Voor veel mensen is een huis de duurste aankoop die ze ooit doen. Het is dan ook geen wonder dat kopers van nieuwbouwwoningen geïnteresseerd zijn in garanties, die beloven bepaalde elementen van het huis zo nodig binnen een bepaalde tijd te repareren of te vervangen. Volgens de Federal Trade Commission, het nationale agentschap voor consumentenbescherming, als u een huisgarantie overweegt, is het belangrijk om te begrijpen wat deze dekt, hoe u een claim kunt indienen, en de procedure voor het oplossen van geschillen die kunnen ontstaan tussen u en de bouwer of het garantiebedrijf.
Veel huisgaranties worden ondersteund door de bouwer; andere worden door de bouwer gekocht van een onafhankelijk bedrijf dat de verantwoordelijkheid voor bepaalde claims op zich neemt. Sommige huiseigenaren kopen zelf aanvullende dekking bij garantiebedrijven van derden om de dekking aan te vullen die hun bouwer biedt. Deze aanvullende servicecontracten worden gewoonlijk garanties genoemd. De Federal Housing Authority (FHA) en het Department of Veterans’ Affairs (VA) vereisen dat bouwers een garantie van derden kopen als een manier om kopers van nieuw gebouwde huizen met FHA- of VA-leningen te beschermen.
Bedekking
Waarborgen voor nieuw gebouwde huizen bieden over het algemeen beperkte dekking voor vakmanschap en materialen met betrekking tot verschillende onderdelen van het huis, zoals ramen, verwarming, ventilatie en airconditioning (HVAC), loodgieterswerk en elektrische systemen voor specifieke perioden. Garanties bepalen ook meestal hoe reparaties zullen worden uitgevoerd.
De duur van de dekking varieert afhankelijk van het onderdeel van het huis. Dekking is voorzien voor vakmanschap en materialen op de meeste onderdelen gedurende het eerste jaar. De meeste garanties op nieuwbouw dekken bijvoorbeeld gevelbekleding en stucwerk, deuren en afwerking, en gipsplaten en verf gedurende het eerste jaar. De dekking voor HVAC, loodgieterswerk en elektrische systemen is over het algemeen twee jaar. Sommige bouwers bieden tot 10 jaar dekking voor “grote structurele defecten”, soms gedefinieerd als problemen die een huis onveilig maken en de eigenaar in gevaar brengen. Bijvoorbeeld, een dak dat kan instorten is een “grote structurele fout.”
De meeste garanties voor nieuwbouwwoningen dekken echter niet de kosten die een eigenaar kan maken als gevolg van een grote constructiefout of garantiereparatie, zoals de kosten van het moeten verhuizen uit iemands huis terwijl reparaties worden uitgevoerd. Evenmin dekken ze gewoonlijk:
- huishoudelijke apparaten
- kleine scheurtjes in baksteen, tegels, cement of gipsplaat
- onderdelen die onder een fabrieksgarantie vallen
Een garantieclaim indienen
Wat moet u doen als u een defect in uw huis hebt dat mogelijk door uw garantie wordt gedekt? Lees eerst de garantie of het servicecontract zorgvuldig door om er zeker van te zijn dat uw probleem wordt gedekt. Let vooral op de duur van specifieke dekkingsvormen. Dien vervolgens uw claim in volgens de instructies in uw garantie, en dien uw verzoek om reparatie schriftelijk in, zelfs als het bedrijf een hotline biedt voor dringende verzoeken. Vraag om een ontvangstbewijs en houd een dossier bij van uw correspondentie en gesprekken met het bedrijf. De kans is groot dat uw claim naar tevredenheid wordt afgehandeld, maar als er een geschil ontstaat, is het goed om een verslag te hebben van uw contacten met de bouwer en het garantiebedrijf.
Het oplossen van uw geschil
Soms ontstaat er een geschil tussen een huiseigenaar en een bouwer of een derde partij bedrijf over de vraag of een defect is gedekt of dat reparatiewerkzaamheden correct zijn uitgevoerd. Veel garanties op nieuw gebouwde huizen voorzien in bemiddeling van betwiste garantieclaims, gevolgd door verplichte bindende arbitrage. Bij bemiddeling helpt een neutrale derde partij – een bemiddelaar – de huiseigenaar en het bedrijf het probleem op te lossen door de discussie tussen beide partijen te vergemakkelijken. Het is aan de huiseigenaar en het bedrijf om tot een overeenkomst te komen.
Als bemiddeling het geschil niet oplost, is het waarschijnlijk dat de huiseigenaar verplicht wordt om elke claim aan arbitrage te onderwerpen, in plaats van naar de rechter te gaan. In dit proces, een “arbiter” of panel maakt een beslissing of award zodra de deelnemers presenteren hun zaken. Sommige garanties geven huiseigenaren de mogelijkheid om een arbiter te kiezen uit een lijst die aanvaardbaar is voor de bouwer of de derde-partij garantie bedrijf.
Arbitrage is minder formeel dan de rechtbank, hoewel de huiseigenaar en garantie bedrijf kan verschijnen op hoorzittingen, hebben juridische vertegenwoordiging, verkrijgen documenten van elkaar, presenteren bewijs, en ondervragen elkaars getuigen. De meeste garanties vereisen dat beide partijen zich houden aan de beslissing van de arbiter, zonder hoger beroep. Als uw lening wordt gefinancierd door de FHA of VA en u een claim indient tegen de derde partij garantie bedrijf, kunt u kiezen tussen arbitrage of naar de rechter gaan. Als u voor arbitrage kiest, moet u zich ervan bewust zijn dat u aan de beslissing gebonden bent. Meer details zijn beschikbaar bij de FHA of VA.
Kosten
Hoewel arbitrage over het algemeen minder duur is dan naar de rechter stappen, kunnen huiseigenaren verwachten tot enkele duizenden dollars te betalen om hun claim door het proces te loodsen, afhankelijk van de complexiteit van de arbitrage. Lees uw garanties zorgvuldig om te bepalen voor welke arbitragekosten of -uitgaven de huiseigenaar verantwoordelijk is en welke kosten of uitgaven de bouwer moet betalen.
Een paar bedrijven bieden huiseigenaren de keuze tussen arbitrage of een gang naar de rechter. Soms betalen bouwers alle kosten in verband met arbitrage om een huiseigenaar aan te moedigen ermee in te stemmen de zaak niet voor de rechter te brengen.
Voor meer informatie
Om meer te weten te komen over garanties op nieuw gebouwde huizen, neemt u contact op met uw staat of lokale raad van bouwers. Als u een lening hebt die door FHA is verzekerd, neemt u voor meer informatie contact op met het dichtstbijzijnde veldkantoor van het U.S. Department of Housing and Urban Development, of gaat u naar www.hud.gov. Als u een VA-lening hebt, kunt u contact opnemen met het dichtstbijzijnde VA-kantoor, of kijken op www.homeloans.va.gov. U kunt het telefoonnummer van beide agentschappen vinden in de blauwe pagina’s van uw telefoonboek.