Verhuurders ondernemen verschillende belangrijke stappen om winst te maken in een huurwoning. Beginnend met een vacature, moet de verhuurder de nodige hoeveelheid tijd en financiële middelen besteden aan het voltooien van de make-ready onderhoud, reclame maken voor de woning, het tonen en interviewen van de aspirant-huurders.
Nadat hij eindelijk een mondelinge toezegging van een aspirant-huurder heeft ontvangen om een woning te huren, maakt de verhuurder een afspraak met het vooruitzicht om de huurovereenkomst te ondertekenen. Het doel van de huurovereenkomst is om de plichten en verantwoordelijkheden van elke partij tijdens de huurovereenkomst vast te leggen.De huurovereenkomst roept op tot een in de tijd beperkte overgave van het onroerend goed door de verhuurder in ruil voor de huurbetalingen van de huurder.
Terwijl de huurovereenkomsten in lengte en complexiteit toenemen, en enigszins kunnen verschillen van verhuurder tot verhuurder, bevatten de meeste huurovereenkomsten vergelijkbare clausules. De verhuurders moeten alle clausules van de huurovereenkomst begrijpen en ervoor zorgen dat de dagelijkse praktijk van het beheer van het onroerend goed niet afwijkt van de clausules van de huurovereenkomst. Wanneer de huurders de clausules van de huurovereenkomst beter begrijpen dan de verhuurder, valt de controle over de huurovereenkomst steevast weg van de verhuurder.
Een van de essentiële clausules van de huurovereenkomst voor woningen betreft de datum waarop de huur moet worden betaald. Gewoonlijk is de huur verschuldigd voor de gehele huurtermijn, in gelijke betalingen, op de eerste dag van elke maand. Het vastleggen van de huurvervaldag op de eerste dag van elke maand creëert een comfortzone voor de verhuurder. Indien de vervaldag van de huur niet samenvalt met de vermoedelijke betaaldag van de huurders, kunnen verhuurders zich afvragen waar later de fondsen voor de huurbetaling vandaan zouden moeten komen
Bovendien gebruiken verhuurders die meerdere eigendommen bezitten gewoonlijk de eerste dag van de maand als de huurvervaldag uit zakelijk gemak. Door verschillende huurders toe te staan op verschillende vervaldagen te betalen, zou een gebrek aan financiële voorspelbaarheid ontstaan die verhuurders nodig hebben om een huurpand te beheren. Dit omvat tijdige betalingen van de verplichtingen van de verhuurder.
Omdat verhuurders gewoonlijk geloven dat de eerste dag van de maand
de loonlijstdag van de meeste huurders tegemoetkomt, komen zij vaak tegemoet aan de verzoeken van de huurders wier vooraf vastgestelde loonlijstdatum anders is dan de eerste dag van elke maand. Verhuurders die aan dergelijke huurders tegemoetkomen, zouden de huurvervaldag bijvoorbeeld vaststellen op de 5de dag van elke maand. Natuurlijk kunnen verhuurders om elke schijnbaar geldige reden een andere huurvervaldag vaststellen.
Hoewel vaak over het hoofd gezien, is de huurvervaldag een van de kanonnen van het onroerend goed. In onroerend goed, de huur is verschuldigd in de aanloop naar de volgende huurperiode (maand). In de echte wereld is de huur gewoonlijk verschuldigd aan het begin van de huurperiode: de eerste van elke maand. De praktijk in de echte wereld om de maandelijkse huurdatum te definiëren als dezelfde dag als de eerste dag van wanbetaling verzwakt de integriteit van de huurovereenkomst.
Om het pand effectief te beheren, moet de verhuurder de huurvervaldatum scheiden van de eerste dag van wanbetaling.Ter illustratie, laten we een eenjarige huurovereenkomst gebruiken voor een eengezinswoning die ingaat op 1 september 2004, tot 31 augustus 2005. In deze huurovereenkomst zou de laatste dag voor tijdige betaling van de huur van 1 februari 2005, 31 januari 2005 zijn. Wanneer zou een huurachterstand beginnen? De huurachterstand begint op 1 februari 2005.
De duidelijkheid van de vervaldatum in het hoofd van de verhuurder komt tegemoet aan verschillende managementdoeleinden. Tenzij de huisbaas begrijpt wanneer de huur achterstallig is, zal zij nooit weten wanneer de huurder in gebreke is. Moet bijvoorbeeld de betaling van de huur op de 10e van de maand als te laat worden beschouwd? Hoe zit het met de uitdaging van een huurder dat hij maar één dag heeft om de huur op tijd te betalen? De huur was immers op de 1e verschuldigd. Toch?
De fout om de datum waarop de huur verschuldigd is te definiëren als dezelfde datum als de eerste datum van wanbetaling, wordt door de verhuurders verder weg verklaard door het concept van een aflossingsvrije periode.Waarom moeite doen? Aangezien de huurder de volle 30 dagen heeft om te voorkomen dat hij in gebreke blijft, nodigen aflossingsvrije periodes de huurder uit om in gebreke te blijven.Het in gebreke blijven van de huurder wordt een toegestaan kenmerk van de huurovereenkomst!
Het begrijpen van de vervaldatum van de huur, aan de andere kant, geeft de verhuurder de daadkracht om snel en efficiënt een wanbetaling te beheren.De drie-dagen ontruimingsaanzegging wordt betekend op de 1e van de maand.De onmiddellijke reactie van de verhuurder op de wanbetaling waarborgt de continuïteit van de huurovereenkomst. Alle huur cheques niet inclusief de late kosten worden geretourneerd aan de huurder.De mogelijkheid van de verhuurder om de huurbetaling te weigeren zorgt voor volledige huurbetalingen.
Het accepteren van gedeeltelijke betalingen, met inbegrip van late huurbetalingen zonder een late vergoeding, betekent werken met een huurder. Werken met een huurder die in gebreke blijft, betekent werken tegen het eigenbelang van de verhuurder. Moet de verhuurder ooit te late huurbetalingen accepteren? Niet zolang de huurbetalingen niet alle verschuldigde kosten omvatten, zelfs als de achterstand zich regelmatig voordoet.
De huurders maken gebruik van tegenstrijdige huurclausules in hun voordeel.De verhuurders moeten de huurders in dergelijke situaties niet lastig noemen. Aangezien de verhuurders gewoonlijk de huurovereenkomsten opstellen, geeft de billijkheid het voordeel van de twijfel aan de huurder. In geval van conflict met een huurder, is het een voordeel dat de verhuurders zich niet kunnen veroorloven te verliezen!