9 Rechten van huurders waarvan uw huisbaas niet wil dat u ze kent

In 2001 ging ik ’s avonds rechten studeren tegenover MacArthur Park, een ruimte die ook dienst deed als openluchtmarkt in het centrum van Los Angeles.

Het was niet zozeer een park als een eiland van gras waar kinderen naartoe gingen om kikkers en schildpadden op de zwarte markt te scoren, junkies zwarte teerheroïne oppikten, en iedereen I.D.-kaarten scoorde. Het was het drukke deel van de stad.

Op de rechtenschool waren er taplessen voor kinderen. Tot op de dag van vandaag, kan ik niet denken aan het proces van briefing een zaak, Issue, Regel, Analyse, Conclusie zonder het geluid van tip-tip-tapping in mijn achterhoofd.

Onder ons was een huurdersrechten-kliniek, Inquilinos Unidos. Ik was overdag vrijwilliger en hielp huurders met het indienen van klachten of het aanvragen van inspecties.

Soms waren de huurders gezinnen die uit het park kwamen, de stemmen die vroegen hoeveel hun huisbaas de huur kon verhogen, pleitend dat hun zoon of dochter astma had en de kakkerlakken of de kakkerlakkenbehandeling hun longen hinderden.

Deze stemmen hoorden bij lichamen. De stemmen hadden stevige huizen, muren van vlees en botten. De lichamen waartoe ze behoorden hadden dat niet. De lichamen werden verdrongen, terwijl nieuwe lichamen met een lichtere huidskleur en meer privileges hun intrek namen.

We weten allemaal dat dit geen verschijnsel is dat zich alleen in dit drukke deel van L.A. voordoet. Overal worden mensen geraakt door gentrificatie en velen weten niet hoe ze deze trend, die als een lopend vuurtje om zich heen grijpt, moeten bestrijden.

Extra kwetsbaar zijn huurders. Volgens 2016 US Census Bureau Survey huurt meer dan 37% van de Amerikaanse huishoudens.

Hoeveel huurders kennen hun rechten als huurder?

Het kan moeilijk zijn om je machtig en uitgerust te voelen als je het opneemt tegen je huisbaas, maar je hebt wel degelijk rechten. Als u een specifieke vraag heeft over woonrechten of toegang nodig heeft tot huurdersrechtenorganisaties, kunt u 2-1-1 bellen of hier uw lokale kantoor opzoeken.

Voor nu, hier is een snelle samenvatting van 10 rechten die alle huurders moeten weten.

Uw woning moet bewoonbaar zijn

Alle huurders hebben recht op een schone, bewoonbare woning. Het is de plicht van de verhuurder om deze standaard te handhaven.

Zo moet u er bijvoorbeeld voor zorgen dat deuren en ramen niet stuk zijn, daken en muren water buiten houden, leidingen zowel warm als koud water leveren, en dat er geen ongedierte of ongedierte is.

Basically, all tenants have a right not to live in slum housing.

Een slum is een dichtbevolkte stedelijke informele nederzetting die wordt gekenmerkt door ondermaatse huisvesting en verloedering. Hoewel sloppenwijken verschillen in grootte en andere kenmerken, ontbreekt het de meeste aan betrouwbare sanitaire voorzieningen, een toevoer van schoon water, betrouwbare elektriciteit, rechtshandhaving en andere basisdiensten.

Als u op een plek woont die onbewoonbaar is, is uw eerste vorm van verhaal het indienen van een mondelinge klacht bij uw huisbaas.

U moet tijdig antwoord krijgen op klachten

Als een huurwoning niet bewoonbaar is, is het de plicht van de huisbaas om dat onmiddellijk te herstellen. Technisch gezien is het ook verboden om gedurende die tijd huur te innen.

Vat dit echter niet op als een groen licht om te stoppen met het betalen van huur. Uw beste gok is om door te gaan met het betalen van huur, zodat u uw deel van de overeenkomst gedocumenteerd. Als dingen escaleren tot het punt waar de huurder nodig heeft, kunnen ze het huurgeld terugvorderen dat ze hebben betaald voor de tijd dat de plaats in verval was.

Dit geeft de huurder de overhand, in het geval dat ze moeten procederen, zullen ze alles goed gedocumenteerd hebben.

U hebt recht op tussenkomst van derden als de verhuurder niet tijdig handelt

Wanneer u een probleem in uw eenheid hebt, is het eerste wat u moet doen uw verhuurder mondeling op de hoogte te stellen. Als er geen actie wordt ondernomen, schrijf dan een gedateerde brief met de details van het probleem. Deze brief moet foto’s bevatten met tijdstempels.

In het ergste geval kan de huurder een klacht indienen bij de huisvestingsautoriteit en om een inspectie vragen. Zij kunnen de verhuurder vertellen dat hij het probleem moet oplossen. Elke stad heeft een ander formulier, ter referentie, hier is wat informatie over hoe het proces in L.A. te starten

Je hebt het recht om te procederen als verhuurder niet voldoet aan de 60-daagse kennisgeving

Als het probleem niet wordt opgelost nadat een 60-daagse kennisgeving door de stad aan uw verhuurder is afgegeven, is het tijd om te procederen om de huur terug te krijgen die u hebt betaald terwijl u in een onbewoonbare ruimte woonde.

Deze site kan u in contact brengen met een lokale vastgoedadvocaat.

Als u in een illegaal verbouwde eenheid woont, behoudt u nog steeds deze rechten en beschermingen

Op 2 dec. 2016 belde een vriend. Zijn kind werd vermist en hij had nieuws gekregen over een uitslaande brand in een omgebouwd pakhuis in Oakland genaamd Ghostship.

De tragedie verontrustte de kern van de queer gemeenschap. Het leek erop dat we in 2016 allemaal in brand werden gestoken – in nachtclubs, bij protesten, en nu in onze verbouwde woonruimtes.

In 2011 begon New York City hard op te treden tegen omgebouwde woonruimtes na een fatale brand van illegaal omgebouwde appartementen in Queens. Maar naarmate de huren stijgen, blijven mensen creatiever met hun ruimte omgaan.

Toch is het een feit: mensen die in illegaal verbouwde eenheden wonen en huur betalen, hebben nog steeds dezelfde bescherming die alle andere huurders hebben.

Hoewel – en dit geldt voor iedereen – de beste voorzorgsmaatregel is om een cheque uit te schrijven voor uw huur en een notitie te maken op de memo-regel “Huur voor .” Ook is het goed om te proberen elke keer ontvangstbewijzen te krijgen.

Dit zal helpen om te bevestigen dat u een huurbetalende huurder bent en creëert een papieren spoor voor de tijd dat u in de ruimte bent, mocht u ooit naar de rechter moeten.

U hebt het recht om op de hoogte te worden gebracht voordat uw verhuurder de woning betreedt

Wanneer kan een verhuurder mijn eenheid betreden? Dat lijkt de meest voorkomende vraag te zijn die ik in de loop der jaren heb gehoord.

Mensen krijgen vaak een bericht dat hun huisbaas moet komen inspecteren, maar voelen dat het een schending van hun privacy kan zijn. Sommige mensen hebben geklaagd dat de huisbaas zonder hun toestemming hun appartement is binnengedrongen.

Niet als het om een noodgeval gaat (waarvoor geen kennisgeving is vereist) moet uw huisbaas 24 uur van tevoren op de hoogte worden gesteld.

Dit kan zijn voor een rondleiding, reparaties of om werknemers binnen te laten. En, zelfs met de kennisgeving, verhuurders zijn alleen verondersteld om binnen te komen tijdens de normale kantooruren.

Huurverhogingen hebben beperkingen

Rent gecontroleerde woningen kunnen slechts een keer per jaar huurverhogingen hebben, en de huur kan slechts een bepaald percentage omhoog gaan, die per stad varieert. Alleen in bepaalde staten is huurcontrole mogelijk, meestal daar waar een tekort aan woningen is.

Delen van Californië hebben huurcontrole, evenals New York, New Jersey, Maryland en Washington D.C. In het algemeen bepalen huurcontrolewetten wanneer, waarom en met hoeveel een verhuurder de huur mag verhogen.

Zelfs in plaatsen die huurcontrole hebben, gelden de wetten alleen voor bepaalde gebouwen. Zo gelden de huurwetten van New York alleen voor gebouwen die vóór 1947 zijn gebouwd en vereisen ze dat de huurder er sinds 1 juli 1971 onafgebroken heeft gewoond.

Ongeacht wat een verhuurder op de vrije markt voor huur in rekening zou kunnen brengen, kunnen ze de huur alleen bij elke huurverlenging met een vast percentage verhogen – geen verrassingen.

Wetgeving inzake huurprijsbeheersing schrijft over het algemeen voor dat uw verhuurder u ten minste 30 dagen van tevoren laat weten of hij van plan is uw huur te verhogen wanneer u verlengt.

Als u in een niet-gehuurde eenheid woont en een huurcontract hebt, kan uw huur niet worden verhoogd totdat het huurcontract afloopt (tenzij in het huurcontract anders staat vermeld).

Maar, helaas, als u in een eenheid woont zonder huurregulering en u huurt van maand tot maand, kan de huur op elk moment worden verhoogd, zolang de verhuurder de juiste schriftelijke kennisgeving doet.

Het recht op teruggave van borg

Huurders hebben recht op teruggave van hun borg binnen 21 dagen nadat zij de eenheid hebben verlaten. Dit geldt in het algemeen, maar het bedrag dat u terugkrijgt kan variëren naargelang de staat van de woning.

Voor het bedrag dat wordt ingehouden, moet de huurder een gespecificeerde lijst ontvangen waarin wordt uitgelegd wat er van de borg is afgehaald en een dollarbedrag voor elk item op de lijst.

Ook, als je in een huur-gecontroleerde eenheid woont, heb je recht op de rente op je borg – niet echt waarschijnlijk om veel te zijn, maar het is iets. Over het algemeen is de huurder enkelvoudige rente verschuldigd tegen het tarief dat van kracht is wanneer de rentebetaling op de borg verschuldigd is.

Als de borg $ 1.000,00 is en de toepasselijke rente 1,7%, dan is de verschuldigde rente $ 17,00. De rente op de borgsom wordt bepaald door het stadsrecht, niet door de huurverordening. Dit kan variëren, maar hier is een lijst van bronnen per staat.

Uw rechten in het geval van een uitzetting

Als u in een huurgecontroleerd appartement woont, is er een kleine reeks specifieke redenen waarom u kunt worden uitgezet.

Deze zijn als volgt: het niet betalen van huur, het plegen van overlast, het veroorzaken van schade aan de verhuureenheid, het creëren van een onredelijke verstoring van het comfort of de veiligheid van andere huurders, het gebruiken of toestaan dat de verhuureenheid wordt gebruikt voor illegale doeleinden, en het schenden van de huurovereenkomst.

Helaas, als u niet in een huurgecontroleerd appartement woont, kunt u om welke reden dan ook uit uw appartement worden gezet.

Een veel voorkomende misvatting is dat zodra u een ontruimingsaankondiging ontvangt – ofwel een 14-daagse of een 30-daagse, afhankelijk van de redenen – als u niet verhuist binnen de tijd die in de aankondiging wordt vermeld, u uit uw appartement kunt worden gegooid en onmiddellijk kunt worden uitgezet. Dat is niet waar.

Als de termijn in de opzeggingstermijn is verstreken, wordt alleen uw huurcontract of de overeenkomst tussen u en de verhuurder beëindigd. De verhuurder kan dan pas met de uitzettingsprocedure beginnen.

Gelukkig voor de huurder heeft de wet een redelijke hoeveelheid tijd ingebouwd voor huurders om een nieuwe plek te vinden om te wonen in het gezicht van een dreigende uitzetting – zelfs als u maanden van huurbetalingen hebt gemist.

U hebt ook andere rechten om de huur die u verschuldigd bent mogelijk te verlagen. Houd er rekening mee dat de enige persoon die u kan uitzetten, een plaatsvervanger van de sheriff is – uw huisbaas heeft tot die tijd geen recht op bezit in uw appartement.

Het is een ernstig misdrijf als hij je buitensluit of jou of je bezittingen zelf met geweld verwijdert.

Gemiddeld duurt het uitzettingsproces meestal ongeveer 5-6 weken, maar soms kan het zelfs langer duren dan dat. Hier is een snelle tijdlijn voor het ergste geval:

1. U wordt gediend met een 14-daagse kennisgeving om te stoppen wegens niet-betaling van huur.
2. Ergens na de 14 dagen, dient de verhuurder u met een dagvaarding en klacht voor ontruiming.
3. Zodra u de dagvaarding en klacht ontvangt, wordt een hoorzitting gepland ongeveer 10 dagen daarna.
4. Als tijdens de hoorzitting in het voordeel van de verhuurder wordt beslist, wordt 10 dagen daarna een dwangbevel uitgevaardigd.
5. U krijgt een laatste verwittiging van 48 uur voordat de hulpsheriff u komt uitzetten.

Dus u ziet, zelfs in het ergste geval hebt u nog minstens veertien dagen de tijd. En het is ongeveer vijf weken als de huisbaas de uitzetting onmiddellijk in gang zet en alles volgens plan verloopt – wat vaak niet het geval is.

Bedenk dat je die tijdlijn vaak kunt verlengen en de verhuurder of de rechter om extra tijd kunt vragen als je die nodig hebt.

***

In mijn ervaring kunnen veel zaken worden opgelost met een eenvoudige brief, maar bij twijfel is het altijd het beste om steun te zoeken bij huisvestingsadvocaten die goed op de hoogte zijn van uw wettelijke rechten en de burgerlijke wetboeken in uw gebied kunnen citeren.

Verenigingen van huurders in het hele land organiseren campagnes om de wetten te verbeteren ter ondersteuning van huurstabilisatie, uitzettingen om gegronde redenen, loodinspecties, en om huurders uit te rusten met een basiswet van rechten.

Als u een bezorgde huurder bent, neem dan contact op met uw lokale huurdersvakbond en kijk hoe u betrokken kunt raken.

Er zijn veel online bronnen, ook. Er is het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling en er zijn veel websites voor eerlijke huisvesting en belangengroepen voor huurders, zoals het Housing Rights Center.

Wat er ook gebeurt, onthoud altijd: huisvesting is een mensenrecht en u – in feite elke huurder – heeft recht op een veilige, fatsoenlijke plek om te wonen.

Melissa Chadburn is een Everyday Feminism Reporting Fellow. Melissa heeft geschreven voor Guernica, Buzzfeed, Poets & Writers, Salon, American Public Media’s Marketplace, Al Jazeera America en tientallen andere plaatsen. Ze is een fellow voor The Economic Hardship Reporting Project. Haar essay, “The Throwaways,” kreeg een opmerkelijke vermelding in Best American Essays en Best American Nonrequired Reading. Haar debuutroman, A Tiny Upward Shove, wordt binnenkort gepubliceerd door Farrar, Straus, and Giroux.