Understanding Commercial Investment Property Loans

Key Takeaways

Commercieel vastgoed (CRE) is een van de meer lucratieve investeringen die een persoon kan maken. Deze inkomsten genererende eigenschappen bieden tal van voordelen ten opzichte van residentiële investeringen, aangezien ze een dominante bron kunnen zijn voor niet alleen het opbouwen van rijkdom, maar ook het genereren van maandelijkse cashflow. Het is vermeldenswaard, echter, dat het opbouwen van rijkdom in commercieel onroerend goed niet begint met de eerste huur check, maar eerder de commerciële vastgoedbeleggingen leningen gebruikt om respectieve deals te financieren. Als er niets anders is, zal de commerciële vastgoedfinancieringsstructuur die wordt gebruikt om een overname te financieren, de toon zetten voor de hele exit-strategie.

Types van commercieel vastgoed

Om te begrijpen hoe te investeren in commercieel onroerend goed, moet men eerst de verschillende soorten commercieel onroerend goed begrijpen. Deze eigenschappen worden over het algemeen gebruikt voor zakelijke doeleinden, met eigenaars leasen van de bezette ruimte voor maandelijkse huur. Commercieel onroerend goed bestaat over het algemeen uit de volgende soorten onroerend goed:

Office
Retail
Industrial
Multifamily
Special-Purpose

Office

De meest populaire vorm van commercieel vastgoed is kantoorruimte. Deze gebouwen, die kunnen variëren van kantoren met één huurder tot wolkenkrabbers, worden gedefinieerd door een van de drie categorieën: Class A, Class B, of Class C.

Class A commercieel onroerend goed zijn typisch nieuw gebouwde of uitgebreid gerenoveerde gebouwen gelegen in uitstekende gebieden met gemakkelijke toegang tot belangrijke voorzieningen. Ze worden doorgaans beheerd door professionele vastgoedbeheerbedrijven.
Commercieel vastgoed van klasse B zijn vaak oudere gebouwen die enige vorm van kapitaalinvestering vereisen. Hoewel ze goed worden onderhouden en beheerd, hebben deze panden enkele kleine reparaties en upgrades nodig, waardoor ze een populair doelwit zijn voor investeerders.
Commercieel vastgoed van klasse C wordt meestal gebruikt voor herontwikkelingsmogelijkheden. Ze zijn over het algemeen slecht gelegen, vereisen een soort van grote kapitaalinvesteringen om verouderde infrastructuur te verbeteren, en hun hoge leegstandspercentages zijn veel hoger dan hoger geklasseerde gebouwen.

Retail

Een ander populair type van commercieel vastgoed zijn winkelgebouwen. Deze panden, die variëren van winkelcentra en buurtwinkelcentra tot banken en restaurants, bevinden zich vaak in stedelijke gebieden. De grootte van dit onroerend goed kan overal variëren van 5.000 vierkante meter tot 350.000 vierkante meter.

Industrieel

Van pakhuizen tot grote productievestigingen, industriële gebouwen zijn meestal gericht op de verwerkende industrie, omdat ze ruimten bieden met hoogtespecificaties en beschikbaarheid van dokken. Ook lenen deze commerciële eigendommen zich over het algemeen meer voor investeringsmogelijkheden.

Multifamily

Deze commerciële eigendommen bestaan uit appartementen “vier-plexen,” hoogbouw condominium eenheden en kleinere meergezinswoningen, die kunnen variëren van vier tot 100 eenheden. In tegenstelling tot ander commercieel onroerend goed zijn de huurtermijnen van meergezinsgebouwen doorgaans korter dan die van kantoor- en winkelpanden.

Special-Purpose

In tegenstelling tot de bovengenoemde panden, wordt commercieel onroerend goed voor speciale doeleinden gebouwd door de investeerder. Ze bestaan meestal uit carwashes, self-storage faciliteiten, en zelfs kerken.

Omdat de beste commercieel onroerend goed zijn in hoge vraag, investeerders moeten zich richten op locatie, toekomstige ontwikkeling, en verbeteringen. Dit is niet alleen hoe commercieel onroerend goed waarde wint, maar ook waarderen.

Rentetarieven voor commercieel onroerend goed & Vergoedingen

In tegenstelling tot residentiële leningen, zijn de rentetarieven op leningen voor commercieel onroerend goed over het algemeen hoger. Verscheidene vergoedingen toe te schrijven aan de totale kosten van commercieel onroerend goed leningen, met inbegrip van taxatie, juridische, toepassing, originatie, en enquête vergoedingen. Terwijl sommige van deze vergoedingen jaarlijks van toepassing zijn, moeten andere vooraf worden betaald, zelfs voordat de lening wordt goedgekeurd. Zo kan een commerciële lening voor een huurwoning een eenmalige afsluitprovisie hebben van 1% en een jaarlijkse provisie van 0,25% totdat de lening volledig is afbetaald. Dit betekent dat als u een lening heeft van $1 miljoen, er een starttarief van $10.000 vooraf betaald moet worden en een jaarlijks tarief van $2.500 met extra rente. Zorg ervoor dat u de rentetarieven regelmatig controleert, omdat ze fluctueren en variëren.

Commercieel onroerend goed lening vooruitbetaling

Vaak kan een commercieel onroerend goed lening ook vooruitbetaling beperkingen hebben. Deze beperkingen zijn bedoeld om de verwachte opbrengst van de leninggever te behouden. Beleggers kunnen de schuld zelfs vóór de vervaldatum van de commerciële vastgoedbeleggingslening vereffenen. Als ze dat doen, zullen er waarschijnlijk vervroegde aflossingsboetes zijn. Als u een lening vervroegd aflost, zijn er vier primaire soorten exit-boetes:

Prepayment Penalty: Dit is de meest voorkomende en basisboete bij vervroegde aflossing. Deze wordt berekend door de gespecificeerde boete voor vervroegde aflossing te vermenigvuldigen met het huidige uitstaande saldo.
Interestgarantie: Zelfs als de lening vervroegd wordt afbetaald, heeft de leninggever recht op een bepaald bedrag aan rente. Een lening kan bijvoorbeeld een gegarandeerde rente van 10% hebben gedurende 60 maanden en een uitstapvergoeding van 5% daarna.
Lockout: Een lener is niet in staat een lening vóór een bepaalde periode af te lossen.
Defeasance: Dit wordt beschouwd als een vervanging van onderpand. De kredietnemer ruilt nieuw onderpand, zoals waardepapieren van de Amerikaanse Schatkist, voor het oorspronkelijke onderpand van de lening in plaats van contant geld aan de kredietgever te betalen. Hoewel dit de kosten kan verlagen, kunnen hoge boetes worden verbonden aan dit type leningbetaling.

Hoe commerciële vastgoedleningen te krijgen

Het idee van het verkrijgen van commerciële vastgoedfinanciering kan in eerste instantie intimiderend lijken. Toch zullen beleggers die de tijd besteden aan het leren over het proces en de verschillende soorten van commercieel onroerend goed leningen vinden dat ze volledig haalbaar zijn. Hieronder vindt u de belangrijkste stappen voor het verkrijgen van een commerciële lening voor vastgoedbeleggingen:

Bepaal of u als individu of als entiteit een aanvraag indient.
Evalueer de hypotheekopties en bepaal welke commerciële vastgoedleningen het beste werken voor het object en de exit-strategie.
Bereken LTV om de waarde van de lening ten opzichte van de waarde van het onroerend goed te meten.
Met behulp van de debt service coverage ratio (dekkingsgraad van de schuldendienst) meet u het vermogen om de schuld af te lossen.

Individueel vs. entiteit

De eerste stap is om te bepalen of u een commercieel onroerend goed als individu of als entiteit wilt financieren. Hoewel de meeste commercieel onroerend goed wordt gekocht door zakelijke entiteiten zoals corporaties, ontwikkelaars, en zakelijke partnerschappen, kan het gemakkelijk worden ingevuld als een individuele belegger. De geldschieter wil er in wezen zeker van zijn dat de lener de lening kan terugbetalen, en eist dus van leners dat zij financiële gegevens verstrekken om een lening veilig te stellen. De geldschieter zal meestal eisen dat de investeerder(s) garant staan voor de lening voor nieuwere bedrijven zonder kredietgeschiedenis.

Hypotheekopties

Investeerders moeten erkennen dat residentiële en commerciële hypotheken niet hetzelfde zijn. Ten eerste, in tegenstelling tot residentiële hypotheken, worden commerciële leningen niet ondersteund door overheidsinstanties zoals Freddie Mac en Fannie Mae – en zullen doorgaans hogere rentetarieven in rekening brengen dan vergelijkbare woningleningen. Ten tweede verschillen de voorwaarden van commerciële leningen van die van residentiële leningen. Commerciële leningen variëren van vijf tot 20 jaar, terwijl residentiële leningen meestal een looptijd hebben van 15, 25 of 30 jaar. Als belegger zal het grootste deel hiervan worden gebaseerd op uw financiële en kredietgeschiedenis.

Loan-To-Value Ratio

Een belangrijke metriek die kredietverstrekkers in overweging nemen bij de financiering van commercieel onroerend goed is de loan-to-value ratio (LTV). Dit cijfer meet de waarde van een lening ten opzichte van de waarde van het onroerend goed. Het wordt berekend door het geleende bedrag te delen door de taxatiewaarde of aankoopprijs van het onroerend goed. Leningen voor commercieel vastgoed hebben een LTV tussen 65 en 80 procent, waarbij lagere LTV’s in aanmerking komen voor gunstigere financieringstarieven.

Debt Service Coverage Ratio

Lenders kijken ook naar de debt-service coverage ratio (DSCR). In essentie meet dit het vermogen van een woning om de schuldendienst te voldoen, en het vergelijkt de jaarlijkse netto bedrijfsopbrengsten van een woning met de jaarlijkse hypotheekschuld, inclusief hoofdsom en rente. Een DSCR van minder dan één procent onthult een negatieve cashflow, en commerciële kredietverstrekkers kijken over het algemeen naar DSCR’s van ten minste 1,25 om een goede cashflow te garanderen.

Voordat investeerders een commercieel vastgoed financieren, moeten ze alle aspecten van het proces in overweging nemen: loan-to-value ratio, debt-service coverage, en kredietwaardigheid. Bovendien zal een goed bedrijfsplan investeerders, vooral beginnende investeerders, helpen het financieringsproces te stroomlijnen.

Types van commerciële vastgoedleningen

Er is een breed scala aan commerciële investeringsleningen, en het is aan de investeerder om te beslissen welke financieringsoptie het beste bij zijn behoeften past. Elk type lening heeft unieke vereisten om in aanmerking te komen, zoals een minimale kredietscore, ervaringsniveau en aanbetalingsvereiste. Deze leningen hebben ook verschillende voorwaarden om op te letten, met inbegrip van de looptijd van de lening, rentevoet, en loan-to-value (LTV) ratio. Zo kan de ene investeerder op zoek zijn naar een lening met een lagere rente over een langere looptijd, terwijl een andere investeerder een lening op korte termijn zoekt om een financieel gat te overbruggen. Voor een beter idee van welke commercieel onroerend goed leningen kunnen voldoen aan uw eigen behoeften, verwijzen wij u naar het volgende:

Small Business Administration (SBA) 7(a) Loan
Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan
Conventional Loan
Commercial Bridge Loan
Hard Money Loan
Conduit Loan

Small Business Administration (SBA) 7(a) Loans

De Small Business Administration van de V.S. biedt verschillende leningen

.S. Small Business Administration biedt verschillende leningen onder de 7 (a) paraplu, die elk zijn ontworpen om financiële bijstand te verlenen aan kleine bedrijven. Investeerders op zoek naar commercieel onroerend goed leningen moeten zorgvuldig overwegen welke van de volgende 7 (a) Leningen het beste zal werken voor hun volgende project:

Standaard 7 (a): De Standard 7(a) valt samen met een maximaal leenbedrag van $ 5 miljoen en een doorlooptijd van 5-10 werkdagen.
7(a) Small Loan: De kleinere variant van de standaard 7(a) lening, de 7(a) Small Loan heeft een maximaal leenbedrag van $ 350.000.
SBA Express: SBA Express-leningen zullen aanvragers met een 36-uurs responsvenster voor een lening met een maximumbedrag van $ 350.000.
Export Express: Met een aanvraagresponstijd van 24 uur is de Export Express-lening ideaal voor leners die een gestroomlijnde methode nodig hebben voor het verkrijgen van kredietlijnen tot $ 500.000.
Export Werkkapitaal: Bedrijven met behoefte aan werkkapitaal om de toenemende export te vergemakkelijken kunnen deze specifieke SBA-lening waarderen.
Internationale handel: International Trade-leningen kunnen worden gebruikt voor vaste activa voor de bouw, de bouw en onroerend goed apparatuur door bedrijven die uitbreiden als gevolg van de groeiende export sales.
Preferred Lenders: Het Preferred Lenders-programma van de SBA geeft geselecteerde kredietverstrekkers meer bevoegdheden om door de SBA gegarandeerde leningen te verwerken, af te sluiten, te onderhouden en te liquideren.
Veterans Advantage: Zoals hun namen suggereren, zijn Veterans Advantage SBA-leningen bedoeld om bedrijven die eigendom zijn van veteranen te helpen met lagere vergoedingen.
CAPLines: Als een overkoepelend programma dat werkkapitaal op korte termijn kan bieden, zijn CAPLines ontworpen om kleine bedrijven onmiddellijk te helpen.

Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan

Het 504 Loan Program is een ander SBA-product dat beschikbaar wordt gesteld via Certified Development Companies (CDC). Deze leningen zijn specifiek bedoeld om de groei van ondernemingen en de schepping van werkgelegenheid te stimuleren door kleine ondernemingen nog een andere financieringsmogelijkheid te bieden. Meer specifiek biedt het “504 Loan Program goedgekeurde kleine ondernemingen langlopende financiering met een vaste rentevoet die wordt gebruikt om vaste activa te verwerven voor uitbreiding of modernisering”, aldus de SBA.

De 504-leningen van de Small Business Administration mogen niet meer dan $ 5 miljoen bedragen, en zijn specifiek bedoeld voor vaste activa, waaronder:

De verwerving van bestaande onroerende activa;
De verwerving van ruwe grond en daaropvolgende verbeteringen;
De bouw van nieuwe faciliteiten of het moderniseren, renoveren of verbouwen van bestaande faciliteiten;
de aankoop van machines voor langdurig gebruik;
de herfinanciering van schulden om de uitbreiding van een bedrijf met nieuwe of gerenoveerde faciliteiten te vergemakkelijken.

Conventionele lening

Ook wel bekend als traditionele leningen, conventionele commercieel onroerend goed leningen worden uitgegeven door banken of kredietinstellingen. Bijgevolg worden conventionele commerciële vastgoedleningen niet gesteund door de federale overheid. Vaak gebruikt voor de aankoop en financiering van activa zoals door de eigenaar bezette kantoorgebouwen, winkelcentra, winkelcentra en industriële magazijnen, hebben conventionele leningen een reputatie ontwikkeld als enkele van de meest gebruikte commerciële vastgoedleningen van vandaag.

Een traditionele commerciële vastgoedlening financiert meestal overal van 65% – 85% van de loan-to-value ratio van een actief. Dientengevolge, zullen de leners vaak worden verwacht om overal te dekken van 15% – 35% van de reële marktwaarde van het bezit. Dit gezegd zijnde, is er gewoonlijk geen maximum aan de lening. Leners kunnen echter verwachten dat leningen voor commercieel vastgoed ergens tussen de 5 en 20 jaar duren, waarbij de betalingen volledig worden afgeschreven over de duur van de lening. Terwijl conventionele leningen hebben de neiging om te komen met lagere kosten, ze zijn vaak moeilijker om goedkeuring te krijgen voor.

Commerciële overbruggingslening

Zoals hun namen suggereren, vertegenwoordigen commerciële overbruggingsleningen een tijdelijke leningsoptie voor investeerders om uit te oefenen – een die de kloof overbrugt – totdat herfinanciering beschikbaar wordt om de overstap naar een lening op langere termijn te maken. Commerciële overbruggingsleningen worden meestal aangeboden door geïnstitutionaliseerde kredietverstrekkers en bieden veel leners de mogelijkheid om te concurreren met kopers die alles contant betalen. Aangezien commerciële overbruggingsleningen gewoonlijk tot 90% van de LTV van een eigendom financieren, zouden degenen die geen contant geld kunnen gebruiken het gemakkelijker moeten vinden om hun voet in de commerciële vastgoedsector te krijgen. Aangezien overbruggingskredieten van korte duur zijn, hebben zij niet de neiging langer dan drie jaar te duren. Daarom moeten leners verwachten te herfinancieren naar een lange-termijn lening ergens binnenkort.

Hard Money Loan

Een hard geld lening wordt ter beschikking gesteld aan commerciële investeerders door georganiseerde semi-geïnstitutionaliseerde kredietverstrekkers. Belangrijker is echter dat hard money kredietverstrekkers meestal een vergunning hebben om te lenen aan vastgoedbeleggers en gespecialiseerd zijn in kortlopende leningen met een hoge rente en vergoedingen die veel beleggers de kans geven om commercieel vastgoed te kopen dat ze anders niet zouden kunnen kopen.

In ruil voor ruwweg 60% – 75% van de waarde van het actief na reparatie (ARV), zullen hard money kredietverstrekkers rentekosten vragen die oplopen tot 15%, naast ongeveer vier punten (een ander upfront percentage vergoeding op basis van het geleende bedrag). Terwijl hard geld geldschieter vergoedingen zijn soms wel vier keer het bedrag van de traditionele kredietverstrekkers, kunnen ze de moeite waard de kosten van de toelating voor de korte termijn leningen. Niet alleen wordt financiering toegekend binnen een paar dagen (in tegenstelling tot maanden met traditionele kredietverstrekkers), maar het kan een stuk makkelijker zijn om goedkeuring te krijgen voor. Als, voor niets anders, hard geld leningen zijn asset-based, wat betekent dat de kredietgever een beslissing neemt op basis van het onderwerp eigendom en niet volledig op de kredietnemer.

Conduit Loan

Ook wel bekend als commercial mortgage-backed securities (CMBS), conduit leningen zijn commercieel onroerend goed leningen gedekt door een eerste-positie hypotheek op een commercieel onroerend goed. Traditioneel aangeboden aan kredietnemers via commerciële banken, conduit leningen bieden kredietnemers een vaste rente over de loop van ongeveer 25 – 30 jaar. Het is echter belangrijk te weten dat bij een conduit-lening aan het einde van de looptijd een ballonbetaling moet worden verricht. Dankzij, voor een groot deel, hun relatieve flexibiliteit, conduit leningen kunnen veel commerciële vastgoedbeleggers in aanmerking komen voor een lening die normaal gesproken niet zou.

Will I Qualify For A Commercial Real Estate Loan?

Zoals bij alle soorten leningen, zijn er kwalificaties waaraan u moet voldoen voordat u er een ontvangt. Als u een lening van de Small Business Administration wilt aanvragen, moet u waarschijnlijk een hoge zakelijke kredietscore hebben (die kan variëren van 0 tot 100), en de grootte van uw bedrijf moet voldoen aan de grootte-eisen van de SBA. Om met succes in aanmerking te komen voor een SBA 504 lening, moet het inkomen van uw bedrijf minder dan 15 miljoen bedragen. Traditionele leningen van een bank of hypotheekinstelling vereisen doorgaans een kredietscore van 700 of hoger. Commerciële overbruggingsleningen vereisen ook dat aanvragers een kredietscore van 680 of hoger hebben. Hard geld leningen zijn meestal gemakkelijker te beveiligen, maar ze kunnen komen met hogere rente dan de traditionele kredietverstrekkers. Zorg ervoor dat u de specifieke vereisten van uw geldschieter onderzoekt om ervoor te zorgen dat de lening die u aanvraagt geschikt is voor u.

Hoe lang duurt het om een commerciële vastgoedlening te krijgen?

De meeste leningen voor commercieel onroerend goed kunnen naar verwachting ergens tussen 30 en 45 dagen duren om te krijgen. Banken zullen deze tijd besteden aan het evalueren van meerdere aspecten van uw bedrijf alvorens te beslissen of u uw lening goed te keuren of niet. U kunt een brug of hard geld lening te krijgen in een week of minder, zolang je bereid bent te accepteren hogere rente kosten die meestal verbonden zijn aan deze leningen. Ongeacht de lening die u kiest na te streven, zorg ervoor dat alle aspecten van uw bedrijf en de lening voorwaarden die u akkoord gaat met onderzoeken alvorens zich te verbinden.

Wat is door de eigenaar bewoond commercieel onroerend goed?

De meerderheid van commercieel onroerend goed wordt gekocht met de enige bedoeling van het genereren van lopende inkomsten, ook wel bekend als cashflow. Ze bestaan voornamelijk uit huurders die individuele eenheden huren via een huurovereenkomst. Echter, in veel gevallen zullen investeerders commercieel vastgoed kopen om het gebouw voor hun eigen doeleinden te gebruiken. Dit staat bekend als Owner-Occupied Commercial Real Estate (OOCRE).

In het algemeen is eigenaarsbezit van commercieel onroerend goed gebaseerd op twee voorwaarden: het bezettingspercentage van de eigenaar van het pand of het bedrag van de huur die door de eigenaar wordt betaald. Ook zijn OOCRE-leningen volledig anders dan niet door de eigenaar bezette leningen, en kredietverstrekkers vereisen verschillende kwalificaties. Ten eerste zullen kredietverstrekkers kijken naar de primaire bron van terugbetaling voor de OOCRE-lening. Dit wordt voornamelijk bepaald door de schuldendienstdekking van de kredietnemer, die meestal wordt bepaald door de bedrijfsinkomsten vóór rente en belastingen.

Samenvatting

Om echt te begrijpen hoe te investeren in commercieel vastgoed, moeten beleggers de financiële componenten die ermee gepaard gaan volledig begrijpen. Commerciële vastgoedbeleggingen leningen zijn niets minder dan instrumenteel in het succes of falen van een bepaalde exit-strategie. Neem daarom de tijd om het commerciële vastgoedfinancieringsproces te bekijken voordat u de sprong waagt, met inbegrip van de verschillende leningen die voor u beschikbaar zijn.

Klaar om te beginnen met het profiteren van de huidige kansen in de vastgoedmarkt?

Of u nu gloednieuw bent om te investeren of een paar deals hebt gesloten, onze nieuwe online vastgoedklasse behandelt alles wat u moet weten om u te helpen aan de slag te gaan met vastgoedbeleggingen. Expert investeerder Than Merrill legt de beste onroerend goed strategieën om u te helpen op het pad naar een betere financiële toekomst.

Klik hier om u in te schrijven voor onze GRATIS 1-Daagse Vastgoed Webinar en begin te leren hoe te investeren in de vastgoedmarkt van vandaag!

Best Commercial Real Estate Loans