych miejsc. Jest stypendystką The Economic Hardship Reporting Project. Jej esej, „The Throwaways”, został wyróżniony w Best American Essays i Best American Nonrequired Reading. Jej debiutancka powieść, A Tiny Upward Shove, ukaże się wkrótce w wydawnictwie Farrar, Straus, and Giroux.