Manufactured and Mobile Home Loans-Chattel vagy Standard Home Loan?

A finanszírozás kihívást jelent minden lakástulajdonos, és ez különösen igaz, amikor a mobilházak és néhány gyártott otthonok. Ezek a hitelek nem olyan bőségesek, mint a standard otthoni hitelek, de számos forrásból elérhetőek, és a kormány által támogatott hitelprogramok megkönnyíthetik a jogosultságot és alacsonyan tarthatják a költségeket.

Akár gyártott otthont, akár moduláris otthont vásárol, a döntés arról, hogy hogyan szeretné finanszírozni, kiemelt prioritásként kell kezelni. A rendelkezésre álló hiteltípusok összehasonlítása segíthet a döntés meghozatalában.

Mobil, gyártott vagy moduláris?

Azt, amit Ön “mobilháznak” nevez, valószínűleg “gyártott háznak” hívja, még akkor is, ha az otthon mobil – vagy egykor az volt. Mindkét kifejezés működik, de a legtöbb hitelező kerüli a mobilháznak minősített ingatlanok hitelezését.

• A mobilházak 1976. június 15. előtt gyártott, gyárilag épített otthonok. Lehet, hogy ezek nagyon szép otthonok, de még azelőtt épültek, hogy a szabályozók megköveteltek volna bizonyos biztonsági előírásokat. A legtöbb – bár nem minden – hitelező nem szívesen ad hitelt ezekre az ingatlanokra.
• A gyártott lakások 1976. június 15. után gyárilag épített lakások. Ezekre az 1974-es National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act of 1974 vonatkozik, és az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) által meghatározott biztonsági előírásoknak kell megfelelniük. Ezeket a szabályokat gyakran HUD-kódexként emlegetik. A gyártott házak állandó fémvázra épülnek, és a telepítés után mozgathatók, de ez akadályozhatja a finanszírozást.
• A moduláris házak olyan gyárilag épített házak, amelyeket a helyszínen állítanak össze, és a HUD Code által előírtak helyett ugyanazoknak a helyi építési szabályoknak kell megfelelniük, mint a helyben épített házaknak. Általában betonalapra helyezik őket állandóan. A helyben épített lakásokhoz hasonlóan a moduláris lakások is általában jobban megőrzik az értéküket és jobban felértékelődnek, mint a gyártott vagy mobil lakások, ezért könnyebb hiteleket kapni ezekre a lakásokra.

Ingóhitelek

Az ingó és gyártott lakásokhoz gyakran használnak ingó és gyártott lakásokat, amikor az otthon egy parkba vagy gyártott lakások közösségébe kerül. Az ingóhitel csak a lakásra nyújtott hitel, szemben a lakásra és a telekre együttesen nyújtott hitellel.

Ezek a hitelek technikailag személyi tulajdonú hitelek, nem pedig ingatlanhitelek. Akkor is elérhetőek, ha a telek már az Ön tulajdonában van, és csak az otthonra vesz fel kölcsönt.

Miatt, hogy az ilyen típusú hitelek nem tartalmaznak ingatlant, a hitel összege kisebb maradhat. A hitelfeldolgozási költségeknek is alacsonyabbnak kell lenniük, mint az ingatlanadósságok zárási költségeinek. A zárási folyamat általában gyorsabb és kevésbé bonyolult, mint a hagyományos jelzáloghitelek zárása.

Ezzel együtt az ilyen típusú hitelnek vannak hátrányai is. A kamatlábak magasabbak, így az Ön havi törlesztőrészlete a kamatköltségekkel együtt valószínűleg ugyanannyi, ha nem több lesz, mint egy hagyományos jelzáloghitel esetében, még akkor is, ha kevesebb hitelt vesz fel. A visszafizetési időszakok is jelentősen rövidebbek lehetnek, a futamidő mindössze 15 vagy 20 év, bár egyes hitelezők hosszabb hiteleket is engedélyeznek. A rövidebb futamidő magasabb havi törlesztőrészleteket is eredményez, de Ön gyorsabban törleszti az adósságot.

A Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) tanulmánya szerint a jelzáloghitelekhez képest a hitelösszegek és a kezelési díjak 40-50%-kal alacsonyabbak az ingóhiteleknél, és az ingóhitelek teljes hiteldíjmutatója (APR) 1,5%-kal magasabb.

A gyártott otthonok kereskedői és a speciális hitelezők gyakran kínálnak ingóhiteleket.

Kormányzati hitelprogramok

Számos kormányzati hátterű hitelprogramok tehetik megfizethetőbbé a gyártott otthonra történő hitelfelvételt. Feltéve, hogy megfelel az e programokra való jogosultság feltételeinek, olyan jelzáloghitelezőktől vehet fel kölcsönt, amelyek visszafizetési garanciát kapnak az U.S. ha Ön nem fizeti vissza a kölcsönt, a kormány lép közbe, és kifizeti a hitelezőt.

A kormány által támogatott hitelprogramok valószínűleg a legjobb lehetőség a hitelfelvételre, de nem minden mobil és gyártott ház felel meg ezeknek.

Az FHA-hitelek két típusa

Az FHA-hiteleket a Federal Housing Administration biztosítja. Ezek a hitelek különösen népszerűek, mert alacsony előlegfizetéssel, fix kamatlábakkal és fogyasztóbarát szabályokkal rendelkeznek.

Az FHA-hitelre való jogosultsághoz több kritériumnak is teljesülnie kell. Az otthonnak 1976. június 15. után kell épülnie. Meg kell felelnie a HUD Code-nak és egyéb helyi követelményeknek. Az otthonon végzett módosítások miatt az otthon nem felel meg a követelményeknek. Az otthon minden egyes részéhez csatolni kell a piros tanúsító címkét (vagy HUD-címkét).

Két FHA-program áll rendelkezésre a gyártott lakástulajdonosok számára.

• Az FHA II. cím szerinti hitelek közé tartozik a népszerű 203(b) hitel, amelyet a helyben épített lakásokhoz is használnak. Ezek lehetővé teszik a vásárlók számára, hogy akár 3,5%-os előleget is befizessenek. Ön azonban előzetes jelzálogbiztosítási díjat fizet, valamint minden egyes havi törlesztéssel folyamatos jelzálogbiztosítást. Az FHA-hitel felvételéhez tisztességes hitelminősítésre van szükség, de a hitelképességnek nem kell tökéletesnek lennie. Ajándékozott pénzből finanszírozhatja az előleget és a zárási költségeket, sőt, az eladó is besegíthet ezekbe a költségekbe. A II. cím szerinti hitelek ingatlanhitelek, így a telket és az otthont együtt kell megvásárolnia, és az otthont tartósan jóváhagyott alaprendszerre kell telepíteni. A hitelek futamideje akár 30 év is lehet.
• Az FHA I. cím szerinti hitelek személyi tulajdonra is igénybe vehetők, ami akkor hasznos, ha nem lesz az Ön tulajdonában a földterület, amelyen az otthona áll. A bérleti szerződésének azonban meg kell felelnie az FHA irányelveinek, ha az otthont bérleményben kívánja elhelyezni. A szükséges előleg akár 5% is lehet, de ez a követelmény hitelezőnként eltérő lehet, és az Ön hitelképességétől függ. Az I. cím szerinti hitelek további követelményei közé tartozik, hogy az otthonnak az Ön elsődleges lakóhelyének kell lennie, és a telepítési helyszínnek rendelkeznie kell csatorna- és vízszolgáltatással. A vadonatúj gyártott házakra egyéves garanciát kell vállalni, és egy HUD által jóváhagyott értékbecslőnek kell megvizsgálnia a telket. Az I. cím szerinti hitelek egy telek és egy otthon együttes megvásárlására is felhasználhatók. A maximális hitelösszegek alacsonyabbak, mint a II. cím szerinti hitelek maximális összegei, és a hitel futamideje rövidebb. A maximális visszafizetési határidő 20 év egy egyterű ház és telek esetén.

Veterans Administration (VA) Loans

Az VA-hitelek a szolgálatot teljesítők és a veteránok számára elérhetőek, és gyártott és moduláris házakra is felhasználhatók. A VA-hitelek különösen vonzóak, mivel lehetővé teszik, hogy Ön előleg és havi jelzálogbiztosítás nélkül vásároljon, feltéve, hogy a hitelező ezt engedélyezi, és Ön megfelel a hitel- és jövedelmi követelményeknek. Az előleg kihagyása azonban azt jelenti, hogy magasabb lesz a havi törlesztőrészlete, és a futamidő alatt több kamatot fog fizetni. A gyártott házra felvehető VA-hitel követelményei a következők:

• Az otthont tartósan egy alaphoz kell rögzíteni.
• Az otthont a telekkel együtt kell megvásárolnia, amelyeken áll, és az otthont ingatlanként kell jogosítania.
• Az otthonnak elsődleges lakóhelynek kell lennie, nem pedig második otthonnak vagy befektetési célú ingatlannak.
• Az otthonnak meg kell felelnie a HUD-kódnak, és rendelkeznie kell a HUD-címkével.

Hol kell hitelt felvenni

Mint minden hitel esetében, itt is érdemes több különböző hitelező között keresgélni. Gondosan hasonlítsa össze a kamatlábakat, jellemzőket, zárási költségeket és egyéb díjakat. A hitel típusa és a hitelező, akivel együtt dolgozik, különösen fontos lehet a mobilhitelek esetében. A hitelező megtalálására több lehetősége is van.

• Kiskereskedők: A gyártott lakásokat értékesítő építők általában finanszírozást szerveznek, hogy megkönnyítsék az ügyfelek számára a vásárlást. Bizonyos esetekben az építő kapcsolatai lehetnek az egyetlen finanszírozási lehetőség, amikor új otthont vásárol. Kérjen az építtetőtől egy listát több más, nem kapcsolt hitelezőről is.
• Speciális hitelezők: Számos jelzáloghitelező specializálódott a mobil és gyártott otthonok, valamint szükség esetén a földterületek hitelezésére. A szakosodott hitelezők jobban ismerik a gyártott otthonok vásárlásának szempontjait, így szívesebben fogadják el az ilyen hitelek iránti kérelmeket. Valószínűleg a gyártott otthonok piacára összpontosító hitelezővel kell együttműködnie, ha nem az Ön tulajdonában van a földterület, vagy nem fogja az otthont tartósan egy alaprendszerhez rögzíteni. Ez a fajta hitelező lenne a legjobb, ha olyan otthont vásárol, amely nem vadonatúj, olyan, amely már módosításokat végzett, vagy ha egy meglévő gyártott otthon adósságot szeretne refinanszírozni.
• Standard jelzáloghitelezők: Ha Ön egyszerre vásárol otthont és a telket, amelyen az áll, és ha az otthon tartósan egy alaprendszerre van telepítve, akkor könnyebb dolga lesz egy standard jelzáloghitelezőnél kölcsönt felvenni. Számos helyi bank, hitelszövetkezet és jelzáloghitel-közvetítő tudja fogadni ezeket a hiteleket.

Különböző hitelezők, különböző szabályok

Bár a fent leírt hitelek egy részét az Egyesült Államok kormánya támogatja, a hitelezők még mindig jogosultak a kormányzati irányelveknél szigorúbb szabályokat megállapítani. Ezek a “fedezetek” megakadályozhatják a hitelfelvételt, de más bankok más szabályokat alkalmazhatnak. Ez egy újabb ok, amiért érdemes körülnézni – olyan hitelezőt kell találnia, aki versenyképes költségekkel rendelkezik, és olyan hitelezőt kell találnia, aki megfelel az Ön igényeinek.

A lakásvásárlás lehet a legnagyobb befektetés, amit életében eszközöl, de a gyártott házak általában megfizethetőbbek, mint a helyben épített házak. Hozzáférhetővé tehetik a lakástulajdont, különösen az alacsonyabb jövedelmű fogyasztók és azok számára, akik vidéki területeken élnek, ahol a vállalkozók és az anyagok nem könnyen elérhetők.