State College
Als je geïnteresseerd bent in het kopen van een 10.000-vierkant-voet, bijna $ 1 miljoen, 1900 huis met 19 slaapkamers en een commerciële keuken op loopafstand van Penn State’s University Park campus – je hebt geluk.
Zo’n woning is op de markt, genoteerd door Linda en Ryan Lowe bij RE/MAX Centre Realty.
Ja – het is een studentenhuis.
Het voormalige Pi Lambda Phi huis, gelegen op 321 Fraternity Row, is genoteerd voor $ 990.000 en goedgekeurd voor maximaal 57 bewoners.
Nu meer dan een dozijn Penn State broederschappen zijn opgeschort als gevolg van strengere Greek-life beperkingen die de universiteit heeft ingesteld na de ontgroening dood van Beta Theta Pi pledge Timothy Piazza in 2017, Ed LeClear, de planningsdirecteur van State College, zei dat voormalige broederschapshuizen steeds gebruikelijker worden op de onroerend-goedmarkt.
Het voormalige Delta Tau Delta-huis op 429 East Hamilton Avenue werd in de zomer verkocht voor $ 1,5 miljoen.
Zodra Penn State de erkenning van een broederschap intrekt, wordt het huis niet langer beschouwd als een broederschap volgens de definitie van de gemeente, legde LeClear uit, waardoor het in wezen een kamerhuis is – wat niet is toegestaan volgens de bestemmingsplanverordening.
Een paar geschorste broederschappen wonnen echter beslissingen in Centre County Court in november om vast te houden aan hun huizen zonder Penn State-erkenning.
Pi Lambda Phi werd in oktober 2017 geschorst, volgens een release van de universiteit, voor het schenden van de verwachtingen van Penn State door bij drie afzonderlijke gelegenheden alcohol beschikbaar te stellen aan gasten tijdens sociale evenementen, en het schenden van de capaciteit van het huis en de verwachtingen voor droge sociale functies.
Nadat de broederschap werd geschorst, verhuisden de leden ervan en werd het gebouw dichtgetimmerd. Jennifer Neely, een makelaar bij het Lowe onroerend goed team, zei dat ze hoopt dat iemand het huis kan kopen en opknappen.
“Ik denk dat met een aantal renovaties, het echt mooi kan worden,” zei ze. “Het is duidelijk dat studentenhuizen niet altijd worden bijgehouden als ze achter elkaar worden verhuurd, als er niet veel tijd is voor de omzet van mensen om daar naar binnen te gaan en veel upgrades te doen. Dus dit zal echt goed zijn voor een investeerder om daar binnen te gaan, het op te knappen en het een van de mooiere frats te maken.”
Zowel Neely als LeClear zeiden dat hun kantoren veel telefoontjes over het pand hebben ontvangen, waaronder een paar van mensen met interessante ideeën over wat ze ermee zouden willen doen.
Het voormalige Pi Lambda Phi huis is gelegen in het R-2 bestemmingsplan, of lage dichtheid residentieel, wat typisch betekent eengezinswoningen en duplexen. Een nieuwe broederschap zou niet zijn toegestaan in het R-2 district, maar broederschappen die daar zijn gebouwd vóór de bestemmingswijzigingen in 2000 zijn wettelijk toegestaan, zei LeClear.
Daarom zijn de toegestane toepassingen voor het 321 Fraternity Row pand als een broederschap of studentenhuis, of een eengezinswoning.
De bestemmingsverordening staat echter toe dat speciale uitzonderingen voor bepaalde toepassingen worden gemaakt via de bestemmingsplan hoorzitting raad.
Die toepassingen, volgens LeClear, omvatten:
- een club of gemeenschapscentrum
- een kinderdagverblijf
- een tehuis voor bejaarden
- een verpleeghuis
- kantoren
- een particuliere school
“Ik moet er echter op wijzen dat je in die gevallen niet terug zou kunnen gaan naar een broederschap,” zei LeClear. “Tenminste niet in de huidige bestemmingsplannen.”
Hoewel verbouwingen van herendisputen zeldzaam zijn, is het al eerder gedaan in State College. De laatste keer dat LeClear zich kon herinneren was in 1989, toen de sociëteit op 507 Locust Lane werd omgebouwd tot een oogheelkundig kantoor, wat het vandaag de dag nog steeds is.
De sociëteit zou ook kunnen worden gesloopt, maar omdat het een bijdragend historisch pand is, zou de eigenaar toestemming moeten krijgen van de Borough Council.
De andere rimpel is dat Penn State nu begint te zien dat sorororities hun intrek nemen in leegstaande broederschapshuizen.
“Ik denk dat er een mythe was dat studentenclubs niet in een huis konden wonen, maar het is eigenlijk toegestaan,” zei Neely. “Dus ik denk dat het hebben van de optie om te verhuren aan een studentenvereniging of studentenclub zeker een geweldige optie is.”
Het eerste geval van een Penn State studentenclub die verhuist naar een privéwoning buiten de campus zal naar verwachting gebeuren in het herfstsemester, wanneer Phi Sigma Sigma is ingesteld om te verhuizen naar het voormalige Sigma Alpha Epsilon-huis op 200 E. Beaver Ave., volgens The Daily Collegian.
“We waren op de hoogte van deze ontwikkeling en dit is een nieuwe richting voor een Greek-letter sorority op Penn State,” universiteitswoordvoerder Lisa Powers zei. “We hopen dat de aanwezigheid van Phi Sigma Sigma in State College borough een toegevoegde waarde zal hebben voor hun organisatie en voor de bredere gemeenschap.”
Elke Greek-life organisatie die verhuist naar particuliere huisvesting moet een functionerende alumni huiscorporatie hebben om het fysieke onderhoud van het huis te verzorgen, zei Powers, en undergraduate organisatorische leiding die ontvankelijk is voor Penn State’s regels, voorschriften en verwachtingen voor het beheren van een erkende studentengroep.
Een populair idee voor het voormalige Pi Lambda Phi pand zou een beetje lastig kunnen blijken: een bed-and-breakfast.
Toen LeClear aanvankelijk zei dat het niet zou worden toegestaan, las hij zich verder in de verordening in en ontdekte dat het niet echt onmogelijk is, maar wel onpraktisch kan zijn. Als iemand een bed-and-breakfast zou willen uitbaten in een studentenhuis, zou dat beperkt moeten worden tot twee niet-verwante personen die er tegelijkertijd slapen. En het zou binnen 500 voet van een andere dergelijke inrichting moeten zijn.
“Dus iemand kan in een studentenhuis wonen en twee niet-verwante mensen laten overnachten als bed-and-breakfast, maar het zou geen 20-kamer bed-and-breakfast zijn,” zei LeClear.
Voor al degenen die commentaar gaven met hun favoriete hotelier of andere dromen op de Facebook-vermelding van de Linda en Ryan Lowe-groep voor het huis, signaleerde LeClear hoop.
“We hebben nog niet echt consensus gezien over wat andere conversiegebruiken zouden kunnen toevoegen,” zei hij. “Maar ik denk dat als we de meer uitgebreide bestemmingsplan update doen, er waarschijnlijk een paar andere stukken zullen zijn die worden toegevoegd.”
