Seuraavassa on lyhyt selitys asiakirjoista Texasissa. Selvittääksesi, mikä sopii parhaiten haluamaasi sovellukseen, ota yhteyttä yhteen kiinteistöasianajajistamme.
Mikä on kauppakirja?
Kirja on kirjallinen asiakirja, jolla perustetaan laillinen ja kohtuullinen omistusoikeus kiinteistöön. Vaikka kauppakirja on vain yksi asiakirjoista, joita käytetään suurimmassa osassa kiinteistökauppoja, se on kiistatta tärkein asiakirja ostajalle (luovutuksensaaja), koska se edustaa luovutettua omistusoikeutta ja velvoitteita, jotka myyjä (luovuttaja) on velkaa ostajalle.
Texasin säädökset ja oikeuskäytäntö asettavat viisi vaatimusta, joiden täyttyessä kauppakirja on pätevä. Kauppakirjan on:
- oltava kirjallinen;
- oltava myyjän allekirjoittama;
- sisältää ostajan nimi;
- sisältää kiinteistön oikeudellisen kuvauksen; ja
- sisältää kiinteistön oikeudellisen kuvauksen; ja
- sisältää kauppakirjan, joka on toimitettu ostajalle ja jonka ostaja on hyväksynyt.
Texasin kiinteistökirjojen eri tyypit
Texasissa on kolme peruslajia yleisesti käytettyjä kiinteistökirjoja:
- General Warranty Deed – Sisältää sekä nimenomaisia että implisiittisiä takuita. Tämä on ostajan näkökulmasta suositeltavin kauppakirja, koska se takaa nimenomaisesti koko omistusoikeusketjun ja sitoo myyjän puolustautumaan omistusoikeusvirheitä vastaan, vaikka nämä virheet olisivat syntyneet ennen myyjän omistusoikeuden siirtymispäivää. Tämä on yleisin asuntokaupoissa käytetty kauppakirja.
- Special Warranty Deed – Myyjä takaa omistusoikeuden vain siitä hetkestä lähtien, jolloin se otti kiinteistön omistukseensa. Toisin sanoen myyjä on velvollinen puolustautumaan vain omistusoikeusvirheitä vastaan, jotka ovat ilmenneet sen omistusaikana. Special Warranty Deeds käytetään yleisesti kaupallisissa kaupoissa.
- Deed Without Warranties – Tämä on yksinkertaisesti kiinteistön luovutus ilman mitään nimenomaisia tai hiljaisia takuita. Näin ollen myyjä ei ole velvollinen puolustautumaan omistusoikeusvirheitä vastaan riippumatta siitä, milloin ne ovat syntyneet.
TEXAS ON ”ILMOITUSVALTAINEN” OSAKUNTA
Kuten edellä mainittiin, kiinteää omaisuutta koskevien luovutusten ja sopimusten on oltava kirjallisia, jotta ne olisivat täytäntöönpanokelpoisia kaupan osapuolten välillä. Jotta nämä asiakirjat olisivat täytäntöönpanokelpoisia kolmansiin henkilöihin nähden, ne on kuitenkin talletettava julkiseen rekisteriin.
Teksasin kirjaamislaki löytyy Texasin omaisuuslain 13.001 §:stä. Tässä laissa edellytetään, että kiinteän omaisuuden tai kiinteään omaisuuteen liittyvän oikeuden tai kiinnityksen tai kauppakirjan luovutus on tunnustettava, vannottava tai todistettava ja arkistoitava lain edellyttämällä tavalla, jotta se olisi pätevä velkojaan tai myöhempään vilpittömässä mielessä toimivaan ostajaan nähden. Kirjaamaton asiakirja sitoo kuitenkin kaikkia asiakirjan osapuolia, näiden osapuolten perillisiä ja myöhempää ostajaa, joka EI maksa arvokasta vastiketta tai jolla on tieto asiakirjasta.
BONA FIDE PURCHASERS
Kuten olette ehkä huomanneet, Texasin kirjaamislaki kattaa vain kiinteän omaisuuden ”luovutuksen” tai ”osuuden asuntolainasta (mortgage) tai kauppakirjasta”. Bona Fide Purchaser Doctrine, joka on luotu common law:n tai oikeuskäytännön nojalla, astuu kuvaan ja määrää, että tietyt kiinteän omaisuuden luovutukset tai osuudet eivät ole täytäntöönpanokelpoisia myöhempää vastikkeellista ostajaa vastaan, ellei kyseisellä myöhemmällä ostajalla ole ollut tosiasiallista tai tosiasiallista tietoa aiemmasta luovutuksesta.
Selventääkseni, Bona Fide Purchaser Doctrine mahdollistaa sen, että myöhempi ostaja voi voittaa aikaisemman kilpailevan kiinteistöön kohdistuvan edun, jos myöhempi ostaja (1) on hankkinut luovutuksen tai edun (2) vastiketta vastaan (3) vilpittömässä mielessä ja (4) ilman, että hänellä on ollut tieto aikaisemmasta saatavasta.
ILMOITTAMISEN MUODOT
Ilmoittamisen muotoja voi olla erilaisia. Ensimmäinen ja vahvin ilmoitusmuoto on ”tosiasiallinen ilmoitus”. Todellinen ilmoitus on olemassa, kun myöhempi ostaja tietää varmasti, että aikaisempi kilpaileva etu on olemassa – hän on nähnyt asiakirjan.
Toinen ilmoitusmuoto on ”konstruoitu ilmoitus”. Tämä ilmoitusmuoto on peräisin laista – heti kun asiakirja on asianmukaisesti kirjattu, koko maailma on saanut konstruktiivisen ilmoituksen omistusoikeudestasi.
Kolmas ja harvoin mainittu ilmoitusmuoto on ”tiedusteluilmoitus”. Tällainen ilmoitus on olemassa, jos kiinteistön ulkonäkö on sellainen, että myöhemmän ostajan olisi pitänyt esittää lisää kysymyksiä (tai tiedustella) kiinteistön omistusoikeudesta. Jos esimerkiksi maanomistaja A yrittää myydä ostajalle B tyhjän tontin, mutta tontille on rakennettu koti, B:tä syytetään Inquiry Notice -ilmoituksesta, vaikka B ei olisikaan koskaan nähnyt tonttia tai sille rakennettua kotia.
The Farah Law Firm is Here to Help You
Meidän lakiasiaintoimistomme on täällä viemässä sinua askel askeleelta läpi prosessin. Kun sopimus on allekirjoitettu, virheiden korjaaminen voi olla liian myöhäistä tai hyvin vaikeaa, joten anna meidän auttaa sinua nyt. Toimistomme sijaitsee kätevästi Mansfieldissä, aivan Dallas-Fort Worth Metroplexin keskellä. Soita kiinteistöjuristeillemme Teksasissa jo tänään ja anna kokemuksemme ja laaja tietämyksemme Teksasin kiinteistölainsäädännöstä antaa sinulle mielenrauhan varmistamalla, että seuraava ostosi tai myyntisi on asianmukaisesti toteutettu.
Ota yhteyttä, niin saat mielenrauhan!