大家さんが知られたくない9つの賃貸人の権利

2001年、私はロサンゼルス中心部の青空市場としても機能していたマッカーサー公園の向かいにあるロースクールに通いました。

そこは公園というよりも、子供たちが闇市でカエルやカメを買い、ジャンキーが黒いタールのヘロインを拾い、誰もが身分証明書を買う、芝生の島だった。

法律学校の上には、子供向けのタップ教室がありました。 今でも、事件のブリーフィングのプロセス、イシュー、ルール、アナリシス、コンクルージョンを考えるとき、頭の片隅でティップティップタップの音がしてなりません。

私たちの下には、Inquilinos Unidosというテナントの権利を守るクリニックがありました。 日中はボランティアで、テナントが苦情を申し立てたり、点検を依頼したりするのを手伝ったりしていました。

時には、公園からふらりとやってきた家族連れのテナントが、大家がいくら家賃を上げられるかを尋ねたり、息子や娘が喘息で、ゴキブリやゴキブリ駆除剤が肺を煩わせると訴えたりする声も聞かれたものです。

これらの声は肉体に属していた。 声には頑丈な家-肉と骨の壁があった。 彼らが属していた身体はそうではありませんでした。 これはロサンゼルスの喧騒の中で起こっている現象ではないことは、誰もが知っています。

特に脆弱なのは、賃借人です。 2016年の米国国勢調査局の調査によると、米国の世帯の37％以上が賃貸しています。

どれだけの賃貸人がテナントとしての自分の権利を知っているでしょうか？

家主に立ち向かっているとき、力強さや装備を感じることは難しいかもしれませんが、あなたには権利があります。 住宅の権利について具体的な質問がある場合、または借主の権利の組織へのアクセスが必要な場合は、2-1-1をダイヤルするか、またはここで地元のオフィスを検索することができます。

今のところ、すべてのテナントが知っておくべき10の権利に関する簡単なプライマーはこちらです。

住居は居住可能でなければならない

すべてのテナントは、清潔で住みやすい住居に対する権利を持っています。 この基準を維持することは、家主の義務である。

例としては、ドアや窓が壊れていないか、屋根や壁が水を防いでいるか、パイプからお湯や水が出るか、害虫や害獣がいないか、などが挙げられます。

基本的に、すべてのテナントには、スラムの住宅に住まない権利があります。

スラムとは、標準以下の住宅と汚さを特徴とする、人口の多い都市のインフォーマルな居住地のことを指します。 スラムは規模やその他の特徴によって異なるが、ほとんどは信頼できる衛生サービス、清潔な水の供給、信頼できる電気、法の執行、その他の基本的なサービスを欠いている。

居住可能な場所に住んでいる場合、最初の手段は、家主に口頭で苦情を言うことです。

You Should Receive Timely Response to Complains

賃貸が居住不可能な場合、それを直ちに修正することは家主の義務です。 厳密には、その間、家賃を徴収することも禁じられています。

しかし、これを家賃を払うのをやめていいという青信号と受け止めてはいけない。 最善の策は、家賃を払い続けることであり、そうすれば、契約の終わりを記録しておくことができる。 事態がエスカレートして、テナントが必要とする時点になれば、その場所が荒廃していた期間に支払った家賃を取り戻すことができるかもしれません。

これにより、借主が優位に立ち、訴えを起こす場合、すべてを文書化しておくことができます。

家主が適時に対応しない場合、第三者介入権を持つ

部屋に問題がある場合、まずすべきことは、口頭で家主に通知することです。 何もアクションがない場合は、問題を詳細に説明した日付入りの手紙を書きます。 この手紙には、タイムスタンプ付きの写真を添付してください。

最悪の場合: 賃借人は、Housing Authority に苦情を申し立て、検査を要求することができます。 各都市で書式が異なりますが、参考までにL.A.での手続き方法をご紹介します。

You Have The Right to Sue If Landlord Does Not Comply With The 60-Day Notice

市から家主に対して60日間の通知が出されても問題が修復されない場合、住めないスペースに住みながら支払ったレントを回復するために訴訟を起こす時が来たのだと言えます。

このサイトでは、地元の不動産弁護士を紹介します。

If Living In An Illegally Converted Unit, You Still Maintain These Rights and Protections

2016年12月2日に、友人から電話がかかってきました。 彼の子供が行方不明で、オークランドのゴーストシップと呼ばれる改造倉庫で火災が発生したとの知らせを受けたのです。

この悲劇は、クィア・コミュニティの核心を揺るがした。 2016年には、ナイトクラブで、抗議活動で、そして今は改造された居住空間で、私たちはすべて炎に包まれているように思えたのです。

2011年、ニューヨーク市は、クイーンズで違法に改造されたアパートの致命的な火災の後、改造された居住空間を取り締まるようになりました。 しかし、家賃が上がるにつれて、人々は自分の空間をよりクリエイティブに使い続けるようになりました。

それでも、違法に改造されたユニットに住み、家賃を支払っている人々は、他のテナントと同じ保護を受けている、というのが事実です。

しかし、これは誰にでも言えることですが、一番の予防策は、家賃の小切手を書き、メモ欄に “Rent for .” と書いておくことです。 また、毎回領収書をもらうようにするとよいでしょう。

これにより、あなたが家賃を支払っているテナントであることが確認でき、万が一裁判になった場合でも、あなたがそのスペースにいた期間の証跡が残ります。

家主が住宅に入る前に通知される権利がある

家主はいつ自分の部屋に入ることができますか? これは、私が長年にわたって聞いてきた最も一般的な質問のようです。

家主が検査に来る必要があるという通知を受け取ることはよくありますが、自分のプライバシーの侵害になるのではないかと感じているようです。 中には、大家さんが勝手に自分のアパートに入り込んだと苦情を言う人もいます。

緊急事態でない限り（通知を必要としない）、家主は 24 時間前に通知する必要があります。

これは、見学、修理、または労働者を受け入れるためかもしれません。 そして、予告があっても、家主は通常の営業時間内にしか立ち入らないことになっている。

家賃の値上げには制限がある

家賃統制住宅は、1年に1回しか家賃を上げることができず、家賃は都市によって異なるが、一定の割合でしか上げることができない。 特定の州だけがレント・コントロールを提供しており、通常は住宅が不足しているところです。

カリフォルニア州の一部、ニューヨーク州、ニュージャージー州、メリーランド州、ワシントン D.C.では、レント・コントロールを実施しています。一般的に、レント・コントロール法は、家主がいつ、なぜ、どのくらい家賃を上げることができるかを定めています。

レント・コントロールがあるところでも、法律は特定の建物にしか適用されません。 たとえば、ニューヨークの家賃管理法は、1947年以前に建てられた建物にのみ適用され、借主が1971年7月1日以前から継続してそこに住んでいることが条件です。

家主が一般市場でいくら家賃を取ることができるかとは関係なく、借主が契約を更新するたびに、決まった割合でしか家賃を上げられません-驚くことはありません。

レント・コントロール法は、一般に、家主が更新時に家賃を上げる予定がある場合、少なくとも 30 日前に知らせることを義務づけています。

レント・コントロールされていないユニットに住んでいて、リース契約をしている場合、リース期間が終了するまで家賃を上げることはできません（リースに特に記載がない限り）。

しかし、残念ながら、非家賃管理ユニットで月極め家賃を払っている場合、家主が適切な書面による通知を提供する限り、家賃はいつでも値上げできます。

The Right To A Return On Security Deposits

テナントは、ユニットの明け渡しから 21 日以内に敷金を取り戻す権利を有します。 これは全国的に言えることですが、しかし、取り戻せる額はユニットの状態によって異なることがあります。

差し引かれた金額について、テナントは、敷金から何が差し引かれたかを説明した項目別リストと、リスト上の各項目のドル額を受け取る必要があります。

また、レント・コントロールされているユニットに住んでいる場合、敷金の利息を受け取る権利があります。 一般的に、テナントは、セキュリティ・デポジットの利息の支払期限が来たときに有効なレートによる単利を支払う必要があります。

保有する保証金が 1,000 ドル、適用金利が 1.7% の場合、支払うべき利息は 17 ドルです。 保証金金利は、家賃条例ではなく、市の法律で定められています。 これは異なる場合がありますが、ここでは州ごとのリソース list.

Your Rights In The Event of An Eviction

If you live in the rent controlled apartment, there is a small set of specific reasons you could be evicted.

それらは次のとおりです：家賃を払わない、迷惑行為を行う、賃貸住宅に損害を与える、他のテナントの快適さや安全性を不当に妨げる、賃貸住宅を違法な目的のために使用または許可する、およびリースに違反することです。

残念ながら、レント・コントロールされているアパートに住んでいない場合、どんな理由でも立ち退くことができます。

よくある誤解は、立ち退き通知（理由によって14日または30日）を受け取ったら、通知に記載されている時間までに退去しないと、すぐにアパートから放り出されて立ち退かせられるというものです。 それは事実ではありません。

退去通知に記載されている時間が過ぎると、それは単にあなたの借家契約、またはあなたと家主の間の合意／契約を終了させるだけです。 これにより、家主は立ち退き手続きを開始するだけでよくなります。

借主にとって幸いなことに、法律では、借主が何か月も家賃を滞納していたとしても、差し迫った立ち退きに直面して新しい住まいを見つけるための合理的な時間が設けられています。

あなたはまた、潜在的にあなたが借りている家賃を減らすために他の権利を持っています。 あなたを立ち退かせることができる唯一の人は保安官代理であることに留意してください – あなたの家主はそれまであなたのアパートで所有の権利を持っていません。

彼があなたを締め出したり、あなた自身やあなたの持ち物を強制的に持ち出したりすると、重大な違反となります。

平均して、立ち退き手続きは通常約5～6週間かかりますが、時にはそれよりも長くなることがあります。

1. あなたは家賃の不払いのために辞めるために14日間の通知を提供されています。
2. 14日後、いつか家主はeviction.
3. 召喚状と訴状を受け取った後、ヒアリングは10日前後に予定されています。
4. 審問で家主に有利な判決が下されると、その10日後に執行が行われます。
5. 保安官の代理人が立ち退きに来る前に、最終的に48時間の通知が来ます。

ですから、非常に最悪のケースでも、少なくとも14日間ありますね。 大家がすぐに立ち退きを要求し、すべてが予定通りに進んだ場合、5週間ほどかかりますが、そうでないこともよくあります。

必要であれば、その期間を延長して、家主や裁判所に追加の時間を求めることができることを忘れないでください。

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私の経験では、多くの問題は簡単な手紙で解決できますが、疑わしい場合は、法的権利に精通し、地域の民法を引用できる住宅支援者にサポートを求めるのが常に最善策です。

全国の賃借人の組合は、家賃の安定化、正当な理由による立ち退き、リードの検査、および賃借人に基本的な権利の法案を装備するための法律を改善するキャンペーンを組織しています。

心配な賃借人は、地元の賃借人組合に連絡し、どのように関与できるかを確認してください。

オンラインのリソースもたくさんあります。 米国住宅都市開発省（U.S. Department of Housing and Urban Development）や、Housing Rights Centerなどの公正住宅や借主擁護団体のウェブサイトが多数あります。

何があっても、常に忘れないでください。

メリッサ・チャドバーンは、Everyday Feminism Reporting Fellowです。 メリッサは、ゲルニカ、バズフィード、ポエッツ&ライターズ、サロン、アメリカ公共メディアのマーケットプレイス、アルジャジーラ・アメリカなど、多くの場所で執筆しています。 The Economic Hardship Reporting Projectのフェローでもある。 エッセイ「The Throwaways」はBest American EssaysとBest American Nonrequired Readingで注目の的となった。 デビュー作「A Tiny Upward Shove」はファーラー、ストラウス、ジルーから近日発売予定。