New Jersey-i bérbeadóknak meghatározott állami (valamint szövetségi és gyakran helyi) szabályokat kell követniük, amikor bérbeadásról van szó. A New Jersey-i bérbeadó-bérlő törvények mindenre kiterjednek, a bérleti kérelemben szereplő kérdésektől kezdve a bérleti díj emelésének vagy a bérleti jogviszony megszüntetésének módjáig és időpontjáig. Ha nem tesz eleget jogi kötelezettségeinek, az költséges vitákhoz vezethet a bérlőkkel és súlyos pénzügyi büntetésekhez (például ha nem hozza nyilvánosságra a bérleményben lévő ólomalapú festékkel kapcsolatos veszélyeket, vagy ha jogellenesen diszkriminál a bérlők kiválasztásakor).
Itt van tíz módja annak, hogy elkerülje a jogi problémákat, és sikeres ingatlankezelési vállalkozást működtessen New Jerseyben.
- Tartsák be a diszkriminációellenes törvényeket
- Kövesse az állami bérleti díjra vonatkozó szabályokat
- Tartsák be az állami kaucióra vonatkozó korlátokat és visszatérítési szabályokat
- Lakható lakhatás biztosítása
- Jogi írásos bérleti szerződés vagy bérleti szerződés elkészítése
- Tegye meg a jogilag előírt ólomalapú festékkel kapcsolatos tájékoztatásokat
- A bérlők magánéletének tiszteletben tartása
- Ne torolja meg a törvényes jogát gyakorló bérlőt
- Pontos eljárások követése a bérleti jogviszony megszüntetéséhez vagy a bérlő kilakoltatásához
- Hasznosítsa ki a bérbeadók számára rendelkezésre álló jogi forrásokat
Tartsák be a diszkriminációellenes törvényeket
Mielőtt meghirdet egy üres lakást, elengedhetetlen, hogy megértse a tisztességes lakhatási törvényeket, és hogy mit mondhat és tehet a bérlők kiválasztásakor. Ez magában foglalja azt, hogy hogyan hirdeti meg a bérleményt, milyen kérdéseket tesz fel a bérleti kérelemben vagy a potenciális bérlőkkel folytatott interjúk során, és hogyan bánik azokkal a bérlőkkel, akik Öntől bérelnek. A törvények ismeretének és betartásának elmulasztása költséges diszkriminációs panaszokat és pereket eredményezhet.
Míg a New Jersey-i bérbeadók jogilag szabadon elutasíthatják a jelentkezőket a rossz hiteltörténet, a korábbi bérbeadóktól származó negatív referenciák, a korábbi viselkedés, például a bérleti díj folyamatos késedelmes fizetése, vagy más olyan tényezők alapján, amelyek rossz kockázatot jelentenek – ez nem jelenti azt, hogy bármi megengedett. Ön nem diszkriminálhatja a leendő bérlőket faji, vallási, nemzeti hovatartozásuk, nemük, családi állapotuk (például 18 év alatti gyermekek) vagy testi vagy szellemi fogyatékosságuk alapján. Ezek “védett kategóriák” a módosított 1968. évi szövetségi Fair Housing Act (42 U.S. Code § § 3601-3619 és 3631) értelmében. Van néhány kivétel a szövetségi diszkriminációellenes szabályok alól, beleértve a négy vagy kevesebb egységből álló, tulajdonos által lakott épületeket és az egycsaládos házakat, amennyiben a tulajdonosnak egyszerre legfeljebb három bérlakás van a tulajdonában.
New Jersey állam törvényei tiltják a szexuális irányultság, a nemi identitás vagy a jövedelemforrás alapján történő megkülönböztetést is.
A HUD honlapja részletes tájékoztatást nyújt a tisztességes lakhatási törvényekről. Győződjön meg arról is, hogy a méltányos lakhatásért felelős állami ügynökségnél további, a diszkriminációt tiltó vagy a bérbeadói mentességeket korlátozó törvényeket keres.
Kövesse az állami bérleti díjra vonatkozó szabályokat
Minden bérbeadó azt szeretné, ha bérlői időben és gond nélkül fizetnék a bérleti díjat. Ha meg kell emelnie a bérleti díjat, vagy ki kell lakoltatnia a bérleti díjat nem fizető bérlőt, akkor biztos akar lenni abban, hogy betartja a New Jerseyben érvényes speciális szabályokat és eljárásokat. Az állam törvényei számos bérleti díjjal kapcsolatos kérdést szabályoznak, például azt, hogy a bérbeadóknak mennyi időre (New Jerseyben hét napra) kell felszólítaniuk a bérlőket, hogy fizessék ki a bérleti díjat, vagy kilakoltatási perrel kell szembenézniük). Ha Newarkban vagy más New Jersey-i városokban van bérleménye, ahol a bérleti díjakat szabályozzák, mindenképpen ellenőrizze a helyi szabályokat. A bérleti díjakra vonatkozó állami szabályok részleteiért lásd: New Jersey késedelmi díjak, felmondás a bérleti díj nemfizetése miatt, és egyéb bérleti díjakra vonatkozó szabályok.
Tartsák be az állami kaucióra vonatkozó korlátokat és visszatérítési szabályokat
A kaució a bérbeadók és a bérlők közötti viták egyik legnagyobb forrása. A problémák elkerülése érdekében győződjön meg arról, hogy ismeri az állami szabályokat, például a kaució felső határát (New Jerseyben másfél havi bérleti díj) és a kamatkövetelményeket. A bérbeadó-bérlő ellenőrzőlista használata, amikor a bérlő beköltözik (és kiköltözik) a bérleménybe, és az írásbeli kaució részletezésének elküldése, amikor a bérlő távozik, nagyban hozzájárul a viták elkerüléséhez.
Lakható lakhatás biztosítása
A “lakhatóság implicit garanciája” nevű jogi doktrína értelmében New Jerseyben törvényileg kötelessége a bérleményt lakható állapotban tartani. Ha nem gondoskodik a fontos javításokról, például egy elromlott fűtőberendezésről, a bérlőknek New Jerseyben több lehetőségük is lehet, beleértve a bérleti díj visszatartásának vagy a “javítás és levonás” jogát.”
A Marcia Stewart, Ralph Warner és Janet Portman (Nolo) által összeállított Minden bérbeadó jogi útmutatója kiterjedt tanácsokat tartalmaz egy olyan javítási és karbantartási rendszer kialakítására, amely segít megelőzni a problémákat, például a bérlő bérleti díj visszatartását vagy a bérlőnek a bérlemény hibás állapotából eredő sérüléseit.
Jogi írásos bérleti szerződés vagy bérleti szerződés elkészítése
A bérleti szerződés vagy bérleti szerződés, amelyet Ön és bérlője aláír, meghatározza a bérlővel való kapcsolatának szerződéses alapját, és tele van döntő fontosságú üzleti részletekkel, például azzal, hogy a bérlő mennyi ideig lakhatja a bérleményt és mekkora a bérleti díj összege. A szövetségi, állami és helyi bérbeadó-bérlő törvényekkel együtt az Ön bérleti szerződése vagy bérleti szerződése meghatározza mindazokat a jogi szabályokat, amelyeket Önnek és bérlőjének be kell tartania.
Problémák akkor merülnek fel, ha a bérbeadók jogellenes záradékokat foglalnak a bérleti szerződésbe, például lemondanak a bérbeadónak a helyiségek lakható állapotban tartására vonatkozó felelősségéről, vagy ha a bérbeadók elmulasztják a jogilag előírt közzétételt (ezt a következő szakaszban tárgyaljuk). És még ha nem is kötelező egy adott kérdésre kitérni a bérleti szerződésben, például arra, hogy mikor és hogyan lehet belépni a bérleménybe, mindenféle vitát elkerülhet egy hatékony és jogszerű bérleti és bérleti szerződéssel, amely egyértelműen tájékoztatja a bérlőket kötelezettségeikről és jogaikról.
Tegye meg a jogilag előírt ólomalapú festékkel kapcsolatos tájékoztatásokat
A New Jersey-i törvények értelmében a bérbeadóknak bizonyos információkat kell közölniük a bérlőkkel (általában a bérleti vagy bérleti szerződésben), például azt, hogy a bérlemény árvízzónában van-e vagy sem. A bérbeadóknak meg kell felelniük az ingatlanon található ólomalapú festékkel kapcsolatos szövetségi előírásoknak is, különben súlyos pénzbírsággal kell szembenézniük.
A bérlők magánéletének tiszteletben tartása
New Jersey-i bérbeadóknak egy nappal korábban értesíteniük kell a bérleményt, mielőtt a bérbeadó javítási munkálatok elvégzése céljából belépne a bérleménybe. A problémák elkerülése érdekében foglaljon bele olyan bérleti vagy bérleti szerződési záradékot, amely megfelel a törvénynek, és tájékoztatja a bérlőt a belépési jogáról; továbbá vezessen írásos nyilvántartást a bérleménybe való belépésre vonatkozó kéréseiről.
Ne torolja meg a törvényes jogát gyakorló bérlőt
New Jerseyben törvénytelen megtorolni – például azzal, hogy megpróbálják megemelni a bérleti díjat vagy kilakoltatni a bérlőt, mert panaszt tett egy nem biztonságos életkörülményre. A problémák elkerülése, illetve a megtorlással kapcsolatos hamis állítások elhárítása érdekében hozzon létre egy jó iratcsomót, amely dokumentálja, hogyan kezeli a javításokat és a bérlővel való kapcsolatának egyéb fontos tényeit.
Pontos eljárások követése a bérleti jogviszony megszüntetéséhez vagy a bérlő kilakoltatásához
Az állami törvények meghatározzák, hogy a bérbeadó mikor és hogyan szüntetheti meg a bérleti jogviszonyt. A jogi szabályok be nem tartása a bérleti jogviszony megszüntetésének (néha jelentős) késedelmét eredményezheti. A New Jersey-i törvények nagyon pontosan meghatározzák, hogy a bérbeadóknak mennyi (három nap) és milyen típusú felmondási értesítést kell adniuk a bérleti szerződést megszegő bérlőknek, mielőtt kilakoltatási pert indítanának. Lásd a Feltétel nélküli felmondásra vonatkozó állami törvények és a Bérleti szerződés megsértése miatti felmondásra vonatkozó állami törvények a New Jersey-i felmondási értesítések ezen típusairól szóló további információkért.
Hasznosítsa ki a bérbeadók számára rendelkezésre álló jogi forrásokat
A Nolón található több száz cikken kívül, beleértve a bérbeadó-bérlő jog államonkénti táblázatait, a Nolo számos könyvet ad ki bérbeadók számára, valamint online bérleti szerződéseket és bérleti szerződéseket.
Nézze meg a kormányzati ügynökségeket, például az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumát (HUD) és az állami méltányos lakhatási ügynökségeket, amelyek hasznos jogi információkat és kiadványokat nyújtanak a honlapjaikon. A bérlői jogokkal és a bérbeadó-bérlő joggal kapcsolatos hasznos útmutatókat talál az állami főügyészi hivatal vagy a fogyasztóvédelmi ügynökség honlapján is.
Végezetül, ha jogi kérdései vannak a bérleményével kapcsolatban, forduljon egy tapasztalt New Jersey-i bérbeadó-bérlő ügyvédhez.