Capire i prestiti per immobili d'investimento commerciali

Punti chiave

I beni immobili commerciali (CRE) sono uno degli investimenti più redditizi che una persona possa fare. Queste proprietà che producono reddito offrono numerosi vantaggi rispetto agli investimenti residenziali, in quanto possono essere una fonte dominante non solo per costruire ricchezza ma anche per generare un flusso di cassa mensile. Vale la pena notare, tuttavia, che la costruzione della ricchezza nel settore immobiliare commerciale non inizia con il primo assegno d’affitto, ma piuttosto con i prestiti per gli investimenti immobiliari commerciali utilizzati per finanziare i rispettivi affari. Se non altro, la struttura di finanziamento immobiliare commerciale utilizzata per finanziare un’acquisizione darà un tono all’intera strategia di uscita.

Tipi di immobili commerciali

Per capire come investire in immobili commerciali, si devono prima comprendere i vari tipi di immobili commerciali. Queste proprietà sono generalmente utilizzate per scopi commerciali, con i proprietari che affittano lo spazio occupato per un affitto mensile. Gli immobili commerciali sono generalmente costituiti dai seguenti tipi di proprietà:

Ufficio
Retail
Industriale
Multifamiliare
Speciale-Purpose

Ufficio

Il tipo più popolare di immobili commerciali è lo spazio per uffici. Questi edifici, che possono variare da uffici con un solo inquilino a grattacieli, sono definiti da una delle tre categorie: Classe A, Classe B, o Classe C.

Le proprietà immobiliari commerciali di Classe A sono tipicamente edifici di nuova costruzione o ampiamente ristrutturati situati in aree eccellenti con facile accesso ai principali servizi. Sono tipicamente gestiti da società di gestione immobiliare professionali.
Le proprietà immobiliari commerciali di classe B sono spesso vecchi edifici che richiedono qualche tipo di investimento di capitale. Anche se sono ben mantenuti e gestiti, queste proprietà richiedono alcune riparazioni minori e aggiornamenti, rendendoli un obiettivo popolare per gli investitori.
Le proprietà immobiliari commerciali di classe C sono in genere utilizzate per opportunità di riqualificazione. Sono generalmente mal situati, richiedono qualche tipo di investimento di capitale importante per migliorare le infrastrutture obsolete, e i loro alti tassi di sfitto sono molto più alti degli edifici di classe superiore.

Retail

Un altro tipo popolare di immobili commerciali sono gli edifici al dettaglio. Queste proprietà, che vanno da centri commerciali e centri comunitari al dettaglio a banche e ristoranti, sono spesso situati in aree urbane. Le dimensioni di queste proprietà immobiliari possono estendersi ovunque da 5.000 piedi quadrati a 350.000 piedi quadrati.

Industriale

Dai magazzini ai grandi siti produttivi, gli edifici industriali sono in genere orientati verso le industrie manifatturiere, in quanto offrono spazi con specifiche di altezza e disponibilità di attracco. Inoltre, queste proprietà commerciali generalmente si prestano maggiormente alle opportunità di investimento.

Multifamiliare

Queste proprietà commerciali sono composte da appartamenti “four-plexes”, unità condominiali di alto livello e piccole unità multifamiliari, che possono variare da quattro a 100 unità. A differenza di altri immobili commerciali, i termini di locazione degli edifici multifamiliari sono tipicamente più brevi rispetto agli uffici e alle proprietà al dettaglio.

Special-Purpose

A differenza delle proprietà sopra menzionate, le proprietà immobiliari commerciali special purpose sono costruite dall’investitore. Essi consistono tipicamente in autolavaggi, strutture per il self-storage e persino chiese.

Perché le migliori proprietà immobiliari commerciali sono molto richieste, gli investitori devono concentrarsi sulla posizione, lo sviluppo futuro e i miglioramenti. Questo non è solo il modo in cui le proprietà commerciali guadagnano valore, ma anche apprezzamento.

Tassi di interesse immobiliari commerciali &Tasse

Diversamente dai prestiti residenziali, i tassi di interesse sui prestiti immobiliari commerciali sono generalmente più alti. Diverse spese contribuiscono al costo complessivo dei prestiti immobiliari commerciali, tra cui le spese di perizia, legali, di applicazione, di creazione e di perizia. Mentre alcune di queste tasse si applicano annualmente, altre devono essere pagate in anticipo anche prima che il prestito sia approvato. Per esempio, un prestito commerciale per una proprietà in affitto può avere una tassa una tantum dell’1% e una tassa annuale dello 0,25% fino al completo pagamento del prestito. Questo significa che se avete un prestito di 1 milione di dollari, potrebbe richiedere una tassa di accensione del prestito di 10.000 dollari pagata in anticipo e una tassa annuale di 2.500 dollari con interessi aggiuntivi. Assicuratevi di controllare regolarmente i tassi d’interesse in quanto fluttuano e variano.

Prepagamento del prestito immobiliare commerciale

Spesso, un prestito immobiliare commerciale può anche avere restrizioni di pagamento anticipato. Queste restrizioni sono progettate per preservare il rendimento previsto dal prestatore. Gli investitori possono saldare il debito anche prima della data di scadenza del prestito di investimento immobiliare commerciale. Se lo fanno, ci saranno probabilmente delle penalità di pagamento anticipato. Se si paga un prestito in anticipo, ci sono quattro tipi principali di penalità di uscita:

Penalità di prepagamento: Questa è la più comune e basilare penale di pagamento anticipato. Viene calcolata moltiplicando la penalità di pagamento anticipato specificata per il saldo corrente in sospeso.
Garanzia d’interessi: Anche se il prestito viene estinto in anticipo, il creditore ha diritto a una determinata quantità di interessi. Per esempio, un prestito può avere un tasso di interesse del 10% garantito per 60 mesi e una tassa di uscita del 5% dopo di che.
Lockout: Un mutuatario non è in grado di pagare un prestito prima di un determinato periodo di tempo.
Defeasance: Questa è considerata una sostituzione di garanzia. Il mutuatario scambia nuove garanzie, come i titoli del Tesoro degli Stati Uniti, per la garanzia originale del prestito invece di pagare in contanti al prestatore. Mentre questo può ridurre le tasse, alte penalità possono essere collegate a questo tipo di pagamento del prestito.

Come ottenere prestiti per proprietà di investimento commerciale

L’idea di ottenere un finanziamento immobiliare commerciale può sembrare intimidatorio all’inizio. Tuttavia, gli investitori che passano il tempo a conoscere il processo e i diversi tipi di prestiti immobiliari commerciali scopriranno che sono completamente raggiungibili. Di seguito sono riportati i passi principali coinvolti nell’ottenimento di un prestito immobiliare commerciale:

Determinare se si presenterà come un individuo o un’entità.
Valutare le opzioni di mutuo e determinare quali prestiti immobiliari commerciali funzioneranno meglio per la proprietà in questione e la strategia di uscita.
Calcolare il LTV per misurare il valore del prestito rispetto al valore della proprietà.
Misurare la capacità di servire il debito usando il rapporto di copertura del servizio del debito.

Individuo Vs Entità

Il passo iniziale è determinare se finanziare una proprietà commerciale come individuo o entità. Anche se la maggior parte degli immobili commerciali viene acquistata da entità commerciali come società, sviluppatori e partnership commerciali, può essere facilmente completata come un investitore individuale. Il prestatore vuole essenzialmente assicurarsi che il mutuatario possa ripagare il prestito, richiedendo quindi ai mutuatari di fornire un track record finanziario per garantire un prestito. Il prestatore tipicamente richiederà all’investitore (o agli investitori) di garantire il prestito per le nuove imprese senza storia di credito.

Opzioni di mutuo

Gli investitori devono riconoscere che i mutui residenziali e commerciali non sono gli stessi. In primo luogo, a differenza dei mutui residenziali, i prestiti commerciali non sono sostenuti da agenzie governative come Freddie Mac e Fannie Mae – e tipicamente addebitano tassi d’interesse più alti rispetto ai mutui domestici comparabili. In secondo luogo, i termini dei prestiti commerciali differiscono da quelli residenziali. I prestiti commerciali vanno da cinque a 20 anni, mentre i prestiti residenziali vanno tipicamente da 15, 25 e 30 anni. Come investitore, la maggior parte di questo sarà basato sulla tua storia finanziaria e di credito.

Loan-To-Value Ratio

Un’importante metrica che i prestatori considerano quando finanziano immobili commerciali è il rapporto prestito-valore (LTV). Questa cifra misura il valore di un prestito rispetto al valore della proprietà. Si calcola dividendo l’importo del prestito per il valore di perizia o il prezzo di acquisto della proprietà. I prestiti per immobili commerciali hanno un LTV tra il 65% e l’80%, con LTV più bassi che danno diritto a tassi di finanziamento più favorevoli.

Debt Service Coverage Ratio

I finanziatori guardano anche il debt-service coverage ratio (DSCR). In sostanza, questo misura la capacità di una proprietà di servire il debito, e confronta il reddito operativo netto annuale di una proprietà con il suo servizio annuale del debito ipotecario, compresi capitale e interessi. Un DSCR inferiore all’uno per cento rivela un flusso di cassa negativo, e i prestatori commerciali generalmente cercano DSCR di almeno 1,25 per assicurare un flusso di cassa adeguato.

Prima di finanziare una proprietà commerciale, gli investitori devono considerare tutti gli aspetti del processo: rapporto prestito-valore, copertura del servizio del debito e merito di credito. Inoltre, un business plan adeguato aiuterà gli investitori, specialmente quelli principianti, a semplificare il processo di finanziamento.

Tipi di prestiti immobiliari commerciali

C’è una vasta gamma di tipi di prestiti per investimenti commerciali, e spetta all’investitore decidere quale opzione di finanziamento si adatta meglio alle sue esigenze. Ogni tipo di prestito ha requisiti di ammissibilità unici, come un punteggio minimo di credito, il livello di esperienza e il requisito dell’acconto. Questi prestiti hanno anche termini diversi a cui prestare attenzione, tra cui la durata del prestito, il tasso di interesse e il rapporto prestito-valore (LTV). Per esempio, un investitore potrebbe essere alla ricerca di un prestito che offre tassi di interesse più bassi per un periodo di tempo più lungo, mentre la priorità di un altro investitore potrebbe essere trovare un prestito a breve termine come mezzo per colmare un gap finanziario. Per avere un’idea migliore di quali prestiti immobiliari commerciali possono soddisfare le vostre esigenze, fate riferimento a quanto segue:

Small Business Administration (SBA) 7(a) Loan
Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan
Conventional Loan
Prestito ponte commerciale
Prestito di denaro duro
Prestito con cauzione

Prestiti SBA (Small Business Administration) 7(a)

La U.S. Small Business Administration offre diversi prestiti sotto l’ombrello 7(a), ognuno dei quali è progettato per fornire assistenza finanziaria alle piccole imprese. Gli investitori alla ricerca di prestiti immobiliari commerciali dovrebbero considerare attentamente quale dei seguenti prestiti 7(a) funzionerà meglio per il loro prossimo progetto:

Standard 7(a): Lo Standard 7(a) coincide con un importo massimo di prestito di 5 milioni di dollari e un tempo di consegna di 5-10 giorni lavorativi.
7(a) Small Loan: La variazione più piccola del prestito standard 7(a), il 7(a) Small Loan ha un importo massimo di prestito di 350.000 dollari.
SBA Express: I prestiti SBA Express premieranno i richiedenti con una finestra di risposta di 36 ore per un prestito con un importo massimo di 350.000 dollari.
Export Express: Con un tempo di risposta di applicazione di 24 ore, il prestito Export Express è ideale per i mutuatari che hanno bisogno di un metodo semplificato per ottenere linee di credito fino a $ 500.000.
Export Working Capital: Le imprese che hanno bisogno di capitale circolante per facilitare l’aumento delle vendite all’esportazione possono apprezzare questo particolare prestito SBA.
Commercio internazionale: I prestiti per il commercio internazionale possono essere utilizzati per le immobilizzazioni per la costruzione, l’edilizia e le attrezzature immobiliari dalle imprese che si stanno espandendo a causa delle crescenti vendite all’esportazione.
Preferred Lenders: Il programma Preferred Lenders dello SBA dà ai prestatori selezionati più autorità per elaborare, chiudere, assistere e liquidare i prestiti garantiti dallo SBA.
Veterans Advantage: Come suggeriscono i loro nomi, i prestiti SBA Veterans Advantage sono destinati ad assistere le imprese di proprietà dei veterani con tasse ridotte.
CAPLines: Come un programma ombrello in grado di offrire capitale circolante a breve termine, le CAPLines sono progettate per aiutare immediatamente le piccole imprese.

Certified Development Company (CDC) / SBA 504 Loan

Il programma 504 Loan è un altro prodotto SBA reso disponibile attraverso Certified Development Companies (CDC). Questi prestiti sono specificamente destinati a stimolare la crescita del business e la creazione di posti di lavoro, offrendo alle piccole imprese un’altra via di finanziamento. Più specificamente, però, il “504 Loan Program fornisce alle piccole imprese approvate un finanziamento a lungo termine, a tasso fisso, utilizzato per acquisire attività fisse per l’espansione o la modernizzazione”, secondo la SBA.

I prestiti 504 della Small Business Administration non possono superare i 5 milioni di dollari, e sono specificamente designati per i beni fissi, tra cui:

L’acquisizione di beni immobiliari esistenti;
L’acquisizione di terreni grezzi e successivi miglioramenti;
La costruzione di nuove strutture o la modernizzazione, il rinnovamento o la conversione di strutture esistenti;
L’acquisto di macchinari per uso a lungo termine;
Il rifinanziamento del debito per facilitare l’espansione di un business con strutture nuove o rinnovate.

Prestito convenzionale

Conosciuti anche come prestiti tradizionali, i prestiti immobiliari commerciali convenzionali sono emessi da banche o istituti di credito. Di conseguenza, i prestiti immobiliari commerciali convenzionali non sono sostenuti dal governo federale. Spesso utilizzati per acquistare e finanziare beni come edifici per uffici occupati dai proprietari, centri commerciali, centri commerciali e magazzini industriali, i prestiti convenzionali hanno sviluppato una reputazione per alcuni dei prestiti immobiliari commerciali più utilizzati di oggi.

Un prestito immobiliare commerciale tradizionale finanzia in genere ovunque dal 65% – 85% del rapporto prestito-valore di un bene. Di conseguenza, i mutuatari saranno spesso tenuti a coprire ovunque dal 15% – 35% del valore equo di mercato della proprietà. Detto questo, di solito non c’è un massimo di prestito. I mutuatari possono, tuttavia, aspettarsi termini di prestito immobiliare commerciale per durare ovunque da 5 a 20 anni, con pagamenti completamente ammortizzati per tutta la durata del prestito. Mentre i prestiti convenzionali tendono a venire con tasse più basse, sono spesso più difficili da ricevere l’approvazione per.

Prestito commerciale a ponte

Come suggeriscono i loro nomi, i prestiti commerciali a ponte rappresentano un’opzione di prestito temporaneo per gli investitori da esercitare – uno che fa da ponte – fino a quando il rifinanziamento diventa disponibile per fare il passaggio a un prestito a lungo termine. Tipicamente offerti da prestatori istituzionalizzati, i prestiti ponte commerciali conferiscono a molti mutuatari la capacità di competere con acquirenti all-cash. Poiché i prestiti ponte commerciali di solito finanziano fino al 90% del LTV di una proprietà, coloro che non possono usare il contante dovrebbero trovare più facile mettere piede nel settore immobiliare commerciale. Poiché i prestiti ponte sono a breve termine, non tendono a durare più di tre anni. Pertanto, i mutuatari dovrebbero aspettarsi di rifinanziare a breve un prestito a lungo termine.

Prestito hard money

Un prestito hard money è reso disponibile agli investitori commerciali da prestatori organizzati semi-istituzionali. Più importante, tuttavia, i prestatori di denaro duro sono in genere autorizzati a prestare agli investitori immobiliari e sono specializzati in prestiti a breve termine ad alto tasso con commissioni che danno a molti investitori la possibilità di acquistare immobili commerciali che non sarebbero in grado di fare altrimenti.

In cambio di circa il 60% – 75% del valore di riparazione (ARV) del bene, i prestatori di denaro duro richiederanno commissioni di interesse fino al 15%, oltre a circa quattro punti (un’altra commissione percentuale anticipata basata sull’importo del prestito). Mentre le commissioni dei prestatori di denaro duro sono a volte fino a quattro volte l’importo dei prestatori tradizionali, possono valere bene il costo di ammissione per i prestiti a breve termine. Non solo il finanziamento viene concesso entro pochi giorni (al contrario dei mesi con i prestatori tradizionali), ma può essere molto più facile ricevere l’approvazione. Se non altro, i prestiti hard money sono basati sul patrimonio, il che significa che il prestatore prende una decisione basata sulla proprietà in questione e non interamente sul mutuatario.

Prestito conduit

Anche noto come commercial mortgage-backed securities (CMBS), i prestiti conduit sono prestiti immobiliari commerciali garantiti da un’ipoteca di prima posizione su una proprietà commerciale. Tradizionalmente offerti ai mutuatari attraverso le banche commerciali, i prestiti conduit offrono ai mutuatari un tasso di interesse fisso nel corso di circa 25 – 30 anni. Tuttavia, è importante notare che i prestiti conduit richiedono un balloon payment alla fine del termine. Grazie, in gran parte, alla loro flessibilità relativa, i prestiti conduit permettono a molti investitori immobiliari commerciali di qualificarsi per un prestito che in genere non lo farebbero.

Mi qualificherò per un prestito immobiliare commerciale?

Come per tutti i tipi di prestito, ci sono qualifiche che è necessario soddisfare prima di ricevere uno. Se si sta cercando di applicare per un prestito di amministrazione delle piccole imprese, si sarà probabilmente richiesto di avere un alto punteggio di credito aziendale (che può variare da 0 a 100), e la dimensione del vostro business deve soddisfare gli standard di dimensione dell’SBA. Per qualificarsi con successo per un prestito SBA 504, il reddito del vostro business deve essere inferiore a 15 milioni. I prestiti tradizionali da una banca o da un istituto di credito richiedono in genere un punteggio di credito del mutuatario di 700 o superiore. I prestiti ponte commerciali richiederanno anche ai richiedenti di avere un punteggio di credito di 680 o superiore. I prestiti hard money sono in genere più facili da ottenere, ma possono avere tassi di interesse più alti rispetto ai prestatori tradizionali. Assicuratevi di ricercare i requisiti specifici del vostro prestatore per assicurarvi che il prestito che richiedete sia giusto per voi.

Quanto tempo ci vuole per ottenere un prestito immobiliare commerciale?

La maggior parte dei prestiti per immobili commerciali può richiedere dai 30 ai 45 giorni. Le banche passeranno questo tempo a valutare diversi aspetti del vostro business prima di decidere se approvare o meno il vostro prestito. È possibile ottenere un ponte o un prestito di denaro duro in una settimana o meno, a condizione che si è disposti ad accettare commissioni di interesse più elevate che sono in genere collegati a questi prestiti. Indipendentemente dal prestito che si sceglie di perseguire, assicuratevi di ricercare tutti gli aspetti del vostro business e i termini del prestito che accettate prima di impegnarvi.

Cos’è l’immobile commerciale occupato dal proprietario?

La maggior parte degli immobili commerciali viene acquistata con il solo intento di generare un reddito continuo, altrimenti noto come flusso di cassa. Sono costituiti principalmente da inquilini che affittano singole unità attraverso un contratto di locazione. Tuttavia, in molti casi, gli investitori acquistano immobili commerciali per utilizzare l’edificio per i propri scopi. Questo è noto come Owner-Occupied Commercial Real Estate (OOCRE).

In generale, gli immobili commerciali occupati dal proprietario si basano su due condizioni: la percentuale di occupazione della proprietà da parte del proprietario o la quantità di affitto pagato dal proprietario. Inoltre, i prestiti OOCRE sono completamente diversi dai prestiti non occupati dal proprietario, e i prestatori richiedono qualifiche diverse. Per esempio, i prestatori guarderanno la fonte primaria di rimborso per il prestito OOCRE. Questo è guidato principalmente dalla copertura del servizio del debito del mutuatario, che è tipicamente determinata dai guadagni aziendali prima degli interessi e delle tasse.

Sommario

Per capire veramente come investire nel settore immobiliare commerciale, gli investitori devono comprendere appieno le componenti finanziarie che lo accompagnano. I prestiti per gli investimenti immobiliari commerciali sono a dir poco determinanti per il successo o il fallimento di una particolare strategia di uscita. Pertanto, prendetevi il tempo di rivedere il processo di finanziamento immobiliare commerciale prima di fare il salto, compresi i vari prestiti messi a vostra disposizione.

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