Intermountain Fair Housing Council

A méltányos szállás igénylése

1. Mi az “ésszerű szállás” a lakhatásban?

A szövetségi Fair Housing Act (FHA) egy szövetségi törvény, amely tiltja a diszkriminációt a lakhatásban. Az FHA számos védelme közül az egyik a fogyatékossággal élő személyek azon joga, hogy ésszerű alkalmazkodást kérjenek a lakásszolgáltató szabályai, politikája, gyakorlata vagy szolgáltatásai tekintetében.

Amikor egy személy kérelmet nyújt be egy szabály, politika, gyakorlat vagy szolgáltatás megváltoztatására vagy valamilyen módon történő módosítására annak érdekében, hogy egy fogyatékossággal élő személy számára egyenlő esélyt biztosítson a lakás használatára és élvezésére, az ilyen kérelem ésszerű alkalmazkodás iránti kérelemnek minősül.

1. Ki kérhet ésszerű alkalmazkodást a lakhatásban?

A fogyatékossággal élő egyének kérhetnek ésszerű alkalmazkodást a lakhatásban. Egy személy akkor tekinthető fogyatékkal élőnek, ha olyan fizikai vagy mentális károsodással rendelkezik, amely jelentősen korlátozza egy vagy több fő élettevékenységét, ha ilyen károsodással rendelkezik, vagy ha ilyen károsodással rendelkezőnek tekintik. A fogyatékosság fogalmába azonban nem tartozik bele a szabályozott szerek illegális használata vagy függősége. Ha a fogyatékossággal élő személy gyógyulóban van a függőségből, akkor a tényektől függően a személy fogyatékossággal élőnek tekinthető.

Ezeken kívül egy nem fogyatékossággal élő személy is benyújthat ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmet egy fogyatékossággal élő személy nevében, feltéve, hogy a fogyatékossággal élő személy a kérelmet benyújtó személlyel együtt lakik, vagy vele kapcsolatban áll.

1. Hogyan kérhetek ésszerű alkalmazkodást a lakhatásban?

Az ésszerű alkalmazkodást a lakhatásban szóban vagy írásban lehet kérni, és az “ésszerű alkalmazkodás” kifejezést nem kell a kérelmet benyújtó személynek használnia. A kérelmet benyújtó személynek nem kell külön formanyomtatványokat használnia, és a kérelem benyújtása során nem kell hivatalos eljárásokat követnie.

Az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmet szóban is benyújthatja. A legjobb azonban, ha az ésszerű alkalmazkodási kérelmeket írásban nyújtja be, hogy ne legyenek félreértések a kérés részleteit illetően. A kérelmet alá kell írnia és dátummal kell ellátnia, és meg kell őriznie egy példányt arra az esetre, ha vita merülne fel a kérelemmel kapcsolatban. Nem köteles a lakásszolgáltató nyomtatványait használni.

1. Mi van akkor, ha nem egy szabályban, szabályzatban, gyakorlatban vagy szolgáltatásban van szükségem alkalmazkodásra, hanem az ingatlan fizikai átalakítására van szükségem a fogyatékosságom miatt?

A FHA azt is jogellenesnek tartja, ha megtagadják egy fogyatékossággal élő személytől, hogy az ilyen személy által elfoglalt vagy elfoglalandó meglévő helyiségekben ésszerű átalakításokat hajtson végre, ha az ilyen átalakítások szükségesek lehetnek ahhoz, hogy a személy teljes mértékben élvezhesse a helyiségeket. Fontos megjegyezni, hogy az ilyen módosításokat a kérelmet benyújtó fogyatékossággal élő személy költségén kell elvégezni, kivéve, ha a lakás szövetségi támogatású, projektalapú ingatlan, amely esetben az ingatlan tulajdonosának kell fizetnie a módosításért (ez nem vonatkozik a 8. szakasz szerinti lakhatási utalvánnyal támogatott lakásokra).

Az “ésszerű módosítás” iránti kérelmet a törvény nem kezeli ugyanúgy, mint az “ésszerű alkalmazkodás” iránti kérelmet, és az ilyen kérelmekre eltérő szabályok vonatkoznak. Ez az útmutató nem foglalkozik az “ésszerű módosítás” iránti kérelmekkel.

Az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelem elbírálása

1. Ki köteles elfogadni az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmeket?

Az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmet bármely olyan személyhez vagy szervezethez be lehet nyújtani, amely szükséges ahhoz, hogy a fogyatékossággal élő személynek egyenlő esélyt biztosítson a lakás használatára és élvezésére, beleértve, de nem kizárólagosan a bérbeadókat, ingatlantulajdonosokat, közhivatalokat, magánszemélyeket, társaságokat, egyesületeket, a lakás- és lakáshitelezéssel foglalkozó magánszemélyeket vagy szervezeteket (beleértve az ingatlantulajdonosokat és a közvetítői szolgáltatásokat), valamint az ingatlanbiztosítást nyújtó biztosítótársaságokat.

1. Milyen eljárást kell alkalmazni az ésszerű alkalmazkodás mérlegelése során?

Az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmet fogadó személy nem folytathat általános politikát az ilyen kérelmek tekintetében. Ehelyett minden egyes ésszerű alkalmazkodási kérelmet eseti alapon kell megvizsgálni annak megállapítása érdekében, hogy a kérelem teljesítése szükséges-e ahhoz, hogy a kérelmet benyújtó fogyatékossággal élő személynek egyenlő lehetőséget biztosítson a lakás használatára és élvezésére.

Az ésszerű alkalmazkodási kérelmet elbíráló személy nem írhat elő semmilyen meghatározott formanyomtatvány vagy eljárás használatát, és nem követelheti meg, hogy a kérelmet írásban vagy meghatározott időben vagy helyen nyújtsák be.

Abban az esetben, ha a lakásszolgáltató (vagy az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmet fogadó személy) úgy dönt, hogy a kérelmet elutasítja, először interaktív párbeszédet kell folytatnia az alkalmazkodást kérő személlyel annak feltárása érdekében, hogy miként lehet az alkalmazkodást biztosítani. Az a lakásszolgáltató, aki a bérlővel folytatott interaktív párbeszéd során ellenséges vagy zaklató magatartást tanúsít, úgy ítélhető meg, hogy nem vett részt kellőképpen az interaktív folyamatban, és az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmet elutasítottnak lehet tekinteni. Továbbá az ilyen magatartás az FHA-t sértő jogellenes megtorlásnak minősülhet.

1. Milyen típusú ésszerű alkalmazkodást lehet kérni?

A méltányos lakhatási szabályok és rendeletek három példát adnak arra, amikor ésszerű alkalmazkodást kell biztosítani egy fogyatékossággal élő személy számára: (1) egy vak bérlő, aki vakvezető kutya használatát igényli egy olyan ingatlanban, amely tiltja a háziállatok tartását; (2) egy mozgáskorlátozott bérlő, aki azt igényli, hogy a lakása közelében parkolóhelyet foglaljanak számára; és (3) egy mentális fogyatékossággal élő bérlő, aki fél elhagyni a lakását, hogy megengedjék neki, hogy a lakbért postai úton fizesse, annak ellenére, hogy a lakásszolgáltató előírja, hogy a lakbért személyesen a bérleti irodában kell fizetni.

A bíróságok számos más olyan helyzetet is azonosítottak, amelyekben ésszerű alkalmazkodást kellett volna biztosítani, többek között:

• A lakásszolgáltató megtagadta, hogy a háziállatokat tiltó szabályozástól eltérjen, hogy a bérlőnek lehetővé tegye egy szolgálati állat tartását (Megjegyzés: a haszonállatokra mint ésszerű alkalmazkodásra vonatkozó szabályokat az alábbi III. szakasz tárgyalja részletesen)
• A lakásszolgáltató, amely megtagadta a vendégdíj elengedését egy élőállat esetében.
• Egy lakásszolgáltató, amely megtagadta, hogy azonnal parkolóhelyet jelöljön ki az ingatlan parkolóházában anélkül, hogy várólistára kellene kerülni
• Az önkormányzat megtagadta, hogy eltekintsen az övezeti minimális visszahúzódási követelményektől, hogy lehetővé tegye az építési engedélyt. egy fogyatékossággal élő lakos előkertjében egy kocsifelhajtó építését
• Egy lakásszolgáltató nem javította ki a kátyúkat a kocsifelhajtón, ami megnehezítette egy kerekesszékkel közlekedő számára az ingatlan megközelítését
• Egy lakásszolgáltató megtagadta, hogy egy fogyatékossággal élő bérlő számára lehetővé tegye, hogy egy felső lakosztályból átköltözzön a felső lakosztályba
• Egy lakásszolgáltató megtagadta, hogy egy fogyatékossággal élő bérlőneklakásból egy alacsonyabb szintű lakásba
• A lakásszolgáltató megtagadta, hogy egy fogyatékkal élő bérlő számára engedélyezze, hogy golfkocsit parkoljon a lakóhelye közelében, és azt ponyvával takarja le, amikor nem használja
• A lakásszolgáltató megtagadta, hogy eltekintsen az aláírás tilalmától egy fogyatékkal élő kérelmező esetében, aki nem tudott dolgozni, és ezért nem tudta teljesíteni a lakásszolgáltató minimális jövedelmi követelményét
• A lakásszolgáltató megtagadta, hogy a meglévő bérlők fogyatékkal élő fiának engedélyezze a lakhatást, aki nem tud önállóan élni, egy 55 éves és idősebb lakosnak
• Az önkormányzat megtagadta, hogy egy fogyatékossággal élő lakosnak további időt biztosítson az ingatlanában lévő közveszélyes állapot megszüntetésére
• Az önkormányzat megtagadta, hogy egy fogyatékossággal élő lakos gondozóinak engedélyezze, hogy egy melléképületben lakjanak, megsértve ezzel az egy egylakásos családi házankénti lakhatási kötelezettséget.
• Az önkormányzat megtagadta az eltérés engedélyezését egy olyan csoportos otthon elhelyezésének engedélyezéséhez, amelyet olyan fogyatékos lakosok csoportja használ, akik “egy családként” élnek egy egycsaládosok számára kijelölt területen
• Az önkormányzat megtagadta az eltérés engedélyezését a csoportos otthonok közötti távolságot előíró övezeti rendelethez képest
• Az önkormányzat megtagadta az eltérés engedélyezését egy ápolási otthon építésének engedélyezéséhez egy olyan területen, amelyet elsősorban lakóövezetnek jelöltek ki.
• A lakásszolgáltató megtagadja a fogyatékossággal élő bérlő zavaró magatartása miatt indított kilakoltatási eljárás megszüntetését, ha a kilakoltatás azt eredményezné, hogy a fogyatékossággal élő bérlő a továbbiakban nem részesülne a szükséges mentális egészségügyi szolgáltatásokban

Fontos megérteni, hogy ez a lista nem tartalmaz minden olyan ésszerű intézkedést, amelyet meg kell adni, és minden kérelmet eseti alapon kell megvizsgálni.eseti alapon kell eldönteni, hogy a kérelem teljesítése szükséges lehet-e ahhoz, hogy a fogyatékossággal élő személynek egyenlő esélyt biztosítson a lakás használatára és élvezetére.

1. Milyen gyorsan kell elbírálni a lakhatással kapcsolatos ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmet?

Az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmet fogadó személynek haladéktalanul választ kell adnia, és az indokolatlan, meghatározatlan vagy indokolatlan késedelem az ésszerű alkalmazkodás biztosításának elmulasztásának minősülhet.

1. Milyen típusú információkat lehet kérni a lakhatással kapcsolatos ésszerű alkalmazkodást kérő személytől?

Ha az ésszerű alkalmazkodást kérő személy fogyatékossága nyilvánvaló, és ha a kért alkalmazkodás szükségessége nyilvánvaló, az ésszerű alkalmazkodást kérő személy nem kérhet további információkat.

Ha az ésszerű alkalmazkodást kérő személy fogyatékossága nem nyilvánvaló, az ésszerű alkalmazkodást kérő személy kérhet olyan információkat, amelyek igazolják, hogy az egyén az FHA meghatározása szerint fogyatékos. A kérelmet fogadó személy azonban nem kérdezhet rá az egyén fogyatékosságának jellegére vagy súlyosságára. A kérelmet fogadó személy olyan információkat is kérhet, amelyek leírják a kért alkalmazkodást, és amelyek bemutatják az egyén fogyatékossága és a kért alkalmazkodás szükségessége közötti kapcsolatot.

1. Ki tudja igazolni annak az egyénnek a fogyatékosságát, akinek az ésszerű alkalmazkodást kérték?

Ezeket az információkat gyakran az alkalmazkodást kérő egyén is megadhatja, például annak igazolásával, hogy az egyén fogyatékossági ellátásban részesül, vagy az egyén hiteles nyilatkozatának benyújtásával. Ezt az információt egy orvos vagy más egészségügyi szakember, egy kortárssegítő csoport, egy nem egészségügyi szolgáltató ügynökség vagy egy megbízható harmadik fél is ellenőrizheti, aki olyan helyzetben van, hogy tudhat az egyén fogyatékosságáról.

1. Mikor utasítható el az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelem?

Az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelem elutasítható, ha azt nem egy fogyatékossággal élő személy nevében nyújtották be, vagy ha nincs fogyatékossággal összefüggő igény az alkalmazkodásra.

Az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelem akkor is elutasítható, ha az nem “ésszerű”. Az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelem nem “ésszerű”, ha az a program jellegének alapvető megváltoztatását vagy indokolatlan pénzügyi vagy adminisztratív terhet ró arra a félre, akinek azt benyújtják.

Ez nem jelenti azt, hogy az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelem nem tartalmazhat semmilyen költséget a kérelmet fogadó személy számára. Ezeknek a költségeknek azonban “ésszerűnek” kell lenniük. Ha például egy mozgáskorlátozott bérlő azt kéri, hogy a bejárati ajtó közelében foglaljanak számára parkolóhelyet, a bérbeadó vagy az ingatlantulajdonos köteles megfizetni az esetleges táblák költségeit. Ha azonban ugyanez a bérlő azt kéri, hogy egy liftet szereljenek fel, hogy be tudjon jutni egy második emeleti lakásba, az ilyen költségek valószínűleg ésszerűtlenek lennének.

III. SZOLGÁLTATÓ ÁLLATOK ÉRDEKES ELLÁTÁSÁRA VONATKOZÓ KÉRELMEK

1. Kérhetem-e, hogy a lakhatás során ésszerű szállásként szolgálati állat éljen velem?

A magánszemély kérheti, hogy ésszerű szállásként szolgálati állatot tarthasson, ha az FHA meghatározása szerint fogyatékos, és az állat munkát, segítséget, feladatokat vagy egyéb szolgáltatásokat végez az egyén javára, vagy ha olyan érzelmi támogatást nyújt, amely enyhíti az egyén fogyatékosságának egy vagy több azonosított tünetét vagy hatását.

1. Valami különbség van a szolgáltató állat, a támogató állat, a segítő állat és a terápiás állat között?

Nincs különbség e különböző típusú állatok között, ha egy személy azt kéri, hogy ésszerű szállásként engedélyezzék számára az állat tartását a lakhatásban. Az FHA értelmében mindannyian szolgálati állatnak minősülnek, amennyiben a fogyatékossággal élő személy számára a fogyatékossága miatt szolgáltatást nyújtanak.

A bíróságok többször is kimondták, hogy az érzelmi támogató állatok szolgálati állatok, és a fogyatékossággal élő személyek számára ésszerű szállásként kell őket figyelembe venni.

1. Elkövetelhet-e a lakásszolgáltató tőlem külön bérleti díjat, kauciót vagy díjat a szolgáltató állat tartásának feltételeként?

A lakásszolgáltató nem követelhet eltérő bérleti díjat, nem írhat elő kauciót vagy más bérleti feltételeket az egyén fogyatékossága miatt. A lakásszolgáltató nem követelhet a fogyatékossággal élő személytől külön díjat vagy kauciót az ésszerű alkalmazkodás feltételeként.

1. A lakásszolgáltató megkövetelheti, hogy a szolgálati állatot kiképezzék?

A szolgálati állatokra nincs önmagában vagy meghatározott kiképzési követelmény, és az FHA védi a jogot, hogy mindenféle szolgálati állatot lehessen tartani, függetlenül a kiképzéstől. Egyes személyek, akik a lakhatás során ésszerű szállásként szolgálati állatot kérnek, olyan fogyatékossággal rendelkezhetnek, amely megköveteli, hogy a szolgálati állat valamilyen képzésben részesüljön (például vakvezető kutya egy vak személy számára), és ilyen esetekben a fogyatékossággal élő személytől megkövetelhető, hogy bizonyítsa, hogy a szolgálati állat ilyen képzésben részesült. Más esetekben azonban, mint például az érzelmi támogató állatok esetében, nincs szükség képzésre, és a fogyatékossággal élő személytől nem lehet megkövetelni annak bizonyítását, hogy a szolgáltató állat bármilyen képzésben részesült.

Az, hogy egy szolgálati állatot engedélyezni kell-e, eseti alapon, a tényekre vonatkozó vizsgálatot követően kell megállapítani. Az, hogy egy adott állat szolgálati állatnak minősül-e, az ésszerű alkalmazkodást kérő személy fogyatékosságától és a fogyatékosság hatásainak javításához szükséges alkalmazkodástól függ.

1. A lakásszolgáltató előírhat-e fajta-, méret- vagy súlykorlátozást a szolgálati állatokra?

A lakásszolgáltató nem írhat elő ilyen általános korlátozásokat a szolgálati állatokra. A lakásszolgáltatónak ésszerű szállásként jóvá kell hagynia a szolgáltató állatot, ha az állat tartása “megvalósítható” és “praktikus”. A szolgálati állatra vonatkozó ésszerű alkalmazkodás iránti kérelem elutasítható, ha az állat közvetlen veszélyt jelent mások egészségére vagy biztonságára, amelyet más ésszerű alkalmazkodással nem lehet csökkenteni vagy megszüntetni, vagy ha az állat jelentős fizikai kárt okozna az ingatlanban vagy másokban, amelyet más ésszerű alkalmazkodással nem lehet csökkenteni vagy megszüntetni. A lakásszolgáltatónak minden egyes ésszerű alkalmazkodási kérelemről eseti ténymegállapítást kell végeznie.

A lakásszolgáltató nem hivatkozhat olyan állami, városi vagy megyei rendeletre, amely bizonyos állatfajtákat tilt. Abban az esetben, ha a lakásszolgáltatónak tudomása van arról, hogy egy bizonyos, szolgálati állatként kért állat megsértene egy önkormányzati rendeletet, és ez az egyetlen alap, amelyre hivatkozva a lakásszolgáltató elutasítaná a kérelmet, a lakásszolgáltatónak jóvá kell hagynia az ésszerű alkalmazkodást, és azt kell javasolnia az ésszerű alkalmazkodást kérő személynek, hogy nyújtson be egy további ésszerű alkalmazkodási kérelmet az önkormányzathoz. Még ha az önkormányzat el is utasítja az ésszerű alkalmazkodás iránti kérelmet, a lakásszolgáltatónak fenn kell tartania a szolgáltató állat jóváhagyását.

1. A lakásszolgáltató korlátozhatja, hogy a szolgáltató állat hol tartózkodhat?

A fogyatékossággal élő, szolgáltató állattal rendelkező személy az állatot a helyiségek minden olyan területére elviheti, ahová a személyek általában bemehetnek, kivéve, ha ez indokolatlan pénzügyi vagy adminisztratív terhet jelentene, vagy alapvetően megváltoztatná a lakásszolgáltató szolgáltatásainak jellegét. A lakásszolgáltató nem akadályozhatja meg, hogy a fogyatékossággal élő személy kivigye a szolgálati állatát az épületből és az ingatlan közös területeire.

Útmutató az ésszerű elhelyezéshez az ügyvédek számára
kattintson ide, és a letöltés megkezdődik.