Top 10 Landlord Legal Responsibilities in New Jersey

New Jersey の家主は、テナントへの賃貸に関して、特定の州 (および連邦、多くの場合は地方) の規則に従う必要があります。 ニュージャージー州の家主とテナントの法律は、賃貸申込書に記載する質問から、いつ、どのように家賃を増額するか、またはテナントを終了させることができるかまで、すべてをカバーします。 法的責任に従わない場合、テナントとの高額な紛争や高額な金銭的ペナルティにつながる可能性があります（例えば、賃貸物件にある鉛ベースの塗料の危険性を開示しなかったり、テナントを選ぶ際に違法な差別を行った場合など）。

Here are ten ways to stay out of legal trouble and run a successful property management business in New Jersey.

Comply With Anti-Discrimination Laws

Before you advertise a vacant apartment, it is crucial that you understand fair housing laws and what you can say and do when selecting tenant.これは、公正住宅に関する法律、およびテナントを選ぶときに何を言うことができるかを理解することが重要です。 これは、あなたがレンタルをアドバタイズする方法、あなたがレンタルアプリケーション上または潜在的なテナントを面接するときに尋ねる質問、そしてあなたから借りるテナントに対処する方法が含まれています。

While New Jersey landlords are legally free to reject applicants based on a bad credit history, negative references, from previous landlords, past behavior, such as consistently paying rent late, or other factors that makes them a bad risk – this does not mean that anything goes. 入居希望者の人種、宗教、国籍、性別、家族構成（18歳未満の子供がいるなど）、身体的・精神的障害などを理由に差別する自由はないのです。 これらは、改正された1968年の連邦フェアハウジング法（42 U.S. コード§3601〜3619と3631）の下で ³”保護されたカテゴリ³”である。 連邦の反差別規則には、所有者が一度に3つ以上の賃貸住宅を所有していない限り、4つ以下のユニットのある所有者所有の建物、および一戸建てを含むいくつかの免除があります。

ニュージャージーの州法も、人の性的指向、性同一性、または収入源に基づく差別を禁止します。

HUDウェブサイトは、公正住宅法の広範囲な詳細を説明します。 差別を禁止したり、家主の免責を制限する追加の法律がないか、州のフェアハウジング機関にも必ず確認してください。

州の家賃規則に従う

すべての家主は、借主が期限内に、面倒な手続きなしに家賃を支払うことを望んでいます。 家賃を値上げしたり、家賃を支払っていないテナントを立ち退かせる必要がある場合は、ニュージャージー州の特定の規則や手続きに従うことを確認する必要があります。 州法では、家主がテナントに対して家賃を支払うか、立ち退き訴訟を受けるかを通知する期間（ニュージャージー州では7日間）など、家賃に関するいくつかの問題を規制しています。） ニューアークやその他のニュージャージー州でレントコントロールを行っている都市に賃貸物件を所有している場合は、必ず現地の規則を確認してください。 州の家賃規則の詳細については、New Jersey Late Fees, Termination for Nonpayment of Rent, and Other Rent Rulesをご覧ください。

Meet State Security Deposit Limits and Return Rules

家主とテナント間の最大の争点となるのが、敷金の問題です。 問題を避けるために、保証金の限度額（ニュージャージー州では家賃の1.5ヶ月分）や利息の要件など、州の規則を知っておくようにしましょう。 テナントが賃貸住宅に入居（退去）する際に、家主とテナントのチェックリストを使用し、テナントが退去する際に、セキュリティ・デポジットの明細書を送付すると、紛争を回避するのに役立ちます。

Provide Habitable Housing

ニュージャージー州の賃貸住宅には、「居住性の暗黙の保証」という法理に基づき、居住性を保つことが法律上義務付けられています。 あなたが壊れたヒーターなどの重要な修理の世話をしない場合、ニュージャージー州のテナントは家賃を差し控える権利または “修理と控除 “など、いくつかのオプションを持っているかもしれません。

Every Landlord’s Legal Guide, by Marcia Stewart, Ralph Warner, and Janet Portman (Nolo) includes extensive advice on establishing a repair and maintenance system that will help prevent problems, such as tenant rentholding or injuries to tenant due to defective conditions in the rental.

Prepare a Legal Written Lease or Rental Agreement

あなたとテナントがサインする賃貸契約書やリース書は、あなたとテナントの関係の契約上の基礎を定め、テナントが賃貸に入居できる期間や賃料額など、ビジネスの重要事項が満載されています。 連邦、州、および地域の家主とテナントの法律と合わせて、リースまたは賃貸契約は、あなたとテナントが従わなければならないすべての法的ルールを定めています。

問題は、家主が居住性を保つための家主責任の放棄などの違法条項をリースに含めたり、家主が法的に必要な開示（次項で説明）をしなかったりした場合に発生します。 また、賃貸物件にいつ、どのように立ち入ることができるかなど、特定の問題をリースでカバーすることが要求されていない場合でも、テナントの責任と権利を明確に通知する効果的かつ法的なリースおよび賃貸契約書を使用することにより、あらゆる種類の紛争を回避できます。

Make Legally Required Lead-Based Paint Disclosures

ニュージャージー法の下では、家主はテナントに（通常リースや賃貸契約書で）賃貸物件が洪水の危険区域に入っているか否かなど特定の開示を行う必要があります。

Respect Tenants’ Privacy

New Jersey landlords must provide one day’s notice before entering rental property to make repairs.New Jersey Law では、家主は、賃貸物件に入る前に、1日前に通知しなければなりません。 また、賃貸物件への立ち入り要請を書面で記録しておきます。

Don’t Retaliate Against a Tenant Who Exercises a Legal Right

New Jersey では、例えば、危険な生活環境について苦情を言ったテナントに家賃を上げたり追い出したりして、報復することは違法とされています。 問題を回避するため、あるいは虚偽の報復請求に対抗するため、修繕の扱い方や、テナントとの関係におけるその他の重要な事実を文書化し、適切なペーパートレイルを確立します。

テナントを終了させたり立ち退かせるための正確な手順に従う

州法は、家主がいつ、どのようにしてテナントを終了させることができるかを規定しています。 法的規則に従わないと、借家契約の終了が遅れる（時には大幅に遅れる）ことがあります。 ニュージャージー州法は、立ち退き訴訟を起こす前に、家主がリース契約に違反したテナントに対して行わなければならない解約通知の量（3日間）と種類に関して、非常に具体的に定めています。 ニュージャージー州のこれらのタイプの終了通知の詳細については、無条件の終了に関する州法およびリース違反による終了に関する州法を参照してください。

Take Advantage of Legal Resources Available to Landlords

Nolo では、州ごとの家主・テナント法のチャートを含む数百の記事に加えて、家主向けの多くの書籍、およびオンラインのリースと賃貸契約も出版されています。

米国住宅都市開発省（HUD）や州のフェアハウジング機関などの政府機関も、ウェブサイトで有用な法的情報や出版物を提供していますので、ぜひチェックしてみてください。 また、あなたの州の司法長官のオフィスや消費者保護agency.8239>

最後に、あなたのレンタルユニットに関する法的な質問がある場合は、ニュージャージー州の経験豊富な家主とテナントの弁護士に相談する必要がありますのウェブサイト上のテナントの権利と家主とテナントの法律への有用なガイドを見つけることができます。