9 Vuokralaisen oikeuksia, joita vuokranantajasi ei halua sinun tietävän

Kävin vuonna 2001 oikeustieteellisessä illat vastapäätä MacArthur Parkia, tilaa, joka toimi myös ulkoilmatorina Los Angelesin keskustassa.

Se ei ollut niinkään puisto kuin ruohosaari, jossa lapset kävivät hankkimassa mustan pörssin sammakoita ja kilpikonnia, narkkarit hakivat mustaa tervaheroiinia ja kaikki hankkivat henkilökortteja. Se oli kaupungin vilkkain osa.

Lainopiston yläpuolella oli steppikursseja lapsille. Vielä tänäkään päivänä en voi ajatella tapauksen käsittelyprosessia, Issue, Rule, Analysis, Conclusion, ilman, että takaraivossani kuuluu tip-tip-tapetin ääni.

Meidän alapuolellamme oli vuokralaisten oikeuksien klinikka, Inquilinos Unidos. Olin vapaaehtoisena päivisin ja autoin vuokralaisia tekemään valituksia tai pyytämään tarkastuksia.

Joskus vuokralaiset olivat puistosta tänne vaeltaneita perheitä, joiden äänet kyselivät, kuinka paljon heidän vuokranantajansa voisi korottaa vuokraa, vetosivat siihen, että heidän pojallaan tai tyttärellään oli astma ja torakat tai torakoiden käsittely häiritsivät heidän keuhkojaan.

Nämä äänet kuuluivat ruumiille. Äänillä oli tukevat kodit – lihasta ja luusta tehdyt seinät. Ruumiilla, joihin ne kuuluivat, ei ollut. Ruumiit työnnettiin ulos, kun taas uudet vaaleaihoiset, etuoikeutetummat ruumiit muuttivat sisään.

Me kaikki tiedämme, että tämä ei ole ilmiö, joka tapahtuu vain tässä vilkkaassa L.A:n osassa. Gentrifikaatio koskettaa ihmisiä kaikkialla, ja monet ovat neuvottomia, miten torjua tätä kulovalkean lailla leviävää suuntausta.

Erityisen haavoittuvaisia ovat vuokralaiset. Yhdysvaltain väestölaskentatoimiston vuoden 2016 tutkimuksen mukaan yli 37 prosenttia Yhdysvaltojen kotitalouksista asuu vuokralla.

Kuinka moni vuokralainen tietää oikeutensa vuokralaisena?

Voi olla vaikea tuntea olevansa voimakas ja varustautunut, kun on vastassa vuokranantaja, mutta sinulla on oikeuksia. Jos sinulla on erityisiä kysymyksiä asumisoikeuksista tai tarvitset yhteyttä vuokralaisen oikeuksia ajaviin järjestöihin, voit soittaa numeroon 2-1-1 tai etsiä paikallisen toimiston täältä.

Nyt tässä on pikainen alustus 10 oikeudesta, jotka kaikkien vuokralaisten tulisi tuntea.

Asuntosi on oltava asumiskelpoinen

Kaikilla vuokralaisilla on oikeus puhtaaseen ja asumiskelpoiseen asuntoon. Vuokranantajan velvollisuus on ylläpitää tätä tasoa.

Joitakin esimerkkejä ovat sen varmistaminen, että ovet ja ikkunat eivät ole rikki, että katot ja seinät pitävät vettä loitolla, että putket toimittavat sekä kuumaa että kylmää vettä ja että asunnossa ei ole tuhoeläimiä tai tuholaisia.

Periaatteessa kaikilla vuokralaisilla on oikeus olla asumatta slummissa.

Slummi on tiheään asuttu kaupunkien epävirallinen asutuskeskittymä, jolle on ominaista ala-arvoinen asuminen ja kurjuus. Vaikka slummit vaihtelevat kooltaan ja muilta ominaisuuksiltaan, useimmilta puuttuvat luotettavat saniteettipalvelut, puhtaan veden saanti, luotettava sähkö, lainvalvonta ja muut peruspalvelut.

Jos asut asumiskelvottomassa paikassa, ensimmäinen oikeussuojakeinosi on tehdä suullinen valitus vuokranantajallesi.

Sinun pitäisi saada oikea-aikainen vastaus valituksiin

Jos vuokrakämppä ei ole asumiskelpoinen, vuokranantajan velvollisuus on korjata asia välittömästi. Teknisesti heitä on myös kielletty perimästä vuokraa myös tuona aikana.

Älä kuitenkaan ota tätä vihreänä valona lopettaa vuokran maksaminen. Parasta on jatkaa vuokranmaksua, jotta saat dokumentoitua oman osuutesi sopimuksesta. Jos asiat kärjistyvät siihen pisteeseen, että vuokralaisen on pakko, hän voi saada takaisin vuokrarahat, jotka hän maksoi siltä ajalta, kun asunto oli huonokuntoinen.

Tämä antaa vuokralaiselle yliotteen, sillä siinä tapauksessa, että hän joutuu nostamaan kanteen, hänellä on kaikki hyvin dokumentoituna.

Sinulla on oikeus kolmannen osapuolen väliintuloon, jos vuokranantaja ei noudata vaatimuksia ajoissa

Kun yksikössäsi on ongelma, sinun on ensimmäiseksi ilmoitettava siitä suullisesti vuokranantajalle. Jos toimenpiteisiin ei ryhdytä, kirjoita päivätty kirje, jossa kerrotaan yksityiskohtaisesti ongelmasta. Kirjeeseen tulisi liittää valokuvia aikaleimoineen.

Pahimmassa tapauksessa: vuokralainen voi tehdä valituksen asuntoviranomaiselle ja pyytää tarkastusta. he voivat kehottaa vuokranantajaa korjaamaan ongelman. Jokaisessa kaupungissa on erilainen lomake, viitteeksi tässä on tietoa siitä, miten prosessi käynnistetään L.A:ssa

Sinulla on oikeus nostaa kanne, jos vuokranantaja ei noudata 60 päivän ilmoitusta

Jos ongelmaa ei korjata sen jälkeen, kun kaupunki on antanut vuokranantajallesi 60 päivän huomautuksen, on aika nostaa kanne saadaksesi takaisin vuokran, jonka maksoit asuessasi asumiskelvottomassa tilassa.

Tältä sivustolta saat yhteyden paikalliseen kiinteistöasianajajaan.

Jos asut laittomasti muutetussa yksikössä, sinulla säilyy silti nämä oikeudet ja suojat

2.12.2016 ystävä soitti. Hänen lapsensa oli kadonnut, ja hän oli saanut uutisen tulipalon syttymisestä Oaklandissa sijaitsevassa Ghostship-nimisessä muunnetussa varastorakennuksessa.

Tragedia järkytti queer-yhteisön ydintä. Vuonna 2016 näytti siltä, että meidät kaikki sytytettiin tuleen – yökerhoissa, mielenosoituksissa ja nyt muunnetuissa asuintiloissamme.

Vuonna 2011 New York City alkoi puuttua muunnettuihin asuintiloihin sen jälkeen, kun Queensissa oli sattunut kohtalokas tulipalo laittomasti muunnetuissa asunnoissa. Vuokrien noustessa ihmiset kuitenkin jatkavat luovuuttaan tilojensa suhteen.

Siltikin tosiasia on: laittomasti muunnetuissa asunnoissa asuvilla ja niistä vuokraa maksavilla ihmisillä on edelleen sama suoja kuin muillakin vuokralaisilla.

Mutta – ja tämä koskee kaikkia – paras varotoimi on kirjoittaa shekki vuokraa varten ja merkitä muistioon ”Vuokraa .”. Lisäksi on hyvä yrittää saada kuitit joka kerta.

Tämä auttaa vahvistamaan, että olet vuokraa maksava vuokralainen, ja luo paperijäljen siitä ajasta, jonka olet asunut tilassa, jos joudut joskus oikeuteen.

Sinulla on oikeus saada ilmoitus ennen kuin vuokranantaja tulee asuntoon

Milloin vuokranantaja voi tulla asuntooni? Tämä näyttää olevan yleisin kysymys, jonka olen kuullut vuosien varrella.

Ihmiset saavat usein ilmoituksia siitä, että vuokranantajan on tultava tarkastamaan, mutta kokevat, että se saattaa loukata heidän yksityisyyttään. Jotkut ovat valittaneet, että vuokranantaja on tullut heidän asuntoonsa ilman heidän lupaansa.

Jos kyseessä ei ole hätätapaus (joka ei vaadi ennakkoilmoitusta), vuokranantajan on ilmoitettava asiasta 24 tuntia etukäteen.

Tämä voi koskea esimerkiksi kierrosta, korjauksia tai työntekijöiden sisäänpääsyä. Ja vaikka ilmoittaisitkin, vuokranantajien pitäisi päästä sisään vain normaaleina työaikoina.

Vuokrankorotuksilla on rajoituksia

Vuokrakontrolloiduissa asunnoissa vuokraa voidaan korottaa vain kerran vuodessa, ja vuokra voi nousta vain tietyn prosenttiosuuden verran, joka vaihtelee kaupungeittain. Vain tietyt osavaltiot tarjoavat vuokrasäännöstelyä, yleensä siellä, missä on asuntopula.

Kalifornian osissa on vuokrasäännöstelyä, samoin New Yorkissa, New Jerseyssä, Marylandissa ja Washington D.C:ssä. Yleisesti ottaen vuokrasäännöstelylait määrittelevät, milloin, miksi ja kuinka paljon vuokranantaja voi nostaa vuokraa.

Jopa niissä paikoissa, joissa vuokrasäännöstely on käytössä, lait koskevat vain tiettyjä rakennuksia. Esimerkiksi New Yorkin vuokranvalvontalait koskevat vain ennen vuotta 1947 rakennettuja rakennuksia, ja ne edellyttävät, että vuokralainen on asunut siellä yhtäjaksoisesti ennen 1. heinäkuuta 1971.

Vuokranantaja voi korottaa vuokraa vain tietyllä prosenttimäärällä aina vuokrasopimusta uusittaessa – ei yllätyksiä.

Vuokranvalvontalait edellyttävät yleensä, että vuokranantaja ilmoittaa sinulle vähintään 30 päivää etukäteen, jos hän aikoo korottaa vuokraa vuokrasopimusta uusittaessa.

Jos asut muussa kuin vuokranvalvonnassa ja sinulla on vuokrasopimus, vuokraasi ei voida korottaa ennen vuokrasopimuksen päättymistä (ellei vuokrasopimuksessa toisin mainita).

Mutta valitettavasti, jos sinulla on ei-vuokrasäännelty yksikkö ja vuokraat kuukaudesta toiseen, niin kauan kuin vuokranantaja antaa asianmukaisen kirjallisen ilmoituksen, vuokraa voidaan korottaa milloin tahansa.

Oikeus saada takaisin vakuusmaksu

Vuokralaisella on oikeus saada vakuusmaksu takaisin 21 päivän kuluessa siitä, kun hän on lähtenyt yksiköstä. Tämä pätee kansallisesti, mutta takaisin saatava määrä voi vaihdella yksikön kunnon mukaan.

Vuokralaisen tulisi saada pidätetystä summasta erittelyluettelo, jossa selitetään, mitä vakuusmaksusta otettiin pois, ja dollarin suuruinen summa kullekin luettelossa mainitulle erälle.

Seuraavasti, jos asut vuokrasäännellyssä yksikössä, olet oikeutettu saamaan korkoa talletuksestasi – se ei todennäköisesti ole paljon, mutta se on jotain. Yleensä vuokralaiselle maksetaan yksinkertaista korkoa sen korkokannan mukaan, joka on voimassa, kun takuukorko on maksettava.

Jos hallussa oleva vakuusmaksu on 1 000,00 dollaria ja sovellettava korkokanta on 1,7 %, niin maksettava korko on 17,00 dollaria. Vakuuden korkokantaan sovelletaan kaupungin lakia, ei vuokra-asetusta. Tämä voi vaihdella, mutta tässä on osavaltiokohtainen lähdeluettelo.

Oikeutesi häädön sattuessa

Jos asut vuokrasäännellyssä asunnossa, on olemassa pieni joukko erityisiä syitä, joiden vuoksi sinut voidaan häätää.

Ne ovat seuraavat: vuokranmaksun laiminlyönti, haitan aiheuttaminen, vuokrayksikön vahingoittaminen, muiden vuokralaisten viihtyvyyden tai turvallisuuden kohtuuton häiritseminen, vuokrayksikön käyttäminen tai salliminen laittomiin tarkoituksiin ja vuokrasopimuksen rikkominen.

Jos et asu vuokrasäännösten alaisessa asunnossa, sinut voidaan valitettavasti häätää mistä tahansa syystä.

Yleinen harhaluulo on, että kun saat häätöilmoituksen – joko 14 päivän tai 30 päivän kuluttua syistä riippuen – jos et muuta pois ilmoituksessa mainittuun aikaan mennessä, sinut voidaan heittää ulos asunnostasi ja häätää välittömästi. Tämä ei pidä paikkaansa.

Kun irtisanomisilmoituksessa mainittu aika on kulunut umpeen, sillä ainoastaan irtisanotaan vuokrasuhteesi tai sinun ja vuokranantajan välinen sopimus/sopimus. Näin vuokranantaja voi vasta aloittaa häätöprosessin.

Vuokralaisen onneksi laki on rakentanut vuokralaisille kohtuullisen ajan löytää uusi asunto uhkaavan häädön uhatessa – vaikka olisit jättänyt kuukausien vuokranmaksut maksamatta.

Sinulla on myös muita oikeuksia, joiden avulla voit mahdollisesti alentaa vuokravelkaasi. Muista, että ainoa henkilö, joka voi häätää sinut, on sheriffin apulaissheriffi – vuokranantajallasi ei ole hallintaoikeutta asuntoosi ennen sitä.

Se on vakava rikkomus, jos hän lukitsee sinut ulos tai poistaa sinut tai tavarasi väkisin itse.

Keskimäärin häätöprosessi kestää yleensä noin 5-6 viikkoa, mutta joskus se voi kestää jopa kauemmin. Tässä on nopea pahimman skenaarion aikataulu:

1. Sinulle annetaan 14 päivän irtisanomisilmoitus vuokranmaksun laiminlyönnin vuoksi.
2. Jossain vaiheessa 14 päivän jälkeen vuokranantaja antaa sinulle tiedoksi häätökehotuksen ja -kanteen.
3. Kun olet vastaanottanut haastehakemuksen ja -kanteen, kuulemistilaisuus on sovittu noin 10 päivän kuluttua.
4. Jos kuulemistilaisuudessa annetaan tuomio vuokranantajan hyväksi, ulosmittaus toimitetaan 10 päivää sen jälkeen.
5. Saat viimeisen 48 tunnin varoitusajan ennen kuin sheriffin apulaissheriffi tulee häätämään sinut.

Katsot siis, että pahimmassakin tapauksessa sinulla on vielä vähintään 14 päivää aikaa. Ja se on noin viisi viikkoa, jos vuokranantaja tuo häädön heti ja kaikki menee suunnitellusti – mitä ei useinkaan tapahdu.

Muista, että voit usein pidentää tuota aikarajaa ja pyytää vuokranantajalta tai tuomioistuimelta lisäaikaa, jos tarvitset sitä.

***

Kokemukseni mukaan monet asiat voidaan ratkaista pelkällä kirjeellä, mutta epäselvissä tilanteissa on aina parasta hakea tukea asuntoasiantuntijoilta, jotka tuntevat hyvin lakisääteiset oikeutesi ja osaavat siteerata alueesi siviililakia.

Vuokralaisliitot eri puolilla maata järjestävät kampanjoita parantaakseen lakeja, jotka tukevat vuokranvakauttamista, oikeudenmukaista häätöä, johtavat tarkastuksia ja varustavat vuokralaiset perusoikeuskirjalla.

Jos olet huolestunut vuokralainen, ota yhteyttä paikalliseen vuokralaisliittoosi ja kysy, miten voit osallistua.

On olemassa myös paljon resursseja verkossa. On Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (U.S. Department of Housing and Urban Development), ja on monia verkkosivustoja oikeudenmukaisen asumisen ja vuokralaisten etujärjestöille, kuten Housing Rights Center.

Mitä ikinä tapahtuukin, muista aina: Asuminen on ihmisoikeus, ja sinulla – itse asiassa jokaisella vuokralaisella – on oikeus turvalliseen ja kunnolliseen asuinpaikkaan.

Melissa Chadburn on Everyday Feminism Reporting Fellow. Melissa on kirjoittanut Guernicaan, Buzzfeediin, Poets & Writersiin, Saloniin, American Public Median Marketplaceen, Al Jazeera Americaan ja kymmeniin muihin paikkoihin. Hän on The Economic Hardship Reporting Projectin stipendiaatti. Hänen esseensä ”The Throwaways” sai huomionarvoisen maininnan Best American Essays- ja Best American Nonrequired Reading -julkaisuissa. Hänen esikoisromaaninsa A Tiny Upward Shove on ilmestymässä Farrar, Straus and Girouxin kustantamana.