Mindannyian ismerünk valakit, aki elképesztő módon megtalálja a legjobb ajánlatokat. Nem kell megvárniuk a fekete péntekig, hogy olcsó tévét szerezzenek, és a takarékboltokban vásárolnak, de mindig úgy néznek ki, mint egy millió dollár. Lehetséges ez az ingatlanokkal is, ahol egy olcsó lakás megtalálása több ezer dollárnyi kamatot és díjat takaríthat meg?
Lauren Rosin arizonai ingatlanügynök, aki üzleteket kereső befektetőkkel dolgozik. Azt tanácsolja az olcsó házakat kereső vásárlóknak, hogy “társuljanak olyasvalakivel, aki a piacon van, ne olyannal, aki az MLS-ben (multiple listing service) ragadt”.
“A legtöbb befektetésem a piacon kívül van, és mire felkerül az MLS-be, már felfelé licitálnak rá” – teszi hozzá.
Ha próbálod kitalálni, hogyan találhatsz olcsó házakat, amiket megvehetsz, nézd meg néhány tippünket, és használd fel őket a lakáskeresési stratégiád kialakításához.
Sz: (Vincent Gerbouin / Pexels)
Az olcsó házak megtalálása: Jelenleg eladó házak
Az alku megtalálásához nézze meg közelebbről az MLS listákat. Célozza meg azokat a házakat, amelyek már régóta a piacon vannak. Ezek az eladók általában hajlandóak alkut kötni, különösen akkor, ha az Ön területén a vásárlási szezon már majdnem véget ért, és mozogniuk kell.
Azzal együtt, hogy a piacon töltött napok száma magasabb, előfordulhat, hogy nemrég árcsökkentést látott. Ha az eladó csökkentette az árat, ez valószínűleg két dolgot jelez; van mozgástér az árkérésükben, és még nem kaptak ajánlatot.
Ha Ön ügyes és hajlandó munkát végezni, keresse az “ahogy van” kifejezést a hirdetési leírásokban. Ez általában arra utal, hogy az otthon egy olyan javítanivaló, amit olcsón megvehetsz. De vigyázzon, hogy ne kerüljön a feje fölé, és győződjön meg róla, hogy még mindig ellenőrizni kell az otthont. Az otthon vételárán megtakarított pénzt elveszítheti az otthon élhetővé tételéhez szükséges javításokon.
Az üresen álló vagy örökölt otthonokat is keresheti. Egyes városok közzéteszik az üres lakások listáját, amelyet a város honlapján találhat. Ezek a listák egy, kettő vagy három kategóriát tartalmaznak, amelyek jelzik, hogy a lakás mióta áll üresen, és milyen állapotban van. Mielőtt erről a listáról vásárolna, legyen tisztában azzal, hogy egyes joghatóságokban a hármas kategóriába – a legrosszabb szintre – kerülő otthonoknak teljesen szabályszerűvé kell válniuk, mielőtt a város kiadja a használatbavételi engedélyt.
A lehetséges örökölt otthonokat a helyi gyászjelentések elolvasásával, majd az ingatlanadó-nyilvántartások keresésével találja meg az elhunyt ingatlanát. Bár lehet, hogy szükségük van néhány kozmetikai frissítésre, nem valószínű, hogy olyan durva állapotban vannak, mint egy hármas kategóriájú üres lakás. Az elhunyt személy rokonai talán csak meg akarnak szabadulni az ingatlantól – és annak felelősségétől – gyorsan és tisztességes áron.
Ha valóban nincs szerencséje, terjessze ki a keresési területet távolabbi környékekre is. A költségvetésen belüli lakásvásárlás során rugalmasnak kell lenned. A városi központoktól távolabb eső területeken alacsonyabbak lehetnek a lakásárak.
A saját tulajdonban lévő eladó ingatlanok szintén potenciális alkut jelenthetnek. Az eladók már az ingatlanügynöki jutalékon is spórolnak, így nem kell annyit keresniük az eladáson. Ügynök nélkül azonban lehet, hogy túlzó elképzelésük van az otthonuk értékéről, és lehet, hogy Önnek kell majd felvilágosítania őket a piacról.
Az olcsó házak megtalálása: Piacon kívüli házak
Használja a hálózatát, és adja hírül, hogy házat szeretne vásárolni. Szájról-szájra elmondhatja, hogy kinek kell esetleg költöznie, még mielőtt az illető egyáltalán listára tette volna az otthonát. Tartsa nyitva a fülét az olyan élethelyzetekre – például egy másik államban kapott állásajánlatra vagy egy válásra -, amelyek költözéshez vezethetnek. Néha még azelőtt ajánlatot tehet, mielőtt az eladó egyáltalán listára tenné az otthonát.
Ajtókopogtatás egy másik bevált módszer a piacon kívüli otthonok megtalálására. Válasszon ki egy környéket, ahol élni szeretne, és járjon körbe, és keressen olyan házakat, amelyek megfelelnek a kritériumainak. Mutatkozzon be a tulajdonosnak, és nézze meg, hajlandóak-e beszélni az eladásról, vagy gondolkodnak-e költözésen a következő egy évben. Még ha nem is nyitottak az eladásra, lehet, hogy ismernek egy olyan szomszédot, aki költözést tervez.
Az olcsó házak megtalálása: Short sales
A short sales olyan lakáseladások, ahol az eladó a kényszerértékesítés felé tart. A jelenlegi tulajdonos együttműködött a hitelezőjével, hogy megállapodjon az otthon eladásáról vagy a jelzáloghitel veszteségével, vagy a fennálló aktuális összegért.
A short sales kockázatos lehet, különösen, ha bank által kezdeményezett. Ha az eladó nem hajlandó kiköltözni, előfordulhat, hogy a zárás után Önnek kell viselnie a kilakoltatás költségeit. A bankok néha több ajánlatot is összegyűjtenek és megtartanak, megpróbálják a legtöbbet kihozni az ingatlanból, és hónapokig bizonytalanságban hagyják Önt.
A short sales megtalálása érdekében keressen rá a bírósági nyilvántartásban a “preforeclosures”-re az Ön területén. Ezek néha online szerepelnek, vagy esetleg be kell mennie a megyei jegyző irodájába. Lépjen kapcsolatba olyan ügynökségekkel, amelyek a rövidre eladások képviseletére szakosodtak, és kérje, hogy vegyék fel a levelezőlistájukra.
A rövidre eladásra vonatkozó ajánlat megtételekor előfordulhat, hogy mind a jelenlegi tulajdonossal, mind a házon lévő jelzálogot birtokló bankkal foglalkoznia kell. A tárgyalások trükkössé válhatnak. Mielőtt úgy dönt, hogy megnézi a short sales-et, keressen egy olyan ingatlanügynököt, aki tapasztalt ezekben az egyedi eladásokban.
Az olcsó házak megtalálása: Elárverezések
Az elárverezéssel a bank tulajdonában van a ház. Gyakran ez a lépés a short sale sikertelensége után, és az elárverezés megvásárlásának egyik előnye a short sale-el szemben, hogy az előző tulajdonos már kiköltözött.
Az elárverezési árverések megtalálása városonként, megyénként és államonként változik. Egyes városok a város honlapján listázzák az árverésre bocsátott árveréseket; mások megkövetelik, hogy a bankok a helyi újságban tegyék közzé az árverési listákat. Ha részt vesz egy elárverezési árverésen, akkor bizonyítani kell a pénzeszközöket, és készpénzzel kell tudnia fizetni az ingatlanért.
Az elárverezés megvásárlásának van néhány komoly hátránya. Előzetesen meg kell vizsgálnia az ingatlant, és gyakran nem engedik meg, hogy az árverés kezdete előtt körbejárja az ingatlant, így nem tudja előre, hogy milyen az ingatlan belülről, vagy hogy jó üzlet-e. Nem ritka az sem, hogy az elárverezett lakástulajdonosok minden értéket, egészen a rézcsövekig, kivesznek, amikor távoznak.
Ha árverésen nyer el egy elárverezett lakást, akkor elvégeztethet egy házvizsgálatot, de a vizsgálat után nem tárgyalhat az árról. Az egyetlen lehetősége, hogy vagy folytatja az eladást, vagy elsétál, és nem kapja vissza az ellenőrzés díját.
Rosin azt tanácsolja, hogy ismerje meg a helyi törvényeket, mielőtt licitál egy elárverezésre. “Vannak vagyonkezelői államok és bírósági államok” – mondja. “Egy vagyonkezelői államban licitálunk a házra, leteszünk 10 000 dollárt, és másnap esedékes a pénz, és kész.”
A keleti parton a bírósági államokban több lépést kell tenni az elárverezéshez és egy megváltási időszakot. Az elárverezési végzés után akár hat hónapig tartó visszavásárlási időszakok lehetővé teszik az előző tulajdonos számára, hogy visszakövetelje az ingatlanát, ezért érdemes erre odafigyelni.
A bankok az elárverezés során visszavett, de árverésen el nem adott lakásokat ingatlan tulajdonban lévő ingatlanoknak vagy REO-nak nevezik. Keressen rá erre a kifejezésre és az irányítószámra, ahol élni szeretne, hogy megtalálja a bankok tulajdonában lévő ingatlanokat. Mivel a banki tulajdonú ingatlanok már átmentek egy árverésen, de nem keltek el, előfordulhat, hogy Ön az egyetlen érdeklődő vevő.
Kisebb lesz a nyomás, ha REO-t vásárol, mint ha árverésen vásárolna lakást, van ideje körbejárni a házat, és esetleg becslést kérni a szükséges javításokról, mielőtt ajánlatot tesz.
Az olcsó házak megtalálása: Speciális programok
Két kormány által támogatott program is segíthet olcsó házat találni, ha megfelel a követelményeknek.
A U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) Good Neighbor Next Door programja az újjáéledő területeken lévő egylakásos házakat a listaárhoz képest 50%-os kedvezménnyel értékesíti. A programban való részvételhez rendfenntartó tisztnek, óvodapedagógusnak az iskola előtti 12. osztályig, tűzoltónak vagy sürgősségi egészségügyi szakembernek kell lennie. Az otthonokat az Ön államának listáján találja meg, és csak hét napig lehet megvásárolni őket.
Ha jóváhagyják, hogy megvásárolja a Jó Szomszéd mellett lakást, második jelzáloglevelet kell aláírnia a kedvezmény összegéről, és legalább három évig laknia kell a házat. Három év elteltével a második jelzáloglevelet elengedik.
A HUD Dollar Homes azzal ösztönzi az alacsony jövedelmű családok lakástulajdonszerzését, hogy 1 dollárért kínál lakásokat eladásra. Ezek olyan REO-házak, amelyeket az elmúlt hat hónapban nem adtak el, és amelyek jelenlegi piaci értéke legfeljebb 25 000 dollár. Meg kell felelnie a jövedelmi követelményeknek, és az állam honlapján kell jelentkeznie, ahol az elérhető lakásokat is megtalálja.
A kormányzati programok kihasználása Rosin egyik kedvenc módja annak, hogy egy új befektetőnek házhoz jusson. Azt tanácsolja nekik, hogy vegyék meg és lakják a házat a minimálisan szükséges ideig, miközben pénzt takarítanak meg a következő befektetésükre, majd amint lehet, költözzenek ki és béreljék ki.
Hogyan lehet olcsó házakat találni?
A rövid válasz a következő: Légy kreatív és tervezz némi munkát. Bár lehet, hogy szerencséd lesz, és rábukkansz egy jó üzletre, növelheted az olcsó ház megtalálásának esélyét, ha összeállítasz egy tervet, és igénybe veszed egy szakértő ingatlanügynök segítségét.