A bérbeadók számos fontos lépést tesznek annak érdekében, hogy profitot termeljenek egy bérleményben. Kezdve egy üres lakással, a bérbeadónak a szükséges mennyiségű időt és pénzügyi forrásokat kell elköteleznie a készre való karbantartás elvégzésére, az ingatlan hirdetésére, bemutatására és a leendő bérlőkkel való interjúra.
Miután végül szóbeli kötelezettségvállalást kap egy leendő bérlőtől az ingatlan bérlésére, a bérbeadó időpontot egyeztet a leendő bérlővel a bérleti szerződés aláírására. A bérleti szerződés célja, hogy meghatározza az egyes felek feladatait és felelősségét a bérlet során.A bérleti szerződés a bérbeadó részéről az ingatlan időben korlátozott átadását írja elő a bérlő által fizetett bérleti díjért cserébe.
A bérleti szerződések hossza és összetettsége bővül, és bérbeadóról bérbeadóra némileg eltérhet, a legtöbb bérleti szerződés hasonló záradékokat tartalmaz. A bérbeadóknak meg kell érteniük az összes bérleti szerződési kikötést, és biztosítaniuk kell, hogy az ingatlan kezelésének napi tényleges gyakorlata ne térjen el a bérleti szerződés kikötéseitől. Ha a bérlők jobban értik a bérleti szerződés kikötéseit, mint a bérbeadó, akkor a bérleti szerződés irányítása óhatatlanul elfordul a bérbeadótól.
Az egyik alapvető lakásbérleti szerződési kikötés a bérleti díjfizetés esedékességének időpontjára vonatkozik. Általában a bérleti díj a teljes bérleti időtartamra vonatkozóan, egyenlő részletekben, minden hónap első napján esedékes. A bérleti díj esedékességének minden hónap első napján történő meghatározása komfortzónát teremt a bérbeadó számára. Ha a lakbérfizetés esedékességének napja nem egyezik meg a bérlők feltételezett fizetésnapjával, a bérbeadók feltehetik a kérdést, hogy honnan lenne később pénzeszköz a lakbérfizetéshez?
A több ingatlannal rendelkező bérbeadók emellett jellemzően üzleti kényelemből a hónap első napját használják a lakbérfizetés esedékességének napjaként. Ha lehetővé tennék, hogy a különböző bérlők különböző esedékességi időpontokban fizessenek, azzal hiányozna a pénzügyi kiszámíthatóság, amelyre a bérbeadóknak szükségük van a bérlemény kezeléséhez.
Mert a bérbeadók általában úgy vélik, hogy a hónap első napja megfelel
a legtöbb bérlő fizetési napjának, ezért gyakran eleget tesznek azon bérlők kérésének, akiknek az előre meghatározott fizetési napja eltér az egyes hónapok első napjától. Azok a bérbeadók, akik eleget tesznek az ilyen bérlőknek, a bérleti díj esedékességének napjaként például minden hónap 5. napját határozzák meg. Természetesen a bérbeadók bármilyen, látszólag megalapozott okból eltérő bérleti díj esedékességi dátumot is elfogadhatnak.
A bérleti díj esedékességi dátuma – bár gyakran figyelmen kívül hagyják – az ingatlanok egyik kánonja. Az ingatlanokban a bérleti díj a következő bérleti időszak (hónap) előtt esedékes. A való világban a bérleti díj általában a bérleti időszak elején esedékes: minden hónap elsején. Az a valós világbeli gyakorlat, hogy a havi bérleti díj esedékességének napját a késedelem első napjával azonos napként határozzák meg, gyengíti a bérleti szerződés integritását.
Az ingatlan hatékony kezelése érdekében a bérbeadónak el kell különítenie a bérleti díj esedékességének napját a késedelem első napjától.” A szemléltetés érdekében használjunk egy 2004. szeptember 1-jétől 2005. augusztus 31-ig érvényes egyéves bérleti szerződést egy egylakásos házra. Ebben a bérleti szerződésben a 2005. február 1-jei határidőre történő bérleti díjfizetés utolsó napja 2005. január 31. lenne. Mikor kezdődne a késedelem? A késedelem 2005. február 1-jén kezdődik.
Az esedékességi dátum egyértelműsége a bérbeadó fejében különböző gazdálkodási céloknak felel meg. Ha a bérbeadó nem érti, hogy a bérleti díj mikor esedékes, soha nem fogja tudni, hogy a bérlő mikor van késedelemben. Késedelmesnek kell-e tekinteni például a hó 10-én történő bérleti díjfizetést? Mi a helyzet a bérlő azon kihívásával, hogy csak egy napja van arra, hogy időben kifizesse a bérleti díjat? Hiszen a bérleti díj már 1-jén esedékes volt. Igaz?
A bérleti díj esedékességének a késedelem első napjával azonos napként való meghatározásának hibáját a bérbeadók tovább magyarázzák a türelmi idő fogalmával.Miért is bajlódnának vele? Mivel a bérlőnek teljes 30 nap áll rendelkezésére, hogy megakadályozza a mulasztást, a türelmi idő a bérlőt mulasztásra hívja fel. a bérlő mulasztása a bérleti szerződés megengedett jellemzőjévé válik!
A bérleti díj esedékességi dátumának megértése másrészt a bérbeadó számára határozottságot biztosít a mulasztás gyors és hatékony kezeléséhez. a háromnapos kiürítési felszólítás kézbesítése a hónap 1-jén történik. a bérbeadó azonnali válasza a mulasztásra biztosítja a bérleti szerződés folytonosságát. A késedelmi díjat nem tartalmazó valamennyi bérleti díjfizetési csekket visszaküldjük a bérlőnek.A bérbeadó lehetősége a bérleti díjfizetés visszautasítására biztosítja a teljes bérleti díjfizetést.
A részfizetések elfogadása, beleértve a késedelmes bérleti díjfizetést is, késedelmi díj nélkül, a bérlővel való együttműködést jelenti. A késedelmes bérlővel való együttműködés azt jelenti, hogy a bérbeadó önérdeke ellen dolgozik. Kell-e a bérbeadónak valaha is elfogadnia a késedelmes bérleti díjfizetést? Addig nem, amíg a bérleti díjfizetések nem tartalmazzák az összes esedékes díjat, még akkor sem, ha a késedelem rendszeresen előfordul.
A bérlők az ellentmondásos bérleti szerződési kikötéseket saját előnyükre használják ki. a bérbeadóknak ilyen helyzetekben nem szabad a bérlőket nehézkesnek nevezniük. Mivel jellemzően a bérbeadók készítik el a bérleti szerződéseket, a méltányosság a bérlő javára osztja az előnyöket. A bérlővel való konfliktus esetén ez olyan előny, amelyet a bérbeadók nem veszíthetnek el!