Residential Lease Agreement

A standard residential lease agreement (or “rental agreement”) is written document between landlord and tenant that formally the agreement to rent real property for the fee. 契約には、毎月の家賃や各当事者の責任などの具体的な詳細を含める必要があります。

State-Specific Lease Agreement Templates

Standard residential leases should include the following elements:

• Premises. レンタルされるスペース
• Landlord. 敷地の所有者または賃貸人。
• 賃借人。 その敷地に住みたい賃借人、または賃借人。
• 期間。 借主がその施設に滞在する期間。
• 家賃。 賃借人が支払う金額。

これらの住居には、賃借契約も使われることがある。

• Duplex
• Townhouse
• Room Rental
• Mobile Home
• Vacation Rental
• In-law Suite
• その他の生活空間
• Rent-to-own options

Lease versus… Rease vs…… Lease for… Lease for………………………………………. 賃貸契約

賃貸契約は、短期間（通常は1ヶ月）の賃貸契約を確保するものです。 月極めの賃貸契約は、家主または借主が解約の通知をしない限り、毎月自動的に更新されます。 家主は、通常、家賃の値上げ、賃貸条件の変更、または短期間の予告による契約の解除が可能です。 安定した賃貸市場の家主様は、月極め契約を好まれることが多いです。 しかし、月極め契約は、テナントの入れ替わりを意味し、物件を満室に保つための作業が増えます。

リースは、通常1年間という長期間のテナントを確保するものです。 この間、家主は家賃を値上げしたり、賃貸条件を変更したり、短期間で契約を終了させたりすることはできません。 空室率の高い地域の家主は、リースを好むことが多い。

リース契約の種類

定期的。 最も一般的な借家契約の形態は、毎月、通常は1日に支払いを行う有期契約で、期間は通常1年である。 通常の場合、これらの契約は、期間中に家主または借主が解約することはできません。

Month-to-Month Rental Agreement（月極契約）。 また、「tenancy at will」とも呼ばれ、終了日はないが、家主または借主のいずれかが、通常少なくとも1ヶ月前に書面で通知すれば、契約の変更または終了を決定できる。

Roommate Agreement. この契約は、家主からまとめて借りているテナントを拘束するものです。 ルームメイト契約は、複数の人が共有部分を共有しながら一緒に住宅に住む場合です。 この契約は2つの方法で構築することができます：

• ルームメイトの間で。
• ルームメイトと家主の間で交わされる契約。 この契約は、ルームメイトと家主の間で結ばれ、ルームメイトが家主から部屋を借り、共有スペースを共有することを許可する。

Sublease Agreement（サブリース契約）。 これは、借主がリース契約をしていて、契約期間終了まで責任を持ちながら、退去を余儀なくされる場合です。 彼らは、家主の許可を得て、家賃の支払いを助けるために、他の誰かにスペースを貸すことができます。

リース契約なしの賃貸

テナントのルールと期待が明確に書かれていない物件を借りることは、トラブルの誘因となります。 家主と借主の関係は複雑で、住宅用不動産のレンタルを管理する連邦法、州法、地方法が数多く存在するため、より複雑なものとなっています。 リースまたは賃貸契約書を作成することにより、借家契約の詳細がすべて記録され、法的拘束力を持つようになり、その結果、（詳細に書かれていれば）大家または借主による意図しないリース違反を減らすことができます。 口頭での合意は法的拘束力を持ちますが、裁判官に証明するのは困難です。 賃貸契約書やリースに署名することで、契約は法的拘束力を持ち、契約内容を証明することができます。

• 州法と地方法に準拠する。 多くの州や地域の法律では、1年以上続く賃貸契約のための書面による賃貸の手配を必要とします。 また、州や地域の家主借家法の中には、家主が借家契約に関する情報を開示したり、義務を課すことを要求しているものもあります。 明確な書面による合意がない場合、すべての紛争は、法的闘争にエスカレートする可能性があります。
• 保証金に対するあなたの権利を保証します。

Common Lease and Rental Agreement Provisions

A residential lease or rental agreement is a written plan of the tenancy, it defines the rights and responsibilities of both the landlord and tenant(s). また、家賃の支払い時期、賃貸期間、法律で義務付けられている、または家主と借主が合意した特定の賃貸条件などのガイドラインにもなります。

賃貸条件は、家主と借主が（交渉可能な場合は）交渉する必要があります。

家賃を交渉するには、インターネットで関連物件とその月々の希望価格を調べ、地域の市場価格を知ることです。 大家さんは、家賃の交渉はあまりせず、入居者に特典をつけることが多いようです。 では、家賃以外にどのような交渉が可能なのでしょうか？ ここでは、交渉してみようと思う項目をいくつか挙げてみます。

• Security Deposit
• Late Rent Penalty
• Parking
• Storage
• Utilities
• Smoking Policy
• Subletting
• Cosigners

覚えておきたいのは、この点です。 家主は、賃貸価格、料金、福利厚生、その他家主が追加した条項について交渉する必要はありません。

リースや賃貸契約書の長さは、含まれる条項の数によって異なりますが、数ページ以上であっても心配はいりません。 これらの文書は、明確に（できればタイプされている）、わかりやすく書かれている必要があります。 リース契約と賃貸契約のどちらにするかは別として、次のことに対処しておくとよいでしょう。 家主とテナントの間で最も一般的な問題のいくつかは、セキュリティデポジットを中心に。 多くの州では、家主が要求できる金額、保証金の使用方法、保証金が使用されない方法、保証金が控除または返還されない手数料が差し引かれた後の返還方法などを制限する法律があります。 敷金、クリーニング代、ペット用デポジット、または先月分の家賃の金額を詳述することを期待します。 また、敷金の保管場所や、家主が敷金に利息を支払うかどうか（州によっては必要）についても、詳細を記載するとよいでしょう。

賃貸契約終了の根拠. 家主は、借主またはその客によるリースまたは賃貸契約への違反が、借家契約を終了させる理由になりうるという条項を入れることがよくあります。 賃貸契約の終了に関する法律は、締結した賃貸契約の種類（リースまたはレンタル契約）、および物件が存在する州や場合によっては市によって異なります。

Names and addresses of landlords. リースまたはレンタル契約には、家主の名前と完全な住所を記載する必要があります。 家主の代わりに通知を受け取る権限を持つプロパティ・マネージャーや会社を使用している場合は、その名前と住所も記載する必要があります。

テナントと居住者の名前。 賃貸に居住する各成人は、テナントとして名前を挙げ、リースまたはレンタル契約書に署名する必要があります。 すべての成人が正式なテナントであることを要求することで、家主は各テナントに家賃の総額を支払い、条件に従う法的責任を負わせることができるのです。 もし、テナントの一人がリース契約を解除した場合、家主は、リース契約上の他のテナントに対して、家賃の全額を合法的に請求することができる。 さらに、テナントの1人が退去したり、リースに違反した場合、家主はテナント全員の賃貸契約を終了させることができます。 毎月の家賃の金額以外にも、いろいろあります。 リースや賃貸契約には、通常、支払うべき家賃の額、いつ、どこで支払うか、受け入れられる支払い形態、適用される追加料金や延滞料が明記されています。 レント・コントロールのない地域では、家主は自分の物件に対して任意の金額を請求できることを覚えておいてください。 あなたのリースまたはレンタル契約は、保管場所、家具、および賃貸物件に含まれる他の設備などのプロパティ（敷地）の詳細が含まれている場合があります。 リースまたはレンタル契約書に署名する前に、完全な住所（該当する場合は、建物とユニット番号）、および約束された設備が含まれていることを確認します。 例えば、レンタル物件に収納スペースが含まれている場合、その場所とアクセス方法に関する情報を提供する必要があります。

テナントのメンテナンス責任。 リースや賃貸契約には通常、賃借人に賃貸物件を清潔に保ち、良好な状態を維持する責任を負わせる条項が含まれています。 また、借主が起こした損害を修復するために、貸主に弁償する義務を負わせるものです。 リースや賃貸契約書の中には、修理の方法でできないことに加えて、特定の借主の責任を詳しく説明しているものもあります。

Term of the tenancy. 借家契約の期間は、その物件が貸し出される期間のことです。 賃貸契約には、開始日と終了日を記載する必要があります。 賃貸契約（通常は短期賃貸）であれば、開始日を記載し、家主またはテナントが終了を決定するまで自動的に更新されるべきである。

家主はいつ、どのように物件に立ち入ることができるか。 多くの州法は、家主が合法的に賃貸物件に立ち入ることができる時期や、借主に必要な通知の量を定めています。 家主は、リースや賃貸契約書にこの情報を含めることがありますが、これらの法律を知らずに、違法な条項を書き込んでしまう家主もいます。 州や地域のアクセス法を確認し、リースや賃貸契約書がそれらに準拠していることを確認します。不法侵入やテナントのプライバシー侵害は、通常、法的な影響を及ぼします。 ある規則や規定が、それに違反した場合、賃貸契約を解除したいと思うほど、あなたにとって急を要するものであれば、リースまたは賃貸契約書に必ず記載してください。 それほど重要でない追加の規則は、補足文書に記載することができます。 ここでは、リースまたは賃貸契約書に追加される一般的な方針を紹介します。

Attorney fees and court costs in a lawsuit.訴訟における弁護士費用と裁判費用。 いくつかのリースや賃貸契約は、家主とテナントがあなたの賃貸契約やリースの違反、例えば、敷金についての紛争で裁判になった場合、誰が訴訟の費用を支払うかを定義します。 これらの条項では、リースや賃貸契約に関する家主とテナントの争いで負けた側が、勝った側の弁護士費用や裁判費用を支払うことが明確に定められています。

Condition of the rental unit. リースや賃貸契約には通常、借主が入居時に居住可能な状態であることに同意し、危険な状態が発生した場合はすぐに家主に警告することを約束する条項が含まれる。

長期の欠勤。 家主によっては、テナントが長期不在になる場合は、事前に通知するよう求めているところもあります。 これは通常、1週間を超えるものです。 この条項には、家主が不在中に賃貸住宅に入り、物件を管理する権利（必要な場合）があることも明記できます。

Limits on guest stay. 家主は、長期滞在者が、審査を受けていない、家主に承認されていない、あるいはリースや賃貸契約書に記載されていない本格的なテナントの地位を獲得しないように、宿泊客を制限する場合があります。

違法行為をしない。 家主は、薬物の使用、薬物の取引、トラブルの原因となるような違法行為や破壊的行為を禁止する条項を盛り込むことで、潜在的な責任を制限することができます。 テナントが違法行為に関与した場合、家主はテナント契約を終了させることができます。 家主は、すべてのペットを禁止するか、許可される種類を制限することができます-ただし、介助動物や感情支援動物は例外です。 ペット可の賃貸住宅の場合、リースや賃貸契約書にペットに関する方針を盛り込むと便利です。 例えば、テナントが飼えるペットの数、許可される動物の種類、品種、サイズなどを明記します。

居住者の数の制限。 家主は通常、彼らの賃貸物件に住むことができる人の数に制限を設定します。 連邦法は、家主が寝室ごとに2人を許可する必要があります。

Restrictions on the use of the property. 差別的、報復的、またはあなたの州の法律に違反しない限り、家主は彼らの賃貸物件に望むあらゆる種類の規則や制限を設定することができます

喫煙。 家主は彼らの賃貸物件であらゆる種類の喫煙を禁止または制限することができます。 家主が喫煙を制限したい場合は、テナントが喫煙できる場所を含める必要があります。

州および地域の開示。 多くの州法や地方法は、家主が入居前に文書、方針、または特定のユニット情報をテナントに開示するよう求めています。 これらの法律は州によって（時には市や郡によって）異なるので、正しい開示がリースに含まれていることを保証するために、あなたの州の家主とテナントの弁護士にあなたの契約書を調べてもらうことが重要です。 いくつかの開示法は、それらがfollowed.

Common state and local disclosuresが含まれていない場合、家主に重い罰金または法的影響を課します。

• カビの存在を家主が知っている場合の通知
• 賃貸ユニットで発生した最近の死亡の開示
• 州の性犯罪者登録情報
• 地域に住む性犯罪者の通知

唯一の連邦政府に義務付けられた家主開示事項は鉛系に関することである。 タイトルXとして知られ、この開示は、塗料、ほこり、土壌から鉛への暴露から家族を保護するために設計されています。 この法律のセクション1018は、1978年以前に建てられた住宅の販売またはリース前に、鉛ベースの塗料と鉛ベースの塗料の危険性に関する既知の情報を開示することを義務付けています。 用心深い家主は、テナントが書面での同意なしに賃貸物件を転貸することを認めない。 家主は、転貸を許可する必要があるかどうかを確認するために、自分の州の転貸法を確認する必要があります。 リースは、建物をサービスする各ユーティリティのために支払う人を明記する必要があります。 一般に、家主はゴミと水を負担します。 テナントは通常、インターネット、ケーブル、ガス、電気サービスの料金を支払います。

Conditions That Invalidate a Lease

Residential leases or rental agreements can include provisions that violate state, local and/or federal laws.

Lease は、州法、地方法、連邦法に違反する条項を含んでいます。 家主がテナントに対して権利の放棄を要求したり、リースや賃貸契約に差別的な条件を付けたりすることは、違法です。 違法な条項は、家主が損害賠償責任を負うことになります。

違法な条項の例をいくつか挙げます：

料金ではなく、違約金を請求する。 ペナルティは特定の行動を防止するための手段であり、料金は損失を補填するためのものです。 個人は罰則を請求することは法的に認められていないが、手数料を請求することはできる。 つまり、基本的に手数料は合法ですが、ペナルティに相当することはできません。 この例として、支払いが遅れたテナントを罰するために、支払いが遅れた場合の手数料を増額することが考えられます。 これらの罰則は強制力がないだけでなく、家主の報復に関する州法や地方法に違反する可能性があります。

メンテナンスや修理の責任を借主に負わせること。 家主は物件の維持・修繕費を支払う必要がありますが、多くのリースや賃貸契約書は、家主の責任を説明する際に、わざと借主を混乱させるような書き方をしています。 これは、借主に、メンテナンスと修理の責任は自分たちにあると思わせるためです。 テナントがメンテナンスと修理の責任を負うと述べている言語を監視する – それは違法とunforceable.

Warranty of habitability.Itは、テナントがメンテナンスと修理の責任を負うと述べている言語を監視する。 すべての状態は、レンタルユニットのための最小限の基準を提供する特定の健康と安全のコードを持っています。 これらの基準が満たされていない場合、テナントから適切な通知がなされ、許容期間内に修理/修正が行われないと、テナントは「建設的退去」とみなされることになります。 家主がユニットを居住可能な状態に保つことを要求する条項のないリースにはサインしないでください。 敷金の差し引きは、リースの不一致の最も一般的な原因である。 テナントは、彼らが引き起こしたのではない損害、家主が発生しなかったコスト、またはプロパティの通常の損耗のために課金することはできません。 多くの州では、家主が敷金をどのように使用できるかを規制しています。 リースまたは賃貸契約に署名する前に、州法および地方法から逸脱する言語が含まれていないことを確認します。

さらに、略奪的リース契約条項および問題点についてここで詳しくお読みください。

借主へのコピー提供に関する州の要件

リース契約書に家主と借主の両方が署名した後、家主は州法により、要求に応じて賃貸契約書のコピーを提供することが求められる場合があります。 それらの州には、以下の11が含まれます：

• カリフォルニア州。 貸主は、借主が賃貸契約書またはリース契約を締結してから15日以内に、借主にその写しを提供しなければならない（Civ. Code §1962(4))
• Delaware. 家主は契約書のコピーを無料で提供しなければならない（§5105 (b)）
• ハワイ州。 家主は、リース又は賃貸契約の写しを借主に提供しなければならない。 (§521-43(d))
• カンザス州。 貸主は、両当事者によって署名された賃貸借契約の写しを借主に渡さなければならない。貸主がこれを行わず、その後借主から賃料を受領した場合、その受領によって賃貸借契約は貸主が署名し交付した場合と同じ効力を持つ。 このような賃貸契約の期間は、賃貸契約に記載されている期間にかかわらず、1年間に制限されています。 (§58-2546)
• New Mexico. 入居前に各住人に渡されることが要求される賃貸契約書。 (§47-8-20(G))
• New York. ニューヨーク市では、家主は、批准から30日以内に、賃貸契約書の写しを借主に提供しなければならない。 (General Obligations Law § 5-701).
• Tennessee. 書面による賃貸契約は、3年以上の賃貸契約について要求される。 (Tenn. Code Ann. § 66-7-101)
• Oregon. 貸主は、書面による賃貸契約およびすべての修正と追加のコピーを借主に提供しなければならない。 (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. リース開始前に、所有者は、賃貸契約が書面である場合は、賃貸契約の締結済みコピー、および住宅賃貸ユニットに適用される規則および規制のコピーを交付しなければならない。 (UCA §57-22-4(4))
• Washington. 書面による賃貸契約の場合、家主は、賃貸契約に署名した各借主に実行された写しを提供しなければならない。 賃借人は、賃借期間中、1部無料で交換を要求することができる。 (RCW §59.18.065)
• ウィスコンシン州。 賃貸契約および貸主が定めた規則や規定が書面であれば、賃貸契約が締結される前、および借主候補から手付金または敷金を受け取る前に、借主候補に提供し、閲覧させるものとする。 その写しは、契約時に借主に渡されるものとする。 (Wis. Admin. Code §134.03(1))

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