9 bérlői jog, amit a főbérlőd nem akar, hogy tudj

2001-ben esténként jártam jogi egyetemre a MacArthur Parkkal szemben, egy olyan térrel szemben, amely egyben szabadtéri piacként is szolgált Los Angeles központjában.

Ez nem is annyira egy park volt, mint inkább egy füves sziget, ahová a gyerekek feketepiaci békákért és teknősökért jártak, a drogosok fekete kátrányheroint szedtek, és mindenki személyi igazolványokat szerzett. Ez volt a város nyüzsgő része.

A jogi iskola fölött szteppórák voltak a gyerekeknek. A mai napig nem tudok úgy gondolni egy ügy eligazításának folyamatára: Probléma, szabály, elemzés, következtetés anélkül, hogy ne hallanám a tip-tip-tapp hangját a fejemben.

Alattunk volt egy bérlői jogi klinika, az Inquilinos Unidos. Napközben önkéntesként segítettem a bérlőknek panaszt tenni vagy ellenőrzést kérni.

Néha a bérlők családok voltak, akik a parkból tévedtek át, a hangok arról érdeklődtek, hogy a bérbeadójuk mennyivel emelheti a lakbért, arra hivatkozva, hogy a fiuk vagy a lányuk asztmás, és a csótányok vagy a csótánykezelés zavarja a tüdejüket.

Ezek a hangok testekhez tartoztak. A hangoknak erős otthonuk volt – húsból és csontból készült falak. A testeknek, amelyekhez tartoztak, nem volt. A testeket kiszorították, miközben új, világosabb bőrű, kiváltságosabb testek költöztek be.

Mindannyian tudjuk, hogy ez nem egy olyan jelenség, ami csak L.A. eme nyüzsgő részén történik. Az embereket mindenhol megérinti a dzsentrifikáció, és sokan tanácstalanok, hogyan küzdjenek ez ellen a futótűzként terjedő trend ellen.

Különösen veszélyeztetettek a bérlők. Az amerikai népszámlálási hivatal 2016-os felmérése szerint az amerikai háztartások több mint 37%-a bérel lakást.

Hány bérlő ismeri a bérlői jogait?

Nehéz lehet erősnek és felkészültnek érezni magad, amikor a főbérlőddel szemben állsz, de vannak jogaid. Ha bármilyen konkrét kérdése van a lakhatási jogokkal kapcsolatban, vagy bérlői jogokkal foglalkozó szervezetekhez szeretne fordulni, tárcsázza a 2-1-1-et, vagy keresse meg a helyi irodát itt.

Előre álljon itt egy gyors alapozó 10 jogról, amelyet minden bérlőnek ismernie kell.

A lakásának lakhatónak kell lennie

Minden bérlőnek joga van a tiszta, lakható lakáshoz. Ennek a színvonalnak a fenntartása a bérbeadó kötelessége.

El kell például biztosítani, hogy az ajtók és ablakok ne legyenek betörve, a tető és a falak ne engedjék be a vizet, a csövek hideg és meleg vizet is szolgáltassanak, és hogy ne legyenek élősködők vagy kártevők.

Minden bérlőnek alapvetően joga van ahhoz, hogy ne nyomornegyedben lakjon.

A nyomornegyed olyan sűrűn lakott városi informális település, amelyet a színvonal alatti lakhatás és a nyomor jellemez. Bár a nyomornegyedek méretükben és egyéb jellemzőikben különböznek egymástól, a legtöbbből hiányzik a megbízható szennyvízelvezetés, a tiszta vízellátás, a megbízható áramellátás, a bűnüldözés és más alapvető szolgáltatások.

Ha olyan helyen lakik, amely lakható, az első jogorvoslati lehetőség az, hogy szóbeli panaszt tesz a bérbeadójánál.

A panaszokra időben választ kell kapnia

Ha egy bérlemény nem lakható, a bérbeadó kötelessége, hogy ezt azonnal orvosolja. Gyakorlatilag az is tilos, hogy ez idő alatt bérleti díjat szedjenek.

Azt azonban ne vegye úgy, hogy ez zöld utat jelent a lakbérfizetés megszüntetésére. A legjobb, ha továbbra is fizeted a bérleti díjat, így dokumentálva van az alku rád eső része. Ha a dolgok odáig eszkalálódnak, hogy a bérlőnek szüksége van rá, akkor visszakaphatja a bérleti díjat, amit arra az időre fizetett, amíg a lakás romos volt.

Ezáltal a bérlő fölénybe kerül, abban az esetben, ha perelnie kell, minden jól dokumentált lesz.

Joga van harmadik fél beavatkozására, ha a bérbeadó nem tesz időben eleget

Ha problémája van az egységében, az első teendő, hogy szóban értesítse a bérbeadót. Ha nem intézkedik, írjon egy keltezett levelet, amelyben részletezi a problémát. Ennek a levélnek tartalmaznia kell fényképeket időbélyegzővel.

Rosszabb esetben: a bérlő panaszt tehet a lakásügyi hatóságnál, és vizsgálatot kérhet. ők felszólíthatják a bérbeadót, hogy javítsa ki a problémát. Minden városnak más-más formanyomtatványa van, referenciaként itt van néhány információ arról, hogyan kell kezdeményezni az eljárást L.A.-ben

Joga van perelni, ha a bérbeadó nem tesz eleget a 60 napos felszólításnak

Ha a problémát nem javítják ki, miután a város 60 napos felszólítást küldött a bérbeadónak, itt az ideje perelni, hogy visszakapja a lakhatatlanná vált helyiségben lakva fizetett bérleti díjat.

Ez az oldal összekötheti Önt egy helyi ingatlanügyvéddel.

Ha jogellenesen átalakított lakásban él, akkor is fenntartja ezeket a jogokat és védelmeket

2016. december 2-án felhívott egy barátja. A gyermeke eltűnt, és hírt kapott arról, hogy tűz ütött ki egy átalakított raktárépületben Oaklandben, a Ghostshipben.

A tragédia felkavarta a queer közösség magját. Úgy tűnt, 2016-ban mindannyian lángba borultunk – az éjszakai klubokban, a tüntetéseken, és most az átalakított lakótereinkben.

2011-ben New York City elkezdett keményen fellépni az átalakított lakóterek ellen, miután Queensben halálos tűz ütött ki illegálisan átalakított lakásokban. De ahogy a bérleti díjak emelkednek, az emberek egyre kreatívabban használják ki a helyüket.

A tény azonban az, hogy az illegálisan átalakított lakásokban élő és bérleti díjat fizető embereket továbbra is ugyanaz a védelem illeti meg, mint bármely más bérlőt.

Mindamellett – és ez mindenkire vonatkozik – a legjobb elővigyázatosság az, ha kiállítanak egy csekket a bérleti díjról, és a megjegyzés sorba beírják: “Rent for .”. Emellett jó, ha minden alkalommal megpróbál nyugtát szerezni.

Ez segít megerősíteni, hogy Ön bérleti díjat fizető bérlő, és papíralapú nyomot készít arról az időről, amíg Ön a helyiségben tartózkodik, ha esetleg bírósághoz kellene fordulnia.

Joga van az értesítéshez, mielőtt a bérbeadója belép a lakásba

Mikor léphet be a bérbeadó a lakásomba? Úgy tűnik, ez a leggyakoribb kérdés, amit az évek során hallottam.

Az emberek gyakran kapnak értesítést arról, hogy a bérbeadójuknak be kell jönnie ellenőrizni, de úgy érzik, hogy ez sértheti a magánéletüket. Néhányan panaszkodtak már arra, hogy a főbérlő az engedélyük nélkül lépett be a lakásukba.

Hacsak nem vészhelyzetről van szó (ami nem igényel értesítést), a bérbeadónak 24 órával korábban értesítenie kell.

Ez lehet idegenvezetés, javítás, vagy munkások beengedése. És még az értesítés ellenére is, a bérbeadóknak csak a szokásos munkaidőben szabad belépniük.

A lakbéremelésnek vannak korlátai

A lakbérellenőrzött lakásokban évente csak egyszer lehet lakbéremelést végrehajtani, és a lakbér csak egy bizonyos százalékkal emelkedhet, ami városonként változik. Csak bizonyos államokban van lakbérszabályozás, általában ott, ahol lakáshiány van.

Kalifornia egyes részein van lakbérellenőrzés, csakúgy, mint New Yorkban, New Jerseyben, Marylandben és Washington D.C.-ben. Általánosságban elmondható, hogy a lakbérellenőrzési törvények határozzák meg, hogy a bérbeadó mikor, miért és mennyivel emelheti a lakbért.

Még azokon a helyeken is, ahol van lakbérszabályozás, a törvények csak bizonyos épületekre vonatkoznak. A New York-i lakbérszabályozó törvények például csak az 1947 előtt épült épületekre vonatkoznak, és megkövetelik, hogy a bérlő 1971. július 1-je előtt folyamatosan ott lakjon.

Függetlenül attól, hogy a bérbeadó a szabadpiacon mennyit kérhetne a lakbérért, csak egy meghatározott százalékkal emelheti a lakbért minden egyes bérleti szerződés megújításakor – nincsenek meglepetések.

A bérleti díj ellenőrzésére vonatkozó törvények általában megkövetelik, hogy a bérbeadó legalább 30 nappal előre tudassa Önnel, ha a bérleti szerződés megújításakor a bérleti díj emelését tervezi.

Ha nem lakbérellenőrzött egységben lakik, és van bérleti szerződése, a bérleti díját nem lehet emelni a bérleti szerződés lejártáig (hacsak a bérleti szerződés másként nem rendelkezik).

De sajnos, ha nem lakbérellenőrzött egységben lakik, és havi bérleti díjat fizet, amennyiben a bérbeadó megfelelő írásbeli értesítést küld, akkor a lakbér bármikor emelhető.

A kaució visszatérítéséhez való jog

A bérlőknek joguk van arra, hogy a lakás kiürítését követő 21 napon belül visszakapják a kauciót. Ez országosan igaz, azonban a visszakapott összeg az egység állapota alapján változhat.

A visszatartott összegről a bérlőnek tételes listát kell kapnia, amelyben elmagyarázzák, hogy mit vettek el a kaucióból, és a listán szereplő egyes tételek dollárösszegét.

Ezeken kívül, ha Ön lakbérkorlátozott egységben lakik, jogosult a kaució kamataira – nem valószínű, hogy sok lesz, de ez is valami. Általában a bérlőnek egyszerű kamat jár, a kaució kamatfizetésének esedékességekor érvényes kamatlábbal.

Ha a tartott kaució 1000,00 dollár, és az alkalmazandó kamatláb 1,7%, akkor az esedékes kamatfizetés 17,00 dollár. A kaució kamatlábát a városi törvény szabályozza, nem a bérleti díjrendelet. Ez változhat, de itt van egy államonkénti forráslista.

Az Ön jogai kilakoltatás esetén

Ha Ön lakbérellenőrzött lakásban lakik, van egy kis számú konkrét ok, amiért kilakoltathatják.

Ezek a következők: a lakbérfizetés elmulasztása, kellemetlenség elkövetése, a bérlemény megrongálása, a többi bérlő kényelmének vagy biztonságának indokolatlan megzavarása, a bérlemény illegális célokra való használata vagy használatának engedélyezése, valamint a bérleti szerződés megsértése.

Sajnos, ha nem lakbérellenőrzés alatt álló lakásban lakik, akkor bármilyen okból kilakoltatható.

Gyakori tévhit, hogy ha egyszer megkapja a kilakoltatási felszólítást – az okoktól függően akár 14 napos, akár 30 napos -, ha nem költözik ki a felszólításban megadott határidőig, akkor azonnal kidobhatják a lakásából és kilakoltathatják. Ez nem igaz.

Amikor a felmondásban szereplő idő letelik, a felmondás csupán az Ön és a bérbeadó közötti bérleti jogviszonyt vagy megállapodást/szerződést szünteti meg. Ez lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy csak a kilakoltatási eljárást kezdje meg.

A bérlő szerencséjére a törvény ésszerű időt épített be a bérlők számára, hogy a közelgő kilakoltatás esetén új lakóhelyet találjanak – még akkor is, ha Ön hónapok óta nem fizetett bérleti díjat.

Az Önt megillető egyéb jogokkal is rendelkezik, amelyekkel potenciálisan csökkentheti a bérleti díjat, amellyel tartozik. Ne feledje, hogy az egyetlen személy, aki kilakoltathatja Önt, a seriffhelyettes – a bérbeadójának addig nincs birtoklási joga a lakásában.

Súlyos bűncselekménynek számít, ha ő maga zárja ki Önt, vagy erőszakkal elviszi Önt vagy a holmiját.

A kilakoltatási eljárás átlagosan körülbelül 5-6 hétig tart, de néha még ennél is tovább tarthat. Íme egy gyors idővonal a legrosszabb esetben:

1. A bérleti díj nemfizetése miatt 14 napos felmondási felszólítást kap.
2. Valamikor a 14 nap elteltével a bérbeadó kézbesíti Önnek a kilakoltatásra vonatkozó idézést és panaszt.
3. Miután megkapta az idézést és a panaszt, körülbelül 10 nap múlva tárgyalást tűztek ki.
4. Ha a tárgyaláson a bérbeadó javára születik ítélet, 10 nappal ezután végrehajtást rendelnek el.
5. Kap egy utolsó 48 órás értesítést, mielőtt a seriff helyettese eljön, hogy kilakoltassa önt.

Tehát látja, még a legrosszabb esetben is van legalább 14 napja. És ez körülbelül öt hét, ha a főbérlő azonnal hozza a kilakoltatást, és minden a terv szerint megy – ami gyakran nem így van.

Ne feledje, gyakran meghosszabbíthatja ezt a határidőt, és kérhet a bérbeadótól vagy a bíróságtól további időt, ha szüksége van rá.

***

Tapasztalataim szerint sok ügy megoldható egy egyszerű levéllel, de ha kétségek merülnek fel, mindig a legjobb, ha olyan lakhatási ügyvédek segítségét kéri, akik jól ismerik a törvényes jogait, és idézni tudják a területére vonatkozó polgári törvénykönyveket.

A bérlői szakszervezetek országszerte kampányokat szerveznek a törvények javítására, hogy támogassák a bérleti díjak stabilizálását, a jogos okból történő kilakoltatásokat, a vezető ellenőrzéseket, és hogy a bérlőket alapvető jogokkal ruházzák fel.

Ha Ön is érintett bérlő, lépjen kapcsolatba a helyi bérlői szakszervezettel, és nézze meg, hogyan tud részt venni a munkában.

Egy csomó online forrás is rendelkezésre áll. Ott van az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (U.S. Department of Housing and Urban Development), és számos honlapja van a méltányos lakhatás és a bérlők érdekvédelmi csoportjainak, például a Housing Rights Center.

Mindenesetre mindig emlékezzen: a lakhatás emberi jog, és Önnek – valójában minden bérlőnek – joga van a biztonságos, méltó lakhatáshoz.

Melissa Chadburn a Hétköznapi Feminizmus Tudósítói ösztöndíjasa. Melissa írt már a Guernica, a Buzzfeed, a Poets & Writers, a Salon, az American Public Media’s Marketplace, az Al Jazeera America és tucatnyi más hely számára. A The Economic Hardship Reporting Project ösztöndíjasa. “The Throwaways” című esszéje a Best American Essays és a Best American Nonrequired Reading című folyóiratokban kapott említést. Debütáló regénye, az A Tiny Upward Shove a Farrar, Straus, and Giroux kiadónál jelenik meg.