Residential Lease Agreement

Standardní smlouva o pronájmu obytných prostor (nebo „nájemní smlouva“) je písemný dokument mezi pronajímatelem a nájemcem, který formalizuje dohodu o pronájmu nemovitosti za úplatu. Smlouva musí obsahovat konkrétní údaje, jako je výše měsíčního nájemného a povinnosti jednotlivých stran.

Šablony nájemních smluv pro jednotlivé státy

Standardní smlouvy o nájmu obytných prostor by měly obsahovat následující prvky:

• Prostory. Prostor, který má být pronajat.
• Pronajímatel. Vlastník prostor nebo pronajímatel.
• Nájemce. Nájemce, který chce v prostorách bydlet, neboli pronajímatel.
• Termín. Doba, po kterou bude nájemce v prostorách bydlet.
• Nájemné. Peněžní částka, kterou platí nájemce.

U těchto obydlí lze také použít nájemní smlouvy:

• Duplex
• Městský dům
• Pronájem pokoje
• Mobilní dům
• Pronájem na dovolenou
• Soukromé apartmá
• Jiné obytné prostory
• Možnosti pronájmu do vlastnictví

Nájem vs. pronájem. Nájemní smlouva

Nájemní smlouva zajišťuje nájem na krátkou dobu, obvykle na měsíc. Smlouvy o pronájmu od měsíce k měsíci se automaticky obnovují každý měsíc, pokud pronajímatel nebo nájemce nepodá výpověď. Pronajímatelé mohou obvykle zvýšit nájemné, změnit podmínky nájmu nebo vypovědět smlouvu s krátkou výpovědní lhůtou. Pronajímatelé na stabilních nájemních trzích často dávají přednost smlouvám na dobu od měsíce do měsíce. Nájemní smlouvy uzavírané od měsíce k měsíci však znamenají fluktuaci nájemníků, což s sebou nese více práce s udržením plné kapacity nemovitosti.

Nájemní smlouva zajišťuje nájem na delší dobu, obvykle na rok. Během této doby nesmí pronajímatel zvyšovat nájemné, měnit podmínky nájmu nebo vypovědět nájemní smlouvu s krátkou výpovědní lhůtou, pokud nájemní smlouva neumožňuje změny nebo pokud nájemce se změnami písemně nesouhlasí. Pronajímatelé v oblastech s vysokou neobsazeností často upřednostňují nájemní smlouvy.

Typy nájemních smluv

Na dobu určitou. Nejběžnější formou nájemní smlouvy je smlouva na dobu určitou s platbou splatnou každý měsíc, obvykle první den, a doba trvání je obvykle jeden rok. Za běžných okolností nelze tyto smlouvy vypovědět ze strany pronajímatele ani nájemce v průběhu doby trvání.

Nájemní smlouva na dobu od měsíce do měsíce. Označuje se také jako „nájem na přání“, nemá žádné datum ukončení, ale buď pronajímatel, nebo nájemce se může rozhodnout smlouvu změnit nebo ukončit, obvykle s nejméně měsíční výpovědní lhůtou.

Smlouva o spolubydlení. Tato smlouva zavazuje nájemníky, kteří si společně pronajímají byt od pronajímatele. O spolubydlící smlouvě hovoříme tehdy, když v obydlí žije společně více osob a zároveň sdílejí společné prostory. Smlouva může být konstruována dvěma způsoby:

• Mezi spolubydlícími. Tato dohoda je uzavřena mezi spolubydlícími a stanovuje veškeré položky, které mají vytvořit spokojenou atmosféru bydlení.
• Mezi spolubydlícím(i) a pronajímatelem. Tato dohoda je uzavřena mezi spolubydlícím (spolubydlícími) a pronajímatelem a umožňuje spolubydlícímu (spolubydlícím) pronajmout si pokoj od pronajímatele a sdílet společné prostory.

Smlouva o podnájmu. Jedná se o situaci, kdy má nájemce uzavřenou nájemní smlouvu a je nucen opustit prostory, přičemž je stále odpovědný do konce doby trvání smlouvy. Se souhlasem pronajímatele může prostor pronajmout někomu jinému, aby mu pomohl zaplatit nájemné.

Nájem bez nájemní smlouvy

Nájem nemovitosti bez jasně sepsaných pravidel a očekávání od nájmu je pozvánkou k problémům. Vztah pronajímatele a nájemce může být komplikovaný – s tolika federálními, státními a místními zákony, které upravují pronájem obytných nemovitostí, je o to složitější. Sepsáním nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu budou všechny podrobnosti nájemního vztahu zaznamenány a právně závazné – a v důsledku toho (pokud jsou podrobně sepsány) mohou omezit neúmyslné porušování nájemní smlouvy ze strany pronajímatele nebo nájemce.

Někteří pronajímatelé nepoužívají písemné nájemní smlouvy – dávají přednost ústní dohodě s nájemci. Ústní dohody sice mohou být právně závazné, ale před soudem je lze obtížně prokázat. Podpisem písemné nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu se vaše ujednání stává právně závazným a máte důkaz o své dohodě. Zde je několik dalších důvodů, proč je důležité používat písemnou nájemní smlouvu:

• Je v souladu se státními a místními zákony. Mnoho státních a místních zákonů vyžaduje písemná ujednání o pronájmu u nájemních smluv, které trvají déle než jeden rok. Také některé státní a místní zákony vyžadují, aby pronajímatelé zveřejňovali informace nebo ukládali povinnosti týkající se nájemních smluv.
• Pomáhá vám vyhnout se sporům. Bez jasné písemné dohody má každý konflikt potenciál přerůst v právní bitvu.
• Zajišťuje vaše práva na kauce. Bez písemné dohody se pronajímatelé vystavují riziku, že nebudou moci vybrat nebo použít kauci za nezaplacené nájemné nebo škody.

Obvyklá ustanovení nájemní smlouvy a smlouvy o pronájmu

Nájemní smlouva nebo smlouva o pronájmu bytu je písemný plán nájemního vztahu – vymezuje práva a povinnosti pronajímatele i nájemce (nájemců). Slouží také jako vodítko pro určení doby splatnosti nájemného, doby trvání nájmu a konkrétních ustanovení o nájmu, která jsou buď vyžadována zákonem, nebo na kterých se pronajímatel a nájemce dohodli.

Podmínky nájemní smlouvy by měly být sjednány (pokud je možné je sjednat) mezi pronajímatelem a nájemcem (nájemci). Pokud se obáváte, že za částku, kterou byste platili na nájemném, nedostáváte dobrou cenu, nebo vás znepokojují pravidla domu a ustanovení, která byla k nájemní smlouvě přidána, pak vám vyjednávání o podmínkách může pomoci zjistit, jaké možnosti máte k dispozici.

Chcete-li vyjednávat o nájemném, udělejte si představu o tržních cenách ve vaší oblasti, a to tak, že si na internetu prohlédnete související nemovitosti a jejich měsíční nabídkovou cenu. Pronajímatelé s menší pravděpodobností vyjednávají o ceně nájemného a s větší pravděpodobností nabídnou nájemníkům další výhody. O čem dalším lze tedy kromě nájemného vyjednávat? Zde je několik položek, o kterých byste se mohli pokusit vyjednávat:

• Jistota
• Sankce za pozdní nájemné
• Parkování
• Skladování
• Komunální služby
• Pravidla kouření
• Podnájem
• Podnájemníci

Mějte na paměti, že pronajímatelé nejsou povinni sjednávat ceny nájemného, poplatky, výhody nebo jiná ustanovení, která přidali. Nájemci však mají právo se poohlédnout a nepodepsat nájemní smlouvu, která neodpovídá jejich kritériím.

Délka nájemní nebo pachtovní smlouvy se liší podle počtu ustanovení, která obsahuje – nebojte se, pokud ta vaše má více než několik stran. Tyto dokumenty by měly být napsány jasně (nejlépe na stroji) a přehledně. Bez ohledu na to, zda se rozhodnete vyplnit nájemní smlouvu nebo smlouvu o pronájmu, budete chtít řešit následující:

Zálohy a poplatky. Některé z nejčastějších problémů mezi pronajímateli a nájemci se týkají kaucí. V mnoha státech platí zákony, které omezují výši částky, kterou může pronajímatel požadovat, způsob použití kauce, způsob nepoužití kauce a způsob vrácení kauce po odečtení případných srážek nebo nevratných poplatků. Očekávejte, že bude podrobně uvedena výše kauce, kauce za úklid a za domácí zvířata nebo výše nájemného za poslední měsíc. Můžete také uvést podrobnosti o tom, kde bude kauce uložena a zda bude pronajímatel platit úroky z kauce (v některých státech je to vyžadováno).

Důvody pro ukončení nájmu. Pronajímatelé často zahrnují ustanovení, že jakékoli porušení nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu ze strany nájemce nebo jeho hostů může být důvodem k ukončení nájmu. Zákony pro ukončení nájemního vztahu se liší podle typu podepsané nájemní smlouvy (smlouva o nájmu nebo smlouva o pronájmu) a podle státu a v některých případech i města, ve kterém se nemovitost nachází.

Jména a adresy pronajímatelů. V nájemní nebo pachtovní smlouvě by mělo být uvedeno jméno pronajímatele a jeho úplná adresa. Pokud pronajímatel využívá služeb správce nemovitosti nebo společnosti, která je oprávněna přijímat oznámení jeho jménem, mělo by být uvedeno i jejich jméno a adresa. Některé státy vyžadují, aby pronajímatel sdělil nájemci (nájemcům) kontaktní údaje každého, kdo je oprávněn mluvit jménem nemovitosti nebo přijímat platby za ni.

Jména nájemců a uživatelů. Každá dospělá osoba, která v pronájmu bydlí, by měla být uvedena jako nájemce a podepsat nájemní smlouvu nebo smlouvu o pronájmu. Požadavek, aby všichni dospělí nájemníci byli oficiálními nájemci, umožňuje pronajímateli, aby každý nájemník nesl právní odpovědnost za placení celkové částky nájemného a dodržování podmínek. Pokud jeden z nájemců vypoví nájemní smlouvu, může pronajímatel legálně požadovat úhradu celého nájemného po kterémkoli z ostatních nájemců v nájemní smlouvě. Navíc pokud se jeden z nájemců odstěhuje nebo porušuje nájemní smlouvu, může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu všem nájemcům.

Nájemné. Je toho mnohem více než jen výše měsíčního nájemného. V nájemních smlouvách a smlouvách o pronájmu je obvykle uvedena výše nájemného, kdy a kde je splatné, přijatelné formy platby a případné další poplatky nebo poplatky z prodlení, které se na ně vztahují. Mějte na paměti, že v oblastech bez regulace nájemného mohou pronajímatelé účtovat jakoukoli částku za svou nemovitost.

Podrobnosti o pronájmu nemovitostí. Vaše nájemní smlouva nebo smlouva o pronájmu může obsahovat podrobnosti o nemovitosti (prostorách), jako jsou skladovací prostory, vybavení a další vybavení, které je součástí pronajímané nemovitosti. Před podpisem nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu se ujistěte, že obsahuje úplnou adresu (případně číslo budovy a jednotky) a také veškeré slíbené vybavení. Pokud je součástí pronájmu například skladovací prostor, budete chtít poskytnout informace o tom, kde se nachází a jak se k němu dostanete.

Odpovědnost nájemce za údržbu. Nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu obvykle obsahují ustanovení, podle něhož je nájemce odpovědný za udržování čistoty a dobrého stavu pronajatého objektu. Rovněž zavazuje nájemce, aby pronajímateli uhradil případné škody, které způsobil. V některých nájemních smlouvách a smlouvách o pronájmu jsou podrobně popsány konkrétní povinnosti nájemce, kromě toho, co nesmí dělat v rámci oprav.

Termín nájmu. Doba nájmu je doba, po kterou bude nemovitost pronajímána. Nájemní smlouva by měla obsahovat datum začátku a konce nájmu. Pokud se jedná o nájemní smlouvu (obvykle krátkodobý nájem), měla by obsahovat datum zahájení a automaticky se obnovovat, dokud se pronajímatel nebo nájemce nerozhodne smlouvu ukončit.

Kdy a jak mohou pronajímatelé do nemovitosti vstupovat. Mnoho státních zákonů určuje, kdy mohou pronajímatelé legálně vstoupit do pronajímané nemovitosti a jaká je nutná doba oznámení nájemci. Pronajímatelé někdy tyto informace zahrnou do nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu, zatímco jiní si těchto zákonů nemusí být vědomi a napíší do nich nezákonná ustanovení. Zkontrolujte státní a místní zákony o přístupu a ujistěte se, že nájemní smlouva nebo smlouva o pronájmu je s nimi v souladu – nezákonný vstup a porušení soukromí nájemce má obvykle právní důsledky.

Zveřejnění a další ustanovení

Po doplnění všech podstatných informací do nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu ji můžete přizpůsobit tak, aby odrážela jednotlivé aspekty vašeho pronájmu. Pokud je pro vás nějaké pravidlo nebo předpis natolik naléhavý, že byste v případě jeho porušení chtěli nájemní smlouvu vypovědět, ujistěte se, že je v nájemní nebo pachtovní smlouvě obsažen. Další pravidla, která nejsou tak důležitá, můžete zapsat do doplňkového dokumentu. Zde jsou některá běžně obsažená pravidla, která se přidávají do nájemní nebo pachtovní smlouvy:

Poplatky za právní zastoupení a soudní výlohy v případě soudního sporu. Některé nájemní smlouvy a smlouvy o pronájmu definují, kdo hradí náklady soudního řízení, pokud se pronajímatel a nájemce obrátí na soud kvůli porušení vaší nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu, jako je například spor o kauci. Tato ustanovení výslovně vyžadují, aby strana, která prohraje spor mezi pronajímatelem a nájemcem týkající se nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu, zaplatila vítězné straně náklady na právní zastoupení a soudní výlohy.

Stav nájemní jednotky. Nájemní smlouvy a smlouvy o pronájmu obvykle obsahují ustanovení, v němž nájemce souhlasí s tím, že nájemní byt je při nastěhování v obyvatelném stavu, a slibuje, že pronajímatele okamžitě upozorní na případné nebezpečné podmínky, pokud se vyskytnou.

Prodloužená nepřítomnost. Někteří pronajímatelé vyžadují, aby je nájemci (předem) informovali o delší nepřítomnosti, kterou plánují. Obvykle se jedná o cokoli delšího než týden. V této doložce může být také uvedeno, že pronajímatel má právo vstoupit do pronajaté jednotky během vaší nepřítomnosti za účelem údržby nemovitosti (pokud je to nutné).

Omezení pobytu hostů. Pronajímatelé mohou omezit přenocování hostů, aby dlouhodobí hosté nedosáhli postavení plnohodnotných nájemníků, kteří nebyli prověřeni, schváleni pronajímatelem nebo uvedeni v nájemní smlouvě nebo smlouvě o pronájmu.

Žádná nezákonná činnost. Pronajímatelé mohou omezit svou potenciální odpovědnost zahrnutím doložky zakazující nezákonné a rušivé chování – jako je užívání drog, obchodování s nimi nebo způsobování potíží. Pokud je nájemce zapojen do jakékoli nezákonné činnosti, může mu pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu.

Zvířata. Pronajímatelé mohou zakázat všechna domácí zvířata nebo omezit jejich povolené druhy – s výjimkou služebních zvířat a zvířat pro emocionální podporu. Pokud je pronájem vhodný pro domácí zvířata, je užitečné zahrnout zásady týkající se domácích zvířat do nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu. Příkladem může být vypsání toho, kolik domácích zvířat může nájemce mít, jaké typy, plemena a velikosti zvířat jsou povoleny.

Omezení počtu obyvatel. Pronajímatelé obvykle stanoví omezení počtu osob, které mohou v jejich pronajímané nemovitosti bydlet. Federální zákon vyžaduje, aby pronajímatelé povolili dvě osoby na ložnici.

Omezení týkající se využití nemovitosti. Pronajímatelé mohou ve své pronajímané nemovitosti stanovit libovolná pravidla a omezení – pokud nejsou diskriminační, odvetná nebo neporušují zákony vašeho státu.

Kouření. Pronajímatelé mohou ve své pronajímané nemovitosti zakázat nebo omezit kouření jakéhokoli druhu. Pokud chce pronajímatel kouření omezit, měl by uvést, kde mohou nájemníci kouřit.

Zveřejnění informací na státní a místní úrovni. Mnoho státních a místních zákonů vyžaduje, aby pronajímatelé před nastěhováním zveřejnili nájemcům dokumentaci, zásady nebo konkrétní informace o jednotce. Vzhledem k tomu, že se tyto zákony v jednotlivých státech (a někdy i v jednotlivých městech či okresech) liší, je důležité nechat si smlouvu prohlédnout právníkem zabývajícím se vztahem mezi pronajímatelem a nájemcem ve vašem státě, aby bylo zaručeno, že nájemní smlouva obsahuje správné informace. Některé zákony o zveřejňování informací ukládají pronajímatelům vysoké pokuty nebo právní důsledky, pokud nejsou dodrženy.

Mezi běžné státní a místní informace patří:

• oznámení o plísních, pokud pronajímatel ví, že existují
• zveřejnění nedávných úmrtí, ke kterým došlo v nájemní jednotce
• informace ze státního registru sexuálních delikventů
• oznámení o sexuálních delikventech, kteří žijí v oblasti

Podnájem. Obezřetní pronajímatelé nedovolují nájemcům podnajímat své nájemní nemovitosti bez jejich písemného souhlasu. Pronajímatelé by si měli prostudovat zákony o podnájmu ve svém státě, aby zjistili, zda jsou povinni podnájem povolit.

Utility. V nájemní smlouvě by mělo být uvedeno, kdo platí za jednotlivé komunální služby, které obsluhují prostory. Obecně platí, že pronajímatel hradí odpadky a vodu. Nájemce obvykle platí za internetové, kabelové, plynové a elektrické služby.

Podmínky, které zneplatňují nájemní smlouvu

Nájemní nebo pachtovní smlouvy mohou obsahovat ustanovení, která porušují státní, místní a/nebo federální zákony. Je nezákonné, aby pronajímatel požadoval po nájemci, aby se vzdal některého ze svých práv, nebo aby do nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu vložil diskriminační podmínky. Nezákonná ustanovení mohou mít za následek odpovědnost pronajímatele za škodu.

Níže uvádíme několik příkladů nezákonných ustanovení:

Vybírání pokut místo poplatků. Sankce je prostředkem k zabránění určitému chování, zatímco poplatek je určen k úhradě ztrát. Jednotlivci ze zákona nemohou účtovat pokuty, ale mohou účtovat poplatky. Takže v podstatě platí, že poplatky jsou sice legální, ale nemohou se rovnat pokutě. Příkladem může být zvýšení poplatku za pozdní platby s cílem potrestat nájemce za pozdní placení. Tyto sankce jsou nejen nevymahatelné, ale mohou také porušovat státní a místní zákony o odplatě pronajímatele.

Zavázání nájemce k odpovědnosti za údržbu a opravy. Pronajímatelé musí platit za údržbu a opravy nemovitosti, nicméně mnoho nájemních smluv a smluv o pronájmu je napsáno tak, že při popisu povinností pronajímatele záměrně matou nájemce. To proto, aby nájemci měli pocit, že odpovědnost za údržbu a opravy je na nich. Dávejte si pozor na formulace, které uvádějí, že za údržbu a opravy odpovídá nájemce – jsou nezákonné a nevymahatelné.

Záruka obyvatelnosti. Každý stát má specifické zdravotní a bezpečnostní předpisy, které stanoví minimální standardy pro nájemní byty. Pokud tyto normy nejsou splněny, nájemce je řádně upozorněn a opravy/opravy přesto nejsou provedeny v přípustné lhůtě, nájemce by byl považován za „konstruktivně vystěhovaného“. Nepodepisujte nájemní smlouvu bez doložky, která vyžaduje, aby pronajímatel udržoval jednotku obyvatelnou.

Jistota. Srážky z kauce jsou nejčastější příčinou neshod při uzavírání nájemní smlouvy. Nájemci nelze účtovat škody, které nezpůsobil, náklady, které pronajímatel nevynaložil, nebo běžné opotřebení nemovitosti. Mnoho států upravuje způsob, jakým může pronajímatel použít kauci. Před podpisem nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu se ujistěte, že neobsahuje formulace, které se odchylují od zákonů vašeho státu a místních zákonů.

Další informace o ustanoveních a problémech predátorských nájemních smluv naleznete zde.

Státní požadavky na poskytování kopií nájemcům

Po podpisu nájemní smlouvy pronajímatelem i nájemcem může být pronajímatel podle státních zákonů povinen na požádání poskytnout kopii nájemní smlouvy. Mezi tyto státy patří následující 11:

• Kalifornie. Pronajímatel musí poskytnout kopii nájemní smlouvy nebo nájemní smlouvy nájemci do 15 dnů od jejího uzavření nájemcem. (Civ. Code §§ 1962(4))
• Delaware. Pronajímatel musí bezplatně poskytnout písemnou kopii smlouvy (§ 5105 písm. b))
• Havaj. Pronajímatel musí nájemci poskytnout kopii nájemní nebo pachtovní smlouvy (§521-43(d))
• Kansas. Pronajímatel musí předat nájemci kopii nájemní smlouvy, která byla podepsána oběma stranami, a pokud tak pronajímatel neučiní a později přijme od nájemce nájemné, má toto přijetí nájemní smlouvy stejný účinek, jako kdyby byla podepsána a předána pronajímatelem. Doba trvání každé takové nájemní smlouvy je omezena na jeden rok bez ohledu na dobu uvedenou v nájemní smlouvě. (§§ 58-2546)
• Nové Mexiko. Písemná nájemní smlouva musí být předána každému obyvateli před nastěhováním. (§ 47-8-20(G))
• New York. V New Yorku musí pronajímatel poskytnout nájemci kopii každé písemné nájemní smlouvy do 30 dnů od ratifikace. (General Obligations Law § 5-701)
• Tennessee. Písemná nájemní smlouva se vyžaduje u nájemních smluv, které jsou uzavřeny na tři roky nebo déle. (Tenn. Code Ann. § 66-7-101)
• Oregon. Pronajímatel musí nájemci poskytnout kopii každé písemné nájemní smlouvy a všech jejích změn a dodatků. (Or. Rev. Stat. § 90.220(3))
• Utah. Před začátkem nájmu musí vlastník doručit uzavřenou kopii nájemní smlouvy, pokud je nájemní smlouva písemná; a kopii všech pravidel a předpisů vztahujících se na nájemní bytovou jednotku. (UCA §§ 57-22-4(4))
• Washington. V případě písemných nájemních smluv musí pronajímatel poskytnout vyhotovenou kopii každému nájemci, který nájemní smlouvu podepíše. Nájemce může v průběhu nájemního vztahu požádat o jednu bezplatnou náhradní kopii. (RCW §§ 59.18.065)
• Wisconsin. Nájemní smlouvy a pravidla a předpisy stanovené pronajímatelem, pokud mají písemnou formu, musí být předloženy potenciálním nájemcům k nahlédnutí před uzavřením nájemní smlouvy a před přijetím zálohy nebo kauce od potenciálního nájemce. Kopie se předají nájemci při uzavření smlouvy. (Wis. Admin. Code §§ 134.03(1))