それはすべて、個人の好みに起因します。
- あなたは認定された投資家ですか？ また、このような場合、そのような? このような不動産取引の条件は、数ヶ月から数年に及ぶ。
- あなたはどのような種類の不動産に興味がありますか？ このような場合、”li “は “li “であり、”li “は “li “である。 仝囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮々は冱~の吭龍がある。
サービス ランク スコア： 9/10 Fundrise では非認定投資家は低必要最低額と魅力的な低い手数料で不動産投資を利用することができる。 また、このような場合にも、「この会社なら安心だ」と思ってもらえるようなサービスを提供することが大切です。 また、「au」「ソフトバンク」「ソフトバンクモバイル」の各社は、「au」「ソフトバンク」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバ イル」「ソフトバンクモバ イル」「ソフトバンクモバイル」「ソフトバンクモバ イルモバイルモバイルモバイルモバイルモバイルモバイルモバイルモバ イルモバ イルモバインディング」の5つを掲げており、「ソフトバンクモゲージ」が「ソフトバンクモゲージ」にあたります。
Our Score: 8.5/10 EquityMultiple is a solid crowdfunding choice for a real estate investor who already has some experience. 同社は優れた顧客サービスを提供し、我々は各取引の透明性のレベルに感銘を受けています。 しかし、私たちは、市場に新しいそれらのチェックアウトは、他の場所でREITのオプションをお勧めします。
スコア: 8.5/10 Roofstock は非認証投資家に一戸建て賃貸不動産への投資機会を提供します。 しかし、開始するには高額な頭金が必要であり、物件は流動性の低い投資となります。
スコア：7/10 最小投資額1,000ドルのStreitwiseは、以前はもっと深い懐を持つ機関投資家や公認投資家にのみ提供されていた非公開不動産案件への投資機会をほぼ誰にでも開放しています。
Our Score: 8/10 CrowdStreet is a real estate crowdfunding platform that also offers a private REIT for nonaccredited investors.
Our Score: 8/10 Rich Uncles’ REITでは、非認証投資家は最低5ドルの低価格で投資機会を利用することが可能です。 しかし、これらの演劇の長期的な性質を考えると、それは迅速な利益を探しているトレーダーのためではありません。
当社のスコア： 8/10 PeerStreet 高いリスク許容度と専念する多くの資金と投資家にアピールすべき不動産クラウド資金調達プラットフォームです。 そのため、このような「忖度」（そんたく）があるのです。 しかし、それは認定された投資家のためだけです。
あなたが始める前に
まず第一に。 具体的な投資案件の評価を始める前に、クラウドファンディング会社自体のデューデリジェンスを行う必要があります。
この表示されたデータで、簡単に会社を比較することができます。 しかし、適切なデューデリジェンスにはさらに多くのことが必要です。
- その会社の投資ニッチと戦略は何ですか？
- その会社が選んだ市場やアプローチに安心できますか？
- その会社が事業を始めてどのくらい経ちますか？
- そのプラットフォームは、タイトル保険や検査レポートなど、実際の書類をダウンロードし研究できるように掲載していますか？
- その会社が適切なデューデリジェンスを行ったかどうかを見ることができるように、過去の取引の会計処理を提供していますか？
- どれくらいのデフォルトがあり、その理由については透明ですか？ クラウドファンディングに掲載する前に、各案件に対してどのようなデューデリジェンスを行っているのでしょうか？ 事前審査はどのように行われるのでしょうか？
- 案件はクラウドファンディング会社によって事前に資金調達されているのでしょうか。
- 創業者やスタッフは十分な不動産業界経験を持っていますか？
- 2012年から非常に多くの不動産クラウドファンディングのスタートアップがあるので、成功しない企業も出てくると思います。 その会社が倒産した場合、自分が関わった案件はどうなるのでしょうか？
これらの質問への答えは、あなたが取引を検討するクラウドファンディングのプラットフォームの一握りを識別し、100以上の既存の不動産クラウドファンディングサイトの提供物を調べ上げる圧倒的なタスクを排除するのに役立ちます。 仝囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮々は冱~を尅り卦し。 エクイティ案件とデット案件は全く異なります。 商業施設と住宅は異なる。 メザニンレベルの負債とシニアレベルの負債は異なる。
あなたが何を探す必要があるかを理解するために、私たちは不動産クラウドファンディングの案件をスクリーニングする際に見るべき5つの指標のリストを作成しました。 これは必ずしも、機会を比較する際に考慮したいすべてのオールマイティなリストではないことに留意してください。 しかし、それはあなたが正しい道を歩み始めるはずです。
#1: ローカル市場の人口統計と傾向
不動産投資では、場所が鍵です。
私は確かに、このことの重要性を身をもって学びました。 私が投資しているボルチモアでは、物件データはブロックによって異なります。 老朽化した板張りのタウンハウスが並んでいて、1軒8,000ドルで売られていても、1軒25万ドルの家がある。 地元のマーケットを理解することの重要性は、いくら強調してもし過ぎることはありません。
クラウドファンディングのプラットフォームで提供される市場レポートは、以下の詳細を提供する必要があります。
- 地元の賃貸市場と家賃の比較対象
- 人口統計と人口の大きさ。 増加傾向か減少傾向かを含む
- 地域の雇用増加の見通しと仕事の多様性
- 地域の固定資産税率
- 光熱費
- 資産価値
- 学区ランキング
- 犯罪統計
- 現地パイプラインに建設される予測戸数
- その他多数。
。
もちろん、あなたは、市場レポートが迅速なGoogle検索で正確であることを確認することができます – とすべき –
その性質上、不動産は高い取引コストで長期的な投資です。 不動産をより良い場所に移動させることはできません。 そのため、投資前にこれらの要因を徹底的に調査し、評価する必要があります。
#2: 投資期間または保有期間
保有期間は、各取引について具体的に予測する必要があります。 そのため、このような場合、「震災の影響」を考慮する必要があります。 つまり、あなたの投資資金はその期間拘束されることになる。 あなたは、不動産スポンサーが販売したり、そうでなければ取引を終了した後、あなたの初期投資に加えて、利息および/または株式シェアを受け取ることになります。
あなたはほとんどの取引の文書でこのような言語を見つけるでしょう。 「ここに記載されている推定投資保有期間は予測に過ぎず、投資が清算される可能性がある場合、またはその保証はありません」
ポイントは、あなたが非流動資産に投資しているとあなたが短期的に必要としないお金だけを投資すべきことを理解していることを確認することです。 株式投資とは異なり、不動産クラウドファンディング案件の持分を売買する流通市場はありません。
#3：Projected Pro Forma and Net Cash Flow
クラウドファンディング案件の持分投資家として、分配金を期待することができます。
一般的に、あなたの支払いはプラスのキャッシュフローから来るでしょう。 不動産クラウドファンディングのビジネスプランには、予想される収入と支出のスケジュールがプロフォーマで示されています
一番下の行は、ネットキャッシュフローです。 これは、一定期間の収入と支出の差です。 予測されるプロフォーマを確認することで、案件を比較することができます。
これらは予測ですので、予想が外れることも考慮し、予期せぬ費用が差し引かれるのと同様に、予測を超える収入が投資家に与えられるようにする必要があります。
#4：内部収益率とキャッシュオンキャッシュリターン目標
内部収益率（IRR）は、不動産クラウドファンディングで最もよく使われる指標の1つなので、案件ごとに比較しやすい指標の1つです。 IRR は、投資に対する年間収益率で、通常、パーセントの範囲 (たとえば、13% ～ 15%) で表されます。
その計算方法を説明します。 例えば、年率15%のIRRが予測される5万ドルの案件に投資し、保有期間が3年だとします。
1年目 $50,000 x 115% = $57,500 2年目 $57,500 x 115% = $66,125 3年目 $66,125 x 115% = $76,044 IRRはグロス数字である。 より重要なのは、通常「キャッシュオンキャッシュ」の年率で示される予測リターンです。 これは、手数料や経費を差し引いた、目標とする投資家のリターンです。 私が多くの不動産クラウドファンディングサイトに掲載されているものを見た限りでは、この数字は通常8％程度です。 IRRやキャッシュオンキャッシュの予測値が高ければ高いほど、その取引は危険です。
ほとんどのサイトで見られる注意点の1つは、次のようなものです。 このような場合、「投資とは、不動産価値の変動、流動性の欠如、環境問題、法的規制リスク、その他のリスクを含む高度なリスクを伴うものです」
#5: 株式倍率
ある取引を別のものと比較する際に使用するもう一つの指標は株式倍率 (EM: Equity Multiple) です。
計算方法は次のとおりです。
- Cumulative Distributed Returns / Paid-In Capital = Equity Multiple
- つまり、ある案件に5万ドル投資して2万ドルの純利益を得た場合、あなたの株式倍率は、
- $50,000 + $20,000/$50,000 = 1.4x と計算されます。4x
IRRと同様に、株主資本倍率が高いほど、初期投資に対する予測リターンが大きく、潜在的なリスクも大きくなります。
その他の考慮すべき事項
また、次のような、案件間で考慮および比較すべき基準も存在します：
- 資本呼び出しが必要であるかどうか。
- 予想される出口利回りはいくらか。
- 管理手数料はいくらか。
- 債務融資の条件。
不動産クラウドファンディングは、（すべての投資がリスク評価となる）消費者ローンに投資するよりデューデリジェンスを必要とします。 標準化されたリスク評価はない。 1つの案件の書類を確認するだけでも、1時間以上は必要になりそうです。
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