Come comprare una casa all’asta: Puoi davvero ottenere una casa al 50% di sconto?

Hai sentito le storie e visto gli annunci. Forse conosci anche qualcuno che ha comprato una casa a poco prezzo ad un’asta di pignoramento.

Ora, stai pensando di comprare una casa tua.

Hai CASH dai risparmi o da un’eredità.

E sei tentato dalle aste di pignoramento (dove le banche vendono case pignorate per liberarsene rapidamente). Dopo tutto, vedi l’opportunità di ottenere molte più case per molti meno soldi.

Se questo suona come te, lascia che ti dia un’introduzione onesta all’acquisto di case all’asta.

Prima di tutto, lasciami essere chiaro: comprare una casa all’asta NON è giusto per tutti.

Devi avere i soldi o essere disposto a prendere un prestito rischioso, ad alto interesse “hard money” per comprare la proprietà.

Devi stare attento.

Devi sapere cosa stai facendo.

E anche così, è rischioso.

Ma se riesci a comprare una casa all’asta, puoi entrare in una casa con uno sconto del 50% sul prezzo di listino.

Il mercato dei pignoramenti

I pignoramenti abbondano ancora nel mercato immobiliare americano, anche se alcune aree (pensate alla Florida e a Las Vegas) ne hanno più di altre.

ForeclosureRadar, uno strumento completo di monitoraggio delle aste per i professionisti del settore immobiliare, afferma che l’80% delle case che sono state messe all’asta in California nel febbraio del 2009 sono state vendute ad una media del 36,3% sotto il prezzo di listino e il 40% delle case vendute all’asta sono state vendute con uno sconto del 50% o superiore. Sì, questi sono dati del febbraio 2009, ma le vostre possibilità di ottenere un affare micidiale su una casa alle aste sono solo in aumento.

Lender Processing Services (LPS) spiega che il numero di pignoramenti negli Stati Uniti è aumentato costantemente per cinque mesi consecutivi e che l’attuale inventario di pignoramenti negli Stati Uniti è circa 7. 7 volte la media storica.7 volte la media storica.

Le case pignorate sono là fuori, ma se vuoi avere la tua possibilità di un accordo di pignoramento, è meglio che tu sia preparato a spendere non solo soldi, ma molto tempo per prepararti…

L’ESPERIENZA DELL’ASTA

Il primo passo per prepararsi a comprare una casa ad un’asta fiduciaria è andare all’asta e vedere com’è veramente l’atmosfera. Le aste di ogni contea sono gestite in modo un po’ diverso, e vorrete conoscere i pro e i contro dell’asta nella vostra particolare zona molto prima di fare offerte. Scegli una settimana e vai all’asta ogni mattina. Se non puoi andarci a causa del tuo orario di lavoro, considera di avere un amico o un parente che sperimenti l’azione e ti faccia rapporto.

Attenzione: Se hai un lavoro a tempo pieno (e non sei nel settore immobiliare), potrebbe essere difficile trovare il tempo necessario per prepararsi a fare offerte ad un’asta immobiliare e fare le ricerche necessarie.

Quando sei all’asta, fatti un’idea del processo di offerta e del modo in cui le persone agiscono. Notate, per esempio, che la maggior parte degli offerenti indossano occhiali da sole e tengono le mani in tasca; questi trucchi li aiutano a non mostrare le loro emozioni, che si tratti di eccitazione o delusione.

Rintracciare i pignoramenti

Una volta compreso il processo d’asta, vorrete iniziare a tracciare i pignoramenti.

Gli avvisi di vendite fiduciarie o le vendite degli sceriffi sono pubblicati in un giornale locale settimanalmente per alcune settimane prima che siano venduti all’asta. Ma solo guardando il giornale non vi darà le informazioni aggiornate di cui avete veramente bisogno.

Invece, la ricerca di diversi strumenti di monitoraggio preclusione. ForeclosureRadar è uno dei migliori servizi che ho trovato per trovare pre-foreclosures nei vostri criteri specifici come il codice postale, età, numero di posti letto e bagni, ecc e seguirli fino alla loro data d’asta. Puoi anche scaricare un’applicazione ForeclosureRadar sul tuo telefono in modo che invece di stampare una lista giornaliera e portarla con te all’asta, puoi semplicemente tirare fuori tutti i dettagli dell’asta del giorno sul tuo telefono. Detto questo, ForeclosureRadar non è gratuito e non è disponibile in tutti i 50 stati, quindi potresti dover fare qualche ricerca per conto tuo.

DUE DILIGENCE

Poi viene la due diligence sulle case che stai seguendo.

I pegni e le posizioni dei pegni

Seguite l’offerta iniziale pubblicata sulla vostra lista (che può cambiare), e guardate la posizione del pegno che sta iniziando il pignoramento.

NON comprate MAI e poi mai un pegno in seconda posizione, o qualsiasi pegno che non sia in prima posizione, se non sapete esattamente cosa state facendo.

Se avete comprato un pegno in seconda posizione all’asta, il vostro acquisto sarà ancora subordinato al pegno in prima posizione, che potrebbe pignorare, spazzando via i pegni subordinati, quindi tutti i soldi che avete speso sarebbero uno spreco.

Ordinate un rapporto preliminare sul titolo da una società di titoli. Alcune società di titoli vi faranno pagare per questo, e altre lo forniranno gratuitamente se pensano di avere una buona possibilità di ottenere il vostro business. Poiché gli acquisti all’asta vengono con tutti i vincoli e i gravami esistenti, una ricerca sul titolo sotto forma di un rapporto preliminare sul titolo aiuterà a identificare cose come vincoli IRS o tasse scadute che voi, come nuovo acquirente, dovete pagare.

Le condizioni della casa

Alcuni investitori non si preoccupano molto dell’aspetto interno di una casa pignorata, ma se hai intenzione di viverci per un po’ o anche di aggiustarla e rivenderla, l’interno dovrebbe interessarti almeno un po’.

Avere accesso all’interno della casa prima di fare offerte è auspicabile ma non sempre possibile. Se avete accesso al Multiple Listing Services attraverso un broker o un agente immobiliare, si può essere in grado di tirare fuori le immagini da un vecchio annuncio quando la casa era in vendita. Tenete presente che quelle foto potrebbero essere molto diverse dalla condizione attuale dell’interno della casa. Si può scegliere di sbirciare attraverso le finestre o “accidentalmente” scivolare dentro se è vacante, ma essere consapevoli delle leggi e la vostra sicurezza!

Inoltre, fai la tua due diligence su diverse case che vorresti comprare e non solo una, perché è probabile che quella su cui hai messo gli occhi possa essere ritardata (e ritardata, e ritardata) o venduta ad un prezzo più alto di quello che sei disposto a pagare.

Il denaro

Calcola l’offerta massima per ogni proprietà che ti interessa. Scrivilo e attieniti alla tua offerta massima, non un centesimo di più. È facile lasciarsi trasportare dall’emozione della guerra delle offerte, ma essere disposti a lasciare andare una proprietà è la vostra rete di sicurezza.

Molti dei sistemi di monitoraggio online hanno strumenti per stimare l’ARV (dopo il valore di riparazione), ma un modo più accurato sarebbe quello di estrarre recenti comparabili e calcolare da soli il costo delle riparazioni stimate. Un appaltatore amichevole può essere molto utile per aiutarvi a valutare gli strumenti e la manodopera di tutte le riparazioni che pensate possano essere necessarie. Se il vostro obiettivo è quello di riparare e capovolgere la proprietà, è necessario prendere il ARV e sottrarre le stime di riparazione, i vostri costi di tenuta, le spese di quotazione se avete intenzione di elencare con un agente immobiliare e il profitto che si vuole prendere pure.

Dove stai prendendo i soldi?

Non ti aspettavi di andare in banca e chiedere un mutuo per finanziare il tuo acquisto all’asta, vero? A causa dei rischi connessi all’acquisto di una casa all’asta, questo non succederà.

Ogni stato ha leggi leggermente diverse sull’acquisto di case all’asta.

In Arizona, per esempio, è sufficiente mettere un deposito di caparra all’asta, ma avrete solo pochi giorni per pagare per intero. In California, è necessario pagare per intero alle fasi dell’asta. Pertanto, dovrete portare un assegno circolare dell’intero importo della vostra offerta massima con il nome dell’amministratore fiduciario. Se ottenete la proprietà per meno della vostra offerta massima, riceverete un rimborso.

Molte persone, tuttavia, non hanno abbastanza soldi per pagare in contanti per una casa. Invece, usano “hard money”.
Hard money è un termine usato per descrivere il denaro preso in prestito da un investitore privato. L’investitore vi presta il denaro ad un alto tasso d’interesse (tipicamente 12%-18%) e non vede l’ora che voi non siate in grado di effettuare i pagamenti in modo che lui possa prendere la proprietà. L’hard money può essere rischioso, ma se puoi permetterti di fare quei pagamenti e pensi di vendere la proprietà abbastanza velocemente, può funzionare.

Se vuoi vivere nella casa

Non varrebbe mai la pena di usare l’hard money per comprare una casa in cui andrai a vivere però, poiché i prestiti hard money sono a breve termine e ad alto interesse.

Se vi state chiedendo se potete risparmiare comprando una casa pignorata per viverci e NON avete una somma di denaro (dai risparmi o da un’eredità, forse), le aste non sono la strada da seguire. Invece, la vostra migliore scommessa è quella di lavorare con un agente immobiliare e visualizzare pignoramenti che sono sul mercato immobiliare regolare. Si possono ancora trovare grandi risparmi e, a seconda della casa, si può essere in grado di qualificarsi per il finanziamento bancario tradizionale.

Foto di AR McLin.