Best Commercial Real Estate Loans

Key Takeaways

商業不動産の種類｜ローンの金利と手数料｜ローンの繰上返済｜ローンの組み方｜商業不動産ローンの種類｜OOCREとは

商業不動産（CRE）は人ができる投資の中で最も儲かるものの1つである。 これらの収益不動産は、富を築くだけでなく、毎月のキャッシュフローを生み出す圧倒的な源となり得るため、住宅投資よりも多くの利点を提供します。 しかし、商業用不動産での資産形成は、最初の家賃の小切手から始まるのではなく、それぞれの取引の資金源となる商業用投資不動産ローンがあることに注目すべきです。

Types Of Commercial Real Estate

商業用不動産への投資方法を理解するために、まず商業用不動産のさまざまな種類を把握する必要があります。 これらのプロパティは、一般的に所有者が毎月の家賃のために占有スペースをリースして、ビジネス目的のために使用されます。 商業用不動産は、一般的に次のようなプロパティの種類で構成されています。

• Office

• Retail

• Industrial

• Multifamily

• Special-Style（特別なもの）

• Special-United (特別なもの)用途

Office

商業用不動産の中で最も人気があるのはオフィススペースです。 これらのビルは、シングルテナントのオフィスから超高層ビルまであり、3つのカテゴリーのうちの1つで定義されています。

• クラスAの商業用不動産物件は通常、新築または大規模に改装された建物で、主要な設備に簡単にアクセスできる優れた地域に位置しています。 彼らは通常、プロの不動産管理会社によって管理されています。

• Bクラスの商業用不動産物件は、しばしば古い建物で、ある種の資本投資を必要とするものです。

• クラスCの商業用不動産物件は、通常、再開発の機会として使用されます。

Retail

商業用不動産のもう一つの人気タイプは、小売ビルです。 これらのプロパティは、ストリップモールやコミュニティ小売センターから銀行やレストランに至るまで、多くの場合、都市部に位置しています。

工業

倉庫から大規模な製造現場まで、工業用ビルは高さ仕様やドッキング可能なスペースを提供するため、一般的に製造業向けになっています。 また、これらの商業施設は、一般的に投資機会に適しています。

Multifamily

これらの商業施設は、アパート「4プレックス」、高層マンションユニット、小さなマルチファミリーユニットで構成されており、4～100戸に及ぶことがあります。

Special-Purpose

上記の物件とは異なり、特別目的の商業用不動産は、投資家が建設するものです。 彼らは通常、洗車、セルフストレージ施設、さらには教会で構成されています。

最高の商業用不動産物件は需要が高いので、投資家は場所、将来の開発、および改善に焦点を当てる必要があります。 これは、商業用不動産の価値を高めるだけでなく、評価する方法です。

商業用不動産金利&手数料

住宅ローンと異なり、商業用不動産ローンの金利は一般的に高いです。 商業用不動産ローンの総コストには、鑑定料、弁護士費用、申請料、組成料、調査料など、いくつかの手数料が含まれます。 これらの手数料のいくつかは毎年適用されますが、他のものは、ローンが承認される前に、前払いする必要があります。 例えば、賃貸物件向けの商業用ローンでは、融資実行時に1％の手数料がかかり、完済まで毎年0.25％の手数料がかかる場合があります。 つまり、100万ドルのローンを組む場合、1万ドルの融資実行手数料を前払いし、2,500ドルの年会費と追加利息が必要となる場合があります。 彼らは変動し、various.

商業不動産ローンの前払い

多くの場合、商業不動産ローンはまた、前払い制限を持つことがありますように定期的に金利を確認するようにしてください。 これらの制限は、貸し手の予想される利回りを維持するために設計されています。 投資家は、商業用不動産投資ローンの満期日前であっても、債務を決済することができます。 その場合、期限前返済のペナルティーが発生する可能性が高い。 ローンを繰り上げ返済する場合、出口ペナルティは主に4種類ある。

• Prepayment Penalty（繰り上げ返済ペナルティ）。 これは、最も一般的で基本的な前払いペナルティです。 これは、指定された前払いペナルティに現在の残高を乗じて計算されます。

• Interest Guarantee: 繰り上げ返済を行った場合でも、指定された利息が貸し手に支払われる権利です。 例として、60ヶ月間は10％の金利を保証し、それ以降は5％の出口手数料を課すことができる。

• Lockout:

• Defeasance: 借り手は、指定された期間前にローンを完済することができません。 これは、担保の代替と見なされます。 借り手は、貸し手に現金を支払う代わりに、元のローンの担保のための米国宝物証券などの新しい担保を交換します。 これは手数料を減らすことができますが、高い罰金は、ローンの支払いのこのタイプに添付することができます。

商業投資不動産のローンを取得する方法

商業不動産融資を得ることのアイデアは最初は威圧的に思えるかもしれません。 しかし、プロセスや商業用不動産ローンの種類について学ぶ時間を費やす投資家は、彼らが完全に達成可能であることがわかります。 以下は、商業投資不動産の融資を得るために関与する主な手順です：

1. あなたは個人またはentity.

2. として提出するかを決定する住宅ローンのオプションを評価すると対象不動産と終了戦略に最適な商業不動産ローンを決定します。

3. LTV を計算し、不動産の価値に対するローンの価値を測定する。

4. 債務償還率を使用して、債務返済能力を測定する。

Individual Vs Entity

最初のステップは、個人または企業のどちらとして商業不動産に融資するかを決めることである。 商業用不動産は、企業、デベロッパー、ビジネスパートナーシップなどの事業体によって購入されることがほとんどですが、個人投資家として簡単に完了することができます。 融資する側は、基本的に借り手がローンを返済できることを確認したいので、融資を確保するために借り手に財務実績を提供することを要求します。 このため、融資を受けるためには、借り手に財務実績を示す必要があります。貸し手は通常、信用履歴のない新興企業に対して、投資家（複数）が融資を保証することを要求します。 第二に、商業ローンの用語は、住宅のものとは異なります。 住宅ローンが15年、25年、30年と幅があるのに対し、商業ローンは5年から20年の幅がある。 投資家として、この大部分はあなたの財務および信用履歴に基づいて行われます。

Loan-To-Value Ratio

商業用不動産に融資する際に貸し手が考慮する重要な指標は、ローン対価値比（LTV）です。 この数値は、不動産の価値に対するローンの価値を測定します。 これは、ローンの金額を不動産の評価額または購入価格で割ることによって計算されます。

Debt Service Coverage Ratio

Lenders also look at the debt-service coverage ratio (DSCR). これは要するに、物件の債務返済能力を測るもので、物件の年間純営業収入と、元本と利息を含む年間住宅ローン債務返済額を比較します。 DSCR が 1 パーセント未満であれば、キャッシュフローがマイナスであることを示し、商業貸し手は一般に、適切なキャッシュフローを確保するために少なくとも 1.25 の DSCR を求めます。

商業用不動産に融資する前に、投資家はプロセスのすべての側面、すなわち融資対価値比率、債務返済能力、および信用度の高さを考慮する必要があります。 また、適切なビジネスプランは、投資家、特に初心者の投資家が融資プロセスを合理化するのに役立ちます。

商業不動産ローンの種類

商業投資ローンには幅広い種類があり、どの融資方法が最もニーズに合っているかは、投資家が決めることです。 また、ローン期間、金利、LTV（ローン・トゥ・バリュー）比率など、注意すべき条件もさまざまです。 例えば、ある投資家は長期間の融資で低金利のローンを求めるかもしれないし、別の投資家は資金不足を補うために短期間の融資を優先するかもしれない。 どの商業用不動産ローンがご自身のニーズに合うかについては、以下を参考にしてください。

• Small Business Administration (SBA) 7(a) Loan

• Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan

• Conventional Loan

• コマーシャルブリッジローン

• ハードマネーローン

• コンジットローン

SBA (Small Business Administration) 7(a) Loans

米国中小企業庁は、米国における中小企業向けローン市場の開拓に取り組んでいます。このような状況下、「震災復興支援プロジェクト」は、「震災復興支援プロジェクト」と「震災復興支援プロジェクト」の2つの柱で構成されています。 商業用不動産ローンを探している投資家は、次の7（a）ローンのどれが次のプロジェクトに最適かを慎重に検討する必要があります：

• Standard 7（a）。

• 7(a) Small Loan: 7(a) Small Loanは、最大融資額が35万ドルで、標準7(a)ローンの小規模版です。

• SBA Express: 7(a) Small Loanは最大融資額が33万ドルで、7(a)ローンと同じです。 SBA Expressローンは、最大融資額350,000ドルのローンを36時間の応答ウィンドウで申請者を表彰します。

• Export Express:

• エクスポート・エクスプレス: エクスポート・エクスプレス・ローンは、24時間の審査回答時間を誇り、最大50万ドルの融資枠を得るための合理的な方法を必要としている借り手に理想的です。

• Export Working Capital: 輸出売上の増加を促進するための運転資金を必要とする企業は、この特定のSBAローンを評価するかもしれません。

• International Trade: 国際貿易ローンは、輸出売上の増加により拡大している企業が建設、建築、不動産設備用の固定資産に使用できます。

• 優先貸付人。 SBAのプリファード・レンダーズ・プログラムは、選ばれた貸し手にSBA保証付きローンの処理、決済、サービス、清算を行うより多くの権限を与えるものです。 その名前が示すように、ベテランズアドバンテージSBAローンは、手数料の削減で退役軍人が所有するビジネスを支援することを目的としています。

Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan

504ローンプログラムは、Certified Development Companies (CDC) を通じて利用できる別のSBA製品である。 これらのローンは、特に中小企業にさらに別の資金調達手段を提供することにより、ビジネスの成長と雇用の創出を刺激することを目的としています。 しかし、より具体的には、SBAによると、 “504ローンプログラムは、拡張または近代化のための固定資産を取得するために使用される長期、固定金利の融資で承認された中小企業を提供する “という。

中小企業庁の504ローンは500万ドルを超えることはできず、特に次のような固定資産に指定されています。

• 既存の不動産資産の取得、

• 未加工の土地とその後の改善の取得、

• 新しい施設の建設または既存の施設の近代化、改装、改造。

• 長期使用のための機械の購入。

• 設備の新設または改修による事業の拡大を促進するための負債の借り換え。

Conventional Loan

従来のローンとして知られている従来の商業用不動産ローンは、銀行または融資機関によって発行されます。 その結果、従来の商業用不動産ローンは、連邦政府によってバックアップされていません。

従来の商業用不動産ローンは、通常、資産のローン・トゥ・バリュー比率の65％から85％の範囲で資金を提供します。 その結果、借り手は、しばしば、不動産の公正市場価値の15％-35％から任意の場所をカバーすることが期待されます。 ただし、融資の上限はない。 しかし、借り手は、商業用不動産ローンの期間は5年から20年で、支払いはローン期間中、完全に償却されると予想されます。 従来型のローンは手数料が安い傾向がありますが、承認を得るのが困難な場合が多くあります。

Commercial Bridge Loan

その名が示すように、コマーシャルブリッジローンは、投資家がより長期のローンに切り替えるために借り換えが可能になるまで、そのギャップを埋めるための一時的なローンオプションを示しています。 一般的に、機関投資家が提供するコマーシャル・ブリッジ・ローンは、多くの借り手が全額現金の買い手と競争する能力を提供します。 ブリッジローンは通常、物件のLTVの90%まで融資するため、現金が使えない方でも、商業用不動産分野への参入が容易になるはずです。 ブリッジローンは短期間であるため、3年以上継続することはない。

Hard Money Loan

Hard Money Loanは、組織化された半機関融資によって商業投資家に提供されるものです。 しかし、より重要なのは、ハードマネー融資は、通常、不動産投資家に貸すためにライセンスされており、多くの投資家がそうでなければできないだろう商業不動産を購入する機会を授与手数料と短期高金利ローンに特化。

約60％の見返りに – 資産の修理後の値（ARV）の75％、ハードマネー融資は約4ポイント（融資額に基づいて別の前払割合手数料）に加えて、15％の金利手数料アップを必要とします。 ハードマネー・レンダーの手数料は、時には伝統的なレンダーの4倍にもなるが、短期融資のための入場料としては十分な価値があると思われる。 数日以内に資金が提供されるだけでなく（伝統的な金融業者では数ヶ月かかる）、承認を受けるのもかなり簡単になります。 このような場合、「崖っぷち」であっても、「崖っぷち」であっても、「崖っぷち」であっても、「崖っぷち」であっても、「崖っぷち」であっても、「崖っぷち」であっても、「崖っぷち」であっても、「崖っぷち」であっても、「崖っぷち」であっても、「崖っぷち」の場合は、「崖っぷち」の場合は、「崖っぷち」の場合は、「崖っぷち」の場合は、「崖っぷち」の場合は、「崖っぷち」の場合は、「崖っぷち」の場合は、「崖っぷち」の場合は、「崖っぷち」になると考えられます。 伝統的に商業銀行を通じて借り手に提供されるコンデュイット・ローンは、借り手に約25年から30年にわたる固定金利を提供します。 しかし、コンデュイット・ローンは、期間終了時にバルーン・ペイメントが必要となる点に注意が必要である。 その相対的な柔軟性のおかげで、大部分は、導管ローンは、多くの商業用不動産投資家は、通常wouldn’tローンのために修飾することができます。

私は商業用不動産ローンのために修飾されます？ もしあなたが中小企業経営者ローンを申請しようとしているなら、おそらく高いビジネスクレジットスコア（0から100の範囲で可能）を持っていることが要求され、あなたのビジネスのサイズはSBAのサイズ基準を満たしている必要があります。 正常にSBA 504ローンのために修飾するために、あなたのビジネスの収入は1500万人未満でなければなりません。 銀行や住宅ローン会社からの従来の融資は、通常、借り手のクレジット・スコアが700以上であることが必要です。 また、コマーシャルブリッジローンは、680以上のクレジットスコアが必要です。 このように、ハードマネーローンは、一般的に確保しやすいですが、従来の金融機関よりも高い金利が付く場合があります。 また、このような場合にも、「己の信念を貫く」ということが大切です。 この間、銀行はあなたのビジネスを多面的に評価し、融資を承認するかどうかを決定します。 このような場合、一般的に高い金利手数料を受け入れる限り、1週間以内にブリッジローンやハードマネーローンを取得することができます。 を弖紗するために选択されたローンのいずれかが、あなたのビジネスとあなたがコミットする前に同意する融資条件のすべての側面を研究することを確認してください。

オーナー所有の商業用不動産とは？

商業用不動産の大半は、キャッシュフローとして知られる継続収入を得ることだけを目的に購入されます。 これらは主に、リース契約によって個々のユニットを借りるテナントで構成されています。 しかし、多くの場合、投資家が商業用不動産を購入し、自分たちの目的のために建物を利用します。 これは、OOCRE（Owner-Occupied Commercial Real Estate）と呼ばれています。

一般に、オーナー制の商業用不動産は、所有者の物件の稼働率、または所有者が支払う家賃の額の2つの条件に基づいて決定されます。 また、OOCREローンは非所有者向けローンとは全く異なり、レンダーは異なる資格を要求します。 ひとつは、レンダーがOOCREローンの主要な返済源に注目することである。 これは、借り手の債務サービスカバレッジによって主に駆動され、通常は金利税引前事業収益によって決定されます。

まとめ

本当に商業不動産への投資方法を理解するために、投資家はそれに沿って行く金融部品を完全に理解する必要があります。 商業用投資不動産のローンは、特定の出口戦略の成否を左右するものにほかなりません。 そのため、利用可能なさまざまなローンを含め、飛躍する前に商業用不動産融資プロセスを確認するために時間を取る。

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