Contratto di locazione residenziale

Un contratto di locazione residenziale standard (o “contratto di locazione”) è un documento scritto tra un proprietario e un inquilino che formalizza un accordo per affittare una proprietà immobiliare a pagamento. Il contratto deve includere dettagli specifici come l’affitto mensile e le responsabilità di ciascuna parte.

State-Specific Lease Agreement Templates

I contratti di locazione residenziali standard dovrebbero contenere i seguenti elementi:

• Locali. Lo spazio da affittare.
• Locatore. Il proprietario del locale o locatore.
• Inquilino. L’affittuario che vuole vivere nel locale o locatario.
• Termine. La durata della permanenza dell’inquilino nei locali.
• Affitto. La quantità di denaro pagata dall’inquilino.

Per queste abitazioni possono essere utilizzati anche contratti di affitto:

• Duplex
• Townhouse
• Affitto camera
• Casa mobile
• Affitto vacanze
• Suocera
• Altri spazi abitativi
• Opzioni di affitto in proprietà

Affitto vs. Contratto d’affitto

Un contratto d’affitto assicura una locazione per un breve periodo di tempo, tipicamente un mese. I contratti di affitto mese per mese si rinnovano automaticamente ogni mese, a meno che il padrone di casa o l’inquilino non forniscano la loro notifica di disdetta. I padroni di casa possono tipicamente aumentare l’affitto, cambiare i termini della locazione, o terminare il contratto con un breve preavviso. I padroni di casa in mercati di affitto stabili spesso preferiscono i contratti mese per mese. Tuttavia, le locazioni mese per mese significano un turnover degli inquilini che comporta più lavoro per mantenere la proprietà piena.

Un contratto di locazione assicura una locazione per un periodo di tempo più lungo, in genere un anno. Durante questo periodo, il padrone di casa non può aumentare l’affitto, cambiare i termini della locazione o terminare il contratto con un breve preavviso, a meno che il contratto permetta delle modifiche o l’inquilino sia d’accordo per iscritto con i cambiamenti. I padroni di casa in aree con un alto numero di posti vacanti spesso preferiscono le locazioni.

Tipi di contratti di locazione

Durata fissa. La forma più comune di locazione è un accordo a tempo determinato con il pagamento dovuto ogni mese, di solito il primo giorno, e il termine è di solito per un anno. In circostanze normali, questi accordi non possono essere terminati dal padrone di casa o dall’inquilino durante il termine.

Affitto mese per mese. Chiamato anche “tenancy at will” non ha una data di fine, ma sia il padrone di casa che l’inquilino possono decidere di modificare o terminare il contratto con un preavviso scritto di almeno un mese.

Commate Agreement. Questo contratto vincola gli inquilini che sono collettivamente in affitto da un proprietario. Un accordo tra coinquilini si ha quando più di una persona vive insieme in una residenza condividendo le aree comuni. L’accordo può essere costruito in due modi:

• Tra coinquilini. Questo accordo è tra i coinquilini e stabilisce tutti gli elementi per creare un’atmosfera di vita felice.
• Tra coinquilino/i e padrone di casa. Questo accordo è tra i coinquilini e il padrone di casa che permette ai coinquilini di affittare una stanza dal padrone di casa e condividere le aree comuni.

Accordo di subaffitto. Questo è quando un inquilino ha un contratto di locazione ed è costretto a liberare i locali pur essendo ancora responsabile fino alla fine del periodo di accordo. Possono, con il permesso del padrone di casa, affittare lo spazio a qualcun altro per aiutare a pagare l’affitto.

Affittare senza un contratto di locazione

Affittare una proprietà senza regole e aspettative chiaramente scritte per la locazione è un invito ai guai. Il rapporto locatore-affittuario può essere complicato, con tante leggi federali, statali e locali che regolano gli affitti di immobili residenziali, il che lo rende molto più complesso. Scrivendo un contratto di locazione o di affitto, tutti i dettagli della vostra locazione saranno registrati e legalmente vincolanti e di conseguenza (se scritti in dettaglio) possono ridurre le violazioni involontarie del contratto di locazione sia da parte del proprietario che dell’inquilino.

Alcuni proprietari non usano contratti scritti – preferiscono avere un accordo verbale con i loro inquilini. Mentre gli accordi verbali possono essere legalmente vincolanti, possono essere difficili da dimostrare a un giudice. Firmando un contratto d’affitto scritto o un contratto di locazione il vostro accordo diventa legalmente vincolante e avete la prova del vostro accordo. Ecco alcune altre ragioni per cui è importante usare un contratto d’affitto scritto:

• È conforme alle leggi statali e locali. Molte leggi statali e locali richiedono accordi scritti per affitti che durano più di un anno. Inoltre, alcune leggi statali e locali richiedono che i locatori facciano informazioni o impongano doveri relativi ai contratti d’affitto.
• Vi aiuta ad evitare controversie. Senza un chiaro accordo scritto, ogni conflitto ha il potenziale di degenerare in una battaglia legale.
• Assicura i tuoi diritti ai depositi cauzionali. Senza un accordo scritto, i padroni di casa corrono il rischio di non essere in grado di raccogliere o usare un deposito cauzionale per l’affitto non pagato o per i danni.

Provvedimenti comuni del contratto di locazione e di affitto

Un contratto di locazione residenziale o di affitto è un piano scritto della locazione – definisce i diritti e le responsabilità sia del padrone di casa che dell’inquilino/i. Serve anche come linea guida per quando l’affitto è dovuto, la durata della locazione, e le disposizioni specifiche di locazione che sono richieste dalla legge o concordate dal proprietario e dall’inquilino.

I termini e le condizioni di locazione dovrebbero essere negoziati (se negoziabili) dal proprietario e dall’inquilino. Se sei preoccupato che non stai ottenendo un buon valore per l’importo che pagheresti in affitto o sei preoccupato dalle regole della casa e dalle disposizioni che sono state aggiunte ad un contratto di locazione, allora negoziare i termini può aiutarti a scoprire quali opzioni sono disponibili per te.

Per negoziare l’affitto, fatti un’idea dei prezzi di mercato nella tua zona, andando online e guardando le proprietà correlate e il loro prezzo mensile richiesto. I padroni di casa sono meno propensi a negoziare sul prezzo dell’affitto e più propensi ad offrire agli inquilini benefici aggiuntivi. Quindi, su cos’altro si può negoziare oltre all’affitto? Qui ci sono alcune voci che potreste considerare di provare a negoziare:

• Deposito cauzionale
• Penali per affitto ritardato
• Parcheggio
• Magazzino
• Utilità
• Politica del fumo
• Subaffitto
• Costruttori

Tenete presente, i padroni di casa non sono tenuti a negoziare i prezzi di affitto, le tasse, i benefici o altre disposizioni che hanno aggiunto. Tuttavia, gli inquilini hanno il diritto di guardarsi intorno e non firmare un contratto d’affitto che non corrisponde ai loro criteri.

La lunghezza di un contratto d’affitto varia in base al numero di disposizioni che contiene – non preoccupatevi se il vostro è più di qualche pagina. Questi documenti dovrebbero essere scritti in modo chiaro (preferibilmente dattiloscritto) e semplice. Indipendentemente dal fatto che si scelga di compilare un contratto di locazione o un contratto di affitto, si dovrà affrontare quanto segue:

Depositi e tasse. Alcuni dei problemi più comuni tra proprietari e inquilini riguardano i depositi di sicurezza. Molti stati hanno leggi che limitano l’importo che un padrone di casa può chiedere, come il deposito può essere usato, come il deposito non sarà usato e come il deposito sarà restituito dopo che qualsiasi deduzione o tassa non restituibile è stata detratta. Aspettatevi di dettagliare l’ammontare della cauzione, del deposito per pulizie e animali domestici, o dell’ultimo mese di affitto. Potresti anche voler includere dettagli su dove sarà tenuto il deposito cauzionale e se il padrone di casa pagherà gli interessi sul deposito (richiesto in alcuni stati).

Rimedi per la cessazione della locazione. I padroni di casa spesso includono una clausola che afferma che qualsiasi violazione del contratto di locazione o di affitto da parte di un inquilino o dei suoi ospiti può essere motivo di risoluzione del contratto di locazione. Le leggi per la disdetta di una locazione differiscono in base al tipo di contratto firmato (contratto di locazione o di affitto) e in base allo stato e in alcuni casi alla città in cui risiede la proprietà.

Nomi e indirizzi dei proprietari. Il nome e l’indirizzo completo del proprietario dovrebbero essere inclusi in un contratto di locazione o di affitto. Se il padrone di casa si avvale di un gestore di proprietà o di una società autorizzata a ricevere le notifiche per suo conto, anche il loro nome e indirizzo dovrebbero essere inclusi. Alcuni stati richiedono al padrone di casa di rivelare agli inquilini le informazioni di contatto di chiunque sia autorizzato a parlare per conto o ad accettare pagamenti per la proprietà.

Nomi degli inquilini e degli occupanti. Ogni adulto che risiede nell’affitto dovrebbe essere nominato come inquilino e firmare il contratto di locazione o di affitto. Richiedendo a tutti gli occupanti adulti di essere inquilini ufficiali, il padrone di casa può ritenere ogni inquilino legalmente responsabile del pagamento dell’importo totale dell’affitto e del rispetto dei termini. Se uno degli inquilini termina il suo contratto di locazione, il padrone di casa può legalmente chiedere l’intero pagamento dell’affitto a qualsiasi altro inquilino del contratto. Inoltre, se uno degli inquilini se ne va o viola il contratto di locazione, il padrone di casa può terminare la locazione per tutti gli inquilini.

Affitto. C’è molto di più dell’importo dell’affitto mensile. Le locazioni e i contratti d’affitto di solito specificano l’ammontare dell’affitto dovuto, quando e dove è dovuto, le forme di pagamento accettabili e qualsiasi costo aggiuntivo o tassa di ritardo che si applica. Tieni presente che nelle aree senza controllo degli affitti, i padroni di casa possono far pagare qualsiasi importo per la loro proprietà.

Dettagli della proprietà in affitto. Il tuo contratto di locazione o di affitto può includere i dettagli della proprietà (locali) come le aree di stoccaggio, l’arredamento e altri servizi che sono inclusi nella proprietà in affitto. Prima di firmare un contratto di locazione o di affitto, assicurati che includa l’indirizzo completo (numero dell’edificio e dell’unità, se applicabile) così come tutti i servizi promessi. Per esempio, se l’affitto include uno spazio di deposito, dovrai fornire informazioni su dove si trova e come accedervi.

Le responsabilità di manutenzione dell’inquilino. I contratti di locazione o di affitto di solito includono una clausola che rende l’inquilino responsabile di mantenere l’affitto pulito e in buone condizioni. Obbliga inoltre l’inquilino a rimborsare il padrone di casa per riparare i danni che ha causato. Alcuni contratti di locazione e di affitto dettagliano le responsabilità specifiche dell’inquilino, oltre a ciò che non possono fare in termini di riparazioni.

Termine della locazione. Il termine della locazione è la durata del tempo in cui la proprietà sarà affittata. Un contratto di locazione dovrebbe includere una data di inizio e di fine. Se si tratta di un contratto d’affitto (di solito contratti a breve termine) dovrebbe includere una data d’inizio e rinnovarsi automaticamente fino a quando il padrone di casa o l’inquilino decide di terminare.

Quando e come i padroni di casa possono entrare nella proprietà. Molte leggi statali specificano quando i proprietari possono entrare legalmente in una proprietà in affitto e la quantità di preavviso richiesto all’inquilino. I padroni di casa a volte includono queste informazioni nel contratto di locazione o di affitto, mentre altri potrebbero non essere a conoscenza di queste leggi e scrivere disposizioni illegali. Controllate le vostre leggi statali e locali sull’accesso e assicuratevi che il vostro contratto di locazione o di affitto sia conforme ad esse – l’ingresso illegale e le violazioni della privacy dell’inquilino hanno tipicamente delle conseguenze legali.

Informazioni e altre disposizioni

Dopo aver aggiunto tutte le informazioni essenziali al contratto di locazione o di affitto, potreste volerlo personalizzare per riflettere gli aspetti individuali del vostro affitto. Se una regola o un regolamento è abbastanza importante per voi da voler terminare la locazione se viene violato, assicuratevi che sia incluso nel contratto di locazione o di affitto. Altre regole che non sono così importanti possono essere scritte in un documento supplementare. Ecco alcune politiche comunemente incluse che vengono aggiunte a un contratto di locazione o di affitto:

Spese legali e spese processuali in una causa. Alcuni contratti di locazione e affitto definiscono chi paga le spese di una causa se il padrone di casa e l’inquilino vanno in tribunale per una violazione del contratto di locazione o di affitto, come ad esempio una disputa sul deposito cauzionale. Queste clausole richiedono esplicitamente che la parte perdente in una controversia tra proprietario e inquilino riguardante il contratto di locazione o di affitto, paghi le spese legali e le spese processuali della parte vincente.

Condizione dell’unità in affitto. Le locazioni e i contratti di affitto di solito includono una clausola in cui l’inquilino accetta che l’affitto sia in condizioni abitabili quando si trasferisce e promette di avvertire immediatamente il padrone di casa di eventuali condizioni pericolose se si verificano.

Assenze prolungate. Alcuni padroni di casa richiedono ai loro inquilini di notificare loro (in anticipo) qualsiasi assenza prolungata che prevedono di essere lontani dai locali. Questo è di solito qualsiasi cosa più lunga di una settimana. Questa clausola può anche dichiarare che il padrone di casa ha il diritto di entrare nell’unità in affitto durante la vostra assenza per mantenere la proprietà (se necessario).

Limiti sul soggiorno degli ospiti. I padroni di casa possono limitare i pernottamenti degli ospiti per evitare che gli ospiti a lungo termine raggiungano la condizione di inquilini a pieno titolo che non sono stati controllati, approvati dal padrone di casa o elencati nel contratto di locazione o affitto.

Nessuna attività illegale. I padroni di casa possono limitare la loro potenziale responsabilità includendo una clausola che proibisce un comportamento illegale e dirompente come l’uso di droghe, lo spaccio di droga o il causare problemi. Se l’inquilino è coinvolto in qualsiasi attività illegale, il padrone di casa può terminare la sua locazione.

Animali domestici. I padroni di casa possono proibire tutti gli animali domestici, o limitare i tipi consentiti – con l’eccezione degli animali di servizio e di supporto emotivo. Se un affitto è favorevole agli animali, è utile includere le politiche sugli animali nel contratto di locazione o di affitto. Esempi di questo potrebbero essere scrivere quanti animali domestici un inquilino può avere, quali tipi, razze e dimensioni di animali sono permessi.

Restrizioni sul numero di occupanti. I padroni di casa in genere stabiliscono un limite al numero di persone che possono vivere nella loro proprietà in affitto. La legge federale richiede che i padroni di casa permettano due persone per camera da letto.

Restrizioni sull’uso della proprietà. I padroni di casa possono stabilire qualsiasi tipo di regole e restrizioni che vogliono sulla loro proprietà in affitto, purché non siano discriminatorie, ritorsive o violino le leggi del tuo stato.

Fumo. I padroni di casa possono proibire o limitare il fumo di qualsiasi tipo nella loro proprietà in affitto. Se il padrone di casa vuole limitare il fumo, dovrebbe includere dove gli inquilini possono fumare.

Informazioni statali e locali. Molte leggi statali e locali richiedono ai proprietari di divulgare documentazione, politiche o informazioni specifiche sull’unità agli inquilini prima di trasferirsi. Siccome queste leggi variano da stato a stato (e a volte da città o contea), è importante che il vostro contratto sia esaminato da un avvocato locatore-inquilino del vostro stato per garantire che le informazioni corrette siano incluse nel vostro contratto d’affitto. Alcune leggi di divulgazione impongono pesanti multe o ramificazioni legali ai proprietari se non vengono seguite.

Le comuni divulgazioni statali e locali includono:

• avviso di muffa se il padrone di casa sa che esiste
• divulgazione di morti recenti avvenute nell’unità in affitto
• informazioni sul registro statale degli autori di reati sessuali
• avviso di autori di reati sessuali che vivono nella zona

Subaffitto. I padroni di casa prudenti non permettono agli inquilini di subaffittare la loro proprietà in affitto senza il loro consenso scritto. I padroni di casa dovrebbero controllare le leggi sul subaffitto del loro stato per vedere se sono tenuti a permettere il subaffitto.

Utilità. Il contratto d’affitto dovrebbe dichiarare chi paga per ogni servizio che serve i locali. Generalmente, il padrone di casa copre la spazzatura e l’acqua. Gli inquilini normalmente pagano per internet, cavo, gas e servizio elettrico.

Condizioni che invalidano un contratto di locazione

I contratti di locazione residenziali o di affitto possono contenere disposizioni che violano le leggi statali, locali e/o federali. È illegale per un padrone di casa richiedere a un inquilino di rinunciare a qualsiasi suo diritto o porre condizioni discriminatorie in un contratto di locazione o affitto. Disposizioni illegali possono portare il padrone di casa ad essere responsabile per i danni.

Ecco alcuni esempi di disposizioni illegali:

Far pagare penali invece di tasse. Una sanzione è un mezzo per prevenire un comportamento specifico, mentre la tassa è destinata a coprire le perdite. Gli individui non sono legalmente autorizzati ad addebitare penalità, ma possono addebitare tasse. Quindi, fondamentalmente, mentre le tasse sono legali, non possono equivalere a una sanzione. Un esempio di questo può essere l’aumento della tassa per i pagamenti in ritardo al fine di punire l’inquilino per aver pagato in ritardo. Queste penalità non solo sono inapplicabili, ma possono anche violare le leggi statali e locali sulla ritorsione del padrone di casa.

Rendere l’inquilino responsabile della manutenzione e delle riparazioni. I padroni di casa devono pagare per la manutenzione e le riparazioni della proprietà, tuttavia, molti contratti di locazione e affitto sono scritti per confondere di proposito gli inquilini quando descrivono le responsabilità del padrone di casa. Questo per far credere agli inquilini che le responsabilità di manutenzione e riparazione siano loro. Fate attenzione al linguaggio che dichiara che l’inquilino è responsabile della manutenzione e delle riparazioni – è illegale e inapplicabile.

Garanzia di abitabilità. Ogni stato ha dei codici specifici per la salute e la sicurezza che forniscono degli standard minimi per le unità in affitto. Se questi standard non vengono rispettati, l’inquilino ne dà adeguata notifica e le riparazioni o le correzioni non vengono ancora effettuate entro il periodo di tempo consentito, l’inquilino viene considerato “sfrattato in modo costruttivo”. Non firmate un contratto di locazione senza una clausola che richieda al padrone di casa di mantenere l’unità abitabile.

Deposito cauzionale. Le deduzioni del deposito cauzionale sono la causa più comune di disaccordi di locazione. Gli inquilini non possono essere accusati di danni che non hanno causato, di costi che il padrone di casa non ha sostenuto, o della normale usura della proprietà. Molti stati regolano il modo in cui il padrone di casa può usare un deposito cauzionale. Prima di firmare un contratto di locazione o di affitto, assicuratevi che non contenga un linguaggio che si discosti dalle vostre leggi statali e locali.

Inoltre, leggi di più sulle clausole e i problemi dei contratti di locazione predatori qui.

Requisiti statali per la fornitura di copie agli inquilini

Dopo che un contratto di locazione è stato firmato sia dal proprietario che dall’inquilino, il proprietario può essere obbligato dalla legge statale a fornire una copia del contratto di locazione su richiesta. Questi stati includono i seguenti 11:

• California. Il padrone di casa deve fornire una copia del contratto di locazione o di affitto all’inquilino entro 15 giorni dalla sua esecuzione da parte dell’inquilino (Civ. Code §§ 1962(4))
• Delaware. Il locatore deve fornire una copia scritta del contratto, gratuitamente (§ 5105 (b))
• Hawaii. Il locatore deve fornire all’inquilino una copia del contratto di locazione o di affitto (§521-43(d))
• Kansas. Il padrone di casa deve dare all’inquilino una copia del contratto di locazione che è stato firmato da entrambe le parti, e se il padrone di casa non lo fa e successivamente accetta l’affitto dall’inquilino, tale accettazione dà al contratto di locazione lo stesso effetto come se fosse stato firmato e consegnato dal padrone di casa. La durata di una tale locazione è limitata a un anno, indipendentemente dal termine indicato nel contratto di locazione. (§§ 58-2546)
• Nuovo Messico. Contratto d’affitto scritto che deve essere consegnato a ciascun residente prima del trasloco. (§ 47-8-20(G))
• New York. Nella città di New York, il padrone di casa deve fornire all’inquilino una copia di qualsiasi contratto d’affitto scritto entro 30 giorni dalla ratifica. (General Obligations Law § 5-701).
• Tennessee. Un contratto di locazione scritto è richiesto per i contratti di locazione che sono per tre anni o più. (Tenn. Code Ann. § 66-7-101)
• Oregon. Il padrone di casa deve fornire all’inquilino una copia di qualsiasi contratto di locazione scritto e tutte le modifiche e le aggiunte. (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Prima dell’inizio di un contratto di locazione, il proprietario deve consegnare una copia del contratto di locazione, se il contratto di locazione è un accordo scritto, e una copia di tutte le norme e regolamenti applicabili all’unità residenziale in affitto. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Washington. Per i contratti d’affitto scritti, il locatore deve fornire una copia eseguita ad ogni inquilino che firma il contratto d’affitto. L’inquilino può richiedere una copia sostitutiva gratuita durante la locazione. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. I contratti d’affitto e le norme e i regolamenti stabiliti dal proprietario, se in forma scritta, devono essere forniti ai potenziali inquilini per la loro ispezione prima che un contratto d’affitto sia stipulato, e prima che qualsiasi somma di denaro o deposito cauzionale sia accettato dal potenziale inquilino. Copie devono essere date all’inquilino al momento del contratto. (Wis. Admin. Code §§ 134.03(1))