San Diegon asuntokupla? 4 syytä, miksi se ei kaadu vuonna 2021

Vuoden 2008 asuntomarkkinoiden romahduksen jälkeen monet asunnonostajat ja kiinteistösijoittajat ovat olleet varovaisia uuden uhkaavan asuntokuplan suhteen. Tämä pelko ja varovaisuus ovat täysin ymmärrettäviä: vuoden 2008 romahdus aiheutti asuntojen ja vuokrien hintojen 40 prosentin pudotuksen, ja 10 miljoonaa amerikkalaista menetti kotinsa pakkohuutokaupoissa.

Edelleen, koska historiallisesti kupla on puhjennut 13 vuoden välein, voisi olettaa, että meille on tulossa uusi kupla lähivuosina.

Mutta monet asiantuntijat epäilevät juuri nyt, etteivät San Diegon asuntomarkkinat romahda lähiaikoina. San Diegon talous on vain liian vahva. Lisäksi monet jopa kyseenalaistavat kuplan olemassaolon ylipäätään. Vaikka asuntojen hinnat ovat ylittäneet vuotta 2008 edeltävät tasot, talous on huomattavasti aiempaa vahvempi. Tämä tarkoittaa, että vaikka olisimmekin tällä hetkellä kuplassa, sen puhkeaminen on epätodennäköisempää ja vaikutukset ovat huomattavasti vähäisemmät.

Vapaa videosarja: How to Buy a Home with No Money Down

Onneksi monet ihmiset ovat tutkineet yksityiskohtaisesti tekijöitä, jotka johtivat vuoden 2008 romahdukseen, joka oli suurin romahdus sitten suuren laman. Tämä tarkoittaa, että voimme analysoida nykyisiä asuntomarkkinoita ja verrata niitä 2000-luvun tilanteeseen.

Tässä lyhyt yhteenveto syistä:

• Syy #1: Talous on yksinkertaisesti liian vahva
• Syy #2: Asuntojen hinnat kasvavat vain maltillisesti
• Syy #3: Asuntojen hinnat eivät ole paisuneet
• Syy #4: Lainanantajat eivät hyväksy Sub-Prime-lainoja

Syvennytään siis näihin 4 syyhyn, miksi San Diegon asuntokupla ei puhkea vuonna 2021.

Syy #1: Talous on yksinkertaisesti liian vahva

San Diegon työttömyysaste on erittäin alhainen, 2,7 %. Se on reilusti alle Kalifornian 4 %:n työttömyysasteen ja Yhdysvaltojen 3,6 %:n työttömyysasteen. Se on 22 % alhaisempi kuin työttömyysaste ennen vuoden 2008 romahdusta. Se tarkoittaa, että talous ei ole vain hieman vahvempi, vaan huomattavasti vahvempi.

Työttömyysaste vaikuttaa asuntojen hintoihin. Kun työttömyysaste on alhaisempi, kalliimmistakin asumisvaihtoehdoista tulee edullisempia.

Palkat ovat lisäksi nousseet tasaisesti viime vuosikymmenen aikana, ja ne ovat jopa korkeammat kuin ennen vuoden 2008 romahdusta.

Act Now:

Nathan Moeder, San Diegon asuntomarkkinoiden asiantuntija ja Kalifornian yliopiston säätöprofessori: San Diego, ainoa tapa, jolla San Diegon talous romahtaa, on se, että merkittävä yritys tai sotilaallinen puolustuslaitos lähtee kaupungista. Kumpikaan näistä tapahtumista on epätodennäköinen.

Lisäksi San Diegossa on yli 100 kansallista yritystä, kuten Qualcomm, PETCO, Jack in the Box ja monet muut. Lisäksi San Diegossa on useita muita suuria yrityksiä, kuten Amazon, Walmart, FedEx, IBM, CVS Health, Siemens, AT&T, PepsiCo, Wells Fargo ja monet muut. Vaikka jokin näistä yrityksistä lähtisi San Diegosta, on paljon muitakin arvostettuja yrityksiä, jotka pitävät talouden käynnissä.

Vaikka asuntojen hinnat ovat nousseet merkittävästi ja ovat korkeammat kuin ennen vuotta 2008, San Diegon talous on paljon vahvempi ja pystyy tukemaan näitä korkeampia asuntojen hintoja.

Viisi kysymystä, joita minulta kysytään eniten nykyisistä San Diegon kiinteistömarkkinoista…

Syy #2: Asuntojen hinnat kasvavat vain maltillisesti

Vaikka asuntojen hintojen nousu oli nopeaa vuosina 2012-2018, asuntojen hintojen nousu on hidastumassa merkittävästi. Sen sijaan, että asuntojen hinnat olisivat nousseet 5 % tai enemmän vuodesta toiseen, ne ovat Zillow’n mukaan nousseet vain 1,2 % vuonna 2019.

Seuraavana vuonna asuntojen hintojen odotetaan lisäksi nousevan enää vain 1,5 %. Vertaa tätä Yhdysvaltojen tämänhetkiseen 1,7 prosentin inflaatiovauhtiin, ja se tarkoittaa, että asuminen on itse asiassa muuttumassa halvemmaksi siihen verrattuna. Itse asiassa syyskuun 2019 kuluttajahintaindeksin mukaan useimmat kulutustavarat kallistuivat 2,4 % edelliseen vuoteen verrattuna.

Katso viimeisimmät San Diegon asuntotilastot…

Asuntojen hintojen nousu on hyvä ja terveellinen. Se tarkoittaa, että kasvu on vakaata ja tasaista. Tämä tilasto on yksi tärkeimmistä, joita useimmat rahoitusasiantuntijat, pankit mukaan lukien, käyttävät arvioidessaan talouden vahvuutta.

Mutta miksi asuntojen hinnat kasvavat vain maltillisesti?

Siihen on pari potentiaalista syytä.

Ensiksi vuonna 2008 puhjenneen asuntokuplan vuoksi useimmat asunnot tulivat aliarvostetuiksi. Vaikka useimmat asunnonostajat eivät voineet tuolloin ostaa aliarvostettuja koteja, kun taantuma päättyi vuonna 2009 ja talous alkoi vahvistua, yhä useammat ihmiset alkoivat ostaa taloja. Tämä alkoi nostaa asuntojen hintoja hieman.

5 San Diegon asuntotrendejä, joita näen nyt…

Sitten, kun talous vahvistui jälleen vuosina 2012/2013, monet ihmiset ja sijoittajat katsoivat ostavansa asuntoja. Talous pysyi vahvana ja kysyntä kasvoi, mikä johti valtavaan asuntojen hintojen nousuun useiden vuosien ajan. Kaikki halusivat osansa. Nämä alkuvaiheen piristysruiskeet ovat alkaneet vähentyä, mikä hidastaa asuntojen hintojen nousua.

Toiseksi, vaikka kiinteistömarkkinat kasvavat edelleen, hinnat alkavat normalisoitua. Talous kokonaisuudessaan on edelleen kasvussa ja terve. Asuntojen hintojen hidastuessa talous alkaa siis ottaa kiinni. Esimerkiksi palkat kurovat kiinni asuntojen hintoja. Tämä tarkoittaa sitä, että joka kuukausi San Diegossa asuminen on noususta huolimatta yhä edullisempaa. Siksi asuntojen hintojen nousun vertaaminen inflaatioon ja kuluttajahintaindeksiin on niin tärkeää.

Myös asuntokuplilla on tapana romahtaa nopeasti ja dramaattisesti. Pieni hintojen lasku ei ole nopea tai dramaattinen muutos. Pelkästään se, että kyseessä on hienoinen korjaus, tekee vähemmän todennäköiseksi, että kyseessä on merkittävä, dramaattinen muutos.

Googlen Top Post: San Diego Best Areas to Live

—

Must Watch: The 5 San Diego Mortgage Trends I Am Seeing Now…

Takaisin postaukseen

—

Syy #3: Asuntojen hinnat eivät ole paisuneet

Asuntokupla syntyy, kun asuntojen hinnat paisuvat suuremmiksi kuin mitä talous kestää. Kupla puhkeaa korjatakseen paisuneita asuntojen hintoja.

Vaikka edellä mainitun kaltainen pieni korjaus voi olla merkki romahduksen alkamisesta, se ei aina osoita romahduksen alkamista. Oikeasti kertoaksesi sen, sinun täytyy katsoa, kuinka paisuneita asuntojen hinnat ovat verrattuna talouteen.

Courtesy of Knowledge Leaders Capital

Tässä on kaavio, joka näyttää olennaisesti asuntojen hintoja (sinisellä) ja tuloja (punaisella) vuodesta 2001 lähtien, kuten kaksi hyvin arvostettua indeksiä kertovat.

Vapaa video:

Ennen vuoden 2008 romahdusta asuntojen hinnat nousivat eksponentiaalisesti. Mikä tärkeämpää, ne kasvoivat yli 4x enemmän kuin kansantulo. Se on valtava! Se on vahva merkki siitä, että asuntojen hinnat ovat aivan liian korkeat. Koska hintojen noustessa ihmisillä ei ollut varaa noihin hintoihin.

Siten kun asuntokupla lopulta puhkesi, asuntojen hinnat laskivat niin dramaattisesti, että ne kohtasivat kansantulon. Lisäksi kun yhä useammat ihmiset jäivät työttömiksi, kunnes työttömyysaste nousi 10 prosenttiin vuonna 2012, asuntojen hinnat laskivat entisestään. Tämä johtuu siitä, että samalla kun tulot kasvoivat, yhä harvemmat ihmiset ansaitsivat rahaa.

Viisi asuntolainatrendiä, jotka näen nyt San Diegossa…

Silloin asuntojen arvot muuttuivat aliarvostetuiksi, joten hinnat nousivat jälleen pilviin.

Nyt verrataan vuotta 2008 edeltävää aikaa nykyhetkeen. Vaikka asuntojen hinnat nousevat, ne seuraavat tulojen nousua. Se tarkoittaa, että talous voi tukea korkeampia hintoja. Nykyinen pieni hintojen korjausliike on yksinkertaisesti seurausta asuntojen hintojen vähäisen inflaation korjaamisesta.

Ja koska San Diegon talous on paljon vahvempi kuin maan keskiarvo, piirikunta kestää asuntokuplan romahdusta jopa paremmin kuin koko maa.

Hae kuin ammattilainen: Hae viimeisimmät aktiiviset, vireillä olevat, myydyt ja hintamuutokset mistä tahansa San Diegon kaupungista ammattilaisen tavoin – ilman kallista lisenssiä

Syy #4: Lainanantajat eivät hyväksy Sub-Prime-lainoja

Miten asuntojen hinnat saattoivat nousta niin paljon ennen vuotta 2008?

Keskeisesti ottaen, jos asunnot olivat niin saavuttamattomissa, miten ihmiset pystyivät silti ostamaan asuntoja ja nostamaan hintoja?

Katso viimeisimmät San Diegon asuntolainojen korot…

Pankit ja muut rahoituslaitokset aloittivat monien muiden asioiden lisäksi riskialttiit lainakäytännöt. Erityisesti asuntolainoja myöntäessään ne alkoivat hyväksyä ihmisiä, jotka eivät läpäisseet kaikkia niiden tiukkoja taloudellisia tarkastuksia. Tätä kutsutaan subprime-lainoiksi.

Perinteisesti, kun joku haluaa saada asuntolainan, pankki arvioi henkilön taloudelliset edellytykset. Tavoitteena on varmistaa, että henkilö pystyy käsittelemään enemmän velkaa. Tähän kuuluu muun muassa heidän luottotietojensa ja luottohistoriansa tarkistaminen. Jos jollakulla on hyvä luottohistoria, hän saa todennäköisemmin alhaisemman koron.

2000-luvulla pankit alkoivat kuitenkin lieventää käytäntöjään. Se tarkoittaa, että ne alkoivat myöntää samoja matalakorkoisia asuntolainoja niille, joilla oli huonompi luottotiedot. Vielä huolestuttavampaa on, että ne alkoivat hyväksyä asuntolainoja niille, jotka eivät pystyneet käsittelemään enempää velkaa. Vaikka tämä toimi lyhyellä aikavälillä, se rapautti kaikki rahoituspohjat. Se tarkoittaa, että pieni häiriö saattoi romahduttaa koko talouden.

Need a Mortgage? Apply Online 24/7 With a Local Expert

Tämä häiriö tuli vuosien 2004 ja 2006 välisenä aikana, kun Federal Reserve kaksinkertaisti korot. Liittovaltion keskuspankki näki, kuinka korkealle kiinteistöjen hinnat olivat nousseet, ja nosti korkoa hidastaakseen sitä. Korkeampi korko tarkoitti kuitenkin sitä, että asuntojen omistajat, joilla oli subprime-asuntolainoja, eivät pystyneet maksamaan korkeampaa korkoa. Tämä lähetti asuntojen hinnat jyrkkään laskuun pariksi vuodeksi, jota seurasi taantuma.

Viimeisimmän asuntokuplan puhjettua pankit tajusivat, etteivät ne voi myöntää subprime-lainoja. Niinpä nykyään, vaikka asuntojen hinnat ovat korkeammat kuin edellisessä huipussaan vuonna 2006, useimmilla asunnonomistajilla on varaa asuntolainaansa. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka Yhdysvaltain keskuspankki nostaisi jälleen korkoja (mitä se on tehnyt), asunnonomistajilla on varaa korkeampiin korkoihin.

Ja vielä kerran, koska San Diegon talous on jopa vahvempi kuin suurimmalla osalla maata, jopa asuntomarkkinoiden romahdus vaikuttaisi San Diegoon vielä vähemmän.

Lue nyt: 7 San Diegon rantakaupunkia, joista kannattaa ostaa asunto

Onko San Diegon asuntokupla olemassa?

Vaikka monet ovat huolissaan San Diegon asuntokuplan puhkeamisesta, suurin osa todisteista osoittaa, että San Diegon asuntomarkkinat ovat vankat. Itse asiassa, koska mikään 2000-luvun kuplan tekijöistä ei ole edes läsnä, on vaikea väittää, että San Diegon asuntomarkkinoilla olisi kupla.

• Työttömyys on hämmästyttävän alhainen
• Palkat nousevat
• BKT henkeä kohti on koko…Asuntojen hinnat kasvavat hitaasti mutta tasaisesti
• Hintojen nousu on alle inflaatiovauhdin
• San Diegossa on paljon suuria yrityksiä
• San Diegossa on kukoistava pienyritysyhteisö

Sen, on jopa syitä, miksi San Diegon asuntomarkkinat vahvistuvat pian:

• Asuntovarasto on vähäinen
• Väestö kasvaa
• Myös millenniaalit ostavat asuntoja

Jopa Case-Shiller-indeksin perustaja ja taloustieteen Nobel-palkinnon saanut Robert Shiller pitää markkinoiden romahdusta epätodennäköisenä.

Ja vaikka jollakin muulla rahoitussektorilla (kenties osakemarkkinoilla) saattaa syntyä uusi kupla, asuntokaupan romahduksesta ei kannata olla huolissaan lähiaikoina.

5 San Diegon käteisostajahakkeria…

On tärkeää huomata, että taantuma on aina tulossa. Sitä tosiasiaa ei voi kiertää. On kuitenkin paljon näyttöä siitä, että taantuma ei ole tulossa lähiaikoina.

Kun löydät hyvän diilin asunnosta San Diegossa, älä pelkää asuntomarkkinoiden romahdusta seuraavan vuoden tai kahden aikana. Asiantuntijat ovat yhtä mieltä siitä, että sinun ei kannata odottaa uuden upean kodin löytämistä vain saadaksesi erinomaisen tarjouksen talosta. Hyvä diili on hyvä diili, ja siihen kannattaa tarttua. Ja San Diegossa on paljon hyviä diilejä.

Onko vuoden 2021 asuntomarkkinat samanlaiset kuin vuonna 2007?

Paras vaihtoehtosi on saada taloutesi kuntoon ja saada ennakkohyväksyntä talon ostoon ennen kuin kilpailu uppoaa ja ennen kuin korot nousevat jälleen. Kun kysyntä ja korot nousevat, sinun on vaikeampi löytää asuntoa, ja asuntosi tulee maksamaan enemmän. Nyt aloittaminen helpottaa kaikkia ongelmia.