Olet kuullut tarinoita ja nähnyt mainoksia. Ehkä jopa tunnet jonkun, joka on ostanut kodin halvalla pakkohuutokaupasta.
Nyt harkitset oman kodin ostamista.
Sinulla on RAHAA säästöistä tai perinnöstä.
Ja sinua houkuttelevat pakkohuutokaupat (joissa pankit myyvät pakkohuutokaupattuja koteja päästäkseen niistä nopeasti eroon). Loppujen lopuksi näet mahdollisuuden saada paljon enemmän taloja paljon vähemmällä rahalla.
Jos tämä kuulostaa sinulta, anna minun antaa sinulle rehellinen johdatus talojen ostamiseen huutokaupasta.
Aluksi haluan tehdä selväksi: talon ostaminen huutokaupasta EI OLE oikein kaikille.
Sinulla on oltava joko käteistä tai sinun on oltava valmis ottamaan riskialtis, korkeakorkoinen ”kovan rahan” laina ostaaksesi kiinteistön.
Sinun on oltava varovainen.
Sinun on tiedettävä, mitä olet tekemässä.
Ja silloinkin se on riskialtista.
Mutta jos onnistut ostamaan talon huutokaupasta, voit päästä asuntoon jopa 50 % halvemmalla listahinnasta.
HAKKUUMARKKINAT
Huutokauppoja on edelleen runsaasti Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoilla, vaikka joillakin alueilla (ajattele Floridaa ja Las Vegasia) niitä on paljon enemmän kuin toisilla.
ForeclosureRadar, kattava huutokauppojen seurantatyökalu kiinteistöalan ammattilaisille, toteaa, että 80 % Kaliforniassa helmikuussa 2009 huutokaupatuista asunnoista myytiin keskimäärin 36,3 % alle listahinnan ja 40 % huutokaupoissa myydyistä asunnoista myytiin 50 %:lla tai suuremmalla alennuksella. Kyllä, nämä tiedot ovat vuoden 2009 helmikuulta, mutta mahdollisuutesi saada huutokaupoissa asunnosta tappava diili ovat vain kasvussa.
Lender Processing Services (LPS) kertoo, että ulosmittausten määrä Yhdysvalloissa on noussut tasaisesti viisi kuukautta peräkkäin ja että nykyinen ulosmittauskanta Yhdysvalloissa on noin 7. Huutokauppojen määrä on kasvanut jo viisi kuukautta peräkkäin.7-kertainen historialliseen keskiarvoon verrattuna.
Pakkohuutokaupattuja koteja on olemassa, mutta jos haluat tilaisuutesi tehdä pakkohuutokauppaa, sinun on parasta valmistautua käyttämään paitsi rahaa myös paljon aikaa valmistautumiseen…
HUUTOKOHTEEN KOKEMUS
Ensimmäinen askel valmistautuessasi ostamaan talon edunvalvojan järjestämässä huutokaupassa on mennä huutokauppaan katsomaan, millainen ilmapiiri siellä oikeastaan on. Jokaisen piirikunnan huutokaupat järjestetään hieman eri tavalla, ja sinun kannattaa tuntea oman alueesi huutokaupan yksityiskohdat jo kauan ennen tarjouksen tekemistä. Valitse yksi viikko ja käy huutokaupassa joka aamu. Jos et pääse sinne työaikataulusi vuoksi, harkitse, että ystäväsi tai sukulaisesi kokee toiminnan ja raportoi siitä sinulle.
Reilu varoitus: Jos sinulla on kokopäivätyö (etkä ole kiinteistöalalla), voi olla haastavaa löytää tarvittava aika asuntohuutokauppaan valmistautumiseen ja tarvittavien tutkimusten tekemiseen.
Kun olet huutokaupassa, hanki tuntumaa huutokauppaprosessiin ja siihen, miten ihmiset toimivat. Huomaa esimerkiksi, että useimmat tarjoajat käyttävät aurinkolaseja ja pitävät kädet taskussaan; nämä temput auttavat heitä näyttämästä tunteitaan, olipa se sitten jännitystä tai pettymystä.
PAKOLLISUUSHAKEMUSTEN SEURANTA
Kun olet ymmärtänyt huutokauppaprosessin, sinun kannattaa ryhtyä seuraamaan pakkohuutokauppoja.
Kuulutukset edunvalvojan myynnistä (Trustee Sales) tai sheriffin myynnistä (Sheriffs Sales) julkaistaan paikallisessa sanomalehtilehdessä viikoittain muutama viikko, ennen kuin kohteet myydään huutokauppana. Mutta pelkkä sanomalehdestä katsominen ei anna sinulle ajantasaista tietoa, jota todella tarvitset.
Tutki sen sijaan erilaisia pakkohuutokaupan seurantatyökaluja. ForeclosureRadar on yksi parhaista löytämistäni palveluista, jonka avulla voit löytää pre-foreclosures tietyillä kriteereilläsi, kuten postinumero, ikä, vuodepaikkojen ja kylpyjen määrä jne. ja seurata niitä aina huutokauppapäivään asti. Voit jopa ladata ForeclosureRadar-sovelluksen puhelimeesi, joten sen sijaan, että tulostaisit päivittäisen luettelon ja veisit sen mukanasi huutokauppaan, voit vain hakea kaikki päivän huutokaupan yksityiskohdat puhelimeesi. ForeclosureRadar ei kuitenkaan ole ilmainen, eikä se ole saatavilla kaikissa 50 osavaltiossa, joten sinun on ehkä tutkittava asiaa itse.
DUE DILIGENCE
Seuraavaksi on vuorossa seurattavien asuntojen due diligence -tarkastus.
Panttioikeudet ja panttioikeuksien asemat
Seuraa listallasi julkaistua lähtötarjousta (joka voi muuttua) ja katso ulosmittauksen aloittavan panttioikeuden asemaa.
ÄLÄ KOSKAAN, ÄLÄ KOSKAAN osta panttioikeutta, joka on kakkosessa, tai mitä tahansa panttioikeutta, joka ei ole ykkösasemassa, ellet tiedä tarkalleen, mitä olet tekemässä.
Jos ostit huutokaupassa toisen aseman panttioikeuden, ostoksesi on edelleen alisteinen ensimmäisen aseman panttioikeudelle, joka voi ulosmitata, mikä pyyhkii pois alisteiset panttioikeudet, joten kaikki käyttämäsi rahat menisivät hukkaan.
Tilaa alustava omistusoikeusraportti omistusoikeusyritykseltä. Jotkin title-yhtiöt veloittavat tästä, ja toiset antavat sen ilmaiseksi, jos ne katsovat, että niillä on hyvät mahdollisuudet saada asiakkaasi. Koska huutokauppaostosten mukana tulevat kaikki olemassa olevat panttioikeudet ja rasitteet, alustavan omistusoikeusraportin muodossa tehtävä omistusoikeustutkimus auttaa tunnistamaan esimerkiksi IRS:n panttioikeudet tai erääntyneet verot, jotka sinun, uuden ostajan, on maksettava.
Talon kunto
Jotkut sijoittajat eivät juurikaan välitä ulosmitatun talon sisätilojen ulkonäöstä, mutta jos aiot asua siinä jonkin aikaa tai jopa korjata ja myydä sen, sisäpuolen pitäisi huolestuttaa sinua ainakin jonkin verran.
Pääsyn saaminen sisätiloihin ennen kuin teet tarjouksen, on toivottavaa, mutta ei aina mahdollista. Jos sinulla on pääsy Multiple Listing Services -palveluun välittäjän tai kiinteistönvälittäjän kautta, voit ehkä hakea kuvia vanhasta listauksesta, jolloin talo oli myynnissä. Muista, että nämä kuvat saattavat poiketa huomattavasti talon nykyisestä sisätilasta. Voit halutessasi kurkistaa sisään ikkunoista tai ”vahingossa” livahtaa sisään, jos talo on tyhjillään, mutta ole tietoinen laeista ja turvallisuudestasi!
Tee myös due diligence -tutkimus useista taloista, jotka haluaisit ostaa, etkä vain yhdestä, koska on todennäköistä, että se, jota silmälläpidät, joko viivästyy (ja viivästyy ja viivästyy) tai myydään korkeampaan hintaan kuin mitä olet valmis maksamaan.
RAHA
Laskekaa maksimitarjous kullekin kiinteistölle, josta olette kiinnostuneita. Kirjoita se ylös ja pidä kiinni maksimitarjouksestasi, ei penniäkään enempää. On helppo innostua huutokauppojen tunteista, mutta se, että olet valmis päästämään kiinteistön menemään, on turvaverkkosi.
Monissa online-seurantajärjestelmissä on työkaluja ARV-arvon (korjausten jälkeisen arvon) arvioimiseksi, mutta tarkempi tapa olisi vetää viimeaikaiset vertailukelpoiset arviot ja laskea arvioitujen korjausten kustannukset itse. Ystävällinen urakoitsija voi olla erittäin hyödyllinen auttamaan sinua hinnoittelemaan työkaluja ja työvoimaa kaikista korjauksista, joita luulet tarvitsevasi. Jos tavoitteenasi on korjata ja myydä kiinteistö, sinun on otettava ARV ja vähennettävä siitä korjausarviot, hallussapitokustannukset, listauskulut, jos aiot listata sen kiinteistönvälittäjän kanssa, ja voitto, jonka haluat myös ottaa.
Mistä saat rahat?
Et kai odottanut meneväsi pankkiin ja pyytäväsi sieltä asuntolainaa huutokauppaostoksesi rahoittamiseksi? Asunnon ostamiseen huutokaupasta liittyvien riskien vuoksi niin ei tule tapahtumaan.
Kullakin osavaltiolla on hieman erilaiset lait talojen ostamisesta huutokaupasta.
Esimerkiksi Arizonassa sinun tarvitsee asettaa vain vakuusrahan käsiraha huutokaupassa, mutta sinulla on vain muutama päivä aikaa maksaa koko summa. Kaliforniassa sinun on maksettava koko summa huutokauppavaiheessa. Siksi sinun on tuotava mukanasi maksimitarjouksesi täyttä summaa vastaava shekki, jossa on edunvalvojan nimi. Jos saat kiinteistön alle maksimitarjouksesi, saat rahat takaisin.
Monilla ihmisillä ei kuitenkaan ole tarpeeksi rahaa maksaa talosta käteisellä. Sen sijaan he käyttävät ”kovaa rahaa”.
Kova raha on termi, jota käytetään kuvaamaan yksityiseltä sijoittajalta lainattua rahaa. Sijoittaja lainaa sinulle käteistä korkealla korolla (yleensä 12-18 %) ja odottaa, ettet pysty maksamaan maksuja takaisin hänelle, jotta hän voi ottaa kiinteistön. Kova raha voi olla riskialtista, mutta jos sinulla on varaa maksaa nuo maksut ja uskot myyväsi kiinteistön melko nopeasti, se voi toimia.
Jos haluat asua talossa
Ei koskaan kannattaisi kuitenkaan käyttää kovaa rahaa ostamaan taloa, jossa aiot asua, sillä kovan rahan lainat ovat lyhytaikaisia ja korkeakorkoisia.
Jos mietit, voisitko säästää rahaa ostamalla ulosmitatun kodin asuaksesi siinä ja sinulla EI ole kertaluonteista käteissummaa (ehkä säästöistä tai perinnöstä), huutokaupat eivät ole oikea tapa. Sen sijaan paras vaihtoehto on tehdä yhteistyötä kiinteistönvälittäjän kanssa ja tarkastella tavallisilla kiinteistömarkkinoilla olevia ulosmitattuja asuntoja. Saatat silti löytää suuria säästöjä, ja kodista riippuen voit ehkä saada perinteistä pankkirahoitusta.
Kuva: AR McLin.