Milieueffectrapporten van fase 2

Milieueffectrapporten van fase 2 zijn soms vereist wanneer tijdens het milieueffectbeoordelingsproces van fase 1 een erkende milieuconditie (REC) wordt aangetroffen. Deze onderzoeken bestaan uit het nemen van bodemmonsters, en soms grondwater-, oppervlaktewater- en bodemdampmonsters, om na te gaan of er sprake is van chemische of metaalverontreiniging. Deze bemonstering wordt uitgevoerd met een boorinstallatie, een hydraulische duwboot, een handboor of een dieplepel, afhankelijk van de specifieke omstandigheden ter plaatse.

De rapporten kunnen ook bemonstering van grondwater en oppervlaktewater omvatten. Deze tests worden aanbevolen wanneer er een aanzienlijke kans bestaat op het bestaan van een milieuaansprakelijkheid die de waarde van een onroerend goed kan beïnvloeden. Milieuverplichtingen zijn kosten in verband met wettelijk verplichte sanering, verwijdering van gereglementeerd afval en wettelijke aansprakelijkheid. Wettelijke aansprakelijkheid doet zich voor wanneer de verontreiniging zich buiten het terrein heeft verspreid of huurders naar de rechter stappen vanwege blootstelling aan gevaarlijke stoffen of vanwege bedrijfsstilstand tijdens saneringswerkzaamheden.

Welke methoden worden gebruikt in fase 2-milieurapporten?

AAI voert fase 2 ESA’s uit op locaties waar sprake is van bekende of potentieel aanzienlijke bodem- en/of grondwaterverontreiniging. Deze rapporten zijn meestal beperkt van aard en zijn meestal het resultaat van een Erkende Milieuconditie die in een Fase I rapport is aangetroffen tijdens een onroerend goed transactie, of voordat een eigenaar een onroerend goed te koop aanbiedt. Het bodem- en/of grondwateronderzoek is slechts een eerste screening van de bodem en/of het grondwater, om te bepalen of er verontreiniging aanwezig is.

Wanneer de verontreiniging significant blijkt te zijn en/of de federale, nationale of lokale normen voor sanering of de risico’s voor de volksgezondheid overschrijdt, is een verdere karakterisering van de locatie vereist, om de verticale en laterale omvang van een verontreinigingspluim te helpen vaststellen. In deze situaties is overleg met de instanties vereist om sluiting door een toezichthoudende instantie na te streven. Een “geen verdere actie”-brief wordt voor een locatie nagestreefd om het eigendom “verkoopbaar” te maken. In sommige gevallen wordt met ervaren kopers onderhandeld over een overdracht van aansprakelijkheid en wordt dit contractueel vastgelegd. Voor door de wet opgelegde sanering en/of monitoring kan de cliënt, indien beschikbaar, een beroep doen op beschikbare saneringsfondsen om het uitgegeven geld terug te krijgen.


Phase II Environmental Site Assessment Technologies

Hydrogeologisch onderzoek

Hydrogeologisch onderzoek wordt op een locatie uitgevoerd om de eigenschappen, parameters en kenmerken van een grondwaterhoudende watervoerende laag te bepalen. Deze onderzoeken worden doorgaans uitgevoerd om te bepalen of er sprake is van significante verontreiniging of potentiële verontreiniging in een watervoerende zone. Deze onderzoeken worden ook geassocieerd met het bepalen of een watervoerende laag de kenmerken en eigenschappen heeft om bruikbaar te zijn als watervoorziening. De meest voorkomende redenen voor het uitvoeren van hydrogeologisch onderzoek zijn:

1. Als onderdeel van een Fase 2 ESA voor een onroerendgoedtransactie
2. Om te bepalen of een watervoerende laag kan worden gebruikt als watervoorziening en voor een optimaal putontwerp
3. Monitoring van het grondwater op verontreinigde locaties
4. Haalbaarheidsstudies voor het ontwerp van saneringen
5. Om te bepalen of off-site bronnen het grondwater beïnvloeden in civielrechtelijke aansprakelijkheidszaken
6. Als gevolg van wettelijk verplichte sanering of monitoring

Typische methoden voor het bepalen van grondwaterkarakteristieken:
1. Boren van proefboringen
2. Plaatsen van peilbuizen
3. Plaatsen van onttrekkings- en injectieputten
4. Pomptesten
5. Grondwatermodellering
6. Geofysische onderzoeken, logging, wireline-instrumenten en zeefanalyse voor engineered sandpacks, perforated casing en screening

Waterputontwerp en -installatie

De hydrogeologen vanAAI ontwerpen en installeren grondwatertoevoer-, injectie-, extractie- en controleputten.

Hier volgen enkele van onze opmerkelijke grondwaterprojecten.

1,100-foot deep groundwater supply well design and installation

Een industriële klant die water nodig had in hun proces nam ons in de arm om een nieuwe grondwatervoorzieningsput te ontwerpen, nadat ze onaanvaardbare hoeveelheden slib begonnen te zien in hun geproduceerde water van hun bestaande waterput. Na bestudering van het vorige putlogboek stelden we vast dat de falende put door een groot aantal sliblagen was gescreend, door de mantelbuis met sleuven en het zandpakket dwars door alle lagen in één lang gescreend interval te installeren.
Om de nieuwe grondwaterput goed te kunnen ontwerpen, maakten we gebruik van mud-rotary drilling-technologie en werd er drie maanden lang 24 uur per dag een proefboring met een diameter van 17 inch verricht, waarbij 3 hydrogeologen 8-uurs ploegendiensten draaiden om de putten te loggen, bodemmonsters voor zeefanalyse te verzamelen en bij het bereiken van een totale diepte van 1.100 voet onder het grondoppervlak geofysische onderzoeken uit te voeren met behulp van een downhole wireline-instrument om te helpen zandlagen te identificeren die in verband worden gebracht met 7 bekende watervoerende lagen in het gebied.
In het kader van een NPDES-vergunning (National Pollutant Discharge Elimination System), verkregen van de California Regional Water Quality Control Board, werd de grondwatervoorzieningsput vervolgens gedurende enkele dagen ontwikkeld, terwijl het ontwikkelingswater werd geloosd in de stormafvoer. Toen de ontwikkeling van de put was voltooid, werd een pomptest uitgevoerd die schoon, slibvrij grondwater opleverde van 1.600 gallons per minuut bij maximale pompsnelheid.

Karakterisering van de locatie bij inactieve chemische raffinaderij

Als onderdeel van een bedrijfsaankoop en onroerendgoedtransactie bij een raffinaderij in Louisiana, voerden we een uitgebreid onderzoek van de ondergrond uit om de kenmerken van de ondiepe watervoerende laag te bepalen, de grondwaterpluim af te bakenen, isoconcentratiekaarten op te stellen en bodemmonsters te nemen voor laboratoriumanalyse. De karakterisering van de locatie omvatte het ontwerp en de installatie van verscheidene grondwaterpeilbuizen en talrijke grondboringen.

Grondwatermetingen bepaalden de gradiënt en richting van de grondwaterstroming, wat resulteerde in nauwkeurige grondwatercontourkaarten. Na daaropvolgende monitoring werd de verontreinigingspluim afgebakend en bewaakt. Op basis van de karakterisering van de locatie kon onze klant een goede zakelijke beslissing nemen over het doorgaan met de transactie.

Ondergrondonderzoek bij voorgestelde commerciële cannabisfaciliteit op voormalig industrieterrein

Als onderdeel van een onroerendgoedtransactie en de vereiste goedkeuring van de planningsafdeling voor een voorgestelde commerciële cannabisfaciliteit in Los Angeles County, hebben we grondwaterpeilbuizen en grondboringen uitgevoerd om vast te stellen of er een significante milieuverontreiniging in de ondergrond bestond of dat er een potentieel gevaar voor de menselijke gezondheid bestond. Naast de bodemmatrix- en grondwaterbemonstering werden er ook bodemdampmetingen uitgevoerd.

Er werd vastgesteld dat de aangrenzende langdurige grondwaterverontreiniging bij een naburige chemische raffinaderij die hydraulisch omhoog lag ten opzichte van het object, niet was gemigreerd tot onder het object en dat de lopende controles van regelgevende instanties, samen met meer dan 30 jaar monitoring, geen verontreinigende stoffen hadden gedetecteerd op of boven de voorgeschreven limieten op het object. De studie voldeed aan de eisen van de planningsafdeling voor de voorgestelde bouw van de nieuwe cannabis kweekfaciliteit.

Bodemonderzoeken

Bodemonderzoeken die deel uitmaken van een milieustudie, meestal een fase II-milieubeoordeling van een locatie, worden uitgevoerd om de chemische samenstelling van de bodem vast te stellen om te bepalen of er significante hoeveelheden verontreinigende stoffen aanwezig zijn die moeten worden gesaneerd of gecontroleerd, of die beperkingen voor het gebruik van de grond opleveren. Deze verontreinigende stoffen zijn soms aanwezig als gevolg van huidige of vroegere opslag en gebruik van gevaarlijke chemische stoffen op een terrein.
Deze onderzoeken worden gewoonlijk geassocieerd met onroerendgoedtransacties, waarbij een aanzienlijk verontreinigingspotentieel werd vastgesteld in een fase 1-rapport. Geotechnische bodemonderzoeken worden uitgevoerd om de fysische kenmerken en eigenschappen van de bodem voor bouwprojecten te bepalen. Deze bodemonderzoeken worden uitgevoerd door erkende professionele geologen met een uitgebreide ervaring. Hieronder volgen enkele van de typische methoden die wij gebruiken voor het verzamelen van bodemmonsters voor milieu- en geotechnisch onderzoek:

1. Handboor
2. Proefputten met de schop voor ondiepe monsterneming
3. Hydraulisch persen dat het afval van grondboringen tot een minimum beperkt en goed is voor ondiepe monsterneming
4. Graafmachine voor het graven van sleuven
5. 6. Modder-rotatieboring
7. Lucht-rotatieboring
8. Gericht en horizontaal boren
9. Geofysische onderzoeken, zoals: grondpenetrerende radar (GPR) en magnetometer worden gebruikt om ondergrondse opslagtanks en nutsvoorzieningen te lokaliseren.

Wij ontwerpen en installeren grondwaterpeilbuizen op locaties waar bekende of potentiële milieueffecten optreden. Deze peilbuizen worden gebruikt bij onroerendgoedtransacties of toezichtprojecten van instanties en bij rechtszaken.

Wanneer is een fase II-milieubeoordeling van een locatie nodig?

Dit is een veelgestelde vraag en er is geen eenvoudig antwoord. De ASTM-norm omschrijft een erkende milieuconditie als de aanwezigheid of waarschijnlijke aanwezigheid van gevaarlijke stoffen of aardolieproducten op een terrein onder omstandigheden die wijzen op een bestaande lozing, een lozing in het verleden, of een wezenlijke dreiging van een lozing van gevaarlijke stoffen of aardolieproducten in structuren op het terrein of in de grond, het grondwater of het oppervlaktewater van het terrein. De term omvat gevaarlijke stoffen of aardolieproducten, zelfs onder omstandigheden die in overeenstemming zijn met de wetgeving.

In het algemeen zijn vroegere toepassingen die typisch de noodzaak van een ondergrondonderzoek kunnen doen ontstaan, onder meer: benzinestations, stomerijen, industrie, olievelden, landbouw, raffinaderijen, machinewerkplaatsen, fabricage, opslag van gevaarlijk afval, enz. Verdere analyse van de specifieke details van de locatie tijdens het fase 1-milieuproces zal bepalen of een van deze eerdere toepassingen een significante kans op een lozing heeft gecreëerd of dat er een lozing heeft plaatsgevonden. Deskundigheid op het gebied van bodem- en grondwaterverontreiniging is vereist om een goed oordeel te kunnen vellen over deze zaken. Dit werk moet worden uitgevoerd door een professionele geoloog of een professionele ingenieur met specifieke ervaring op dit gebied.

Ongrondse opslagtanks (USTs) worden soms gevonden tijdens een onroerend goed transactie. Om te bepalen of er een aanzienlijke milieuaansprakelijkheid aan de UST’s is verbonden, wordt een fase 2-studie uitgevoerd, zodat de klant een goede zakelijke beslissing kan nemen over de aankoop van het onroerend goed. De bodem- en grondwaterverontreiniging is de variabele die in deze studie wordt geëvalueerd. De verwijdering van de UST’s kan nauwkeurig worden geschat, maar met de bodem- en grondwaterbemonstering, en mogelijk verdere delineatie indien verontreiniging wordt aangetroffen, kan een schatting van de saneringskosten worden bepaald, zodat aansprakelijkheid kan worden verdisconteerd in de aankoop en onroerend goed transactie.

Veel geldschieters zullen automatisch een fase 2 milieu-onderzoek eisen voor een onroerend goed dat een van deze milieugevoelige toepassingen heeft gehad. Deze studies kunnen variëren van beperkte studies tot uitgebreide onderzoeken van de ondergrond, met inbegrip van de installatie van grondwater peilbuizen met uitgebreide testen. Als onderdeel van het due diligence-proces voor onroerendgoedtransacties moet in eerste instantie een beperkter onderzoek worden uitgevoerd als screening om te bepalen of er een ernstig probleem is. Als dit het geval is, kan verdere karakterisering van het terrein nodig zijn, zodat dit de koper kan helpen beslissen of hij met de transactie wil doorgaan.
Er is ook de ASTM E1903-11 Standard Guide for Phase II Environmental Site Assessment Process die soms wordt gebruikt om een werkomschrijving te ontwikkelen. Vanwege de grote verscheidenheid aan situaties van ondergrondse verontreiniging, is een meer locatiespecifieke aanpak vaak de beste aanpak om te bepalen of er een aanzienlijke milieuaansprakelijkheid bestaat, zodat de klant een goede investeringsbeslissing kan nemen tijdens een onroerend goed transactie.
Wij kunnen het rapport op basis van deze standaard uitvoeren, indien de cliënt daarom verzoekt, maar de industriestandaard wordt doorgaans gevormd door de meest economische bemonsteringsmethoden, in de kortste periode van tijd, met voldoende gegevens om een nauwkeurige conclusie te trekken over de aanwezigheid van een belangrijke milieuverontreiniging in de ondergrond. Deze conclusie is het typische antwoord dat nodig is tijdens een onroerend goed transactie, zodat de koper kan beslissen om door te gaan met de aankoop of niet.

Hoeveel kost Fase 2 Milieuonderzoek?

De kosten voor de Fase 2 ESA variëren sterk, afhankelijk van de locatie specifieke details. De specifieke kenmerken van de locatie zijn onder andere: het type laboratoriumanalyses dat nodig is, de boormethode die nodig is, toegang tot de ondergrond, overhead beperkingen, grondwateronderzoek dat nodig is, etc. De kosten van onze fase 2 milieuonderzoeken variëren van $2.500 tot $250.000. Typische due diligence type fase twee studies zijn in de $6.000 tot $25.000 range. Om een nauwkeurige prijsopgave te kunnen doen, zullen wij de specifieke locatie bekijken en een strategie ontwikkelen om de kosten te minimaliseren en de informatie te maximaliseren, zodat wij nauwkeurige conclusies kunnen trekken over de aanwezigheid van een significant probleem.

Enkele van AAI’s Fase 2 Milieu Site Assessment projecten:

Voormalige productiefaciliteit in Nashville, Tennessee

Voormalige onderhoudsfaciliteit voor vrachtwagens in Nashville, TN

Autodealerbedrijf in Nashville, TN

School in Bay Area, Californië

Voormalige fabrieksruimte in Los Angeles, CA

Voormalig industrieel onroerend goed in San Francisco, CA

Gasstation in Denver, Colorado

Landbouwkundig onroerend goed in Cincinnati, Ohio

Industrieel onroerend goed in Atlanta, Georgia

Hoe lang zijn fase II-milieurapporten geldig?

Dit is nog een veelgestelde vraag die we krijgen over deze rapporten. Het antwoord is dat dit afhangt van de locatie. Als er bijvoorbeeld 20 jaar geleden een bodemonderzoek is uitgevoerd op het moment dat de stomerij het terrein verliet en er sindsdien geen andere activiteiten hebben plaatsgevonden die wijzen op een risico van bodem- of grondwaterverontreiniging, dan is die fase 2-MER waarschijnlijk voldoende en hoeven er geen verdere tests te worden uitgevoerd. Als de stomerij echter 20 jaar na de vorige bodem- en/of grondwatertests doorging met de opslag en het gebruik van perchlooretheen, algemeen bekend als Perc, dan is waarschijnlijk een nieuwe episode van bodem-, bodemdamp- en grondwaterbemonstering nodig.

Dit voorbeeld is een goede vuistregel voor het beantwoorden van deze vraag: Hoe lang is een fase II ESA goed? Er is geen eenduidig antwoord op deze vraag, maar in principe geldt dat als er een aanzienlijk potentieel voor een milieuaansprakelijkheid in de ondergrond bestaat die zich zou kunnen hebben voorgedaan sinds het vorige onderzoek, er een nieuw rapport nodig zal zijn. Bovendien, als een toezichthoudende instantie na een vorig rapport een onderzoek van de ondergrond eist, hetzij door een verzoek om verdere afbakening van de verontreiniging, een klacht of een potentieel gevaar voor de volksgezondheid, dan moet er meer werk worden verricht. Elk geval moet worden beoordeeld door een bevoegd geoloog of ingenieur, met uitgebreide ervaring met dit soort projecten.

Dampintrusiebeoordeling

Onze onderneming voert bodem- damp/gasbemonsteringen uit door gebruik te maken van de meest geschikte methoden voor specifieke locaties, gebaseerd op bekende en onbekende verontreiniging, alsmede op fysieke beperkingen en eerder gebruik. Als gevolg van mogelijke dampintrusie door bodem- en/of grondwaterverontreiniging onderzoekt AAI de ondergrond om te bepalen of er een aanzienlijk potentieel is voor dampintrusie in een structuur volgens de wettelijke normen.

Wanneer gaat Fase 2 Milieu over in Fase 3?

Als de laboratoriumresultaten van de bodem-, water- of grondwatermonsters op een significant probleem wijzen, nader moeten worden afgebakend of als sanering wordt vereist door een instantie of door de verantwoordelijke partij, kan een locatiekarakterisering, risicobeoordeling of sanering vereist zijn. De sanering of schoonmaak moet doorgaans worden uitgevoerd totdat de verificatiemonsters lager zijn dan de federale, nationale of lokale saneringsnormen. In sommige gevallen wil de eigenaar of bewoner alle verontreinigende stoffen volledig verwijderen tot ze niet meer detecteerbaar zijn, als dat haalbaar is.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.