Je hebt de verhalen gehoord en de advertenties gezien. Misschien kent u zelfs iemand die een huis goedkoop heeft gekocht op een executieveiling.
Nu denkt u erover om zelf een huis te kopen.
U hebt CASH van spaargeld of een erfenis.
En u bent verleid door executieveilingen (waar banken afgeschermde huizen verkopen om er snel van af te komen). U ziet immers de mogelijkheid om veel meer huizen voor veel minder geld te krijgen.
Als dit klinkt als u, laat me u dan een eerlijke inleiding geven over het kopen van huizen op een veiling.
Vooreerst wil ik duidelijk zijn: een huis kopen op een veiling IS NIET voor iedereen geschikt.
U moet ofwel het geld hebben of bereid zijn om een riskante, hoogrentende “hard geld” lening aan te gaan om het pand te kopen.
U moet voorzichtig zijn.
U moet weten wat u doet.
En zelfs dan is het riskant.
Maar als je kunt trekken uit het kopen van een huis op een veiling, kunt u in een huis voor zo veel als 50% korting op de catalogusprijs.
DE FORECLOSURE MARKET
Foreclosures nog steeds in overvloed in de Amerikaanse vastgoedmarkt, hoewel sommige gebieden (denk aan Florida en Las Vegas) hebben veel meer dan anderen.
ForeclosureRadar, een uitgebreide veiling-tracking tool voor vastgoedprofessionals, stelt dat 80% van de woningen die in februari 2009 in Californië werden geveild, werden verkocht tegen een gemiddelde van 36,3% onder de noteringsprijs en 40% van de woningen die op veilingen werden verkocht, werden verkocht voor 50% of een grotere korting. Ja, dat zijn gegevens van februari 2009, maar uw kansen op het krijgen van een killer deal op een huis op de veilingen nemen alleen maar toe.
Lender Processing Services (LPS) legt uit dat het aantal verhinderingen in de Verenigde Staten gestaag is gestegen voor vijf opeenvolgende maanden op een rij en dat de huidige afscherming inventaris in de Verenigde Staten is ongeveer 7.7 keer het historische gemiddelde.
De afgeschermde huizen zijn die er zijn, maar als je je kans op een afscherming deal wilt, kun je het beste bereid zijn om niet alleen geld, maar veel tijd te besteden aan de voorbereiding…
DE AUCTIE EXPERIENCE
De eerste stap in de voorbereiding op het kopen van een huis op een trustee veiling is om naar beneden te gaan naar de veiling en te zien hoe de sfeer is echt als. Elke provincie veilingen worden uitgevoerd een beetje anders, en u zult willen weten van de ins en outs van de veiling in uw specifieke gebied lang voordat bieden. Kies een week uit en ga elke ochtend naar de veiling. Als u er niet heen kunt vanwege uw werkschema, overweeg dan een vriend of familielid de actie te laten meemaken en u verslag te laten uitbrengen.
Eerlijke waarschuwing: Als je een fulltime baan hebt (en je bent niet in onroerend goed), kan het een uitdaging zijn om de nodige tijd te vinden om voor te bereiden om te bieden op een huizenveiling en het nodige onderzoek te doen.
Wanneer je op de veiling bent, krijg dan een gevoel voor het biedproces en de manier waarop mensen handelen. Merk op, bijvoorbeeld, dat de meeste bieders dragen een zonnebril en houden hun handen in hun zakken; deze trucs helpen hen van het tonen van hun emoties of het nu opwinding of teleurstelling.
TRACKING FORECLOSURES
Zodra u begrijpt het veilingproces, zult u willen beginnen met het bijhouden van foreclosures.
Notice of Trustee Sales of Sheriffs verkopen worden gepubliceerd in een lokale krant wekelijks voor een paar weken voordat ze worden verkocht op een veiling. Maar gewoon op zoek in de krant zal niet geven u de up-to-date informatie die je echt nodig hebt.
In plaats daarvan, onderzoek verschillende afscherming tracking tools. ForeclosureRadar is een van de beste diensten die ik heb gevonden om pre-voorbehouden in uw specifieke criteria zoals postcode, leeftijd, aantal bedden en baden, enz. te vinden en ze helemaal tot aan hun veilingdatum te volgen. U kunt zelfs downloaden van een ForeclosureRadar toepassing op uw telefoon, zodat in plaats van het afdrukken van een dagelijkse lijst en het brengen van het met u naar de veiling, kunt u gewoon trekken uit alle details van de veiling van de dag op uw telefoon. Dat gezegd hebbende, ForeclosureRadar is niet gratis en het is niet beschikbaar in alle 50 staten, dus je moet misschien wat onderzoek doen op uw own.
DUE DILIGENTIE
Next komt de due diligence op de huizen die je volgt.
Lien en Lien Positions
Volg het gepubliceerde startbod op uw lijst (die kan veranderen), en kijk naar de positie van het pandrecht dat de afscherming initieert.
NOOIT, NOOIT koop een pandrecht in tweede positie, of een pandrecht dat niet eerste positie is voor die kwestie, tenzij je precies weet wat je aan het doen bent.
Als je een tweede positie pandrecht gekocht op een veiling, zal uw aankoop nog steeds ondergeschikt zijn aan de eerste positie pandrecht, die zou kunnen afscherming, veeg de ondergeschikte pandrechten, dus al het geld dat u besteed zou een verspilling zijn.
Bestel een voorlopige titel verslag van een titel bedrijf. Sommige titel bedrijven zullen u in rekening brengen voor deze, en anderen zullen het gratis als ze het gevoel dat ze hebben een goede kans om uw bedrijf te krijgen. Omdat de veilingaankopen komen met alle bestaande pandrechten en bezwaringen, zal een titelonderzoek in de vorm van een voorlopig titelrapport helpen om dingen zoals IRS- pandrechten of achterstallige belastingen te identificeren die u, als de nieuwe koper, moet betalen.
De staat van het huis
Sommige beleggers geven niet veel om het interieur van een afgeschermd huis, maar als u van plan bent om er een tijdje in te wonen of zelfs te repareren en te flippen, moet de binnenkant u op zijn minst enigszins bezighouden.
Toegang krijgen tot de binnenkant van het huis voordat u erop biedt, is wenselijk, maar niet altijd mogelijk. Als u toegang heeft tot de Multiple Listing Services via een makelaar of makelaar, kunt u in staat zijn om foto’s op te halen van een oude vermelding toen het huis te koop was. Houd in gedachten dat die foto’s kunnen heel anders zijn dan de huidige toestand van de binnenkant van het huis. U kunt ervoor kiezen om door de ramen naar binnen te gluren of “per ongeluk” naar binnen te glippen als het leeg staat, maar wees u bewust van de wetten en uw veiligheid!
Ook, doe je due diligence op meerdere huizen die je zou willen kopen en niet slechts een, want het is waarschijnlijk dat degene die je oog op kan ofwel worden vertraagd (en vertraagd, en vertraagd) of verkopen voor een hogere prijs dan wat je bereid bent te betalen.
HET GELD
Bereken het maximale bod voor elk pand dat u geïnteresseerd bent in. Schrijf het op en blijf bij uw maximumbod, geen cent meer. Het is gemakkelijk om je te laten meeslepen door de emotie van biedingsoorlogen, maar bereid zijn om een eigendom te laten gaan is je vangnet.
Veel van de online volgsystemen hebben hulpmiddelen voor het schatten van ARV (na reparatiewaarde), maar een nauwkeurigere manier zou zijn om recente vergelijkingspunten te trekken en zelf de kosten van geschatte reparaties te berekenen. Een vriendelijke aannemer kan zeer nuttig zijn in het helpen van u prijs uit gereedschappen en arbeid van alle reparaties die u denkt dat zou moeten worden gedaan. Als uw doel is om op te lossen en het pand te verkopen, moet u de ARV te nemen en de reparatie schattingen, uw bedrijf kosten, lijst kosten aftrekken als je gaat om het lijst met een makelaar en de winst die u wilt nemen as well.
Waar krijg je het geld?
U verwachtte toch niet naar een bank te gaan en hen om een hypotheek te vragen om uw veilingaankoop te financieren? Vanwege de risico’s bij het kopen van een huis op een veiling, zal dat niet gebeuren.
Iedere staat heeft iets andere wetten over het kopen van huizen op een veiling.
In Arizona, bijvoorbeeld, hoeft u alleen een earnest money aanbetaling te doen op de veiling, maar u hebt slechts een paar dagen om volledig te betalen. In Californië, moet u volledig betalen bij de veiling stappen. Daarom moet u een cheque van het volledige bedrag van uw maximumbod meebrengen met de naam van de curator erop. Als u de woning voor minder dan uw maximale bod krijgt, krijgt u uw geld terug.
Vele mensen hebben echter niet genoeg geld om contant voor een huis te betalen. In plaats daarvan gebruiken ze “hard geld”.
Hard geld is een term die wordt gebruikt om geld te beschrijven dat wordt geleend van een particuliere investeerder. De investeerder leent u het geld tegen een hoge rente (meestal 12%-18%) en kijkt ernaar uit dat u niet in staat bent om de betalingen aan hem terug te betalen, zodat hij het pand kan nemen. Hard geld kan riskant zijn, maar als je het je kunt veroorloven om die betalingen te doen en je denkt dat je het pand vrij snel zult verkopen, kan het werken.
Als je in het huis wilt wonen
Het zou nooit de moeite waard zijn om hard geld te gebruiken om een huis te kopen waar je echter in gaat wonen, omdat de hard geld leningen op korte termijn en hoge rente zijn.
Als je je afvraagt of je geld kunt besparen door het kopen van een afgeschermd huis om in te wonen en je hebt GEEN forfaitaire som contant geld (van besparingen of een erfenis, misschien), veilingen zijn niet de manier om te gaan. In plaats daarvan uw beste weddenschap is om te werken met een makelaar en foreclosures die op de reguliere vastgoedmarkt te bekijken. U kunt nog steeds vinden grote besparingen en, afhankelijk van het huis, kan in staat zijn om in aanmerking te komen voor de traditionele bank financing.
Foto door AR McLin.