Quella che segue è una breve spiegazione degli atti in Texas. Per determinare quale funzionerà meglio per la vostra applicazione desiderata, contattate uno dei nostri avvocati immobiliari.
Che cos’è un atto?
Un atto è un documento scritto che stabilisce il titolo legale ed equo di una proprietà immobiliare. Anche se l’atto è solo uno dei documenti utilizzati nella maggior parte delle transazioni immobiliari, è probabilmente il documento più importante per l’acquirente (Grantee) perché rappresenta il titolo trasmesso e gli obblighi dovuti all’acquirente dal venditore (Grantor).
Lo statuto e la giurisprudenza del Texas stabiliscono cinque requisiti affinché un atto sia valido. L’atto deve:
- essere scritto;
- essere firmato dal venditore;
- includere il nome dell’acquirente;
- contenere la descrizione legale della proprietà; e
- essere consegnato e accettato dall’acquirente.
Diversi tipi di atti immobiliari in Texas
Ci sono tre tipi fondamentali di atti immobiliari comunemente usati in Texas:
- Atto di garanzia generale – Contiene sia garanzie esplicite che implicite. Questa è la forma preferita di atto dal punto di vista dell’acquirente perché garantisce espressamente l’intera catena del titolo e vincola il venditore a difendersi da qualsiasi difetto di titolo, anche se questi difetti sono stati creati prima della data in cui il venditore ha preso la proprietà. Questo è il tipo più comune di atto usato nelle transazioni immobiliari residenziali.
- Atto di garanzia speciale – Il venditore garantisce solo il titolo dal momento in cui ha preso la proprietà della proprietà. In altre parole, il venditore è tenuto a difendere solo contro i difetti di titolo che si sono verificati durante il suo periodo di proprietà. Gli atti di garanzia speciale sono comunemente usati nelle transazioni commerciali.
- Atto senza garanzie – Questo è semplicemente un trasferimento di proprietà senza alcuna garanzia espressa o implicita. Così, il venditore non è tenuto a difendersi da eventuali difetti di titolo, indipendentemente da quando sono sorti.
Il Texas è uno stato di “notifica”
Come detto sopra, le cessioni e gli accordi riguardanti la proprietà immobiliare devono essere in forma scritta per essere applicabili tra le parti di una transazione. Tuttavia, per essere applicabili nei confronti di terzi, questi strumenti devono essere depositati nei registri pubblici.
Il Texas Recording Act si trova nella sezione 13.001 del Texas Property Code. Questo statuto richiede che una cessione di proprietà immobiliare o un interesse in proprietà immobiliare o ipoteca o atto di fiducia per essere riconosciuto, giurato, o dimostrato e archiviato come richiesto dalla legge, al fine di essere valido come a un creditore o a un successivo acquirente in buona fede. Tuttavia, lo strumento non registrato è vincolante per tutte le parti dello strumento, per gli eredi di quelle parti e per un acquirente successivo che NON paga un corrispettivo di valore o che ha notizia dello strumento.
ACQUIRENTI IN BUONA FEDE
Come avrete notato, il Texas Recording Act copre solo un “trasferimento” di proprietà immobiliare o “un interesse in un mutuo o atto di fiducia”. La dottrina dell’acquirente in buona fede, creata dal diritto comune o dalla giurisprudenza, interviene e prevede che certe cessioni o interessi di proprietà reale non siano applicabili contro un acquirente successivo per valore a meno che l’acquirente successivo abbia avuto un avviso effettivo o costruttivo della cessione precedente.
Per chiarire, la dottrina dell’acquirente in buona fede permette a un acquirente successivo di prevalere su un precedente interesse concorrente in una proprietà immobiliare se l’acquirente successivo (1) ha acquisito la cessione o l’interesse (2) per valore (3) in buona fede e (4) senza preavviso del credito precedente.
PERSONE DI AVVISO
Ci sono diverse forme di preavviso che possono esistere. La prima e più forte forma di notifica è la “notifica effettiva”. L’avviso effettivo esiste quando l’acquirente successivo sa per certo che il precedente interesse concorrente esiste – ha visto lo strumento.
La seconda forma di avviso è “Avviso Costruttivo”. Questa forma di avviso proviene dalla legge – non appena uno strumento è correttamente registrato, il mondo ha un avviso costruttivo del vostro interesse.
La terza, e raramente menzionata, forma di avviso è “Avviso di indagine”. Questo tipo di avviso esiste se l’aspetto della proprietà reale è tale che il successivo acquirente avrebbe dovuto fare più domande (o informarsi) sul titolo di proprietà. Per esempio, se il proprietario terriero A tenta di vendere all’acquirente B un lotto libero, ma c’è una casa costruita sul lotto, B sarà accusato di Inquiry Notice, anche se B non aveva mai visto il lotto o la casa costruita su di esso.
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