A következőkben egy rövid magyarázatot adunk a texasi okiratokról. Annak meghatározásához, hogy melyik működik a legjobban az Ön által kívánt alkalmazáshoz, vegye fel a kapcsolatot ingatlanügyekkel foglalkozó ügyvédjeink egyikével.
Mi az okirat?
Az okirat egy olyan írásos dokumentum, amely jogi és méltányos tulajdonjogot alapít az ingatlanra. Bár az okirat csak az egyik dokumentum, amelyet az ingatlanügyletek többségében használnak, vitathatatlanul a legfontosabb dokumentum a vevő (Grantee) számára, mivel ez képviseli az átruházott tulajdonjogot és az eladó (Grantor) által a vevővel szemben fennálló kötelezettségeket.
A texasi törvények és az esetjog öt követelményt határoz meg ahhoz, hogy az okirat érvényes legyen. Az okiratnak:
- írásban kell készülnie;
- az eladónak alá kell írnia;
- tartalmaznia kell a vevő nevét;
- tartalmaznia kell az ingatlan jogi leírását; és
- a vevőnek át kell adni és el kell fogadnia.
A texasi ingatlanok okiratainak különböző típusai
A Texasban általánosan használt ingatlanok okiratainak három alapvető fajtája van:
- Általános szavatossági okirat – Kifejezett és hallgatólagos szavatosságot egyaránt tartalmaz. A vevő szempontjából ez az okirat előnyben részesített formája, mert kifejezetten szavatolja a teljes tulajdonláncot, és kötelezi az eladót, hogy védekezzen a tulajdonjogi hibák ellen, még akkor is, ha ezek a hibák az eladó tulajdonba vételének időpontja előtt keletkeztek. Ez a leggyakrabban használt okirattípus a lakóingatlan-ügyletekben.
- Különleges jótállási okirat – Az eladó csak az ingatlan tulajdonjogának átvételétől kezdődően vállal jótállást. Más szóval, az eladó csak a tulajdonjogának fennállása alatt bekövetkezett tulajdonjogi hibákkal szemben köteles védekezni. A különleges szavatossági okiratokat általában kereskedelmi ügyletekben használják.
- Garancia nélküli okirat – Ez egyszerűen az ingatlan átruházása bármilyen kifejezett vagy hallgatólagos szavatosság nélkül. Így az eladó nem köteles védekezni a tulajdonjogi hibák ellen, függetlenül attól, hogy azok mikor keletkeztek.
TEXAS IS A “NOTICE” STATE
Amint fentebb említettük, az ingatlanra vonatkozó átruházásoknak és megállapodásoknak írásban kell történniük ahhoz, hogy az ügyletben részt vevő felek között érvényesíthetők legyenek. Ahhoz azonban, hogy harmadik személyekkel szemben végrehajthatóak legyenek, ezeket az okiratokat be kell jegyezni a közhiteles nyilvántartásba.
A texasi nyilvántartási törvény a Texas Property Code 13.001 szakaszában található. Ez a törvény előírja, hogy az ingatlan vagy ingatlanban lévő érdekeltség, jelzálogjog vagy bizalmi szerződés átruházását a törvényben előírt módon el kell ismerni, esküvel kell igazolni vagy bizonyítani és be kell nyújtani ahhoz, hogy egy hitelezővel vagy egy későbbi jóhiszemű vásárlóval szemben érvényes legyen. A be nem jegyzett okirat azonban az okirat valamennyi felére, e felek örököseire, valamint az olyan későbbi vevőre nézve kötelező, aki NEM fizet ellenértéket, vagy akinek tudomása van az okiratról.
BONA FIDE VEVŐK
Amint azt Ön is észrevehette, a Texas Recording Act csak az ingatlan “átruházására” vagy “jelzálogjogban vagy bizalmi szerződésben való érdekeltségre” vonatkozik. A szokásjog vagy az ítélkezési gyakorlat által létrehozott Bona Fide Purchaser Doctrine lép közbe, és előírja, hogy az ingatlanok bizonyos átruházásai vagy érdekeltségei nem érvényesíthetők egy későbbi vevővel szemben érték ellenében, kivéve, ha a későbbi vevőnek tényleges vagy vélelmezett tudomása volt a korábbi átruházásról.
Magyarázatképpen, a Bona Fide Purchaser Doctrine lehetővé teszi a későbbi vevő számára, hogy az ingatlanon fennálló korábbi konkurens érdekkel szemben érvényesüljön, amennyiben a későbbi vevő (1) az átruházást vagy az érdekeltséget (2) értékben (3) jóhiszeműen és (4) a korábbi követelésről való értesítés nélkül szerezte meg.
ÉRTESÍTÉS TÍPUSAI
Az értesítésnek különböző formái létezhetnek. Az értesítés első és legerősebb formája a “tényleges értesítés”. A tényleges értesítés akkor áll fenn, ha a későbbi vevő tényszerűen tudja, hogy a korábbi versengő érdek létezik – látta az okiratot.
Az értesítés második formája a “konstruktív értesítés”. Az értesítésnek ez a formája a törvényből származik – amint egy okiratot megfelelően rögzítenek, a világnak konstruktív értesülése van az Ön érdekéről.
Az értesítés harmadik, ritkán említett formája a “kérdőíves értesítés”. Ez a fajta értesítés akkor áll fenn, ha az ingatlan megjelenése olyan, hogy a későbbi vásárlónak több kérdést kellett volna feltennie (vagy érdeklődnie) az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatban. Például, ha A földtulajdonos megkísérel eladni B vevőnek egy üres telket, de a telken egy otthon épült, B-t meg fogják vádolni az Inquiry Notice-mal, még akkor is, ha B soha nem látta a telket vagy a rajta épült otthont.
The Farah Law Firm is Here to Help You
A mi ügyvédi irodánk azért van itt, hogy lépésről lépésre végigvezesse Önt a folyamaton. A szerződés aláírása után már túl késő vagy nagyon nehéz lehet kijavítani a hibákat, ezért hagyja, hogy most segítsünk Önnek. Irodánk kényelmesen található Mansfieldben, a Dallas-Fort Worth Metroplex közepén. Hívja ingatlanügyvédeinket Texasban még ma, és hagyja, hogy tapasztalatunk és a Texas Property Code hatalmas ismeretei nyugalmat adjanak Önnek, biztosítva, hogy a következő adásvétele vagy eladása megfelelően legyen végrehajtva.
Lépjen kapcsolatba velünk a nyugalomért!