Residential Lease Agreement

Een standaard residentiële huurovereenkomst (of “huurovereenkomst”) is een schriftelijk document tussen een verhuurder en huurder dat een overeenkomst formaliseert om onroerend goed te huren tegen een vergoeding. Het contract moet specifieke details bevatten, zoals de maandelijkse huur en de verantwoordelijkheden van elke partij.

State-Specific Lease Agreement Templates

Standaard residentiële huurovereenkomsten moeten de volgende elementen bevatten:

• Premises. De ruimte die wordt gehuurd.
• Verhuurder. De eigenaar van het pand of verhuurder.
• Huurder. De huurder die in het pand wil gaan wonen of huurder.
• Termijn. De duur van het verblijf van de huurder in het pand.
• Huur. Het geldbedrag dat door de huurder wordt betaald.

Huurcontracten kunnen ook voor deze woningen worden gebruikt:

• Duplex
• Townhouse
• Roomverhuur
• Mobile Home
• Vacantieverhuur
• In-law Suite
• Andere woonruimten
• Rent-to-own opties

Lease vs. Huurovereenkomst

Een huurovereenkomst verzekert u van een huurcontract voor een korte periode, meestal een maand. Huurovereenkomsten van maand tot maand worden automatisch elke maand verlengd, tenzij de verhuurder of huurder de huurovereenkomst opzegt. Verhuurders kunnen de huurprijs verhogen, de huurvoorwaarden wijzigen of de huurovereenkomst beëindigen met een korte opzegtermijn. Verhuurders in stabiele huurmarkten geven vaak de voorkeur aan overeenkomsten van maand tot maand. Maand-tot-maand huurcontracten betekenen echter huurdersverloop, wat meer werk met zich meebrengt om het pand vol te houden.

Een huurovereenkomst verzekert een huurcontract voor een langere periode, meestal een jaar. Gedurende die tijd mag de verhuurder de huur niet verhogen, de voorwaarden van de huurovereenkomst niet wijzigen of de huurovereenkomst op korte termijn beëindigen, tenzij de huurovereenkomst wijzigingen toestaat of de huurder schriftelijk met de wijzigingen instemt. Verhuurders in gebieden met veel leegstand geven vaak de voorkeur aan huurovereenkomsten.

Typen huurovereenkomsten

Voor bepaalde tijd. De meest voorkomende vorm van huur is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, waarbij elke maand, meestal op de eerste dag, moet worden betaald en de looptijd meestal één jaar bedraagt. Onder normale omstandigheden kunnen deze overeenkomsten tijdens de looptijd niet door de verhuurder of de huurder worden opgezegd.

Huurovereenkomst van maand tot maand. Ook wel “tenancy at will” genoemd, heeft geen einddatum maar zowel de verhuurder als de huurder kunnen besluiten de overeenkomst te wijzigen of te beëindigen met een schriftelijke opzeggingstermijn van ten minste een maand.

Verhuurovereenkomst. Dit contract bindt de huurders die gezamenlijk van een verhuurder huren. Van een huisgenotenovereenkomst is sprake wanneer meer dan één persoon samen in een woning woont en de gemeenschappelijke ruimten deelt. De overeenkomst kan op twee manieren worden opgesteld:

• Onder huisgenoten. Deze overeenkomst is tussen de huisgenoten en legt alle zaken vast om een gelukkige woonsfeer te creëren.
• Tussen huisgenoot (of huisgenoten) en verhuurder. Deze overeenkomst is tussen de huisgenoot (of huisgenoten) en de verhuurder, waardoor de huisgenoot (of huisgenoten) een kamer van de verhuurder kan (kunnen) huren en gemeenschappelijke ruimtes kan (kunnen) delen.

Onderhuurovereenkomst. Dit is wanneer een huurder een huurovereenkomst heeft en gedwongen wordt het pand te verlaten terwijl hij nog aansprakelijk is tot het einde van de periode van de overeenkomst. Hij kan, met toestemming van de verhuurder, de ruimte aan iemand anders verhuren om de huur te helpen betalen.

Huren zonder huurovereenkomst

Huren van een pand zonder duidelijk geschreven regels en verwachtingen van de huurder is een uitnodiging voor problemen. De relatie tussen verhuurder en huurder kan ingewikkeld zijn – de vele federale, staats- en lokale wetten die van toepassing zijn op de verhuur van woningen maken het nog veel ingewikkelder. Door het schrijven van een huurcontract of huurovereenkomst worden alle details van uw huurcontract vastgelegd en juridisch bindend – en als gevolg daarvan (indien gedetailleerd geschreven) kunnen onbedoelde schendingen van de huurovereenkomst door zowel de verhuurder als de huurder worden verminderd.

Sommige verhuurders gebruiken geen schriftelijke huurovereenkomsten – zij geven de voorkeur aan een mondelinge overeenkomst met hun huurders. Hoewel mondelinge overeenkomsten juridisch bindend kunnen zijn, kunnen zij voor een rechter moeilijk te bewijzen zijn. Door een schriftelijke huurovereenkomst of huurovereenkomst te ondertekenen wordt uw regeling juridisch bindend en heeft u bewijs van uw overeenkomst. Hier zijn nog een paar redenen waarom het gebruik van een schriftelijke huurovereenkomst belangrijk is:

• Voldoet aan de staats- en lokale wetgeving. Veel lokale en regionale wetten vereisen schriftelijke huurovereenkomsten voor huurcontracten die langer dan een jaar duren. Sommige wetten vereisen ook dat verhuurders informatie verstrekken of verplichtingen opleggen met betrekking tot huurcontracten.
• Het helpt u geschillen te voorkomen. Zonder een duidelijke schriftelijke overeenkomst heeft elk conflict de potentie om te escaleren in een juridisch gevecht.
• Verzekert uw rechten op borgsommen. Zonder een schriftelijke overeenkomst lopen verhuurders het risico dat ze een borg voor onbetaalde huur of schade niet kunnen innen of gebruiken.

Common Lease and Rental Agreement Provisions

Een residentieel huurcontract of huurovereenkomst is een schriftelijk plan van de huur – het definieert de rechten en verantwoordelijkheden van zowel de verhuurder als de huurder(s). Het dient ook als richtlijn voor wanneer huur verschuldigd is, de duur van de huur, en specifieke huurbepalingen die ofwel bij wet zijn vereist of door de verhuurder en huurder zijn overeengekomen.

Over de huurvoorwaarden moet worden onderhandeld (indien onderhandelbaar) door de verhuurder en huurder(s). Als u bezorgd bent dat u geen goede waarde krijgt voor het bedrag dat u aan huur zou betalen of bezorgd bent over de huisregels en bepalingen die aan een huurovereenkomst zijn toegevoegd, dan kan het onderhandelen over voorwaarden u helpen erachter te komen welke opties voor u beschikbaar zijn.

Om over huur te onderhandelen, krijgt u een idee van de marktprijzen in uw omgeving, door online te gaan en verwante eigendommen en hun maandelijkse vraagprijs te bekijken. Verhuurders zijn minder geneigd te onderhandelen over de huurprijs en eerder geneigd huurders extra voordelen aan te bieden. Dus, waarover kan nog onderhandeld worden naast de huur? Hier zijn een paar punten waarover u zou kunnen proberen te onderhandelen:

• Borgsom
• Betaling te late huur
• Parkeren
• Opslag
• Hulpmiddelen
• Rookbeleid
• Onderverhuur
• Cosigners

Houd in gedachten, verhuurders zijn niet verplicht te onderhandelen over huurprijzen, vergoedingen, voordelen of andere bepalingen die zij hebben toegevoegd. Huurders hebben echter het recht om rond te shoppen en geen huurcontract te ondertekenen dat niet aan hun criteria voldoet.

De lengte van een huurcontract of huurovereenkomst zal variëren op basis van het aantal bepalingen dat het bevat – maak je geen zorgen als de jouwe meer dan een paar pagina’s is. Deze documenten moeten duidelijk (bij voorkeur getypt) en ongecompliceerd zijn geschreven. Ongeacht of u kiest voor een huurovereenkomst of een huurovereenkomst, wilt u het volgende regelen:

Betalingen en vergoedingen. Een aantal van de meest voorkomende problemen tussen verhuurders en huurders draait om borgsommen. Veel staten hebben wetten die het bedrag beperken dat een verhuurder kan vragen, hoe de borg kan worden gebruikt, hoe de borg niet zal worden gebruikt en hoe de borg zal worden geretourneerd nadat eventuele inhoudingen of niet-terugvorderbare kosten zijn afgetrokken. Verwacht dat u het bedrag van de borg, de schoonmaakkosten en de borg voor huisdieren, of de laatste maand huur vermeldt. U kunt ook details opnemen over waar de borg zal worden bewaard en of de verhuurder rente zal betalen over de borg (verplicht in sommige staten).

Gronden voor beëindiging van de huur. Verhuurders nemen vaak een clausule op waarin staat dat elke overtreding van de huurovereenkomst door een huurder of zijn gasten reden kan zijn voor beëindiging van de huur. De wetten voor het beëindigen van een huurovereenkomst verschillen naargelang het type huurovereenkomst dat is ondertekend (huur- of pachtovereenkomst) en naargelang de staat en in sommige gevallen de stad waarin de woning zich bevindt.

Namen en adressen van verhuurders. De naam en het volledige adres van de verhuurder moeten in een huur- of pachtovereenkomst worden opgenomen. Als de verhuurder gebruik maakt van een beheerder of bedrijf dat gemachtigd is om berichten namens hen te ontvangen, moeten hun naam en adres ook worden opgenomen. Sommige staten vereisen dat een verhuurder de contactgegevens bekendmaakt van iedereen die gemachtigd is om namens de woning te spreken of betalingen voor de woning te aanvaarden aan de huurder(s).

Namen van huurders en bewoners. Elke volwassene die in de huurwoning verblijft, moet als huurder worden genoemd en het huurcontract of de huurovereenkomst ondertekenen. Door te eisen dat alle volwassen bewoners officiële huurders zijn, kan een verhuurder elke huurder wettelijk verantwoordelijk houden voor het betalen van het totale huurbedrag en het naleven van de voorwaarden. Als een van de huurders de huurovereenkomst opzegt, kan de verhuurder de volledige huursom opeisen van de andere huurders in de huurovereenkomst. Bovendien, als één van de huurders verhuist of de huurovereenkomst schendt, kan de verhuurder de huurovereenkomst voor alle huurders beëindigen.

Rent. Hier komt veel meer bij kijken dan het maandelijkse huurbedrag. In huurcontracten en huurovereenkomsten wordt doorgaans vermeld welk bedrag aan huur verschuldigd is, wanneer en waar dit moet gebeuren, welke betalingswijzen aanvaardbaar zijn en welke toeslagen of kosten voor te late betaling van toepassing zijn. Houd er rekening mee dat in gebieden zonder huurcontrole, verhuurders elk bedrag voor hun eigendom in rekening kunnen brengen.

Details van de huurwoning. Uw huurovereenkomst kan de details van de woning bevatten, zoals opslagruimten, meubilair en andere voorzieningen die bij de huurwoning horen. Voordat u een huurovereenkomst tekent, moet u controleren of het volledige adres (gebouw- en eenheidsnummer, indien van toepassing) en de beloofde voorzieningen zijn vermeld. Als de huur bijvoorbeeld opslagruimte omvat, zult u informatie willen verstrekken over waar deze zich bevindt en hoe deze toegankelijk is.

Onderhoudsverantwoordelijkheden van de huurder. Huurcontracten bevatten meestal een bepaling die de huurder verantwoordelijk maakt voor het schoon en in goede staat houden van het gehuurde. Het verplicht een huurder ook om zijn verhuurder te vergoeden voor het herstellen van schade die hij heeft veroorzaakt. In sommige huurcontracten en -overeenkomsten worden specifieke verantwoordelijkheden van de huurder vermeld, naast wat hij niet mag doen op het gebied van reparaties.

Huurperiode. De duur van de huurovereenkomst is de duur van de huur van de woning. Een huurovereenkomst moet een begin- en einddatum bevatten. Als het een huurovereenkomst is (meestal voor korte termijn), moet deze een begindatum bevatten en automatisch worden verlengd totdat de verhuurder of huurder besluit de huurovereenkomst te beëindigen.

Wanneer en hoe verhuurders de woning mogen betreden. Veel wetten bepalen wanneer verhuurders legaal een huurwoning mogen betreden en hoe lang van tevoren de huurder hiervan op de hoogte moet worden gesteld. Verhuurders zullen deze informatie soms in de huurovereenkomst opnemen, terwijl anderen misschien niet op de hoogte zijn van deze wetten en onwettige bepalingen opnemen. Controleer uw staat en lokale toegangswetgeving en zorg ervoor dat uw huurovereenkomst hiermee in overeenstemming is – illegale toegang en schending van de privacy van huurders hebben meestal juridische gevolgen.

Disclosures and Other Provisions

Nadat u alle essentiële informatie aan de huurovereenkomst hebt toegevoegd, wilt u deze misschien nog aanpassen aan de individuele aspecten van uw huurovereenkomst. Als een regel of voorschrift voor u zo dringend is dat u de huurovereenkomst zou willen beëindigen als deze werd overtreden, zorg er dan voor dat deze wordt opgenomen in de huurovereenkomst of het huurcontract. Bijkomende regels die niet zo belangrijk zijn, kunnen in een aanvullend document worden opgenomen. Hier zijn enkele vaak opgenomen beleidsregels die worden toegevoegd aan een huurovereenkomst of huurovereenkomst:

Procureurskosten en gerechtskosten in een rechtszaak. In sommige huurcontracten wordt bepaald wie de kosten van een rechtszaak betaalt als de verhuurder en huurder naar de rechter stappen over een schending van uw huurcontract of huurovereenkomst, zoals een geschil over de borgsom. Deze clausules bepalen uitdrukkelijk dat de verliezende partij in een geschil tussen verhuurder en huurder over de huurovereenkomst of de huurovereenkomst de advocaatkosten en de gerechtskosten van de winnende partij moet betalen.

Voorwaarde van de verhuureenheid. Huurcontracten bevatten gewoonlijk een bepaling waarin de huurder ermee instemt dat de huuraccommodatie onbewoonbaar is wanneer hij deze betrekt en waarin hij belooft de verhuurder onmiddellijk te waarschuwen wanneer zich gevaarlijke omstandigheden voordoen.

Uitgebreide afwezigheid. Sommige verhuurders eisen van hun huurders dat zij hen (vooraf) op de hoogte brengen van elke langere afwezigheid die zij van plan zijn weg te zijn van het pand. Meestal gaat het om afwezigheden van meer dan een week. In deze clausule kan ook staan dat de verhuurder het recht heeft om tijdens uw afwezigheid de verhuureenheid te betreden om het pand te onderhouden (indien nodig).

Beperkingen op verblijf van gasten. Verhuurders kunnen overnachtende gasten beperken om te voorkomen dat langdurige gasten de status van volwaardige huurders bereiken die niet zijn gescreend, goedgekeurd door de verhuurder of vermeld op de huurovereenkomst of huurovereenkomst.

Geen illegale activiteiten. Verhuurders kunnen hun mogelijke aansprakelijkheid beperken door een clausule op te nemen die illegaal en storend gedrag verbiedt, zoals het gebruik van drugs, het dealen van drugs of het veroorzaken van overlast. Als de huurder betrokken is bij illegale activiteiten, kan de verhuurder de huur beëindigen.

Huisdieren. Verhuurders kunnen alle huisdieren verbieden, of de toegestane soorten beperken – met uitzondering van dienst- en emotionele dieren. Als een huurwoning huisdiervriendelijk is, is het handig om het huisdierenbeleid op te nemen in de huurovereenkomst of het huurcontract. Voorbeelden hiervan zijn het opschrijven hoeveel huisdieren een huurder mag hebben, welke soorten, rassen en maten van dieren zijn toegestaan.

Restricties op het aantal bewoners. Verhuurders zullen meestal een limiet stellen aan het aantal mensen dat in hun huurwoning mag wonen. De federale wetgeving vereist dat verhuurders twee personen per slaapkamer toelaten.

Restricties op het gebruik van de woning. Verhuurders kunnen alle soorten regels en beperkingen opleggen die zij willen voor hun huurwoning, zolang deze niet discriminerend of vergeldend zijn of in strijd zijn met de wetten van uw staat.

Roken. Verhuurders kunnen elke vorm van roken in hun huurwoning verbieden of beperken. Als de verhuurder roken wil beperken, moet hij aangeven waar de huurders mogen roken.

State and local disclosures. Veel staats- en lokale wetten vereisen dat verhuurders documentatie, beleid of specifieke informatie over de eenheid bekendmaken aan huurders voordat zij er intrekken. Aangezien deze wetten verschillen van staat tot staat (en soms per stad of provincie) is het belangrijk om uw overeenkomst te laten bekijken door een verhuurder-huurder advocaat in uw staat om te garanderen dat de juiste informatie wordt opgenomen in uw huurovereenkomst. Sommige openbaarmakingswetten leggen zware boetes of wettelijke vertragingen op aan verhuurders als zij niet worden gevolgd.

Gemeenschappelijke staat en lokale openbaarmakingen omvatten:

• kennisgeving van schimmel als de verhuurder weet dat het bestaat
• openbaarmaking van recente sterfgevallen die zich in de verhuureenheid hebben voorgedaan
• staatsinformatie over het register van zedendelinquenten
• kennisgeving van zedendelinquenten die in het gebied wonen

De enige federaal verplichte openbaarmaking voor verhuurders heeft betrekking op loodhoudende verf. Bekend als Titel X, is deze openbaarmaking ontworpen om gezinnen te beschermen tegen blootstelling aan lood uit verf, stof en bodem. Sectie 1018 van deze wet vereist de openbaarmaking van bekende informatie over loodhoudende verf en loodhoudende verf gevaren vóór de verkoop of verhuur van woningen gebouwd voor 1978.

Onderverhuren. Voorzichtige huisbazen staan niet toe dat huurders hun huurwoning onderverhuren zonder hun schriftelijke toestemming. Verhuurders moeten de onderverhuurwetten van hun staat nagaan om te zien of zij onderverhuur moeten toestaan.

Gebruiksgoederen. In de huurovereenkomst moet worden vermeld wie betaalt voor alle nutsvoorzieningen die in het pand aanwezig zijn. Over het algemeen betaalt de verhuurder het vuilnis en water. Huurders betalen gewoonlijk voor internet, kabel, gas en elektriciteit.

Voorwaarden die een huurovereenkomst ongeldig maken

Huurcontracten of huurovereenkomsten kunnen bepalingen bevatten die in strijd zijn met de staats-, lokale en/of federale wetgeving. Het is onwettig voor een verhuurder om van een huurder te eisen afstand te doen van een van zijn rechten of discriminerende voorwaarden in een huurcontract of huurovereenkomst op te nemen. Onwettige bepalingen kunnen ertoe leiden dat de verhuurder aansprakelijk wordt gesteld voor schade.

Hier volgen enkele voorbeelden van onwettige bepalingen:

Het in rekening brengen van boetes in plaats van vergoedingen. Een boete is een middel om bepaald gedrag te voorkomen, terwijl de vergoeding bedoeld is om verliezen te dekken. Het is particulieren wettelijk niet toegestaan boetes in rekening te brengen, maar wel vergoedingen. Dus hoewel vergoedingen legaal zijn, kunnen zij niet gelijkstaan met een boete. Een voorbeeld hiervan kan zijn het verhogen van de vergoeding voor te late betaling om de huurder te straffen voor te late betaling. Deze boetes zijn niet alleen niet afdwingbaar, maar kunnen ook in strijd zijn met staats- en lokale wetten inzake vergelding van verhuurders.

De huurder verantwoordelijk maken voor onderhoud en reparaties. Verhuurders moeten betalen voor het onderhoud en de reparaties van het pand, maar veel huurcontracten en huurovereenkomsten zijn geschreven om huurders opzettelijk te verwarren bij het beschrijven van de verantwoordelijkheden van de verhuurder. Dit is om huurders het gevoel te geven dat het onderhoud en de reparaties hun verantwoordelijkheid zijn. Kijk uit voor taal waarin staat dat de huurder verantwoordelijk is voor onderhoud en reparaties – het is illegaal en niet afdwingbaar.

Waarborg van bewoonbaarheid. Elke staat heeft specifieke gezondheids- en veiligheidsvoorschriften die voorzien in minimumnormen voor verhuureenheden. Als niet aan deze normen wordt voldaan, de huurder naar behoren in kennis is gesteld en de reparaties/verbeteringen nog steeds niet binnen de toegestane termijn zijn uitgevoerd, wordt een huurder beschouwd als “constructief uit huis gezet”. Onderteken geen huurovereenkomst zonder een clausule die de verhuurder verplicht de woning bewoonbaar te houden.

Vergaringswaarborg. Inhoudingen op de waarborgsom zijn de meest voorkomende oorzaak van onenigheid over de huurovereenkomst. Huurders kunnen niet worden aangeslagen voor schade die zij niet hebben veroorzaakt, kosten die de verhuurder niet heeft gemaakt, of normale slijtage van de woning. In veel staten is geregeld hoe een verhuurder een borgsom mag gebruiken. Controleer voordat u een huurovereenkomst tekent of deze geen taal bevat die afwijkt van uw staats- en lokale wetgeving.

Verder kunt u hier meer lezen over clausules en problemen met betrekking tot afpersende pachtovereenkomsten.

State Requirements for Providing Copies to Tenants

Nadat een huurovereenkomst is ondertekend door zowel de verhuurder als de huurder, kan de verhuurder volgens de staatswet verplicht zijn om op verzoek een kopie van de huurovereenkomst te verstrekken. Deze staten omvatten de volgende 11:

• Californië. De verhuurder moet een kopie van de huurovereenkomst of het huurcontract aan de huurder verstrekken binnen 15 dagen na de ondertekening ervan door de huurder. (Civ. Code §§ 1962(4))
• Delaware. De verhuurder moet kosteloos een schriftelijke kopie van de overeenkomst verstrekken (§ 5105 (b))
• Hawaï. De verhuurder moet de huurder een afschrift van het huurcontract of de huurovereenkomst verstrekken (§ 521-43(d))
• Kansas. De verhuurder moet de huurder een door beide partijen ondertekende kopie van de huurovereenkomst geven, en indien de verhuurder dit niet doet en dan later huur van de huurder accepteert, geeft deze acceptatie de huurovereenkomst dezelfde rechtsgevolgen als wanneer deze door de verhuurder was ondertekend en afgeleverd. De duur van een dergelijke huurovereenkomst is beperkt tot een jaar, ongeacht de in de huurovereenkomst vermelde termijn. (§§ 58-2546)
• New Mexico. Schriftelijke huurovereenkomst moet aan elke bewoner worden overhandigd voordat deze zijn intrek neemt. (§ 47-8-20(G))
• New York. In New York City moet de verhuurder de huurder binnen 30 dagen na de bekrachtiging een kopie van elke schriftelijke huurovereenkomst bezorgen. (General Obligations Law § 5-701).
• Tennessee. Een schriftelijke huurovereenkomst is vereist voor huurovereenkomsten die voor drie jaar of langer zijn. (Tenn. Code Ann. § 66-7-101)
• Oregon. De verhuurder verstrekt de huurder een kopie van elke schriftelijke huurovereenkomst en alle amendementen en aanvullingen. (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Voordat een huurovereenkomst begint, moet de eigenaar een uitgevoerde kopie van de huurovereenkomst leveren, als de huurovereenkomst een schriftelijke overeenkomst is; en een kopie van alle regels en voorschriften die van toepassing zijn op de wooneenheid voor verhuur. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Washington. Voor schriftelijke huurovereenkomsten moet de verhuurder een ondertekend exemplaar bezorgen aan elke huurder die de huurovereenkomst ondertekent. De huurder kan tijdens de huurperiode één gratis vervangend exemplaar aanvragen. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. Huurovereenkomsten en regels en voorschriften die door de verhuurder zijn opgesteld, indien op schrift gesteld, moeten aan aspirant-huurders ter inzage worden gegeven voordat een huurovereenkomst wordt aangegaan en voordat een aanbetaling of borgsom wordt geaccepteerd van de aspirant-huurder. Een kopie moet aan de huurder worden overhandigd op het moment dat de overeenkomst wordt gesloten. (Wis. Admin. Code §§ 134.03(1))