Migliori Servizi di Crowdfunding Immobiliare

Il crowdfunding è una delle più grandi tendenze di investimento oggi, con alcuni rendimenti particolarmente grandi che vengono fatti nel mercato dei prestiti immobiliari peer-to-peer (P2P). Sembra che nuove piattaforme di crowdfunding immobiliare stiano spuntando ogni giorno, rendendo la scelta di quella giusta un lavoro difficile.

Cosa dovete chiedervi prima di iniziare?

Tutto si riduce alle preferenze personali. Le piattaforme disponibili oggi sono – per la maggior parte – abbastanza varie. Quindi è meglio porsi alcune domande prima di decidere quale servizio è giusto per te:

• Sei un investitore accreditato? Molte – anche se non tutte – le piattaforme di crowdfunding hanno questo come requisito per partecipare alle loro offerte. Se non sei accreditato, la tua migliore scommessa sarebbe una delle piattaforme che offrono un REIT privato, come Streitwise (Leggi la recensione completa qui)
• Qual è il tuo orizzonte temporale desiderato? I termini per queste operazioni immobiliari vanno da pochi mesi a qualche anno.
• A che tipo di proprietà sei interessato? Stai cercando offerte immobiliari strettamente commerciali o residenziali fix and flips? Alcune piattaforme offrono anche entrambi.
• Quanti soldi vuoi investire? Gli investimenti minimi vanno da $0 a $50.000.
• Debito o capitale? Come per la questione residenziale o commerciale, alcune piattaforme offrono uno o entrambi. Gli investimenti di debito e di capitale hanno diverse serie di rischi, orizzonti temporali e benefici fiscali.

Le migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare

Ecco una ripartizione delle migliori piattaforme di crowdfunding immobiliare attualmente nello spazio di investimento, e come si posizionano l’una rispetto all’altra. Abbiamo esaminato e testato a fondo ogni servizio di crowdfunding elencato qui sotto.

Prima di iniziare

Prima di tutto. Prima di iniziare a valutare specifiche offerte di investimento, è necessario fare un po’ di due diligence sulla società di crowdfunding stessa.

È possibile confrontare facilmente le società con questi dati visualizzati. Ma una corretta due diligence richiede ancora di più.

• Qual è la nicchia e la strategia di investimento della società? Vi sentite a vostro agio con i mercati scelti e l’approccio?
• Da quanto tempo è in attività?
• La piattaforma pubblica documenti reali, come l’assicurazione sul titolo di proprietà e i rapporti di ispezione, per voi da scaricare e studiare?
• Quanto è trasparente la società? Fornisce una contabilità degli affari passati in modo da poter vedere se ha eseguito una corretta due diligence?
• Quante inadempienze ha avuto, ed è trasparente sul perché?
• Quali commissioni applica agli investitori?
• Quante delle offerte che arrivano alla società vengono finanziate? Quale due diligence fa su ogni affare prima di pubblicarlo sulla piattaforma di crowdfunding? Qual è il processo di pre-verifica? Come qualifica gli sponsor che permette di pubblicare le offerte sulla piattaforma?
• Le offerte sono pre-finanziate dalla società di crowdfunding? Ha il proprio denaro nelle offerte? La sua base di clienti include investitori istituzionali?
• I fondatori e i membri dello staff hanno un’adeguata esperienza nel settore immobiliare?
• Con così tante startup di crowdfunding immobiliare dal 2012, ci saranno alcune aziende che non ce la faranno. Cosa succederà alle offerte in cui sei coinvolto se la società va in bancarotta? I vostri investimenti sono protetti?

Le risposte a queste domande vi aiuteranno a identificare una manciata di piattaforme di crowdfunding su cui prendere in considerazione le offerte ed eliminare il compito opprimente di passare al setaccio le offerte su più di 100 siti di crowdfunding immobiliare esistenti.

Una volta selezionate le piattaforme sulla vostra “shortlist”, siete pronti per esaminare le opportunità disponibili. Ogni opportunità dovrebbe fornire tutte le informazioni di cui hai bisogno per fare una corretta due diligence.

5 Metriche che dovresti conoscere prima di scegliere il servizio di Crowdfunding

Ovviamente, quando confronti le offerte, vorrai essere sicuro di confrontare le mele con le mele. Le offerte di equity sono completamente diverse dalle offerte di debito. Le offerte multifamiliari sono diverse dalle offerte monofamiliari. Le offerte commerciali sono diverse da quelle residenziali. Il debito a livello mezzanino è diverso dal livello senior. E così via.

Per aiutarvi a dare un senso a ciò che dovete cercare, abbiamo compilato questa lista di cinque parametri da guardare quando si esamina un affare di crowdfunding immobiliare. Tenete a mente che questo non è necessariamente l’elenco completo di tutto ciò che vorrete prendere in considerazione quando confrontate le opportunità. Ma dovrebbe farti iniziare sulla strada giusta.

#1: Demografia e tendenze del mercato locale

Negli investimenti immobiliari, la posizione è fondamentale. Ogni opportunità dovrebbe includere un rapporto di mercato che fornisce uno sguardo imparziale sulla posizione della proprietà. Esaminate attentamente questi dati fino alle specifiche del quartiere.

Ho certamente imparato l’importanza di fare questo in prima persona. A Baltimora, dove investo, i dati sulle proprietà variano a seconda dell’isolato. Una fila di case a schiera fatiscenti e imbarcate che si vendono a soli 8.000 dollari l’una sarà a un solo isolato di distanza da case valutate 250.000 dollari l’una. L’importanza di capire il mercato locale non può essere sottovalutata.

Il rapporto di mercato fornito sulla piattaforma di crowdfunding dovrebbe fornire dettagli su:

1. Il mercato locale degli affitti e gli affitti comparabili
2. La demografia e la dimensione della popolazione, incluso se sta crescendo o diminuendo
3. Le prospettive di crescita del lavoro e la diversità dei posti di lavoro nella zona
4. Tasse locali sulla proprietà
5. Costi delle utenze
6. Valori delle proprietà
7. Classifiche dei distretti scolastici
8. Statistiche sulla criminalità
9. Il numero previsto di unità che sono state costruite nella pipeline locale
10. E altro.

Ovviamente, puoi – e dovresti – verificare che il rapporto di mercato sia accurato con una rapida ricerca su Google.

Per sua stessa natura, il settore immobiliare è un investimento a lungo termine con alti costi di transazione. Non si può spostare una proprietà in una posizione migliore. Ecco perché questi fattori devono essere studiati e valutati a fondo prima di investire.

#2: Durata dell’investimento o periodo di detenzione

I periodi di detenzione dovrebbero essere specificamente previsti per ogni affare. Un periodo di detenzione è il tempo che intercorre tra quando investi e quando hai ripagato il tuo investimento più i guadagni dichiarati.

Il periodo medio di detenzione per la maggior parte delle offerte delle piattaforme di crowdfunding è da tre a sette anni. Ciò significa che i tuoi fondi di investimento saranno vincolati per questo periodo di tempo. Riceverete il vostro investimento iniziale più gli interessi e/o la partecipazione al capitale dopo che lo sponsor immobiliare venderà o comunque terminerà l’affare.

Troverete un linguaggio come questo nella maggior parte dei documenti dell’affare: “

Il punto è assicurarsi di capire che state investendo in un bene illiquido e che dovreste investire solo denaro di cui non avete bisogno a breve termine. A differenza degli investimenti azionari, non c’è un mercato secondario per comprare/vendere/scambiare i tuoi interessi in un affare di crowdfunding immobiliare.

#3: Proiezione Pro Forma e Flusso di Cassa Netto

Come investitore di equity in un affare di crowdfunding, puoi aspettarti delle distribuzioni. I documenti dovrebbero dirti quanto e quando aspettarti i pagamenti.

In genere, i tuoi pagamenti proverranno da un flusso di cassa positivo. Il flusso di cassa sarà il risultato del reddito da locazione, dei proventi del rifinanziamento o del reddito dalla vendita della proprietà. I business plan di crowdfunding immobiliare mostrano il programma previsto di entrate e spese su una proiezione proforma.

La linea di fondo è il flusso di cassa netto. Questa è la differenza tra le entrate e le uscite in un dato periodo. Sarai in grado di confrontare le offerte esaminando il pro forma proiettato.

Sono proiezioni, quindi devi considerare il fatto che le aspettative potrebbero non essere soddisfatte e assicurarti che il reddito oltre le proiezioni sia assegnato agli investitori così come le spese impreviste saranno dedotte.

#4: Tasso interno di rendimento e obiettivi di rendimento cash-on-cash

Il tasso interno di rendimento (IRR) è una delle metriche più comuni utilizzate nel crowdfunding immobiliare e quindi una delle più facili da confrontare da affare a affare. L’IRR è il tasso annuale di guadagno su un investimento ed è tipicamente espresso in un intervallo percentuale (ad esempio, 13%-15%).

Ecco come viene calcolato. Diciamo che investite in un affare con 50.000 dollari con un IRR proiettato del 15% all’anno e il vostro periodo di detenzione è di tre anni:

Il TIR è un numero lordo. Ciò che è più importante è il rendimento previsto, tipicamente mostrato come una percentuale annualizzata “cash on cash”. Questo è l’obiettivo di rendimento dell’investitore, al netto di commissioni e spese. Da quello che ho visto pubblicato in molti siti di crowdfunding immobiliare, questo numero è tipicamente intorno all’8%. Più alto è l’IRR previsto o il cash on cash, più rischioso è l’affare.

Un avvertimento che troverete sulla maggior parte dei siti è qualcosa come questo: “Un investimento comporta un alto grado di rischio che include valori fluttuanti di proprietà immobiliari, mancanza di liquidità, problemi ambientali, rischi legali e normativi e altri rischi.”

#5: Equity Multiple

Un’altra metrica da usare quando si confronta un affare con un altro è l’equity multiple (EM). Il calcolo è:

• Rendite cumulative distribuite / capitale versato = multiplo di capitale
• Quindi se investi 50.000$ in un affare e guadagni un profitto netto di 20.000$, il tuo multiplo di capitale è 1,4x, calcolato come:
• 50.000$ + 20.000$/ 50.000$ = 1.4x

Come l’IRR, più alto è l’equity multiple, maggiore è il ritorno previsto sul tuo investimento iniziale e maggiore è il rischio potenziale.

Altre cose da considerare

Ci sono anche altri criteri da considerare e confrontare tra le offerte, tra cui:

• Se sono richieste o meno chiamate di capitale. Questi sono quando agli investitori viene chiesto di contribuire di più durante il periodo di detenzione per una spesa imprevista o necessità.
• Qual è il cap rate di uscita previsto.
• Quanto sono le spese di gestione e amministrazione.
• I termini del finanziamento del debito.

Il crowdfunding immobiliare richiede più due diligence che investire in un prestito al consumo (dove ogni investimento ha un rating di rischio). Non ci sono valutazioni di rischio standardizzate. Probabilmente avrete bisogno di un’ora o più per rivedere i documenti di un solo affare.