Hieronder volgt een korte uitleg van aktes in Texas. Om te bepalen welke het beste werkt voor uw gewenste toepassing, neem dan contact op met een van onze onroerend goed advocaten.
Wat is een akte?
Een akte is een schriftelijk document dat de juridische en billijke titel van onroerend goed vastlegt. Hoewel de akte is slechts een van de documenten die worden gebruikt in een meerderheid van onroerend goed transacties, het is misschien wel het belangrijkste document voor de koper (Grantee), omdat het vertegenwoordigt de titel overgedragen en de verplichtingen die verschuldigd zijn aan de koop door de verkoper (Grantor).
Texas statuten en jurisprudentie stellen vijf eisen voor een akte geldig te zijn. De akte moet:
- schriftelijk zijn;
- ondertekend zijn door de verkoper;
- de naam van de koper bevatten;
- de wettelijke beschrijving van het eigendom bevatten;en
- geleverd worden aan en geaccepteerd worden door de koper.
Different TypeS of Texas Real Estate Deeds
Er zijn drie basissoorten van algemeen gebruikte onroerend goed aktes in Texas:
- General Warranty Deed – Bevat zowel uitdrukkelijke als stilzwijgende garanties. Dit is de voorkeur vorm van de akte van een koper oogpunt, omdat het uitdrukkelijk garandeert de gehele keten van titel en het bindt de verkoper te verdedigen tegen eventuele gebreken van de titel, zelfs als deze gebreken werden gemaakt vóór de datum van de verkoper eigendom genomen. Dit is het meest voorkomende type akte gebruikt in residentieel vastgoed transacties.
- Speciale garantie akte – Verkoper garandeert alleen de titel vanaf het moment dat het eigendom van het onroerend goed heeft genomen. Met andere woorden, de verkoper is alleen gebonden te verdedigen tegen gebreken van de titel die zich hebben voorgedaan tijdens zijn periode van eigendom. Speciale garantieakten worden vaak gebruikt in commerciële transacties.
- Akte zonder garanties – Dit is gewoon een overdracht van eigendom zonder enige uitdrukkelijke of impliciete garanties. De verkoper is dus niet verplicht zich te verweren tegen eventuele gebreken in de eigendom, ongeacht wanneer deze zijn ontstaan.
TEXAS IS EEN “NOTICE” STATE
Zoals hierboven vermeld, moeten overdrachten en overeenkomsten met betrekking tot onroerend goed schriftelijk zijn om afdwingbaar te zijn tussen de partijen bij een transactie. Om afdwingbaar te zijn tegenover derden, moeten deze akten echter worden neergelegd in het openbaar register.
De Texas Recording Act is te vinden in sectie 13.001 van de Texas Property Code. Deze wet vereist dat een overdracht van onroerend goed of een belang in onroerend goed of een hypotheek of een akte van vertrouwen wordt erkend, beëdigd of bewezen en ingediend zoals vereist door de wet om geldig te zijn ten opzichte van een schuldeiser of een latere bonafide koper. De niet geregistreerde akte is echter bindend voor alle partijen bij de akte, de erfgenamen van die partijen, en voor een latere koper die GEEN tegenprestatie betaalt of die geen kennis heeft van de akte.
BONA FIDE KOPERS
Zoals u wellicht hebt opgemerkt, heeft de Texas Recording Act alleen betrekking op een “overdracht” van onroerend goed of “een belang in een hypotheek of akte van vertrouwen.” De Bona Fide Purchaser Doctrine, gecreëerd door gewoonterecht of jurisprudentie, treedt in en bepaalt dat bepaalde overdrachten of belangen van onroerend goed niet afdwingbaar zijn tegen een latere koper voor waarde, tenzij die latere koper feitelijke of constructieve kennisgeving had van de voorafgaande overdracht.
Ter verduidelijking, de Bona Fide Purchaser Doctrine staat een latere koper toe om te prevaleren boven een eerder concurrerend belang in onroerend goed wanneer de latere koper (1) de overdracht of het belang (2) voor waarde (3) te goeder trouw en (4) zonder kennisgeving van de eerdere vordering heeft verworven.
TYPES OF NOTICE
Er zijn verschillende vormen van kennisgeving die kunnen bestaan. De eerste en sterkste vorm van kennisgeving is “feitelijke kennisgeving”. Van feitelijke mededeling is sprake wanneer de latere koper feitelijk weet dat het eerdere concurrerende belang bestaat – hij heeft de akte gezien.
De tweede vorm van mededeling is “constructieve mededeling”. Deze vorm van kennisgeving vloeit voort uit de wet – zodra een akte op de juiste wijze is geregistreerd, heeft de wereld een constructieve kennisgeving van uw belang.
De derde, en zelden genoemde, vorm van kennisgeving is “kennisgeving bij navraag”. Dit type kennisgeving bestaat als het uiterlijk van het onroerend goed zodanig is dat de latere koper meer vragen had moeten stellen (of navraag had moeten doen) over de titel van het onroerend goed. Bijvoorbeeld, als landeigenaar A probeert koper B een leeg perceel te verkopen, maar er is een huis gebouwd op het perceel, zal B worden belast met Inquiry Notice, zelfs als B het perceel of het huis dat erop is gebouwd nooit had gezien.
The Farah Law Firm is Here to Help You
Ons advocatenkantoor is er om u stap voor stap door het proces te leiden. Zodra een contract is ondertekend, kan het te laat of zeer moeilijk zijn om fouten te corrigeren, dus laat ons u nu helpen. Ons kantoor is gunstig gelegen in Mansfield, in het midden van de Dallas-Fort Worth Metroplex. Bel onze onroerend goed advocaten in Texas vandaag nog en laat onze ervaring en uitgebreide kennis van de Texas Property Code u gemoedsrust geven door ervoor te zorgen dat uw volgende aankoop of verkoop correct wordt uitgevoerd.
Neem contact met ons op voor gemoedsrust!