Hallottad a történeteket és láttad a hirdetéseket. Talán még ismer is valakit, aki olcsón vett lakást egy árverésen.
Most azon gondolkodik, hogy saját lakást vásárol.
Van készpénze megtakarításból vagy örökségből.
És csábítják az árverések (ahol a bankok elárverezik az elárverezett lakásokat, hogy gyorsan megszabaduljanak tőlük). Végül is, látja a lehetőséget, hogy sokkal több házat kapjon sokkal kevesebb pénzért.
Ha ez úgy hangzik, mint Ön, hadd adjak egy őszinte bevezetést az árverésen történő házvásárláshoz.
Először is, hadd legyek világos: az árverésen történő házvásárlás NEM való mindenkinek.
Vagy készpénzzel kell rendelkeznie, vagy hajlandónak kell lennie kockázatos, magas kamatozású “kemény pénz” hitelt felvenni az ingatlan megvásárlásához.
Vigyáznia kell.
Tudnia kell, mit csinál.
És még így is kockázatos.
De ha sikerül egy házat árverésen megvenni, akkor akár 50%-kal olcsóbban is bejuthatsz egy otthonba a listaárból.
Az árverések piaca
Az amerikai ingatlanpiacon még mindig rengeteg az árverés, bár egyes területeken (gondolj Floridára és Las Vegasra) sokkal több van, mint másokon.
A ForeclosureRadar, egy átfogó árverés-követő eszköz ingatlanszakemberek számára, azt állítja, hogy a 2009 februárjában Kaliforniában elárverezett lakások 80%-át átlagosan 36,3%-kal a listaár alatt adták el, és az árveréseken eladott lakások 40%-át 50%-os vagy annál nagyobb árengedménnyel adták el. Igen, ezek 2009 februári adatok, de az esélye, hogy az árveréseken gyilkos üzletet kössön egy otthonra, csak növekszik.
A Lender Processing Services (LPS) elmagyarázza, hogy az Egyesült Államokban az elárverezések száma öt egymást követő hónapban folyamatosan emelkedett, és hogy az Egyesült Államokban a jelenlegi elárverezési készlet körülbelül 7 db.7-szerese a történelmi átlagnak.
Az elárverezett házak odakint vannak, de ha esélyt akarsz egy elárverezési üzletre, jobb, ha felkészülsz arra, hogy nem csak pénzt, de sok időt is áldozz a felkészülésre…
AZ AUKCIÓS ÉLMÉNY
A vagyonkezelői árverésen való házvásárlásra való felkészülés első lépése, hogy lemész az árverésre, és megnézed, milyen a légkör valójában. Minden megyei árverés egy kicsit másképp zajlik, és már jóval a licitálás előtt meg kell ismernie az adott terület aukciójának minden csínját-bínját. Válasszon ki egy hetet, és minden reggel menjen el az árverésre. Ha a munkarendje miatt nem tud eljutni oda, fontolja meg, hogy egy barátja vagy rokona megtapasztalja az eseményeket, és beszámoljon Önnek.
Fair warning:
Ha teljes munkaidőben dolgozik (és nem ingatlanügyekkel foglalkozik), kihívást jelenthet, hogy megtalálja a szükséges időt a lakásárverésen való licitálásra való felkészülésre és a szükséges kutatásra.
Amikor ott van az árverésen, érezze át a licitálási folyamatot és azt, ahogyan az emberek viselkednek. Vegye észre például, hogy a legtöbb licitáló napszemüveget visel, és a kezét a zsebében tartja; ezek a trükkök segítenek nekik abban, hogy ne mutassák ki érzelmeiket, legyen az izgalom vagy csalódás.
KÖVETKEZELÉS AZ ELKÖTELEZÉSEKEN
Mihelyt megérti az árverési folyamatot, el akarja kezdeni az elárverezések nyomon követését.
A Trustee Sales vagy Sheriffs eladásokról szóló értesítést hetente néhány hétig közzéteszik egy helyi újságban, mielőtt árverésre kerül sor. De ha csak az újságban keresgél, nem kapja meg azokat a naprakész információkat, amelyekre valóban szüksége van.
Ehelyett kutasson a különböző elárverezési nyomkövető eszközök után. A ForeclosureRadar az egyik legjobb szolgáltatás, amit találtam, hogy megtalálja a pre-foreclosures az adott kritériumokat, mint például irányítószám, kor, ágyak és fürdők száma, stb. és nyomon követi őket egészen az aukció dátumáig. Még egy ForeclosureRadar alkalmazást is letölthet a telefonjára, így ahelyett, hogy kinyomtatna egy napi listát, és magával vinné az aukcióra, egyszerűen kihúzhatja a telefonján a napi árverés összes részletét. Ez azt jelenti, hogy a ForeclosureRadar nem ingyenes, és nem érhető el mind az 50 államban, így előfordulhat, hogy saját magának kell némi kutatást végeznie.
DUE DILIGENCE
A következő lépés az Ön által követett otthonok átvilágítása.
Zálogjogok és zálogjogi pozíciók
Kövesse a közzétett kezdő licitet a listáján (ami változhat), és nézze meg a zálogjog pozícióját, amely a zárolást kezdeményezi.
Soha, SOHA ne vásároljon zálogjogot második pozícióban, vagy bármilyen zálogjogot, ami nem első pozícióban van, hacsak nem tudja pontosan, mit csinál.
Ha második pozícióban lévő zálogjogot vásárolt árverésen, a vásárlása még mindig alárendelt lesz az első pozícióban lévő zálogjognak, amely elárverezheti, eltörölve az alárendelt zálogjogokat, így az összes elköltött pénz kárba veszne.
Megrendel egy előzetes tulajdonjogi jelentést egy tulajdonjogi cégtől. Egyes címtulajdonosi cégek díjat számítanak fel ezért, mások pedig ingyenesen biztosítják, ha úgy érzik, hogy jó esélyük van arra, hogy megszerezzék az Ön üzletét. Mivel az árverési vásárlások minden meglévő zálogjoggal és teherrel együtt érkeznek, az előzetes tulajdonjogi jelentés formájában végzett címkeresés segít azonosítani olyan dolgokat, mint az IRS zálogjogok vagy a múltban esedékes adók, amelyeket Önnek, mint új vevőnek, ki kell fizetnie.
A ház állapota
Egyes befektetőket nem nagyon érdekli egy elárverezett ház belső megjelenése, de ha azt tervezi, hogy egy ideig benne lakik, vagy akár javítja és eladja, akkor a ház belseje legalábbis némiképp érdekli.
Az, hogy hozzáférjen a ház belsejéhez, mielőtt licitálna rá, kívánatos, de nem mindig lehetséges. Ha egy brókeren vagy ingatlanügynökön keresztül hozzáférése van a többszörös listázási szolgáltatásokhoz, akkor lehet, hogy képes lesz képeket előhívni egy régi listáról, amikor a ház eladó volt. Ne feledje, hogy ezek a képek teljesen eltérhetnek a ház belsejének jelenlegi állapotától. Dönthet úgy, hogy bekukucskál az ablakokon keresztül, vagy “véletlenül” besurran, ha üresen áll, de legyen tisztában a törvényekkel és a biztonságával!
Ezeken kívül több olyan házat is vizsgáljon meg, amelyet meg szeretne vásárolni, és ne csak egyet, mert valószínű, hogy az, amelyikre szemet vetett, vagy késik (és késik, és késik), vagy magasabb áron adják el, mint amennyit Ön hajlandó fizetni.
A PÉNZ
Kalkulálja ki a maximális ajánlatot minden egyes ingatlanra, amelyik érdekli. Írja le, és ragaszkodjon a maximális ajánlatához, egy fillérrel se legyen több. Könnyű elragadtatni magunkat a licitháborúk érzelmeitől, de az, hogy hajlandó vagy elengedni egy ingatlant, az a biztonsági hálód.
Néhány online nyomkövető rendszernek vannak eszközei az ARV (javítás utáni érték) becslésére, de pontosabb módszer lenne, ha a közelmúltban készült összehasonlító adatokat vennéd elő, és saját magad számolnád ki a becsült javítási költségeket. Egy barátságos vállalkozó nagyon hasznos lehet abban, hogy segítsen árazni a szerszámok és a munkaerő minden olyan javítás, amit úgy gondolja, hogy esetleg meg kell tenni. Ha az a célod, hogy megjavítsd és eladod az ingatlant, akkor az ARV-t kell venned, és le kell vonnod a javítási becsléseket, a tartási költségeket, a listázási költségeket, ha ingatlanügynökkel fogod listázni, és a nyereséget, amit szintén ki akarsz venni.
Honnan szerzed a pénzt?
Ugye nem arra számítottál, hogy elmész egy bankba és jelzáloghitelt kérsz tőlük az árverési vásárlásod finanszírozására? Az árverésen történő lakásvásárlás kockázatai miatt ez nem fog megtörténni.
Minden államban kissé eltérő törvények vonatkoznak az árverésen történő lakásvásárlásra.
Arizonában például csak foglalót kell letennie az árverésen, de a teljes összeg kifizetésére csak néhány nap áll rendelkezésére. Kaliforniában az árverés lépéseinél kell teljes egészében fizetnie. Ezért a maximális licit teljes összegéről szóló, a vagyonkezelő nevével ellátott készpénzes csekket kell hoznia. Ha a maximális licitnél kevesebbért kapja meg az ingatlant, akkor visszatérítést kap.
Néhány embernek azonban nincs elég pénze ahhoz, hogy készpénzzel fizessen egy házért. Ehelyett “kemény pénzt” vesznek igénybe.
A kemény pénz egy magánbefektetőtől felvett pénzre használt kifejezés. A befektető magas kamatláb mellett (jellemzően 12%-18%) kölcsönzi Önnek a készpénzt, és azt várja, hogy Ön nem lesz képes visszafizetni neki a részleteket, hogy elvehesse az ingatlant. A kemény pénz kockázatos lehet, de ha megengedheti magának, hogy ezeket a kifizetéseket teljesítse, és úgy gondolja, hogy viszonylag gyorsan eladja az ingatlant, akkor működhet.
Ha az otthonban akar élni
Soha nem lenne érdemes kemény pénzt használni egy olyan ház megvásárlására, amelyben azonban élni fog, mivel a kemény pénzes hitelek rövid távúak és magas kamatúak.
Ha azon gondolkodsz, hogy pénzt takaríthatsz meg azzal, hogy egy elárverezett házat vásárolsz, hogy benne élj, és NEM rendelkezel egyösszegű készpénzzel (esetleg megtakarításból vagy örökségből), akkor az árverések nem a legjobb megoldás. Ehelyett a legjobb, ha egy ingatlanügynökkel dolgozik, és megnézi az elárverezett ingatlanokat, amelyek a szokásos ingatlanpiacon vannak. Még mindig találhat nagy megtakarításokat, és az otthontól függően talán még hagyományos banki finanszírozásra is jogosult lehet.
Fotó: AR McLin.