Intermountain Fair Housing Council

Aanvragen van redelijke aanpassingen

1. Wat is een “redelijke aanpassing” in huisvesting?

De federale Fair Housing Act (FHA) is een federale wet die discriminatie in huisvesting verbiedt. Een van de vele beschermingen van de FHA is het recht van personen met een handicap om te verzoeken om redelijke aanpassingen in de regels, het beleid, de praktijken of de diensten van een huisvestingsaanbieder.

Wanneer een persoon een verzoek indient om een regel, beleid, praktijk of dienst op een of andere manier te wijzigen of aan te passen, zodat een persoon met een handicap gelijke kansen heeft om een woning te gebruiken en te genieten, is een dergelijk verzoek een verzoek om redelijke aanpassingen.

1. Wie kan een verzoek om redelijke aanpassingen in huisvesting indienen?

Individuen met een handicap kunnen een verzoek om redelijke aanpassingen in huisvesting indienen. Iemand wordt als gehandicapt beschouwd als hij een fysieke of mentale handicap heeft die een of meer van zijn belangrijkste levensactiviteiten aanzienlijk beperkt, als hij een aantoonbare handicap heeft, of als hij als gehandicapt wordt beschouwd. Illegaal gebruik van of verslaving aan een gereguleerde stof valt echter niet onder de definitie van “gehandicapt”. Als de persoon met de handicap herstellende is van een verslaving, kan hij, afhankelijk van de feiten, worden beschouwd als iemand met een handicap.

Bovendien kan een niet-gehandicapte persoon een verzoek om redelijke aanpassingen indienen namens een persoon met een handicap, op voorwaarde dat de gehandicapte persoon woont bij, of verbonden is met de persoon die het verzoek indient.

1. Hoe vraag ik een redelijke woningaanpassing aan?

Een redelijke woningaanpassing kan zowel mondeling als schriftelijk worden aangevraagd, en de woorden “redelijke woningaanpassing” hoeven niet te worden gebruikt door de persoon die het verzoek indient. De persoon die het verzoek indient, hoeft geen specifieke formulieren te gebruiken of formele procedures te volgen voor het indienen van het verzoek.

U kunt uw verzoek om redelijke aanpassingen mondeling indienen. Het is echter het beste om een verzoek om redelijke aanpassingen schriftelijk in te dienen, zodat er geen misverstand kan bestaan over de bijzonderheden van het verzoek. U moet het verzoek ondertekenen en dateren, en een kopie bewaren voor het geval er een geschil over het verzoek ontstaat. U bent niet verplicht de formulieren van de huisvestingsaanbieder te gebruiken.

1. Wat als ik geen accommodatie nodig heb in een regel, een beleid, een praktijk of een dienst, maar in plaats daarvan een fysieke aanpassing van de woning nodig heb vanwege mijn handicap?

De FHA maakt het ook onwettig om een persoon met een handicap te weigeren redelijke aanpassingen aan te brengen in bestaande ruimten die door deze persoon worden bewoond of zullen worden bewoond, indien dergelijke aanpassingen noodzakelijk zijn om hem of haar het volledige genot van de ruimten te geven. Het is belangrijk op te merken dat dergelijke aanpassingen moeten worden voltooid op kosten van de persoon met een handicap die het verzoek heeft ingediend, tenzij de huisvesting een federaal gesubsidieerd, projectgebaseerd eigendom is, in welk geval de huiseigenaar moet betalen voor de aanpassing (dit omvat geen huisvesting die wordt gesubsidieerd door een Sectie 8 huisvestingsvoucher).

Een “redelijke wijziging” verzoek wordt niet hetzelfde behandeld door de wet als een “redelijke accommodatie” verzoek en er zijn verschillende regels die op dergelijke verzoeken van toepassing zijn. In deze richtsnoeren wordt niet ingegaan op verzoeken om “redelijke aanpassingen”.

CONSIDENTATIE VAN EEN REASONABLE ACCOMMODATION REQUEST

1. Wie moet verzoeken om redelijke aanpassingen inwilligen?

Een verzoek om redelijke aanpassingen kan worden ingediend bij elke persoon of entiteit die nodig is om een persoon met een handicap gelijke kansen te bieden om een woning te gebruiken en te genieten, met inbegrip van, maar niet beperkt tot, verhuurders, eigenaren van onroerend goed, overheidsinstanties, personen, bedrijven, verenigingen, personen of entiteiten die betrokken zijn bij het aanbieden van huisvesting en het verstrekken van leningen voor woningen (met inbegrip van eigenaren van onroerend goed en makelaarsdiensten), en verzekeringsmaatschappijen die onroerendgoedverzekeringen aanbieden.

1. Welke procedure moet worden gevolgd bij het overwegen van redelijke aanpassingen?

De persoon die een verzoek om redelijke aanpassingen ontvangt, mag geen algemeen beleid voeren ten aanzien van dergelijke verzoeken. In plaats daarvan moet elk verzoek om redelijke aanpassingen per geval worden bekeken om te bepalen of de inwilliging van het verzoek noodzakelijk is om de persoon met een handicap die het verzoek heeft ingediend gelijke kansen te bieden om zijn woning te gebruiken en te genieten.

De persoon die een verzoek om redelijke aanpassingen overweegt, mag niet eisen dat specifieke formulieren of procedures worden gebruikt, en mag niet eisen dat het verzoek schriftelijk of op een specifiek tijdstip of een specifieke plaats wordt ingediend.

In het geval dat de huisvestingsaanbieder (of de persoon die een verzoek om redelijke accommodatie ontvangt) besluit dat het verzoek zal worden geweigerd, moeten zij eerst een interactieve dialoog aangaan met de persoon die om de accommodatie heeft verzocht om te onderzoeken hoe een accommodatie kan worden verleend. Een huisvestingsverstrekker die vijandig of intimiderend optreedt terwijl hij een interactieve dialoog met de huurder voert, kan worden geacht niet voldoende deel te hebben genomen aan het interactieve proces en het verzoek om redelijke accommodatie kan worden geacht te zijn geweigerd. Bovendien kan dergelijk gedrag een illegale vergelding zijn die in strijd is met de FHA.

1. Welke soorten redelijke aanpassingen kunnen worden aangevraagd?

De regels en voorschriften inzake eerlijke huisvesting geven drie voorbeelden waarin een redelijke aanpassing moet worden toegestaan aan een persoon met een handicap: (1) een huurder die blind is en het gebruik van een geleidehond nodig heeft in een woning die huisdieren verbiedt; (2) een huurder met een mobiliteitsbeperking die eist dat er een parkeerplaats voor hem wordt gereserveerd in de buurt van zijn woning; en (3) een huurder met een verstandelijke handicap, die bang is om haar woning te verlaten, om zijn huur per post te mogen betalen, ook al eist de huisvestingsaanbieder dat de huur in persoon in het verhuurkantoor moet worden betaald.

De rechtbanken hebben tal van andere situaties geïdentificeerd waarin een redelijke accommodatie had moeten worden toegekend, waaronder:

• De weigering van een huisvestingsprovider om af te zien van een huisdierverbod om de huurder in staat te stellen een hulpdier te hebben (Opmerking: regels betreffende hulpdieren als redelijke aanpassingen worden in detail besproken in Sectie III hieronder)
• Een woningaanbieder die weigerde af te zien van een vergoeding voor eeneen thuiszorgassistent voor een huurder met een handicap
• Een huisvestingsverstrekker die weigert onmiddellijk een parkeerplaats in de parkeergarage van het pand toe te wijzen zonder op de wachtlijst te hoeven worden geplaatst
• De weigering van een gemeente om af te zien van de minimumeisen inzake ruimtelijke ordening om de aanleg van een oprit in de voortuin toe te staan
• De weigering van een gemeente om af te zien van de minimumeisen inzake van een oprit in de voortuin van een bewoner met een handicap
• Het verzuim van een huisvestingsverstrekker om gaten in de oprit te repareren die het voor een rolstoelgebruiker moeilijk maakten om het pand te betreden
• Het verzuim van een huisvestingsverstrekker om een huurder met een handicap toe te staan om van een appartement op de bovenverdieping naar een appartement op de benedenverdieping over te stappen
• Het verzuim van een huisvestingsverstrekker om eenappartement naar een appartement op de benedenverdieping
• Weigering van de huisvestingsverstrekker om een huurder met een handicap toe te staan een golfkarretje bij zijn woning te parkeren en het met een dekzeil af te dekken wanneer het niet wordt gebruikt
• Weigering van de huisvestingsverstrekker om af te zien van het verbod op medeondertekenaars voor een aanvrager met een handicap die niet in staat was te werken en daarom niet kon voldoen aan de minimuminkomenseis van de huisvestingsverstrekker
• Weigering van de huisvestingsverstrekker om de zoon van bestaande huurders met een handicap die niet zelfstandig kan wonen, te laten wonen in een woning voor 55-plussers
• De weigering van een gemeente om een bewoonster met een handicap extra tijd te geven om de overlast in haar woning te verhelpen
• De weigering van een gemeente om de verzorgers van een bewoonster met een handicap toe te staan in een bijgebouw te wonen in strijd met het voorschrift van één eengezinswoning per kavel
• De weigering van een gemeente om een bewoonster met een handicap toe te staan in een bijgebouw tekavel
• Weigering van de gemeente om een afwijking toe te staan voor de plaatsing van een groepswoning voor gebruik door een groep bewoners met een handicap die als “één gezin” leven in een gebied met een bestemming voor één gezin
• Weigering van de gemeente om een afwijking toe te staan op de bestemmingsverordening die een onderlinge afstand tussen groepswoningen voorschrijft
• Weigering van de gemeente om een afwijking toe te staan voor de bouw van een verzorgingstehuis in een gebied met een
• De weigering van een huisvestingsverstrekker om een uitzettingsprocedure te beëindigen die werd ingeleid wegens het storende gedrag van een huurder met een handicap indien de uitzetting ertoe zou leiden dat de huurder met een handicap niet langer de nodige geestelijke gezondheidsdiensten zou ontvangen

Het is belangrijk te begrijpen dat deze lijst niet alle soorten redelijke aanpassingen bevat die moeten worden toegestaan en dat elk verzoek per geval moet worden bekeken om te bepalen of het toestaan van redelijke aanpassingen kan worden toegestaan.Elk verzoek moet per geval worden bekeken om te bepalen of inwilliging van het verzoek noodzakelijk kan zijn om een persoon met een handicap gelijke kansen te bieden om een woning te gebruiken en te genieten.

1. Hoe snel moet een verzoek om een redelijke woningaanpassing in behandeling worden genomen?

De persoon die een verzoek om een redelijke woningaanpassing ontvangt, moet snel reageren en een onnodige, onbepaalde of ongerechtvaardigde vertraging kan worden beschouwd als het niet verschaffen van de redelijke woningaanpassing.

1. Welke soorten informatie kan de persoon die om een redelijke woningaanpassing verzoekt, moeten verstrekken?

Als de persoon die om een redelijke woningaanpassing verzoekt een handicap heeft die duidelijk is en als de behoefte aan de gevraagde woningaanpassing duidelijk is, mag de persoon die het verzoek om een redelijke woningaanpassing ontvangt, geen aanvullende informatie vragen.

Als de handicap van de persoon die om een redelijke woningaanpassing verzoekt, niet duidelijk is, mag de persoon die het verzoek ontvangt, informatie vragen die verifieert of de persoon een handicap heeft in de zin van de FHA. De persoon die het verzoek ontvangt, mag echter geen onderzoek doen naar de aard of de ernst van de handicap van de persoon. De persoon die het verzoek ontvangt, mag ook informatie vragen die de gevraagde accommodatie beschrijft en die het verband aantoont tussen de handicap van het individu en de behoefte aan de gevraagde accommodatie.

1. Wie kan de handicap verifiëren van het individu voor wie een redelijke accommodatie is gevraagd?

Deze informatie kan vaak worden verstrekt door het individu dat om de accommodatie heeft verzocht, bijvoorbeeld door een bewijs voor te leggen dat het individu een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontvangt of door een geloofwaardige verklaring van het individu over te leggen. Deze informatie kan ook worden geverifieerd door een arts of andere medische beroepsbeoefenaar, een steungroep van collega’s, een niet-medische dienstverlenende instantie of een betrouwbare derde die op de hoogte kan zijn van de handicap van de persoon.

1. Wanneer kan een verzoek om redelijke aanpassingen worden geweigerd?

Een verzoek om redelijke aanpassingen kan worden geweigerd als het niet is ingediend namens een persoon met een handicap of als er geen handicapgerelateerde behoefte aan de aanpassing bestaat.

Een verzoek om redelijke aanpassingen kan ook worden geweigerd als het niet “redelijk” is. Een verzoek om een redelijke accommodatie is niet “redelijk” als het een fundamentele wijziging in de aard van het programma of een onnodige financiële of administratieve last oplegt aan de partij aan wie het wordt voorgelegd.

Dit betekent niet dat een verzoek om een redelijke accommodatie geen kosten mag omvatten voor de persoon die het verzoek ontvangt. Deze kosten moeten echter “redelijk” zijn. Bijvoorbeeld, als een huurder met een mobiliteitsbeperking verzoekt om een parkeerplaats voor hem of haar te reserveren in de buurt van de voordeur, moet de verhuurder of vastgoedeigenaar de kosten betalen voor een bewegwijzering. Indien diezelfde huurder echter verzoekt om de installatie van een lift, zodat hij of zij toegang krijgt tot een appartement op de tweede verdieping, zouden dergelijke kosten waarschijnlijk onredelijk zijn.

III. REASONABLE ACCOMMODATION REQUESTS FOR SERVICE ANIMALS

1. Mag ik een verzoek indienen om een hulpdier bij mij te laten wonen als een redelijke accommodatie in huisvesting?

Een persoon kan een redelijke accommodatie aanvragen om een hulpdier te hebben als de persoon gehandicapt is, zoals gedefinieerd door de FHA, en het dier werk, hulp, taken of andere diensten verricht ten behoeve van de persoon, of als het dier emotionele steun biedt die een of meer van de vastgestelde symptomen of effecten van de handicap van de persoon verlicht.

1. Is er een verschil tussen een hulpdier, een ondersteuningsdier, een hulpdier en een therapiedier?

Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen deze verschillende soorten dieren wanneer iemand een verzoek indient om er een te mogen houden als redelijke aanpassing bij huisvesting. Ze worden allemaal beschouwd als hulpdieren onder de FHA, zolang ze een dienst verlenen aan een persoon met een handicap vanwege de handicap van die persoon.

De rechtbanken hebben herhaaldelijk geoordeeld dat emotionele hulpdieren hulpdieren zijn en moeten worden beschouwd als redelijke aanpassingen voor personen met een handicap.

1. Mag een huisvester van mij extra huur, borg of een vergoeding eisen als voorwaarde voor het hebben van een hulpdier?

Een huisvester mag geen andere huur vragen of een borgsom of andere huurvoorwaarden opleggen vanwege de handicap van een persoon. Een huisvestingsverstrekker mag een persoon met een handicap niet verplichten tot het betalen van een extra vergoeding of borg als voorwaarde voor het ontvangen van een redelijke accommodatie.

1. Mag een huisvestingsverstrekker eisen dat een hulpdier wordt afgericht?

Er is geen per se of gespecificeerde opleidingseis voor hulpdieren en de FHA beschermt het recht om alle soorten hulpdieren te hebben, ongeacht de opleiding. Sommige personen die om een hulpdier verzoeken als redelijke aanpassing bij huisvesting, kunnen een handicap hebben die vereist dat het hulpdier een bepaalde opleiding heeft genoten (zoals een blindengeleidehond) en in dergelijke gevallen kan van de persoon met een handicap worden verlangd dat hij aantoont dat het hulpdier een dergelijke opleiding heeft genoten. In andere gevallen, zoals emotionele hulpdieren, is geen opleiding nodig en kan van de persoon met een handicap niet worden verlangd dat hij aantoont dat het hulpdier een opleiding heeft gevolgd.

Om te bepalen of een hulpdier moet worden goedgekeurd, moet per geval een op de feiten toegesneden onderzoek worden ingesteld. Of een specifiek dier in aanmerking komt als een hulpdier hangt af van de handicap van de persoon die om een redelijke aanpassing verzoekt en van de aanpassing die nodig is om de gevolgen van de handicap te verbeteren.

1. Mag een huisvestingsverlener beperkingen opleggen ten aanzien van ras, grootte of gewicht van hulpdieren?

Een huisvestingsverlener mag dergelijke algemene beperkingen niet opleggen voor hulpdieren. Een huisvestingsverstrekker moet een dienstdier goedkeuren als een redelijke aanpassing als het houden van dat dier “haalbaar” en “praktisch” is. Een verzoek voor een redelijke accommodatie voor een hulpdier kan worden geweigerd als het dier een directe bedreiging vormt voor de gezondheid of veiligheid van anderen die niet kan worden verminderd of geëlimineerd door een andere redelijke accommodatie, of als het dier aanzienlijke fysieke schade zou veroorzaken aan het eigendom of anderen die niet kan worden verminderd of geëlimineerd door een andere redelijke accommodatie. Een huisvestingsverstrekker moet voor elk specifiek verzoek om redelijke aanpassingen per geval een feitelijke beoordeling maken.

Een huisvestingsverstrekker mag zich niet beroepen op een verordening van de staat, de stad of de provincie die bepaalde dierenrassen verbiedt. In het geval dat een huisvestingsverstrekker weet dat een bepaald dier dat als hulpdier is aangevraagd, in strijd is met een gemeentelijke verordening en dit de enige basis is waarop de huisvestingsverstrekker het verzoek zou weigeren, moet de huisvestingsverstrekker de redelijke aanpassingen goedkeuren en de persoon die om de redelijke aanpassingen heeft verzocht, voorstellen om een verder verzoek om redelijke aanpassingen bij de gemeente in te dienen. Zelfs indien de gemeente het verzoek om redelijke aanpassingen afwijst, moet de huisvestingsverstrekker zijn goedkeuring van het dienstdier handhaven.

1. Mag een huisvestingsverstrekker beperkingen opleggen aan de aanwezigheid van een dienstdier?

Een persoon met een handicap die een dienstdier heeft, mag het dier meenemen in alle delen van het gebouw waar personen zich normaliter mogen begeven, tenzij dit een onnodige financiële of administratieve last zou betekenen of de aard van de diensten van de huisvestingsverstrekker fundamenteel zou veranderen. Een huisvestingsverstrekker mag een persoon met een handicap er niet van weerhouden zijn dienstdier mee te nemen buiten het gebouw en naar de gemeenschappelijke ruimten van het pand.

GIDS BIJ REDELIJKE ACCOMMODATIES VOOR ATTORNEYS
klik hier en het downloaden begint.