Vaiheen 2 ympäristövaikutusten arviointi

Posted on

Vaiheen 2 ympäristövaikutusten arviointiraportteja vaaditaan joskus, kun vaiheen 1 ympäristövaikutusten arviointiprosessin aikana havaitaan tunnustettu ympäristöolosuhde (REC). Näissä tutkimuksissa kerätään maaperänäytteitä ja joskus pohjavesi-, pintavesi- ja maaperähöyrynäytteitä kemiallisen tai metallisen saastumisen seulomiseksi. Näytteenotto suoritetaan porauslaitteella, hydraulisella työntökoneella, käsikairalla tai kaivinkoneella paikkakohtaisista olosuhteista riippuen.

Raportteihin voi sisältyä myös näytteenotto pohja- ja pintavedestä. Tätä testausta suositellaan silloin, kun on olemassa merkittävä mahdollisuus ympäristövastuun olemassaoloon, joka voi vaikuttaa kiinteistön arvoon. Ympäristövastuut ovat kustannuksia, jotka liittyvät viranomaisten määräämään puhdistamiseen, säänneltyjen jätteiden hävittämiseen ja siviilioikeudelliseen vastuuseen. Siviilioikeudellinen vastuu syntyy, kun saastuminen on siirtynyt muualle tai kun vuokralaiset haastavat oikeuteen vaarallisille aineille altistumisen vuoksi tai kun liiketoiminta on keskeytynyt puhdistuksen aikana.

Mitä menetelmiä käytetään vaiheen 2 ympäristöselvityksissä?

AAI tekee vaiheen 2 ympäristövaikutusten arviointeja kohteissa, joissa maaperän ja/tai pohjaveden tiedetään olevan tai olevan merkittävästi saastunut. Nämä raportit ovat tyypillisesti luonteeltaan rajattuja, ja ne ovat yleensä seurausta siitä, että tunnustettu ympäristöolosuhde havaitaan vaiheen I raportissa kiinteistökaupan aikana tai ennen kuin omistaja listaa kiinteistön myyntiin. Maaperän ja/tai pohjaveden tutkiminen on vain maaperän ja/tai pohjaveden alustava seulonta sen määrittämiseksi, onko maaperässä ja/tai pohjavedessä pilaantuneisuutta.

Jos pilaantuneisuuden todetaan olevan merkittävää ja/tai ylittävän liittovaltion, osavaltion tai paikalliset puhdistus- tai terveysriskinormit, tarvitaan tarkempi kohteen karakterisointi pilaantumisjuovan vertikaalisen ja lateraalisen laajuuden määrittämiseksi. Näissä tilanteissa tarvitaan viranomaisneuvotteluja, jotta valvontaviranomainen voi ryhtyä toimenpiteisiin alueen sulkemiseksi. Alueelle haetaan ”ei jatkotoimia” -kirjettä, jotta kiinteistöstä tulisi ”myyntikelpoinen”. Joissakin tapauksissa kokeneiden ostajien kesken neuvotellaan ja tehdään sopimus vastuun siirtämisestä. Viranomaismääräysten mukaisen puhdistuksen ja/tai valvonnan osalta asiakas voi hakea käytettävissä olevia puhdistusrahastoja, jos niitä on saatavilla, saadakseen käytetyt varat takaisin.


Vaiheen II ympäristövaikutusten arviointitekniikat

Hydrogeologiset tutkimukset

Hydrogeologiset tutkimukset tehdään kohteessa pohjavettä sisältävän pohjavesikerroksen ominaisuuksien, muuttujien ja ominaispiirteiden määrittämiseksi. Nämä tutkimukset tehdään yleensä sen määrittämiseksi, onko vettä johtavalla vyöhykkeellä merkittävää pilaantumista tai mahdollista pilaantumista. Näihin tutkimuksiin liittyy myös sen määrittäminen, onko pohjavesialueella ominaisuuksia ja ominaisuuksia, jotka mahdollistavat sen käyttämisen vedenhankintakäyttöön. Yleisimmät syyt hydrogeologisten tutkimusten tekemiseen ovat seuraavat:

1. Osana kiinteistökauppaa koskevaa vaiheen 2 ESA:ta
2. Sen määrittämiseksi, voidaanko pohjavesialuetta käyttää vedenhankintana ja optimaalisen kaivon suunnittelua varten
3. Pohjaveden seuranta saastuneissa kohteissa
4. Toteutettavuustutkimukset kunnostussuunnittelua varten
5. Kunnostussuunnittelua varten. Sen määrittämiseksi, vaikuttavatko alueen ulkopuoliset lähteet pohjaveteen siviilioikeudellisissa vastuukysymyksissä
6. Säädösten edellyttämän puhdistuksen tai seurannan vuoksi

Tyypillisiä menetelmiä pohjaveden ominaisuuksien määrittämiseksi:
1. Koeporaukset
2. Seurantakaivojen asentaminen
3. Louhinta- ja injektointikaivojen asentaminen
4. Pumppukokeet
5. Pohjaveden mallintaminen
6. Geofysikaaliset tutkimukset, loggaukset, vaijerityökalut ja seula-analyysi suunniteltuja hiekkapakkauksia, rei’itettyä vaippaa ja seulontaa varten

Vesikaivojen suunnittelu ja asennus

AAI:n hydrogeologit suunnittelevat ja asentavat pohjaveden syöttö-, injektointi-, louhinta- ja seurantakaivoja.

Tässä on muutamia merkittäviä pohjavesiprojektejamme.

1 100 jalan syvyisen pohjaveden syöttökaivon suunnittelu ja asennus

Teollisuusasiakas, joka tarvitsi vettä prosessiinsa, palkkasi meidät suunnittelemaan uuden pohjaveden syöttökaivon sen jälkeen, kun olemassa olevasta pohjavesikaivostaan tuottamassaan tuotetussa vedessä alkoi näkyä silttimääriä, joita ei voitu hyväksyä. Tarkasteltuamme aiempaa kaivon lokitietoja totesimme, että vikaantunut kaivo oli seulottu lukuisten silttikerrosten läpi asentamalla rakoputki ja hiekkapakkaus suoraan kaikkien kerrosten läpi yhdeksi pitkäksi seulotuksi väliksi.
Jotta uusi pohjavedenottokaivo voitaisiin suunnitella asianmukaisesti, käytimme mutapyörivää poraustekniikkaa, ja halkaisijaltaan 17 tuuman pilottiporausta porattiin ympäri vuorokauden kolmen kuukauden ajan. Kolme hydrogeologia työskenteli kahdeksan tunnin työvuoroissa kirjaaakseen kaivot, kerätäkseen maaperänäytteitä seulonta-analyysiä varten ja saavutettuaan kokonaissyvyyden, joka oli 1 100 jalkaa maanpinnan alapuolella, suoritimme geofysikaalisia tutkimuksia käyttäen porauskaivoon asennettavaa vaijeriliitäntätyökalua auttaaksemme yksilöimään alueella sijaitseviin seitsemään tunnettuun pohjavesiesiintymään liittyviä hiekkakerroksia.
Pilottiporauksen päätyttyä ja analysoituamme porauslokit, seula-analyysit ja geofysikaaliset tutkimukset suunnittelimme kullekin pohjavesikerrokselle erityiset hiekkapakkaukset ja uritetut kotelot, joissa oli tyhjä kotelo siltti- ja savikerrosten kohdalla, jotka aiheuttivat ongelmia. Suunnittelun päätyttyä 17-tuumainen koeporaus porattiin 24-tuumaiseksi. Pohjavesikaivo asennettiin ja rakennettiin sitten suunnittelemillamme hiekkapakkauksilla ja rei’itetyillä koteloinneilla sekä koko kaivo yhteensä 1 100 jalan syvyyteen.

Kalifornian alueelliselta vedenlaadunvalvontalaitokselta (Regional Water Quality Control Board) hankitun National Pollutant Discharge Elimination System (NPDES) -luvan mukaisesti pohjavedenottokaivoa kehitettiin sitten useiden vuorokausien ajan, samalla kun kehitystyön yhteydessä muodostuneet vedet johdettiin sadevesiviemäriin. Kaivon kehittämisen päätyttyä suoritettiin pumppauskoe, joka tuotti puhdasta, siltitöntä pohjavettä 1 600 gallonaa minuutissa maksimipumppausnopeudella.

Kaivopaikan karakterisointi toimimattomalla kemianjalostamolla

Osana Louisianassa sijaitsevan jalostamon yrityskauppaa ja kiinteistökauppaa suoritimme laajan pintamaan tutkimisen, jonka tarkoituksena oli määritellä pohjaveden pintaveden ominaispiirteet, määrittää pohjaveden juoksutuskaivon rajaus, laatia isopitoisuuskarttoja sekä ottaa maaperänäytteitä laboratorioanalyysejä varten. Alueen karakterisointiin sisältyi useiden pohjaveden seurantakaivojen ja lukuisten maaperäporausten suunnittelu ja asennus.

Pohjaveden mittauksilla määritettiin pohjaveden virtauksen kaltevuus ja suunta, minkä tuloksena saatiin aikaan tarkat pohjaveden ääriviivakartat. Myöhemmän seurannan jälkeen epäpuhtausjuoni rajattiin ja sitä seurattiin. Alueen karakterisoinnin perusteella asiakkaamme pystyi tekemään hyvän liiketoimintapäätöksen kaupan jatkamisesta.

Pohjatutkimus ehdotetussa kaupallisessa kannabistehtaassa entisellä teollisuuskiinteistöllä

Osana kiinteistökauppaa ja Los Angelesin piirikunnassa sijaitsevan ehdotetun kaupallisen kannabistehtaan suunnitteluosaston hyväksyntää koskevaa vaatimusta teimme pohjaveden seurantakaivojen asennuksia ja maaperän kairauksia selvittääksemme, oliko maanalaisessa kerroksessa olemassa merkittävää ympäristövahinkoa tai oliko olemassa potentiaalista vaaraa ihmisten terveydelle. Maaperämatriisi- ja pohjavesinäytteenoton lisäksi suoritettiin maaperähöyrymittauksia.

Toteutettiin, että hydraulisesti kohteen kiinteistöä ylempänä sijaitsevan viereisen kemianjalostamon pitkäaikainen pohjaveden pilaantuneisuus ei ollut kulkeutunut kohteen kiinteistön alapuolelle, ja jatkuva viranomaisvalvonta sekä yli 30 vuotta kestänyt seuranta eivät osoittaneet, että kohteen kiinteistöllä olisi havaittu epäpuhtauksia, jotka ylittäisivät tai olisivat ylittäneet lakisääteiset rajat. Tutkimus tyydytti suunnitteluosastoa ehdotetun uuden kannabiksenviljelylaitoksen rakentamista varten.

Maaperätutkimukset

Maaperätutkimukset, jotka ovat osa ympäristötutkimusta, tyypillisesti vaiheen II ympäristövaikutusten arviointia, tehdään maaperän kemiallisen koostumuksen selvittämiseksi sen määrittämiseksi, onko maaperässä huomattavia määriä epäpuhtauksia, jotka edellyttävät kunnostusta tai seurantaa tai luovat rajoituksia maankäyttöön. Nämä epäpuhtaudet johtuvat joskus vaarallisten kemikaalien nykyisestä tai aiemmasta varastoinnista ja käytöstä kiinteistöllä.
Nämä tutkimukset liittyvät yleensä kiinteistökauppoihin, joissa vaiheen 1 raportissa on todettu merkittävä kontaminaatiopotentiaali. Geotekniset maaperätutkimukset tehdään maaperän fysikaalisten ominaisuuksien ja ominaisuuksien määrittämiseksi rakennushankkeita varten. Näitä maaperätutkimuksia tekevät laillistetut ammattigeologit, joilla on laaja kokemus. Seuraavassa on joitakin tyypillisiä menetelmiä, joita käytämme kerätessämme maaperänäytteitä ympäristö- ja geoteknisiä tutkimuksia varten:

1. Käsikäyttöinen pora
2. Koekuopat lapiolla matalaa näytteenottoa varten
3. Hydraulinen työntövoima, joka minimoi jätemäisen maaperäkaivannon ja soveltuu hyvin matalaa näytteenottoa varten
4. Taaksepäin suuntautuva kaivinkone kaivantojen kaivuuta varten
5. Kaivanto
5. Kuorma-autoon asennettava avolentoon asennettava onttovarsipora
6. Muta-rotaatioporaus
7. Ilma-rotaatioporaus
8. Suunta- ja vaakaporaus
9. Suunta- ja vaakaporaus
9. Geofysikaaliset tutkimukset, kuten: maatutka (GPR) ja magnetometri, joita hyödynnetään maanalaisten varastosäiliöiden ja yleishyödyllisten laitosten paikantamiseen.

Suunnittelemme ja asennamme pohjaveden tarkkailukaivoja paikkoihin, joissa tiedetään tai joissa esiintyy mahdollisia ympäristövaikutuksia. Näitä kaivoja toimitetaan kiinteistökauppoja tai virastojen valvontahankkeita ja oikeustapauksia varten.

Milloin tarvitaan vaiheen II ympäristövaikutusten arviointia?

Tämä on yleinen kysymys, eikä siihen ole yksinkertaista vastausta. ASTM-standardi kuvaa tunnustettua ympäristöolosuhdetta vaarallisten aineiden tai öljytuotteiden esiintymiseksi tai todennäköiseksi esiintymiseksi kiinteistöllä olosuhteissa, jotka viittaavat olemassa olevaan päästöön, aiempaan päästöön tai merkittävään vaarallisten aineiden tai öljytuotteiden päästön uhkaan kiinteistön rakenteisiin tai kiinteistön maaperään, pohjaveteen tai pintaveteen. Termi kattaa vaaralliset aineet tai öljytuotteet myös lakien mukaisissa olosuhteissa.

Yleisesti aiempia käyttötarkoituksia, jotka tyypillisesti voivat aiheuttaa tarpeen maaperätutkimuksille, ovat mm. huoltoasemat, kemialliset pesulat, teollisuus-, öljykenttä-, maatalous-, jalostamo-, konepaja-, valmistus- ja vaarallisten jätteiden varastointi. Vaiheen 1 ympäristöprosessin aikana tehtävissä tarkemmissa analyyseissä määritellään, onko jokin näistä aiemmista käyttötavoista aiheuttanut merkittävän päästömahdollisuuden tai onko tiedossa oleva päästö tapahtunut. Maaperän ja pohjaveden pilaantumiseen liittyvää asiantuntemusta tarvitaan, jotta näistä asioista voidaan tehdä hyviä arvioita. Tämä työ olisi annettava ammattigeologin tai -insinöörin tehtäväksi, jolla on erityiskokemusta tältä alalta.

Maanalaiset varastosäiliöt (UST-säiliöt) löytyvät joskus kiinteistökaupan yhteydessä. Sen selvittämiseksi, liittyykö UST-säiliöihin merkittävä ympäristövastuu, tehdään vaiheen 2 tutkimus, jotta asiakas voi tehdä hyvän liiketoimintapäätöksen kiinteistön ostamisesta. Maaperän ja pohjaveden pilaantuneisuus on muuttuja, jota tässä tutkimuksessa arvioidaan. Säiliöastioiden poistaminen voidaan arvioida tarkasti, mutta maaperä- ja pohjavesinäytteenoton ja mahdollisten tarkempien rajausten avulla, jos pilaantuneisuutta esiintyy, voidaan määrittää arvio puhdistuskustannuksista, jotta vastuu voidaan ottaa huomioon osto- ja kiinteistökaupassa.

Monet lainanantajat vaativat automaattisesti Vaiheen 2 ympäristötutkimuksen kiinteistöltä, jolla on ollut jotakin näistä ympäristöherkistä käyttötarkoituksista. Nämä tutkimukset voivat vaihdella rajoitetuista tutkimuksista kattaviin maanpinnan tutkimuksiin, joihin sisältyy pohjaveden seurantakaivojen asentaminen ja laaja testaus. Osana kiinteistökauppojen due diligence -menettelyä olisi aluksi tehtävä rajoitetumpi tutkimus sen selvittämiseksi, onko kyseessä vakava ongelma. Jos näin on, voidaan tarvita tarkempaa alueen karakterisointia, joten tämä voi auttaa ostajaa päättämään, haluaako hän jatkaa kauppaa.
On olemassa myös ASTM E1903-11 Standard Guide for Phase II Environmental Site Assessment Process, jota käytetään joskus työn laajuuden laatimiseen. Koska maanalaiset pilaantumistilanteet ovat hyvin erilaisia, paikkakohtaisempi lähestymistapa on usein paras tapa määrittää, onko olemassa merkittäviä ympäristövastuita, jotta asiakas voi tehdä hyvän investointipäätöksen kiinteistökaupan aikana.
Voimme laatia raportin tämän standardin perusteella, jos asiakas sitä pyytää, mutta alan standardia muovaavat yleensä taloudellisimmat näytteenottomenetelmät mahdollisimman lyhyessä ajassa, jolloin saadaan riittävästi tietoa, jotta voidaan tehdä tarkka johtopäätös merkittävän ympäristövastuun olemassaolosta maanalaisessa maaperässä. Tämä päätelmä on tyypillinen vastaus, jota tarvitaan kiinteistökaupan aikana, jotta ostaja voi päättää, jatkaako hän ostoa vai ei.

Miten paljon vaiheen 2 ympäristöarviointi maksaa?

Vaiheen 2 ympäristöarvioinnin kustannukset vaihtelevat suuresti, riippuen kohdekohtaisista yksityiskohdista. Kohteen erityispiirteisiin kuuluvat: tarvittavien laboratorioanalyysien tyyppi, tarvittava porausmenetelmä, pääsy maanpinnan alle, yläpuoliset rajoitukset, tarvittavat pohjaveden testaukset jne. Vaiheen 2 ympäristötutkimusten kustannukset ovat vaihdelleet 2 500 ja 250 000 dollarin välillä. Tyypilliset due diligence -tyyppiset toisen vaiheen tutkimukset ovat 6 000-25 000 dollarin luokkaa. Jotta voimme antaa tarkan hintatarjouksen, tarkastelemme kyseistä kohdetta ja kehitämme strategian kustannusten minimoimiseksi ja tietojen maksimoimiseksi, jotta voimme tehdä tarkkoja päätelmiä merkittävän ongelman olemassaolosta.

Joitakin AAI:n vaiheen 2 ympäristövaikutusten arviointihankkeita:

Entinen tuotantolaitos Nashvillessä, Tennesseessä

Entinen kuorma-autojen huoltolaitos Nashvillessä, TN

Autoliike Nashvillessä, TN

Koulu Bay Arealla, Kaliforniassa

Entinen tuotantokiinteistö Los Angelesissa, CA

Edellinen teollisuuskiinteistö San Franciscossa, CA

Huoltoasema Denverissä, Coloradossa

Maatalouskiinteistö Cincinnatissa, Ohiossa

Teollisuuskiinteistö Atlantassa, Georgiassa

Kauanko II-vaiheen ympäristöraportit ovat voimassa?

Tämä on jälleen yksi yleinen kysymys, jonka saamme näihin raportteihin liittyen. Vastaus on, että se riippuu kohteesta. Jos esimerkiksi maaperätutkimus on tehty aiemmin 20 vuotta sitten, kun kuivapesula poistui kyseiseltä kiinteistöltä, eikä sen jälkeen ole tapahtunut mitään muuta toimintaa, joka viittaisi maaperän tai pohjaveden pilaantumisriskiin, kyseinen vaiheen 2 ESA todennäköisesti riittää, eikä lisätutkimuksia tarvita. Jos kuivapesula on kuitenkin jatkanut perkloorietyleenin, joka tunnetaan yleisesti nimellä Perc, varastointia ja käyttöä 20 vuoden ajan edellisen maaperä- ja/tai pohjavesitestauksen jälkeen, tarvitaan todennäköisesti uusi maaperä-, maaperähöyry- ja pohjavesinäytteenottojakso.

Tämä esimerkki on hyvä nyrkkisääntö tähän kysymykseen vastaamiseksi: Kuinka kauan vaiheen II ESA on hyvä? Tähän kysymykseen ei ole yksinkertaista vastausta, mutta pohjimmiltaan uusi raportti tarvitaan, jos maanalaisessa kerroksessa on merkittävää potentiaalia ympäristövastuulle, joka on voinut syntyä edellisen tutkimuksen jälkeen. Lisäksi jos ympäristövalvontaviranomainen esittää edellisen raportin jälkeen sääntelyn edellyttämän vaatimuksen maaperätutkimuksesta joko pilaantuneisuuden tarkempaa rajaamista koskevan pyynnön, valituksen tai mahdollisen ihmisten terveydelle aiheutuvan vaaran vuoksi, tarvitaan lisää työtä. Jokaista tapausta olisi tarkasteltava lisensoidun geologin tai insinöörin toimesta, jolla on laajaa kokemusta tämäntyyppisistä hankkeista.

Höyryn tunkeutumisen arviointi

Yhtiömme suorittaa maaperän höyryn-/kaasunäytteenottoa hyödyntäen sopivimpia menetelmiä tietyissä kohteissa tunnetun ja tuntemattoman pilaantuneisuuden sekä fyysisten rajoitusten ja aikaisempien käyttötarkoitusten perusteella. Maaperän ja/tai pohjaveden pilaantumisen aiheuttaman mahdollisen höyryn tunkeutumisen vuoksi AAI seuloo maanpinnan, jotta voidaan määrittää, voiko höyryn tunkeutuminen rakenteisiin olla merkittävää viranomaisstandardien mukaisesti.

Milloin vaihe 2 Environmental siirtyy vaiheeseen 3?

Jos maaperä-, vesi- tai pohjavesinäytteiden laboratoriotulokset osoittavat, että kyseessä on merkittävä ongelma, että tarvitaan lisärajauksia tai että jokin virasto tai vastuullinen osapuoli vaatii puhdistamista, saatetaan tarvita alueen karakterisointia, riskinarviointia tai kunnostusta. Kunnostuksen tai puhdistuksen on yleensä tapahduttava siihen asti, kunnes verifiointinäytteiden tulokset alittavat liittovaltion, osavaltion tai paikalliset puhdistusnormit. Joissakin tapauksissa omistaja tai haltija haluaa poistaa kaikki epäpuhtaudet kokonaan niin, että ne eivät ole enää havaittavissa, jos se on mahdollista.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.