Valmistettu ja Mobile Home lainat-Chattel tai Standard Home laina?

Rahoitus on haastavaa kaikille asunnonomistaja, ja se on erityisen totta, kun se tulee asuntovaunujen ja joidenkin valmistettujen asuntojen. Näitä lainoja ei ole yhtä paljon kuin tavallisia asuntolainoja, mutta niitä on saatavilla useista lähteistä, ja valtion tukemat lainaohjelmat voivat helpottaa kelpoisuuden saamista ja pitää kustannukset alhaisina.

Olitpa sitten ostamassa valmistettua kotia tai modulaarista kotia, päätöksenteon siitä, miten haluat rahoittaa sen, pitäisi olla ensisijainen prioriteetti. Saatavilla olevien lainatyyppien vertailu voi auttaa päätöksenteossa.

Mobile, Manufactured, or Modular?

Mitä kutsut ”siirrettäväksi asunnoksi”, on todennäköisesti ”valmistettu asunto”, vaikka asunto on – tai on joskus ollut – siirrettävä. Kumpikin termi käy, mutta useimmat lainanantajat välttävät lainanantoa kiinteistöille, jotka luokitellaan siirrettäviksi kodeiksi.

• Siirrettävät kodit ovat tehdasvalmisteisia koteja, jotka on valmistettu ennen 15. kesäkuuta 1976. Ne saattavat olla erittäin hienoja koteja, mutta ne on rakennettu ennen kuin sääntelyviranomaiset edellyttivät tiettyjä turvallisuusstandardeja. Useimmat – vaikkakaan eivät kaikki – lainanantajat ovat haluttomia lainaamaan näitä kiinteistöjä.
• Valmistalot ovat tehdasvalmisteisia koteja, jotka on rakennettu 15. kesäkuuta 1976 jälkeen. Niihin sovelletaan vuoden 1974 kansallista lakia (National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act of 1974), ja niiden on täytettävä Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (U.S. Department of Housing and Urban Development, HUD) asettamat turvallisuusstandardit. Näihin sääntöihin viitataan usein nimellä HUD Code. Valmistalot rakennetaan pysyvälle metallialustalle, ja niitä voidaan siirtää asennuksen jälkeen, mutta se voi haitata rahoitusta.
• Modulaariset talot ovat tehdasvalmisteisia taloja, jotka kootaan paikan päällä, ja niiden on täytettävä kaikki samat paikalliset rakentamismääräykset kuin paikan päällä rakennettujen talojen, ei HUD-säännöstön vaatimat määräykset. Ne asennetaan yleensä pysyvästi betoniperustukselle. Kuten paikan päällä rakennetut kodit, myös moduulikodit säilyttävät yleensä arvonsa ja arvonnousevat enemmän kuin valmistetut kodit tai siirrettävät kodit, joten näihin koteihin on helpompi saada lainaa.

Irtaimistolainat

Irtaimistolainoja käytetään usein siirrettäviin ja valmistettuihin koteihin, kun koti on tulossa puistoon tai valmistettujen asuntojen yhteisöön. Irtaimen omaisuuden laina on pelkkää asuntoa koskeva laina, toisin kuin laina, joka koskee asuntoa ja maata yhdessä.

Nämä lainat ovat teknisesti henkilökohtaisen omaisuuden lainoja, eivät kiinteistölainoja. Niitä on saatavilla myös silloin, kun omistat jo tontin ja otat lainaa vain kotia varten.

Koska tämäntyyppiseen lainaan ei sisälly kiinteistöjä, voit pitää lainasi pienempänä. Lainan käsittelykulujen pitäisi myös olla pienemmät kuin kiinteistövelan sulkemiskulujen. Sulkemisprosessi on tyypillisesti nopeampi ja vähemmän monimutkainen kuin tavallisen asuntolainan sulkeminen.

Tämän sanottuaan, tämäntyyppiseen lainaan liittyy myös joitakin haittoja. Korot ovat korkeammat, joten kuukausimaksusi korkokulut mukaan lukien on todennäköisesti yhtä suuri ellei jopa suurempi kuin tavallisella asuntolainalla, vaikka ottaisit vähemmän lainaa. Myös takaisinmaksuaika voi olla huomattavasti lyhyempi, sillä laina-aika voi olla vain 15 tai 20 vuotta, vaikka jotkut lainanantajat sallivat pidempiä lainoja. Lyhyempi laina-aika johtaa myös korkeampiin kuukausittaisiin maksuihin, mutta maksat velkasi takaisin nopeammin.

Customer Financial Protection Bureaun (CFPB) tekemässä tutkimuksessa todettiin, että lainamäärät ja käsittelymaksut olivat 40-50 prosenttia alhaisemmat irtaimistolainoissa verrattuna asuntolainoihin, ja irtaimistolainojen todellinen vuosikorko oli 1,5 prosenttia korkeampi.

Valmistettujen asuntojen jälleenmyyjät ja erikoistuneet lainanantajat tarjoavat yleisesti irtaimistolainoja.

Valtion lainaohjelmat

Monet valtion tukemat lainaohjelmat voivat tehdä valmistetun kodin lainanotosta edullisempaa. Olettaen, että täytät kriteerit, joiden perusteella olet oikeutettu näihin ohjelmiin, voit ottaa lainaa asuntolainanantajilta, jotka saavat takaisinmaksutakuun U.S.:lta. jos et maksa lainaa takaisin, valtio astuu kuvaan ja maksaa lainanantajalle.

Hallituksen tukemat lainaohjelmat ovat luultavasti paras vaihtoehtosi lainanottoon, mutta kaikki matkailu- ja teollisuuskodit eivät täytä lainanottokelpoisuusehtoja.

Kahdenlaisia FHA-lainoja

FHA-lainat ovat liittovaltion asuntohallinnon (Federal Housing Administration, FHA-hallinto) vakuuttamia. Nämä lainat ovat erityisen suosittuja, koska niissä on alhainen käsiraha, kiinteät korot ja kuluttajaystävälliset säännöt.

FHA-lainan saaminen edellyttää useiden kriteerien täyttymistä. Kodin on oltava rakennettu 15. kesäkuuta 1976 jälkeen. Sen on oltava HUD-koodin mukainen ja täytettävä muut paikalliset vaatimukset. Asuntoon tehdyt muutokset voivat heikentää sen vaatimustenmukaisuutta. Jokaiseen kodin osaan on kiinnitettävä punainen sertifiointitarra (tai HUD-tarra).

Tuotetulle omakotitalolle on kaksi FHA:n ohjelmaa.

• FHA:n II osaston lainat sisältävät suositun 203(b)-lainan, jota käytetään myös paikan päällä rakennettuihin taloihin. Niiden avulla ostajat voivat maksaa käsirahaa vain 3,5 %. Maksat kuitenkin etukäteen kiinnitysvakuutusmaksun sekä jatkuvan kiinnitysvakuutuksen jokaisen kuukausimaksun yhteydessä. FHA-lainan saaminen edellyttää kunnollisia luottotietoja, mutta luottotietojen ei tarvitse olla täydelliset. Voit käyttää lahjoitettua rahaa käsirahan ja sulkemiskustannusten rahoittamiseen, ja voit jopa pyytää myyjää osallistumaan näihin kustannuksiin. Osasto II -lainat ovat kiinteistölainoja, joten sinun on ostettava maa-alue ja koti yhdessä, ja koti on asennettava pysyvästi hyväksytylle perustamisjärjestelmälle. Lainaehdot voivat olla jopa 30 vuotta.
• FHA Title I -lainoja on saatavilla henkilökohtaiseen omaisuuteen, mikä on hyödyllistä silloin, kun et tule omistamaan maata, jolla kotisi sijaitsee. Vuokrasopimuksesi on kuitenkin oltava FHA:n ohjeiden mukainen, jos aiot sijoittaa kodin vuokratontille. Vaadittu käsiraha voi olla vain 5 %, mutta tämä vaatimus voi vaihdella lainanantajittain, ja se riippuu luottotiedoistasi. Title I -lainojen lisävaatimuksiin kuuluu, että kodin on oltava ensisijainen asuinpaikkasi, ja asennuspaikalla on oltava viemäri- ja vesihuolto. Upouusilla teollisuuskodeilla on oltava yhden vuoden takuu, ja HUD:n hyväksymän arvioijan on tarkastettava tontti. Title I -lainoja voidaan käyttää myös tontin ja kodin ostamiseen yhdessä. Lainojen enimmäismäärät ovat alhaisemmat kuin II osaston lainojen enimmäismäärät, ja laina-ajat ovat lyhyemmät. Takaisinmaksuaika on enintään 20 vuotta, kun kyseessä on yksiasuntoinen talo ja tontti.

Veteraanihallinnon (VA) lainat

VA-lainoja voivat saada palveluksessa olevat ja veteraanit, ja niitä voidaan käyttää valmistettuihin ja moduulirakenteisiin rakennettaviin taloihin. VA-lainat ovat erityisen houkuttelevia, koska niiden avulla voit ostaa ilman käsirahaa ja kuukausittaista kiinnitysvakuutusta edellyttäen, että lainanmyöntäjä sallii lainanmyönnön ja että täytät luottokelpoisuutta ja tuloja koskevat vaatimukset. Mutta käsirahan maksamatta jättäminen tarkoittaa, että kuukausittaiset maksut ovat korkeammat ja että maksat enemmän korkoa laina-aikana. Vaatimukset VA-lainalle valmistettuun kotiin ovat seuraavat:

• Kodin on oltava pysyvästi kiinnitettyyn perustukseen.
• Sinun on ostettava koti yhdessä sen tontin kanssa, jolla se sijaitsee, ja kodin on oltava omistusoikeudellisesti kiinteää omaisuutta.
• Kodin on oltava ensisijainen asuinpaikka, ei kakkosasunto tai sijoitusasunto.
• Kodin on oltava HUD-koodin mukainen, ja siihen on kiinnitettävä HUD-merkinnät.

Mistä lainata

Kuten minkä tahansa lainan kohdalla, kannattaa tehdä ostoksia useiden eri lainanantajien välillä. Vertaile huolellisesti korkoja, ominaisuuksia, sulkemiskustannuksia ja muita maksuja. Lainatyyppi ja lainanantaja, jonka kanssa työskentelet, voivat olla erityisen tärkeitä matkailuasuntolainojen kohdalla. Sinulla on muutamia vaihtoehtoja lainanantajan löytämiseksi.

• Jälleenmyyjät: Valmistettuja asuntoja myyvät rakennuttajat järjestävät yleensä rahoitusta helpottaakseen asiakkaiden ostamista. Joissakin tapauksissa rakennuttajasuhteet saattavat olla ainoa vaihtoehtosi rahoitukseen, kun olet ostamassa uutta kotia. Pyydä rakennuttajaltasi luettelo myös useista muista, ei-liittoutuneista lainanantajista.
• Erikoistuneet lainanantajat: Useat asuntolainanantajat ovat erikoistuneet asuntovaunujen ja valmistettujen asuntojen lainoihin ja tarvittaessa myös tonttien lainoihin. Erikoistuneet lainanantajat tuntevat paremmin valmistettujen asuntojen hankintaan liittyvät näkökohdat, joten he ovat valmiimpia ottamaan vastaan hakemuksia näitä lainoja varten. Todennäköisesti sinun on työskenneltävä valmistettujen asuntojen markkinoihin keskittyneen lainanantajan kanssa, jos et omista maata tai jos et kiinnitä kotia pysyvästi perustuksiin. Tämäntyyppinen lainanantaja olisi myös paras, jos ostat kodin, joka ei ole upouusi, johon on tehty muutoksia, tai jos haluat jälleenrahoittaa olemassa olevan valmistetun kodin velan.
• Tavalliset asuntolainanantajat: Jos olet ostamassa sekä kotia että maata, jolla se sijaitsee, ja jos koti on pysyvästi asennettu perusjärjestelmään, sinun on helpompi ottaa lainaa tavalliselta asuntolainanantajalta. Monet paikalliset pankit, luotto-osuuskunnat ja asuntolainanvälittäjät voivat ottaa näitä lainoja.

Erilaiset lainanantajat, erilaiset säännöt

Vaikka jotkin edellä kuvatuista lainoista ovat Yhdysvaltain hallituksen tukemia, lainanantajat saavat silti asettaa sääntöjä, jotka ovat tiukempia kuin hallituksen ohjeet. Nämä ”päällekkäisyydet” voivat estää sinua ottamasta lainaa, mutta toiset pankit saattavat käyttää erilaisia sääntöjä. Tämä on toinen syy siihen, miksi kannattaa katsella ympärilleen – sinun on löydettävä lainanantaja, jolla on kilpailukykyiset kustannukset, ja sinun on löydettävä lainanantaja, joka vastaa tarpeitasi.

Kodin ostaminen saattaa olla suurin investointisi, jonka teet elämässäsi, mutta tehdaskodit ovat yleensä edullisempia kuin paikan päällä rakennetut kodit. Niiden avulla kodin omistaminen voi olla mahdollista erityisesti pienituloisille kuluttajille ja niille, jotka asuvat maaseudulla, jossa urakoitsijoita ja materiaaleja ei ole helposti saatavilla.