Vuokranantajat sitoutuvat useisiin tärkeisiin vaiheisiin luodakseen voittoa vuokratalossa. Alkaen vapaasta asunnosta vuokranantajan on sitouduttava tarvittavaan määrään aikaa ja taloudellisia resursseja, jotta se saa valmiiksi kunnossapidon, mainostaa kiinteistöä, näyttää sen ja haastatella vuokralaisehdokkaita.
Saatettuaan lopulta suullisen sitoumuksen mahdolliselta vuokralaiselta kiinteistön vuokraamiseen, vuokranantaja sopisi tapaamisen näkymän kanssa vuokrasopimuksen allekirjoittamista varten. Vuokrasopimuksen tarkoituksena on määritellä kummankin osapuolen velvollisuudet ja vastuut vuokrasopimuksen aikana.Vuokrasopimuksessa edellytetään, että vuokranantaja luovuttaa kiinteistön määräajaksi vuokralaisen suorittamia vuokranmaksuja vastaan.
Vuokrasopimusten pituus ja monimutkaisuus lisääntyvät, ja ne voivat vaihdella jonkin verran vuokranantajakohtaisesti, mutta useimmat vuokrasopimukset sisältävät samankaltaisia lausekkeita. Vuokranantajien olisi ymmärrettävä kaikki vuokrasopimuslausekkeet ja varmistettava, että kiinteistön hallinnan päivittäinen todellinen käytäntö ei poikkea vuokrasopimuksen lausekkeista. Kun vuokralaiset ymmärtävät vuokrasopimuksen lausekkeet paremmin kuin vuokranantaja, vuokrasopimuksen hallinta kallistuu poikkeuksetta pois vuokranantajalta.
Yksi olennaisista asuntojen vuokrasopimuslausekkeista koskee vuokranmaksun eräpäivää. Tavallisesti vuokra erääntyy koko vuokrakauden ajalta tasasuuruisina erinä kunkin kuukauden ensimmäisenä päivänä. Vuokran eräpäivän määrittäminen kunkin kuukauden ensimmäiselle päivälle luo mukavuusalueen vuokranantajalle. Jos vuokranmaksun eräpäivä ei ole sama kuin vuokralaisten oletettu palkkapäivä, vuokranantajat saattavat kysyä, mistä varat vuokranmaksuun tulevat myöhemmin?
Lisäksi vuokranantajat, jotka omistavat useita kiinteistöjä, käyttävät yleensä kuukauden ensimmäistä päivää vuokranmaksun eräpäivänä liiketaloudellisista syistä. Se, että eri vuokralaiset voisivat maksaa vuokran eri eräpäivinä, aiheuttaisi puutteita taloudellisessa ennakoitavuudessa, jota vuokranantajat tarvitsevat vuokrakiinteistön hallinnoimiseksi.Tähän kuuluu myös vuokranantajan velvoitteiden oikea-aikainen maksaminen.
Koska vuokranantajat yleisesti uskovat, että kuun ensimmäinen päivä sopii
useimpien vuokralaisten palkanmaksupäivään, he usein suostuvat niiden vuokralaisten pyyntöihin, joiden ennalta asetettu palkanmaksupäivä on eri kuin kunkin kuukauden ensimmäinen päivä. Vuokranantajat, jotka ottavat tällaiset vuokralaiset huomioon, määrittelevät vuokran eräpäiväksi esimerkiksi kunkin kuukauden 5. päivän. Vuokranantajat voivat tietysti hyväksyä erilaisen vuokranmaksun eräpäivän mistä tahansa näennäisesti pätevästä syystä.
Vuokranmaksun eräpäivä on yksi kiinteistöalan kanuunoista, vaikka se usein unohdetaankin. Kiinteistöissä vuokra erääntyy maksettavaksi ennen seuraavaa vuokrakauden (kuukauden) alkua. Reaalimaailmassa vuokra erääntyy yleisesti vuokrakauden alussa: kunkin kuukauden ensimmäisenä päivänä. Reaalimaailman käytäntö määritellä kuukausivuokran eräpäivä samaksi päiväksi kuin ensimmäinen maksuhäiriöpäivä heikentää vuokrasopimuksen eheyttä.
Voidakseen hallita kiinteistöä tehokkaasti vuokranantajan on erotettava vuokran eräpäivä ensimmäisestä maksuhäiriöpäivästä.Käytetään esimerkkinä 1.9.2004 alkavaa ja 31.8.2005 päättyvää yhden vuoden mittaista vuokrasopimusta omakotitalosta. Tässä vuokrasopimuksessa viimeinen päivä, jolloin vuokra on maksettava ajallaan 1. helmikuuta 2005, olisi 31. tammikuuta 2005. Milloin maksuhäiriö alkaa? Maksuhäiriö alkaa 1. helmikuuta 2005.
Eräpäivän selkeys vuokranantajan mielessä sopii erilaisiin hallinnollisiin tarkoituksiin. Ellei vuokranantaja ymmärrä, milloin vuokra on erääntynyt, hän ei koskaan tiedä, milloin vuokralainen on rästissä. Pitäisikö esimerkiksi vuokran maksaminen kuukauden 10. päivänä katsoa myöhästyneeksi? Entä vuokralaisen haaste, jonka mukaan hänellä on vain yksi päivä aikaa maksaa vuokra ajallaan? Vuokrahan piti maksaa 1. päivä. Vai mitä?
Virhe, että vuokran eräpäivä määritellään samaksi päiväksi kuin ensimmäinen maksuhäiriöpäivä, selitetään vuokranantajien toimesta edelleen pois käsitteellä lyhennysvapaajakso.Miksi vaivautua? Koska vuokralaisella on täydet 30 päivää aikaa estää laiminlyönti, armonaika kutsuu vuokralaisen laiminlyöntiin.Vuokralaisen laiminlyönnistä tulee vuokrasopimuksen sallittu piirre!
Vuokranmaksun erääntymispäivämäärän ymmärtäminen antaa toisaalta vuokranantajalle päättäväisyyttä, jotta hän voi hoitaa vuokranmaksun laiminlyönnin ripeästi ja tehokkaasti.Kolmen vuorokauden mittainen irtisanomisilmoitus annetaan tiedoksi kuun 1. päivänä.Vuokranantajan välitön reaktio maksun laiminlyönnin varalta takaa vuokrasopimuksen jatkuvuuden. Kaikki vuokrashekit, joihin ei sisälly myöhästymismaksuja, palautetaan vuokralaiselle.Vuokranantajan mahdollisuus kieltäytyä vuokranmaksusta varmistaa täydelliset vuokranmaksut.
Osittaisten maksujen, myös myöhästyneiden vuokranmaksujen, hyväksyminen ilman myöhästymismaksuja, tarkoittaa yhteistyötä vuokralaisen kanssa. Työskentely maksuhäiriöisen vuokralaisen kanssa tarkoittaa työskentelyä vuokranantajan omaa etua vastaan. Pitäisikö vuokranantajan koskaan hyväksyä myöhästyneitä vuokranmaksuja? Ei niin kauan kuin vuokranmaksut eivät sisällä kaikkia erääntyneitä maksuja, vaikka maksuviivästys tapahtuisi säännöllisesti.
Vuokralaiset käyttävät ristiriitaisia vuokrasopimuslausekkeita hyväkseen.
Vuokranantajien ei pitäisi kutsua vuokralaisia vaikeiksi tällaisissa tilanteissa. Koska vuokranantajat tyypillisesti laativat vuokrasopimukset, oikeudenmukaisuus myöntää vuokralaiselle etulyöntiaseman. Ristiriitatilanteessa vuokralaisen kanssa se on etu, jota vuokranantajilla ei ole varaa menettää!