Půjčky na pojízdné a mobilní domy – půjčka na pojízdný nebo standardní dům?

Financování je náročné pro každého majitele domu, a to platí zejména pro mobilní domy a některé vyrobené domy. Tyto úvěry nejsou tak hojné jako standardní úvěry na bydlení, ale jsou k dispozici z několika zdrojů a úvěrové programy podporované vládou mohou usnadnit kvalifikaci a udržet náklady na nízké úrovni.

Ať už kupujete vyrobený dům nebo modulární dům, rozhodnutí o tom, jak jej chcete financovat, by mělo být hlavní prioritou. Při rozhodování vám může pomoci porovnání typů úvěrů, které jsou k dispozici.

Mobilní, montované nebo modulární?

To, čemu říkáte „mobilní dům“, je pravděpodobně „vyrobený dům“, i když dům je – nebo kdysi byl – mobilní. Oba termíny se hodí, ale většina věřitelů se vyhýbá poskytování úvěrů na nemovitosti, které jsou kategorizovány jako mobilní domy.

• Mobilní domy jsou továrně postavené domy vyrobené před 15. červnem 1976. Mohou to být velmi pěkné domy, ale byly postaveny předtím, než regulační orgány vyžadovaly určité bezpečnostní standardy. Většina – i když ne všichni – věřitelů se zdráhá poskytovat úvěry na tyto nemovitosti.
• Manufakturní domy jsou továrně postavené domy vyrobené po 15. červnu 1976. Podléhají zákonu National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act z roku 1974 a musí splňovat bezpečnostní normy stanovené americkým ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst (HUD). Tato pravidla se často označují jako HUD Code. Manufakturní domy jsou postaveny na trvalém kovovém podvozku a po instalaci je lze přemístit, což však může být v rozporu s financováním.
• Modulární domy jsou továrně postavené domy, které se montují na místě a musí splňovat všechny místní stavební předpisy jako domy postavené na místě, nikoliv předpisy HUD Code. Obvykle jsou trvale instalovány na betonovém základu. Stejně jako domy postavené na místě mají modulární domy tendenci držet hodnotu a zhodnocovat se více než domy vyrobené nebo mobilní, takže je snazší získat úvěry na tyto domy.

Chattel Loans

Chattel loans are often used for mobile and manufactured homes when the home is going into a park or manufactured home community. Chattel úvěr je úvěr pouze na dům, na rozdíl od úvěru na dům a pozemek dohromady.

Tyto úvěry jsou technicky vzato úvěry na osobní vlastnictví, nikoliv na nemovitosti. Jsou k dispozici i v případě, že již vlastníte pozemek a půjčujete si pouze na dům.

Protože u tohoto typu úvěru není zahrnuta nemovitost, můžete mít úvěr nižší. Náklady na vyřízení úvěru by také měly být nižší než náklady na uzavření úvěru na nemovitost. Proces uzavření je obvykle rychlejší a méně náročný než uzavření standardního hypotečního úvěru.

Tento typ úvěru má však i některé nevýhody. Úrokové sazby jsou vyšší, takže vaše měsíční splátka včetně úrokových nákladů bude pravděpodobně stejná, ne-li vyšší než u standardního hypotečního úvěru, i když si půjčujete méně. Výrazně kratší může být i doba splácení, a to pouze 15 nebo 20 let, i když někteří věřitelé umožňují i delší půjčky. Kratší doba splácení má za následek i vyšší měsíční splátky, ale dluh splatíte rychleji.

Studie Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) zjistila, že výše půjčky a poplatky za zpracování jsou u půjček na movité věci ve srovnání s hypotečními úvěry o 40 až 50 % nižší a roční procentní sazba nákladů (RPSN) je u půjček na movité věci o 1,5 % vyšší.

Prodejci a specializovaní věřitelé běžně nabízejí půjčky na movité věci.

Státní úvěrové programy

Několik státem podporovaných úvěrových programů může učinit půjčku na vyrobený dům dostupnější. Za předpokladu, že splňujete kritéria pro zařazení do těchto programů, si můžete půjčit od poskytovatelů hypotečních úvěrů, kteří získají záruku na splacení od USA.

Vládou podporované úvěrové programy jsou pravděpodobně nejlepší možností, jak si půjčit, ale ne všechny mobilní a vyrobené domy se na ně kvalifikují.

Dva typy úvěrů FHA

Úvěry FHA jsou pojištěny Federální správou bydlení. Tyto úvěry jsou obzvláště oblíbené, protože se vyznačují nízkými akontacemi, pevnými úrokovými sazbami a pravidly příznivými pro spotřebitele.

Pro získání úvěru FHA je třeba splnit několik kritérií. Dům musí být postaven po 15. červnu 1976. Musí být v souladu s předpisy HUD a splňovat další místní požadavky. Úpravy domu mohou způsobit jeho nesoulad. Každá část domu musí být opatřena červeným certifikačním štítkem (nebo štítkem HUD).

Pro majitele vyrobených domů jsou k dispozici dva programy FHA.

• Úvěry FHA z hlavy II zahrnují populární úvěr 203(b), který se používá i pro domy postavené na místě. Umožňují kupujícím složit akontaci ve výši pouhých 3,5 %. Zaplatíte však předem pojistné za pojištění hypotéky a také průběžné pojištění hypotéky při každé měsíční splátce. Abyste se kvalifikovali pro úvěr FHA, potřebujete slušné kreditní skóre, ale váš kredit nemusí být dokonalý. Na financování akontace a nákladů na uzavření můžete použít darované peníze a s těmito náklady vám může pomoci i prodávající. Úvěry z hlavy II jsou úvěry na nemovitosti, takže budete muset koupit pozemek a dům společně a dům musí být trvale instalován na schváleném základovém systému. Doba splatnosti úvěrů může být až 30 let.
• Úvěry FHA Hlava I jsou k dispozici pro osobní vlastnictví, což je užitečné v případě, že nebudete vlastnit pozemek, na kterém váš dům stojí. Vaše nájemní smlouva však musí splňovat pokyny FHA, pokud plánujete umístit dům na pronajatém místě. Požadované zálohy mohou činit pouhých 5 %, ale tento požadavek se může u jednotlivých věřitelů lišit a závisí na vašem úvěrovém skóre. Mezi další požadavky na půjčky z hlavy I patří, že dům musí být vaším hlavním bydlištěm a místo instalace musí zahrnovat kanalizační a vodovodní služby. Zcela nové vyrobené domy musí obsahovat jednoletou záruku a pozemek musí zkontrolovat odhadce schválený HUD. Úvěry z hlavy I lze také použít na koupi pozemku a domu dohromady. Maximální výše úvěru je nižší než maximální výše úvěrů z hlavy II a podmínky úvěru jsou kratší. Maximální doba splácení je 20 let pro dům s jedním pozemkem.

Úvěry pro veterány (VA)

Úvěry VA jsou k dispozici příslušníkům vojenských služeb a veteránům a lze je použít na vyrobené a modulární domy. Úvěry VA jsou obzvláště atraktivní, protože umožňují nákup bez akontace a bez měsíčního pojištění hypotéky za předpokladu, že to věřitel povolí a splňujete požadavky na úvěr a příjem. Vynechání zálohy však znamená, že budete mít vyšší měsíční splátky a v průběhu doby splatnosti zaplatíte více na úrocích. Požadavky na úvěr VA na vyrobený dům zahrnují:

• Dům musí být trvale připevněn k základům.
• Dům musíte koupit společně s pozemkem, na kterém stojí, a dům musíte vlastnit jako nemovitost.
• Dům musí být primárním bydlištěm, nikoliv druhým domovem nebo investiční nemovitostí.
• Dům musí splňovat kodex HUD a musí mít připojené štítky HUD.

Kde si půjčit

Jako u každého úvěru se vyplatí vybírat mezi několika různými věřiteli. Pečlivě porovnejte úrokové sazby, vlastnosti, náklady na uzavření a další poplatky. Typ úvěru a věřitel, se kterým spolupracujete, mohou být důležité zejména u půjček na mobilní domy. Při hledání věřitele máte několik možností:

• Maloobchodní prodejci: Stavitelé, kteří prodávají vyrobené domy, obvykle zprostředkovávají financování, aby zákazníkům usnadnili nákup. V některých případech mohou být vztahy se staviteli vaší jedinou možností financování při nákupu nového domu. Požádejte svého stavitele také o seznam několika dalších nepropojených věřitelů.
• Specializovaní věřitelé: Několik hypotečních věřitelů se specializuje na úvěry na mobilní a vyrobené domy a v případě potřeby také na pozemky. Specializovaní věřitelé jsou lépe obeznámeni s aspekty nákupu vyrobených domů, takže jsou ochotnější přijímat žádosti o tyto úvěry. S největší pravděpodobností budete muset spolupracovat s věřitelem zaměřeným na trh s vyrobenými domy, pokud nevlastníte pozemek nebo nebudete dům trvale připojovat k základovému systému. Tento typ věřitele bude také nejlepší, pokud kupujete dům, který není zcela nový, který prošel úpravami, nebo pokud chcete refinancovat stávající dluh z vyrobeného domu.
• Standardní hypoteční věřitelé: Pokud kupujete dům i pozemek, na kterém stojí, a pokud je dům trvale instalován na základovém systému, budete mít snazší půjčku u standardního hypotečního věřitele. Mnoho místních bank, spořitelních a úvěrových družstev a hypotečních makléřů může tyto úvěry přijmout.

Různí věřitelé, různá pravidla

Ačkoli některé z výše popsaných úvěrů jsou podporovány vládou USA, věřitelé si stále mohou stanovit pravidla, která jsou přísnější než vládní směrnice. Tyto „překryvy“ vám mohou zabránit v půjčce, ale jiné banky mohou používat jiná pravidla. To je další důvod, proč se vyplatí se poohlédnout – musíte najít věřitele s konkurenceschopnými náklady a musíte najít věřitele, který vyjde vstříc vašim potřebám.

Koupě domu může být největší investicí, kterou v životě uděláte, ale vyrobené domy jsou obvykle cenově dostupnější než domy postavené na místě. Mohou zpřístupnit vlastnictví domu zejména spotřebitelům s nižšími příjmy a těm, kteří žijí ve venkovských oblastech, kde nejsou snadno dostupní dodavatelé a materiály.