Milieueffectrapporten van fase 2

De rapporten kunnen ook bemonstering van grondwater en oppervlaktewater omvatten. Deze tests worden aanbevolen wanneer er een aanzienlijke kans bestaat op het bestaan van een milieuaansprakelijkheid die de waarde van een onroerend goed kan beïnvloeden. Milieuverplichtingen zijn kosten in verband met wettelijk verplichte sanering, verwijdering van gereglementeerd afval en wettelijke aansprakelijkheid. Wettelijke aansprakelijkheid doet zich voor wanneer de verontreiniging zich buiten het terrein heeft verspreid of huurders naar de rechter stappen vanwege blootstelling aan gevaarlijke stoffen of vanwege bedrijfsstilstand tijdens saneringswerkzaamheden.

• Welke methoden worden gebruikt in fase 2-milieurapporten?
• Phase II Environmental Site Assessment Technologies
• Hydrogeologisch onderzoek
• Waterputontwerp en -installatie
• Hier volgen enkele van onze opmerkelijke grondwaterprojecten.
• 1,100-foot deep groundwater supply well design and installation
• Karakterisering van de locatie bij inactieve chemische raffinaderij
• Ondergrondonderzoek bij voorgestelde commerciële cannabisfaciliteit op voormalig industrieterrein
• Bodemonderzoeken
• Wanneer is een fase II-milieubeoordeling van een locatie nodig?
• Hoeveel kost Fase 2 Milieuonderzoek?
• Enkele van AAI’s Fase 2 Milieu Site Assessment projecten:
• Hoe lang zijn fase II-milieurapporten geldig?
• Dampintrusiebeoordeling
• Wanneer gaat Fase 2 Milieu over in Fase 3?

Welke methoden worden gebruikt in fase 2-milieurapporten?

AAI voert fase 2 ESA’s uit op locaties waar sprake is van bekende of potentieel aanzienlijke bodem- en/of grondwaterverontreiniging. Deze rapporten zijn meestal beperkt van aard en zijn meestal het resultaat van een Erkende Milieuconditie die in een Fase I rapport is aangetroffen tijdens een onroerend goed transactie, of voordat een eigenaar een onroerend goed te koop aanbiedt. Het bodem- en/of grondwateronderzoek is slechts een eerste screening van de bodem en/of het grondwater, om te bepalen of er verontreiniging aanwezig is.

Wanneer de verontreiniging significant blijkt te zijn en/of de federale, nationale of lokale normen voor sanering of de risico’s voor de volksgezondheid overschrijdt, is een verdere karakterisering van de locatie vereist, om de verticale en laterale omvang van een verontreinigingspluim te helpen vaststellen. In deze situaties is overleg met de instanties vereist om sluiting door een toezichthoudende instantie na te streven. Een “geen verdere actie”-brief wordt voor een locatie nagestreefd om het eigendom “verkoopbaar” te maken. In sommige gevallen wordt met ervaren kopers onderhandeld over een overdracht van aansprakelijkheid en wordt dit contractueel vastgelegd. Voor door de wet opgelegde sanering en/of monitoring kan de cliënt, indien beschikbaar, een beroep doen op beschikbare saneringsfondsen om het uitgegeven geld terug te krijgen.

Hydrogeologisch onderzoek

Hydrogeologisch onderzoek wordt op een locatie uitgevoerd om de eigenschappen, parameters en kenmerken van een grondwaterhoudende watervoerende laag te bepalen. Deze onderzoeken worden doorgaans uitgevoerd om te bepalen of er sprake is van significante verontreiniging of potentiële verontreiniging in een watervoerende zone. Deze onderzoeken worden ook geassocieerd met het bepalen of een watervoerende laag de kenmerken en eigenschappen heeft om bruikbaar te zijn als watervoorziening. De meest voorkomende redenen voor het uitvoeren van hydrogeologisch onderzoek zijn:

1. Als onderdeel van een Fase 2 ESA voor een onroerendgoedtransactie
2. Om te bepalen of een watervoerende laag kan worden gebruikt als watervoorziening en voor een optimaal putontwerp
3. Monitoring van het grondwater op verontreinigde locaties
4. Haalbaarheidsstudies voor het ontwerp van saneringen
5. Om te bepalen of off-site bronnen het grondwater beïnvloeden in civielrechtelijke aansprakelijkheidszaken
6. Als gevolg van wettelijk verplichte sanering of monitoring

Typische methoden voor het bepalen van grondwaterkarakteristieken:
1. Boren van proefboringen
2. Plaatsen van peilbuizen
3. Plaatsen van onttrekkings- en injectieputten
4. Pomptesten
5. Grondwatermodellering
6. Geofysische onderzoeken, logging, wireline-instrumenten en zeefanalyse voor engineered sandpacks, perforated casing en screening

Waterputontwerp en -installatie

De hydrogeologen vanAAI ontwerpen en installeren grondwatertoevoer-, injectie-, extractie- en controleputten.

Bodemonderzoeken

1. Handboor
2. Proefputten met de schop voor ondiepe monsterneming
3. Hydraulisch persen dat het afval van grondboringen tot een minimum beperkt en goed is voor ondiepe monsterneming
4. Graafmachine voor het graven van sleuven
5. 6. Modder-rotatieboring
7. Lucht-rotatieboring
8. Gericht en horizontaal boren
9. Geofysische onderzoeken, zoals: grondpenetrerende radar (GPR) en magnetometer worden gebruikt om ondergrondse opslagtanks en nutsvoorzieningen te lokaliseren.

Wij ontwerpen en installeren grondwaterpeilbuizen op locaties waar bekende of potentiële milieueffecten optreden. Deze peilbuizen worden gebruikt bij onroerendgoedtransacties of toezichtprojecten van instanties en bij rechtszaken.

Wanneer is een fase II-milieubeoordeling van een locatie nodig?

Dit is een veelgestelde vraag en er is geen eenvoudig antwoord. De ASTM-norm omschrijft een erkende milieuconditie als de aanwezigheid of waarschijnlijke aanwezigheid van gevaarlijke stoffen of aardolieproducten op een terrein onder omstandigheden die wijzen op een bestaande lozing, een lozing in het verleden, of een wezenlijke dreiging van een lozing van gevaarlijke stoffen of aardolieproducten in structuren op het terrein of in de grond, het grondwater of het oppervlaktewater van het terrein. De term omvat gevaarlijke stoffen of aardolieproducten, zelfs onder omstandigheden die in overeenstemming zijn met de wetgeving.

In het algemeen zijn vroegere toepassingen die typisch de noodzaak van een ondergrondonderzoek kunnen doen ontstaan, onder meer: benzinestations, stomerijen, industrie, olievelden, landbouw, raffinaderijen, machinewerkplaatsen, fabricage, opslag van gevaarlijk afval, enz. Verdere analyse van de specifieke details van de locatie tijdens het fase 1-milieuproces zal bepalen of een van deze eerdere toepassingen een significante kans op een lozing heeft gecreëerd of dat er een lozing heeft plaatsgevonden. Deskundigheid op het gebied van bodem- en grondwaterverontreiniging is vereist om een goed oordeel te kunnen vellen over deze zaken. Dit werk moet worden uitgevoerd door een professionele geoloog of een professionele ingenieur met specifieke ervaring op dit gebied.

Ongrondse opslagtanks (USTs) worden soms gevonden tijdens een onroerend goed transactie. Om te bepalen of er een aanzienlijke milieuaansprakelijkheid aan de UST’s is verbonden, wordt een fase 2-studie uitgevoerd, zodat de klant een goede zakelijke beslissing kan nemen over de aankoop van het onroerend goed. De bodem- en grondwaterverontreiniging is de variabele die in deze studie wordt geëvalueerd. De verwijdering van de UST’s kan nauwkeurig worden geschat, maar met de bodem- en grondwaterbemonstering, en mogelijk verdere delineatie indien verontreiniging wordt aangetroffen, kan een schatting van de saneringskosten worden bepaald, zodat aansprakelijkheid kan worden verdisconteerd in de aankoop en onroerend goed transactie.

Veel geldschieters zullen automatisch een fase 2 milieu-onderzoek eisen voor een onroerend goed dat een van deze milieugevoelige toepassingen heeft gehad. Deze studies kunnen variëren van beperkte studies tot uitgebreide onderzoeken van de ondergrond, met inbegrip van de installatie van grondwater peilbuizen met uitgebreide testen. Als onderdeel van het due diligence-proces voor onroerendgoedtransacties moet in eerste instantie een beperkter onderzoek worden uitgevoerd als screening om te bepalen of er een ernstig probleem is. Als dit het geval is, kan verdere karakterisering van het terrein nodig zijn, zodat dit de koper kan helpen beslissen of hij met de transactie wil doorgaan.
Er is ook de ASTM E1903-11 Standard Guide for Phase II Environmental Site Assessment Process die soms wordt gebruikt om een werkomschrijving te ontwikkelen. Vanwege de grote verscheidenheid aan situaties van ondergrondse verontreiniging, is een meer locatiespecifieke aanpak vaak de beste aanpak om te bepalen of er een aanzienlijke milieuaansprakelijkheid bestaat, zodat de klant een goede investeringsbeslissing kan nemen tijdens een onroerend goed transactie.
Wij kunnen het rapport op basis van deze standaard uitvoeren, indien de cliënt daarom verzoekt, maar de industriestandaard wordt doorgaans gevormd door de meest economische bemonsteringsmethoden, in de kortste periode van tijd, met voldoende gegevens om een nauwkeurige conclusie te trekken over de aanwezigheid van een belangrijke milieuverontreiniging in de ondergrond. Deze conclusie is het typische antwoord dat nodig is tijdens een onroerend goed transactie, zodat de koper kan beslissen om door te gaan met de aankoop of niet.

Hoeveel kost Fase 2 Milieuonderzoek?

De kosten voor de Fase 2 ESA variëren sterk, afhankelijk van de locatie specifieke details. De specifieke kenmerken van de locatie zijn onder andere: het type laboratoriumanalyses dat nodig is, de boormethode die nodig is, toegang tot de ondergrond, overhead beperkingen, grondwateronderzoek dat nodig is, etc. De kosten van onze fase 2 milieuonderzoeken variëren van $2.500 tot $250.000. Typische due diligence type fase twee studies zijn in de $6.000 tot $25.000 range. Om een nauwkeurige prijsopgave te kunnen doen, zullen wij de specifieke locatie bekijken en een strategie ontwikkelen om de kosten te minimaliseren en de informatie te maximaliseren, zodat wij nauwkeurige conclusies kunnen trekken over de aanwezigheid van een significant probleem.

Dit is nog een veelgestelde vraag die we krijgen over deze rapporten. Het antwoord is dat dit afhangt van de locatie. Als er bijvoorbeeld 20 jaar geleden een bodemonderzoek is uitgevoerd op het moment dat de stomerij het terrein verliet en er sindsdien geen andere activiteiten hebben plaatsgevonden die wijzen op een risico van bodem- of grondwaterverontreiniging, dan is die fase 2-MER waarschijnlijk voldoende en hoeven er geen verdere tests te worden uitgevoerd. Als de stomerij echter 20 jaar na de vorige bodem- en/of grondwatertests doorging met de opslag en het gebruik van perchlooretheen, algemeen bekend als Perc, dan is waarschijnlijk een nieuwe episode van bodem-, bodemdamp- en grondwaterbemonstering nodig.

Dit voorbeeld is een goede vuistregel voor het beantwoorden van deze vraag: Hoe lang is een fase II ESA goed? Er is geen eenduidig antwoord op deze vraag, maar in principe geldt dat als er een aanzienlijk potentieel voor een milieuaansprakelijkheid in de ondergrond bestaat die zich zou kunnen hebben voorgedaan sinds het vorige onderzoek, er een nieuw rapport nodig zal zijn. Bovendien, als een toezichthoudende instantie na een vorig rapport een onderzoek van de ondergrond eist, hetzij door een verzoek om verdere afbakening van de verontreiniging, een klacht of een potentieel gevaar voor de volksgezondheid, dan moet er meer werk worden verricht. Elk geval moet worden beoordeeld door een bevoegd geoloog of ingenieur, met uitgebreide ervaring met dit soort projecten.

Dampintrusiebeoordeling

Onze onderneming voert bodem- damp/gasbemonsteringen uit door gebruik te maken van de meest geschikte methoden voor specifieke locaties, gebaseerd op bekende en onbekende verontreiniging, alsmede op fysieke beperkingen en eerder gebruik. Als gevolg van mogelijke dampintrusie door bodem- en/of grondwaterverontreiniging onderzoekt AAI de ondergrond om te bepalen of er een aanzienlijk potentieel is voor dampintrusie in een structuur volgens de wettelijke normen.

Wanneer gaat Fase 2 Milieu over in Fase 3?

Als de laboratoriumresultaten van de bodem-, water- of grondwatermonsters op een significant probleem wijzen, nader moeten worden afgebakend of als sanering wordt vereist door een instantie of door de verantwoordelijke partij, kan een locatiekarakterisering, risicobeoordeling of sanering vereist zijn. De sanering of schoonmaak moet doorgaans worden uitgevoerd totdat de verificatiemonsters lager zijn dan de federale, nationale of lokale saneringsnormen. In sommige gevallen wil de eigenaar of bewoner alle verontreinigende stoffen volledig verwijderen tot ze niet meer detecteerbaar zijn, als dat haalbaar is.