Huurders in New Jersey moeten zich houden aan specifieke regels van de staat (en ook van de federale en vaak lokale autoriteiten) als het gaat om het verhuren aan huurders. Het huurrecht in New Jersey omvat alles, van de vragen die u moet stellen in een huuraanvraag tot hoe en wanneer u de huur kunt verhogen of de huur kunt beëindigen. Niet-naleving van uw wettelijke verantwoordelijkheden kan leiden tot kostbare geschillen met huurders en forse financiële boetes (bijvoorbeeld als u nalaat om loodhoudende verfgevaren in de huur te onthullen of illegaal discrimineert bij het kiezen van huurders).
Hier zijn tien manieren om uit de juridische problemen te blijven en een succesvol vastgoedbeheerbedrijf in New Jersey te runnen.
- Voldoe aan antidiscriminatiewetten
- Volg de huurregels van de staat
- Meet State Security Deposit Limits and Return Rules
- Bied bewoonbare huisvesting
- Stel een wettelijke schriftelijke huurovereenkomst op
- Maak wettelijk verplichte loodhoudende verfinformatie
- Respect Tenants’ Privacy
- Neem geen represailles tegen een huurder die een wettelijk recht uitoefent
- Volg nauwkeurige procedures voor het beëindigen van een huur of het uitzetten van een huurder
- Take Advantage of Legal Resources Available to Landlords
Voldoe aan antidiscriminatiewetten
Voordat u een leeg appartement adverteert, is het van cruciaal belang dat u de wetten inzake eerlijke huisvesting begrijpt en wat u kunt zeggen en doen bij het selecteren van huurders. Dit omvat hoe u een huurwoning adverteert, de vragen die u stelt op een huuraanvraag of bij het interviewen van potentiële huurders, en hoe u omgaat met huurders die van u huren. Het niet kennen en volgen van de wet kan leiden tot kostbare discriminatieklachten en rechtszaken.
Hoewel verhuurders in New Jersey wettelijk vrij zijn om aanvragers af te wijzen op basis van een slechte krediethistorie, negatieve referenties, van vorige verhuurders, gedrag in het verleden, zoals het consequent te laat betalen van huur, of andere factoren die hen een slecht risico maken- dit betekent niet dat alles is toegestaan. Het staat u niet vrij potentiële huurders te discrimineren op grond van hun ras, godsdienst, nationaliteit, geslacht, familiale status (zoals het hebben van kinderen onder de 18 jaar) of lichamelijke of geestelijke handicap. Dit zijn “beschermde categorieën” onder de federale Fair Housing Act van 1968, zoals gewijzigd (42 U.S. Code § § 3601-3619 en 3631). Er zijn een paar uitzonderingen op de federale antidiscriminatieregels, waaronder door de eigenaar bewoonde gebouwen met vier of minder eenheden, en eengezinswoningen, zolang de eigenaar niet meer dan drie huurwoningen tegelijk bezit.
State law in New Jersey verbiedt ook discriminatie op basis van iemands seksuele geaardheid, geslachtsidentiteit of bron van inkomsten.
De HUD-website biedt uitgebreide details over de wetten inzake eerlijke huisvesting. Zorg ervoor dat u ook uw staat fair housing agency raadpleegt voor aanvullende wetten die discriminatie verbieden of die de vrijstellingen voor verhuurders beperken.
Volg de huurregels van de staat
Alle verhuurders willen dat hun huurders de huur op tijd en zonder problemen betalen. Als u de huur moet verhogen of een huurder moet uitzetten die de huur niet heeft betaald, wilt u er zeker van zijn dat u zich houdt aan de specifieke regels en procedures in New Jersey. De wet van de staat regelt verschillende huurgerelateerde kwesties, zoals de termijn (zeven dagen in New Jersey) die verhuurders aan huurders moeten geven om de huur te betalen of een uitzettingsprocedure tegemoet te zien). Als u een huurwoning bezit in Newark of andere steden in New Jersey met huurcontrole, controleer dan de plaatselijke regels. Voor meer informatie over de huurregels van de staat, zie New Jersey Late Fees, Termination for Nonpayment of Rent, and Other Rent Rules.
Meet State Security Deposit Limits and Return Rules
Vergoedingsdeposito’s behoren tot de grootste bronnen van geschillen tussen verhuurders en huurders. Om problemen te voorkomen, moet u de regels van de staat kennen, zoals de limiet voor de borgsom (anderhalve maand huur in New Jersey) en de rentevereisten. Het gebruik van een checklist voor verhuurders wanneer een huurder een woning betrekt (en verlaat), en het sturen van een schriftelijke specificatie van de borgsom wanneer de huurder vertrekt, zal veel helpen om geschillen te voorkomen.
Bied bewoonbare huisvesting
U bent wettelijk verplicht om huurwoningen bewoonbaar te houden in New Jersey, onder een rechtsleer die de “impliciete garantie van bewoonbaarheid” wordt genoemd. Als u niet zorgt voor belangrijke reparaties, zoals een kapotte verwarming, kunnen huurders in New Jersey verschillende opties hebben, waaronder het recht om huur in te houden of “reparatie en aftrek.”
Every Landlord’s Legal Guide, door Marcia Stewart, Ralph Warner, en Janet Portman (Nolo) bevat uitgebreid advies over het opzetten van een reparatie- en onderhoudssysteem dat zal helpen problemen te voorkomen, zoals het inhouden van huur of verwondingen aan huurders als gevolg van defecte omstandigheden in de huur.
Stel een wettelijke schriftelijke huurovereenkomst op
De huurovereenkomst of het huurcontract dat u en uw huurder ondertekenen, legt de contractuele basis van uw relatie met de huurder, en staat vol met cruciale zakelijke details, zoals hoe lang de huurder de huurwoning mag bewonen en de hoogte van de huur. Samen met de federale, staats- en lokale huurrechtwetgeving geeft uw huurovereenkomst alle wettelijke regels waaraan u en uw huurder zich moeten houden.
Problemen ontstaan wanneer verhuurders illegale clausules in de huurovereenkomst opnemen, zoals een verklaring van afstand van de verantwoordelijkheid van de verhuurder om het pand bewoonbaar te houden, of wanneer verhuurders nalaten de wettelijk vereiste informatie te verstrekken (besproken in het volgende gedeelte). En zelfs als het niet vereist is dat u een bepaalde kwestie in uw huurovereenkomst behandelt, zoals wanneer en hoe u huurwoningen kunt betreden, kunt u allerlei geschillen voorkomen door een effectieve en wettelijke huurovereenkomst te gebruiken die huurders duidelijk informeert over hun verantwoordelijkheden en rechten.
Maak wettelijk verplichte loodhoudende verfinformatie
Volgens de wet van New Jersey moeten verhuurders bepaalde informatie aan huurders verstrekken (meestal in de huurovereenkomst of huurovereenkomst), zoals of de huurwoning zich in een overstromingsgebied bevindt of niet. Verhuurders moeten ook voldoen aan de vereiste federale bekendmakingen met betrekking tot loodhoudende verf op het onroerend goed, of worden geconfronteerd met forse financiële sancties.
Respect Tenants’ Privacy
New Jersey verhuurders moeten een dag van tevoren op de hoogte stellen voordat ze huurwoningen betreden om reparaties uit te voeren. Om problemen te voorkomen, moet u een clausule in de huurovereenkomst opnemen die aan de wet voldoet en de huurder laat weten dat u het recht heeft om huurwoningen te betreden; houd ook een schriftelijk verslag bij van uw verzoeken om huurwoningen te betreden.
Neem geen represailles tegen een huurder die een wettelijk recht uitoefent
Het is illegaal om represailles te nemen in New Jersey – bijvoorbeeld door te proberen de huur te verhogen of een huurder uit te zetten omdat hij heeft geklaagd over een onveilige woonsituatie. Om problemen te voorkomen, of om valse beschuldigingen van vergelding tegen te gaan, moet u een goed papieren spoor opstellen om te documenteren hoe u reparaties en andere belangrijke feiten van uw relatie met uw huurder behandelt.
Volg nauwkeurige procedures voor het beëindigen van een huur of het uitzetten van een huurder
De wetten van de staat geven aan wanneer en hoe een verhuurder een huur mag beëindigen. Het niet volgen van de wettelijke regels kan resulteren in (soms grote) vertragingen bij het beëindigen van een huurcontract. De wetten van New Jersey zijn zeer specifiek wat betreft de termijn (drie dagen) en het soort opzeggingstermijn dat verhuurders aan huurders die de huurovereenkomst hebben geschonden moeten geven voordat zij een ontruimingsrechtszaak aanspannen. Zie de wetten van de staat op onvoorwaardelijke opzeggingen en de wetten van de staat op opzegging wegens schending van de huurovereenkomst voor meer informatie over deze soorten opzeggingen in New Jersey.
Take Advantage of Legal Resources Available to Landlords
Naast de honderden artikelen op de Nolo, waaronder staat-per-staat grafieken van verhuurder-huurder wet, Nolo publiceert veel boeken voor verhuurders, evenals online huurcontracten en huurovereenkomsten.
Kijk ook eens naar overheidsinstellingen, zoals het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) en staatsagentschappen voor eerlijke huisvesting, die nuttige juridische informatie en publicaties op hun websites bieden. U vindt ook nuttige gidsen over huurdersrechten en huurrecht op de website van het kantoor van de procureur-generaal van uw staat of het agentschap voor consumentenbescherming.
Ten slotte, als u juridische vragen hebt over uw huureenheid, moet u overleggen met een ervaren verhuurder-huurder advocaat in New Jersey.