Best Real Estate Crowdfunding Services

Crowdfunding is een van de grootste investeringstrends van dit moment, met een aantal bijzonder grote rendementen die worden gemaakt in de peer-to-peer (P2P) vastgoedleenmarkt. Het lijkt alsof er elke dag nieuwe vastgoed crowdfunding platforms opduiken, waardoor het kiezen van de juiste een moeilijke taak is.

Wat moet je jezelf afvragen voordat je begint?

Het komt allemaal neer op persoonlijke voorkeur. De platforms die vandaag beschikbaar zijn – voor het grootste deel – vrij gevarieerd. Dus u zult uzelf een paar vragen willen stellen voordat u beslist welke dienst voor u geschikt is:

• Bent u een geaccrediteerde investeerder? Veel – maar niet alle – crowdfunding platforms hebben dit als een vereiste voor deelname aan hun deals. Als u niet geaccrediteerd bent, zou uw beste gok een van de platforms zijn die een private REIT aanbieden, zoals Streitwise (Lees de volledige review hier)
• Wat is uw gewenste tijdshorizon? Termijnen voor deze vastgoeddeals variëren van een paar maanden tot een paar jaar.
• Wat voor soort vastgoed bent u geïnteresseerd in? Bent u op zoek naar strikt commercieel vastgoed aanbod of residentiële fix en flips? Sommige platforms bieden zelfs beide.
• Hoeveel geld wil je investeren in? Minimale investeringen variëren van $ 0 tot $ 50.000.
• Schuld of eigen vermogen? Net als bij de residentiële vs. commerciële vraag, bieden sommige platforms een van beide of beide aan. Schuld- en aandeleninvesteringen hebben verschillende sets van risico’s, tijdshorizonten en belastingvoordelen.

Best Real Estate Crowdfunding Platforms

Hier is een uitsplitsing van de beste vastgoed crowdfunding platforms die momenteel in de investerende ruimte zijn, en hoe ze zich tegen elkaar opstapelen. We hebben elke crowdfundingdienst die hieronder wordt vermeld, grondig beoordeeld en getest.

Voordat u begint

Eerste dingen eerst. Voordat u begint met het evalueren van specifieke investeringstransacties, moet u wat due diligence doen op het crowdfunding bedrijf zelf.

U kunt gemakkelijk bedrijven vergelijken met deze getoonde gegevens. Maar een goede due diligence vereist nog meer.

• Wat is de investerings niche en strategie van het bedrijf? Voelt u zich comfortabel met de gekozen markten en aanpak?
• Hoe lang bestaat het bedrijf al?
• Plaatst het platform actuele documenten, zoals eigendomsverzekeringen en inspectierapporten, die u kunt downloaden en bestuderen?
• Hoe transparant is het bedrijf? Biedt het een boekhouding van eerdere deals, zodat u kunt zien of het de juiste due diligence heeft uitgevoerd?
• Hoeveel wanbetalingen heeft het gehad, en is het transparant over waarom?
• Welke vergoedingen rekent het investeerders aan?
• Hoeveel van de deals die bij het bedrijf binnenkomen, worden gefinancierd? Welke due diligence doet het bedrijf op elke deal voordat het op het crowdfunding platform wordt geplaatst? Wat is het vooronderzoeksproces? Hoe kwalificeert het de sponsors die het toestaat om deals op het platform te plaatsen?
• Worden de deals voorgefinancierd door het crowdfunding bedrijf? Heeft het zijn eigen geld in de deals? Heeft haar klantenbestand institutionele beleggers?
• Hebben de oprichters en medewerkers voldoende ervaring in de vastgoedsector?
• Met zo veel onroerend goed crowdfunding startups sinds 2012, zullen er enkele bedrijven zijn die het niet redden. Wat gebeurt er met de deals waar u bij betrokken bent als het bedrijf failliet gaat? Zijn uw investeringen beschermd?

De antwoorden op deze vragen zullen u helpen een handvol crowdfunding-platforms te identificeren waarop u deals zou overwegen en de overweldigende taak van het doorkammen van het aanbod op 100-plus bestaande vastgoed crowdfunding sites elimineren.

Zodra u de platforms op uw “shortlist” hebt geselecteerd, bent u klaar om de beschikbare kansen te bekijken. Elke gelegenheid moet alle informatie bieden die u nodig hebt om de juiste due diligence te doen.

5 Metrics You Should Know Before Choosing Crowdfunding Service

Natuurlijk, wanneer u deals vergelijkt, wilt u ervoor zorgen dat u appels met appels vergelijkt. Eigen vermogen deals zijn totaal verschillend van schuld deals. Multi-family deals zijn anders dan single-family deals. Commerciële deals zijn anders dan woningen. Mezzanine-niveau schuld is anders dan het senior niveau. Enzovoort.

Om u te helpen begrijpen waar u naar moet zoeken, hebben we deze lijst samengesteld van vijf metrieken om naar te kijken bij het screenen van een onroerend goed crowdfunding deal. Houd in gedachten dat dit niet noodzakelijkerwijs de alles-en-nog-wat lijst is van alles wat je in overweging wilt nemen bij het vergelijken van mogelijkheden. Maar het zou u op het juiste pad moeten brengen.

#1: Demografische gegevens en trends van de lokale markt

In het investeren in onroerend goed, is de locatie de sleutel. Elke kans moet een marktrapport dat een onbevooroordeelde blik op de locatie van het pand biedt. Onderzoek deze gegevens zorgvuldig tot in de details van de buurt.

Ik heb het belang hiervan uit de eerste hand geleerd. In Baltimore, waar ik investeer, varieert de vastgoedinformatie per blok. Een rij vervallen, dichtgetimmerde herenhuizen die voor slechts $ 8.000 per stuk worden verkocht, is slechts één blok verwijderd van huizen met een waarde van $ 250.000 per stuk. Het belang van het begrijpen van de lokale markt kan niet worden onderschat.

Het marktrapport dat op het crowdfundingplatform wordt verstrekt, moet details bevatten over:

1. De lokale huurmarkt en huurvergelijkingen
2. De demografische gegevens en de omvang van de bevolking, inclusief of het groeit of krimpt
3. De vooruitzichten voor banengroei en diversiteit van banen in het gebied
4. Lokale onroerendgoedbelastingtarieven
5. Gebruikskosten
6. Onroerendgoedwaarden
7. Rangschikking van schooldistricten
8. Criminaliteitsstatistieken
9. Het verwachte aantal eenheden dat in de lokale pijplijn wordt gebouwd
10. En meer.

Natuurlijk kunt u – en moet u – controleren of het marktrapport nauwkeurig is met een snelle Google-zoekopdracht.

Van nature is onroerend goed een langetermijninvestering met hoge transactiekosten. Je kunt een pand niet verplaatsen naar een betere locatie. Daarom moeten deze factoren grondig worden onderzocht en geëvalueerd voordat u investeert.

#2: Investeringstermijn of houdperiode

Houdperioden moeten specifiek worden geprojecteerd voor elke deal. Een holdingperiode is de tijd die verstrijkt tussen het moment dat u investeert en wanneer u uw investering plus vermelde inkomsten hebt terugbetaald.

De gemiddelde holdingperiode voor de meeste crowdfundingplatformdeals is drie tot zeven jaar. Dat betekent dat uw investeringsfondsen voor die hoeveelheid tijd zullen worden vastgezet. U ontvangt uw initiële investering plus rente en / of aandelenverdeling nadat de vastgoedsponsor de deal verkoopt of anderszins beëindigt.

U vindt taal als deze in de meeste deal documenten: “De geschatte investeringsperiode die hierin wordt beschreven, is slechts een projectie, en er kan geen zekerheid worden gegeven wanneer of als een investering kan worden geliquideerd.”

Het punt is om ervoor te zorgen dat u begrijpt dat u investeert in een illiquide actief en dat u alleen geld moet investeren dat u op korte termijn niet nodig hebt. In tegenstelling tot beleggingen in aandelen, is er geen secundaire markt om uw belangen in een vastgoed crowdfunding deal te kopen / verkopen / verhandelen.

#3: Projected Pro Forma en Netto Cash Flow

Als een investeerder in aandelen in een crowdfunding deal, kunt u uitkeringen verwachten. De documenten moeten u vertellen hoeveel en wanneer u uitbetalingen kunt verwachten.

Typisch gezien zullen uw uitbetalingen komen uit een positieve kasstroom. De cashflow zal het resultaat zijn van huurinkomsten, herfinancieringsopbrengsten of inkomsten uit de verkoop van het onroerend goed. Real estate crowdfunding business plannen tonen het verwachte schema van inkomsten en uitgaven op een geprojecteerde pro forma.

De bottom line is de netto cash flow. Dit is het verschil tussen inkomsten en uitgaven over een bepaalde periode. U zult in staat zijn om deals te vergelijken door het bekijken van de geprojecteerde pro forma.

Dit zijn prognoses, dus je moet rekening houden met het feit dat de verwachtingen mogelijk niet worden gehaald en zorg ervoor dat inkomsten boven de prognoses worden toegekend aan investeerders, net zoals onvoorziene uitgaven zullen worden afgetrokken.

#4: Internal Rate of Return en Cash-on-Cash Return Targets

De internal rate of return (IRR) is een van de meest gebruikte metrics in vastgoed crowdfunding en daarom een van de gemakkelijkste om deal to deal te vergelijken. IRR is het jaarlijkse percentage van de winst op een investering en wordt meestal uitgedrukt in een procent bereik (bijv. 13%-15%).

Hier is hoe het wordt berekend. Laten we zeggen dat je investeert in een deal met $ 50.000 met een verwachte IRR van 15% per jaar en uw holding periode is drie jaar:

De IRR is een bruto getal. Wat belangrijker is, is het verwachte rendement, meestal weergegeven als een “cash on cash” percentage op jaarbasis. Dit is het beoogde rendement voor de belegger, na aftrek van vergoedingen en kosten. Van wat ik heb gezien gepost over veel onroerend goed crowdfunding sites, is dit aantal meestal rond de 8%. Hoe hoger de geprojecteerde IRR of cash on cash, hoe risicovoller de deal.

Een voorbehoud dat u zult vinden op de meeste sites is iets als dit: “Een investering brengt een hoge mate van risico met zich mee, waaronder fluctuerende waarden van onroerend goed, gebrek aan liquiditeit, milieuproblemen, juridische en regelgevingsrisico’s en andere risico’s.”

#5: Equity Multiple

Een andere metriek die u kunt gebruiken wanneer u de ene deal met de andere vergelijkt, is de equity multiple (EM). De equity multiple is een verhouding tussen uw rendement en gestort kapitaal.

De berekening is:

• Cumulatief uitgekeerd rendement / gestort kapitaal = Equity Multiple
• Dus als u $50.000 in een deal investeert en een nettowinst van $20.000 behaalt, is uw equity multiple 1,4x, berekend als:
• $50.000 + $20.000/$50.000 = 1.4x
• $50.000 + $20.000/$50.000 = 1.4x.4x

Zoals IRR, hoe hoger de equity multiple, hoe groter het verwachte rendement op uw initiële investering en hoe groter het potentiële risico.

Andere dingen om te overwegen

Er zijn ook andere criteria om te overwegen en te vergelijken tussen deals, met inbegrip van:

• Of er al dan niet capital calls nodig kunnen zijn. Dit is wanneer investeerders wordt gevraagd om meer bij te dragen tijdens de holdingperiode voor een onvoorziene uitgave of behoefte.
• Wat de verwachte exit cap rate is.
• Hoe hoog de management- en administratiekosten zijn.
• De voorwaarden van schuldfinanciering.

Real estate crowdfunding vereist meer due diligence dan investeren in een consumentenlening (waar elke investering wordt geleverd met een risicobeoordeling). Er zijn geen gestandaardiseerde risicoclassificaties. U zult waarschijnlijk een uur of meer nodig hebben om de documenten van slechts één deal door te nemen.