Scarica un contratto di locazione per uso residenziale del Massachusetts

I contratti di locazione residenziali del Massachusetts sono regolati dalle leggi statali e dalle ordinanze locali, con regole diverse che si applicano ai contratti di locazione riguardanti gli alloggi sovvenzionati. Un contratto di locazione residenziale deve essere scritto e avere una durata fissa, generalmente un anno, durante il quale il padrone di casa non può aumentare l’affitto o risolverlo in caso di violazione del contratto o mancato pagamento dell’affitto.

D’altra parte, una locazione a volontà, che è paragonabile a un contratto di locazione mensile, può essere orale o scritta. Il padrone di casa o l’inquilino possono terminare una locazione a volontà con un preavviso scritto di 30 giorni o un intero periodo di locazione in anticipo, se più lungo, che può essere per qualsiasi motivo o per nessun motivo. L’affitto può anche essere aumentato dando lo stesso preavviso di 30 giorni all’inquilino.

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Per qualsiasi locale in affitto, un padrone di casa ha il dovere implicito di fornire una residenza che soddisfi gli standard minimi per l’abitazione umana, inclusi illuminazione, elettricità, acqua, acqua calda, aderisce a certi standard di cucina ed è in una condizione sicura. Inoltre, i padroni di casa non possono rifiutarsi di affittare un’unità a chiunque a causa del colore, della razza, della religione, dell’origine nazionale, dell’età, dell’ascendenza, delle preferenze sessuali, del background militare, dello stato civile, della cecità, della sordità, della necessità di un cane guida o della dipendenza della persona dall’assistenza pubblica per l’affitto. Anche avere figli non è una ragione valida per rifiutare l’affitto a un potenziale inquilino, anche se ci sono eccezioni a questa regola.

Contenuti del contratto di locazione del Massachusetts

Il contenuto di un contratto di locazione residenziale dovrebbe avere i seguenti termini e fornire alcune informazioni e documenti richiesti:

1. Nome del padrone di casa o dell’agente e indirizzo dove l’affitto deve essere pagato e dove possono essere notificati avvisi e altri documenti legali
2. Nomi degli inquilini e degli altri occupanti che vivranno nell’unità
3. Descrizione dei locali
4. Termine del contratto di locazione
5. Importo dell’affitto, scadenza, e periodo di grazia di 30 giorni prima che una tassa di ritardo possa essere imposta
6. Ricevuta per il primo e l’ultimo mese di affitto se il deposito è richiesto – il proprietario deve pagare un interesse del 5% o quello ricevuto dalla banca dove sono tenuti i depositi
7. Tasse per assegno restituito – non più di $30
8. Deposito di sicurezza – non più di un mese di affitto, interesse da fornire al tasso bancario o al 5%, da depositare in un conto separato con procedure per la restituzione del deposito
9. Firmato, dichiarazione separata delle condizioni dei locali, compresa la lista dei danni attuali, da consegnare all’inquilino entro 10 giorni dall’inizio della locazionegiorni dall’inizio della locazione e avvisando l’inquilino che deve essere restituito entro 15 giorni dal ricevimento o dall’occupazione o essere considerato corretto
10. Diritto di dedurre una parte del deposito cauzionale se le tasse sulla proprietà aumentano
11. Costo di una nuova serratura e chiave per l’unità
12. Obblighi del proprietario per quanto riguarda le riparazioni e la manutenzione
13. Obblighi dell’inquilino
14. Responsabilità per le utenze
15. Quali elettrodomestici principali vengono forniti
16. Tasse per l’accesso a certi servizi se l’inquilino sceglie di pagare (non può costringere l’inquilino a pagare tali tasse)
17. Nessun uso illegale dei locali da parte dell’inquilino o condotta che costituisce un disturbo
18. Clausola sugli animali domestici
19. Clausola di subaffitto
20. Diritto di ingresso del proprietario per effettuare riparazioni, ispezionare e mostrare ai futuri inquilini o acquirenti – deve essere fatto con mezzi ragionevoli
21. Avvisi riguardanti la risoluzione per mancato pagamento dell’affitto, altre violazioni del contratto di locazione e aumento dell’affitto
22. Dichiarazione della presenza di qualsiasi vernice a base di piombo o rischi sulla proprietà per le proprietà in affitto costruite prima del 1978 – sia il proprietario che l’inquilino devono firmare un modulo di divulgazione approvato dall’EPA e l’inquilino deve ricevere un opuscolo EPA intitolato “Proteggi la tua famiglia dal piombo nella tua casa.”
23. Su richiesta dell’inquilino ed entro 15 giorni, fornire il nome dell’assicuratore e la quantità di copertura per quanto riguarda i danni e gli incendi ai locali insieme al nome della persona che riceve i benefici dell’assicurazione se tali eventi si verificano

Termini di locazione non consentiti in Massachusetts

I termini che non possono essere inclusi in un contratto di locazione residenziale includono:

• Rinuncia al diritto di citare in giudizio il padrone di casa per aver trascurato doveri o obblighi
• Offerta di ridurre l’affitto se pagato in anticipo
• Richiedere all’inquilino di pagare in anticipo l’affitto se non è obbligato a farlo
• Consentire l’ingresso in qualsiasi momento senza preavviso o accordi precedenti
• Divieto di iscriversi al sindacato degli inquilini
• Permettere lo sfratto senza preavviso o senza ordine del tribunale
• Rinuncia a qualsiasi sezione della legge riguardante i depositi di sicurezza
• Richiedere una tassa di ritardo se l’affitto è in ritardo (può essere addebitato solo se l’affitto è di 30-giorni di ritardo)

Ogni atto ingannevole può esporre il locatore a danni tripli, costi e pagamento delle spese legali dell’inquilino.

Depositi di sicurezza in un contratto di locazione residenziale del Massachusetts

Non più di un mese di affitto può essere richiesto per un deposito di sicurezza, che può essere utilizzato per il mancato pagamento dell’affitto o per danni ai locali che non siano ordinaria usura o deterioramento. Non può essere usato dall’inquilino per pagare l’ultimo mese di affitto. Il deposito deve essere in un conto separato e fruttifero. L’inquilino deve ricevere gli interessi ogni anno, ma non è necessario che sia stato inquilino per un anno intero per avere diritto agli interessi. Si può avvisare l’inquilino che l’interesse può essere dedotto dall’affitto del mese successivo o l’inquilino può farlo unilateralmente. Un padrone di casa può, se il contratto di locazione lo prevede, dedurre una parte del deposito se le tasse sulla proprietà aumentano.

Entro 30 giorni dalla liberazione del contratto di locazione, il padrone di casa deve restituire il deposito per intero o fornire una dichiarazione dettagliata dei danni e del costo delle riparazioni. Un padrone di casa che non segue queste procedure può essere responsabile dei danni all’inquilino per 3 volte l’importo del deposito cauzionale.

Obblighi del padrone di casa del Massachusetts

Come indicato, il padrone di casa deve fornire una residenza adatta che sia conforme agli standard minimi per le abitazioni umane. Un padrone di casa del Massachusetts è anche obbligato a rimuovere la neve e il ghiaccio dai locali e può essere richiesto dalle ordinanze locali di rimuovere la neve da un marciapiede pubblico che confina con la proprietà.

Per quanto riguarda l’entrata nei locali affittati, potete entrare nell’unità dopo aver preso accordi con l’inquilino per ispezionare l’unità; fare riparazioni; mostrare i locali a potenziali inquilini, acquirenti o ispettori; o entro gli ultimi 30 giorni della locazione per determinare i danni e i loro costi di riparazione.

Dovete dare all’inquilino un elenco separato delle condizioni attuali dell’unità, compresi eventuali danni, entro 10 giorni dalla prima occupazione dell’unità. L’inquilino e il padrone di casa devono firmare la lista. Se l’inquilino non restituisce la lista entro 15 giorni, essa è considerata accurata.

Diritti e rimedi dell’inquilino

Gli inquilini devono mantenere i locali in modo sicuro e igienico, non impegnarsi in attività illegali e non disturbare la proprietà o il godimento degli altri inquilini delle loro unità. Il principale dovere di un inquilino è di restituire l’unità sostanzialmente nelle stesse condizioni in cui si trovava al momento del primo possesso.

In situazioni in cui ci sono riparazioni che sono necessarie o gravi violazioni sono presenti che riguardano la sicurezza o la salute degli inquilini, un inquilino può trattenere l’affitto se:

• Il proprietario è stato avvisato della necessità di riparazioni e non l’ha fatto
• Il Consiglio della Salute ha ispezionato la proprietà e ha trovato delle violazioni e ha avvisato il proprietario
• L’inquilino è in regola con l’affitto, le condizioni insalubri o le violazioni del codice non sono colpa dell’inquilino e l’inquilino non deve lasciare l’unità a causa della natura delle violazioni

Gli inquilini possono auto-riparare e dedurre solo se ci sono violazioni del dipartimento della salute e possono usare fino a 4 mesi di affitto per pagare le riparazioni, anche se il padrone di casa è dato prima 5 giorni dal ricevimento dell’avviso dal dipartimento della salute per iniziare le riparazioni o contratto per i servizi e 14 giorni per completare tutte le riparazioni. Gli inquilini in queste condizioni possono scegliere di annullare il contratto di locazione. Tuttavia, sono ancora responsabili del valore equo di mercato per il periodo di occupazione e devono lasciare l’unità entro un tempo ragionevole.

Cessazione del contratto di locazione

Un padrone di casa può rescindere un contratto di locazione se l’inquilino non paga l’affitto, causa danni eccessivi, si impegna in una condotta illegale o viola il contratto di locazione in altri modi.

Avviso di recesso di 14 giorni

Per il mancato pagamento dell’affitto, si può solo servire un avviso di recesso di 14 giorni. Gli inquilini possono evitare lo sfratto se in base ad un contratto di locazione pagando l’importo totale dovuto insieme a tutti gli interessi e le spese al padrone di casa se una citazione di sfratto è stata presentata e servita, a condizione che sia pagata prima che la risposta allo sfratto sia dovuta. Il preavviso di 14 giorni è applicabile anche alle locazioni a volontà per mancato pagamento dell’affitto.

Se una locazione a volontà, l’inquilino ha 10 giorni per evitare lo sfratto pagando l’affitto per intero, a condizione che il padrone di casa non abbia dovuto notificare un precedente avviso di abbandono negli ultimi 12 mesi. Se non c’è un avviso del diritto dell’inquilino di far rivivere il contratto d’affitto, l’inquilino ha tempo fino alla risposta in un procedimento di sfratto per pagare l’intero affitto.

Avviso di 7 giorni per uscire

Per altre violazioni come danni eccessivi, violazione della clausola sugli animali domestici, o per aver causato un disturbo, il periodo di preavviso può essere di 7 giorni se così specificato nel contratto di locazione.

30 giorni di preavviso per uscire o per l’intero periodo d’affitto

In un contratto mensile o di locazione a volontà, il padrone di casa deve dare un preavviso di 30 giorni o l’intero periodo d’affitto, qualunque sia il più lungo, per qualsiasi violazione diversa dal mancato pagamento dell’affitto.

No Sfratto ritorsivo

Con qualsiasi contratto di locazione o affitto, un padrone di casa deve seguire le procedure di preavviso e/o sfratto prima di cacciare un inquilino. Lo sfratto ritorsivo si riferisce ai casi in cui il padrone di casa costringe, o tenta di costringere, un inquilino ad andarsene cambiando le serrature, chiudendo i servizi o prendendo la proprietà dell’inquilino senza ottenere l’ordine del tribunale appropriato.

Un padrone di casa non può anche sfrattare un inquilino che ha esercitato certi diritti come l’adesione a un sindacato di inquilini, notificando alle autorità la mancata correzione da parte del padrone di casa delle violazioni del codice sanitario, che ha dedotto le spese di riparazione dall’affitto, o che ha intrapreso un’azione legale perché il padrone di casa ha incluso disposizioni inapplicabili nel contratto di locazione. Se il procedimento di sfratto avviene entro 6 mesi da queste attività, si presume che sia di natura ritorsiva e può assoggettare il padrone di casa ai danni.

Un contratto di locazione residenziale del Massachusetts deve essere conforme a tutte le leggi e la vostra condotta come padrone di casa non deve violare certe leggi o potete essere costretti a pagare certi danni. Consultate un esperto avvocato locatore/inquilino se avete domande sui vostri doveri e obblighi come locatore e su ciò che dovreste e potreste includere nei vostri contratti di locazione.

Si può fare.