Jak rozumět úvěrům na komerční investiční nemovitosti

Klíčové informace

Komerční nemovitosti (CRE) jsou jednou z nejlukrativnějších investic, kterou může člověk uskutečnit. Tyto nemovitosti přinášející příjem nabízejí oproti investicím do rezidenčních nemovitostí řadu výhod, neboť mohou být dominantním zdrojem nejen pro budování bohatství, ale i pro generování měsíčního cash flow. Je však třeba poznamenat, že budování bohatství v komerčních nemovitostech nezačíná prvním šekem na nájemné, ale spíše úvěry na komerční investiční nemovitosti, které se používají k financování příslušných obchodů. Kdyby pro nic jiného, struktura financování komerčních nemovitostí použitá k financování akvizice udá tón celé výstupní strategii.

Typy komerčních nemovitostí

Abyste pochopili, jak investovat do komerčních nemovitostí, musíte nejprve pochopit různé typy komerčních nemovitostí. Tyto nemovitosti jsou obvykle využívány k podnikatelským účelům, přičemž majitelé pronajímají obsazené prostory za měsíční nájemné. Komerční nemovitosti se obecně skládají z následujících typů nemovitostí:

Kancelářské
Maloobchodní
Průmyslové
Multifamily
Speciální-Purpose

Office

Nejoblíbenějším typem komerčních nemovitostí jsou kancelářské prostory. Tyto budovy, které mohou být od kanceláří pro jednoho nájemce až po mrakodrapy, jsou definovány jednou ze tří kategorií: Třída A, třída B nebo třída C.

Komerční nemovitosti třídy A jsou obvykle nově postavené nebo rozsáhle zrekonstruované budovy nacházející se ve vynikajících oblastech se snadným přístupem k hlavní občanské vybavenosti. Obvykle je spravují profesionální společnosti zabývající se správou nemovitostí.
Komerční nemovitosti třídy B jsou často starší budovy, které vyžadují určitý typ kapitálových investic. Ačkoli jsou dobře udržované a spravované, tyto nemovitosti vyžadují některé drobné opravy a modernizace – což je činí oblíbeným cílem investorů.
Komerční nemovitosti třídy C jsou obvykle využívány pro možnosti přestavby. Mají zpravidla špatnou polohu, vyžadují určitý typ větších kapitálových investic na zlepšení zastaralé infrastruktury a jejich vysoká míra neobsazenosti je mnohem vyšší než u budov vyšších tříd.

Maloobchodní budovy

Dalším oblíbeným typem komerčních nemovitostí jsou maloobchodní budovy. Tyto nemovitosti, které sahají od nákupních středisek a obecních obchodních center až po banky a restaurace, se často nacházejí v městských oblastech. Velikost těchto nemovitostí může sahat od 5 000 čtverečních stop až po 350 000 čtverečních stop.

Průmyslové

Od skladů až po velké výrobní areály jsou průmyslové budovy obvykle zaměřeny na výrobní odvětví, protože nabízejí prostory s výškovými specifikacemi a dostupností doků. Také tyto komerční nemovitosti se obecně hodí spíše pro investiční příležitosti.

Multifamily

Tyto komerční nemovitosti se skládají z bytových „čtyřdomků“, výškových bytových jednotek a menších multifamily, které mohou mít od čtyř do 100 jednotek. Na rozdíl od ostatních komerčních nemovitostí jsou nájemní podmínky u vícebytových budov obvykle kratší než u kancelářských a maloobchodních nemovitostí.

Special-Purpose

Na rozdíl od výše uvedených nemovitostí jsou účelové komerční nemovitosti stavěny investorem. Obvykle se skládají z myček aut, samoobslužných skladů a dokonce i kostelů.

Protože je po nejlepších komerčních nemovitostech vysoká poptávka, musí se investoři zaměřit na umístění, budoucí rozvoj a zlepšení. Tím komerční nemovitosti nejen získávají na hodnotě, ale také se zhodnocují.

Úrokové sazby komerčních nemovitostí &Poplatky

Na rozdíl od úvěrů na bydlení jsou úrokové sazby úvěrů na komerční nemovitosti obecně vyšší. Na celkových nákladech úvěrů na komerční nemovitosti se podílí několik poplatků, včetně poplatků za ocenění, právní služby, žádosti, poskytnutí a průzkum. Zatímco některé z těchto poplatků se uplatňují každoročně, jiné je třeba zaplatit předem ještě před schválením úvěru. Například komerční úvěr na pronájem nemovitosti může mít jednorázový poplatek za poskytnutí úvěru ve výši 1 % a roční poplatek 0,25 % až do úplného splacení úvěru. To znamená, že pokud máte úvěr na 1 milion USD, může být vyžadován poplatek za poskytnutí úvěru ve výši 10 000 USD zaplacený předem a roční poplatek ve výši 2 500 USD s dalšími úroky. Nezapomeňte pravidelně kontrolovat úrokové sazby, protože se mění a kolísají.

Předčasné splacení úvěru na komerční nemovitost

Často může mít úvěr na komerční nemovitost také omezení předčasného splacení. Tato omezení mají za cíl zachovat předpokládaný výnos věřitele. Investoři mohou dluh uhradit i před datem splatnosti úvěru na investice do komerčních nemovitostí. Pokud tak učiní, budou pravděpodobně účtovány sankce za předčasné splacení. Pokud úvěr splatíte předčasně, existují čtyři základní typy sankcí za předčasné ukončení:

Sankce za předčasné splacení: Jedná se o nejběžnější a nejzákladnější sankci za předčasné splacení. Vypočítá se tak, že se stanovená sankce za předčasné splacení vynásobí aktuálním nesplaceným zůstatkem.
Zaručený úrok: I v případě předčasného splacení úvěru má věřitel nárok na určitou výši úroků. Jako příklad lze uvést, že úvěr může mít po dobu 60 měsíců garantovanou úrokovou sazbu 10 % a po uplynutí této doby 5 % výstupní poplatek.
Lockout: Dlužník není schopen splatit úvěr před uplynutím stanovené doby.
Defeasance: Považuje se za náhradu zajištění. Dlužník vymění nový kolaterál, například cenné papíry U.S. Treasure, za původní kolaterál úvěru, místo aby věřiteli zaplatil hotovost. To sice může snížit poplatky, ale s tímto typem splácení úvěru mohou být spojeny vysoké sankce.

Jak získat komerční úvěry na investiční nemovitosti

Myšlenka získání financování komerčních nemovitostí se může zpočátku zdát děsivá. Přesto investoři, kteří věnují čas seznámení se s procesem a různými typy úvěrů na komerční nemovitosti, zjistí, že jsou zcela dosažitelné. Níže jsou uvedeny hlavní kroky spojené se získáním úvěru na komerční investiční nemovitost:

Určete si, zda budete žádat jako fyzická nebo právnická osoba.
Zhodnoťte možnosti hypotéky a určete, které úvěry na komerční nemovitost budou pro danou nemovitost a strategii odchodu nejvhodnější.
Vypočítejte LTV, abyste poměřili hodnotu úvěru k hodnotě nemovitosti.
Změřte schopnost obsluhovat dluh pomocí poměru krytí dluhové služby.

Individual Vs Entity

Počátečním krokem je určit, zda budete komerční nemovitost financovat jako fyzická nebo právnická osoba. Přestože většinu komerčních nemovitostí nakupují podnikatelské subjekty, jako jsou korporace, developeři a obchodní společnosti, lze ji snadno dokončit i jako individuální investor. Věřitel se chce v podstatě ujistit, že dlužník je schopen úvěr splácet, a proto požaduje, aby dlužníci předložili záznamy o finančních transakcích k zajištění úvěru. U novějších podniků bez úvěrové historie věřitel obvykle požaduje, aby investor(é) za úvěr ručil(i).

Možnosti hypotéky

Investoři si musí uvědomit, že hypotéky na bydlení a komerční hypotéky nejsou stejné. Za prvé, na rozdíl od hypoték na bydlení nejsou komerční úvěry zajištěny vládními agenturami, jako jsou Freddie Mac a Fannie Mae – a obvykle mají vyšší úrokové sazby než srovnatelné úvěry na bydlení. Za druhé, podmínky komerčních úvěrů se liší od podmínek úvěrů na bydlení. Komerční úvěry se pohybují v rozmezí od pěti do 20 let, zatímco úvěry na bydlení se obvykle pohybují v rozmezí 15, 25 a 30 let. Jako investor budete většinou vycházet ze své finanční a úvěrové historie.

Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti

Důležitým ukazatelem, který věřitelé zohledňují při financování komerčních nemovitostí, je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV). Tento údaj poměřuje hodnotu úvěru k hodnotě nemovitosti. Vypočítá se vydělením výše úvěru odhadní hodnotou nebo kupní cenou nemovitosti. Úvěry na komerční nemovitosti se poskytují s LTV mezi 65 % a 80 %, přičemž nižší LTV umožňuje získat výhodnější sazby financování.

Poměr krytí dluhové služby

Věřitelé také sledují poměr krytí dluhové služby (DSCR). Ten v podstatě měří schopnost nemovitosti obsluhovat dluh a porovnává roční čistý provozní příjem nemovitosti s roční obsluhou hypotečního dluhu, včetně jistiny a úroků. DSCR nižší než jedno procento odhaluje záporné peněžní toky a komerční věřitelé obecně požadují DSCR alespoň 1,25, aby zajistili řádné peněžní toky.

Před financováním komerční nemovitosti musí investoři zvážit všechny aspekty procesu: poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, pokrytí dluhové služby a úvěruschopnost. Navíc řádný podnikatelský plán pomůže investorům, zejména začínajícím, zefektivnit proces financování.

Typy úvěrů na komerční nemovitosti

Existuje široká škála typů komerčních investičních úvěrů a je na investorovi, aby se rozhodl, která možnost financování nejlépe vyhovuje jeho potřebám. Každý typ úvěru má jedinečné požadavky na způsobilost, jako je minimální úvěrové skóre, úroveň zkušeností a požadavek na zálohu. Tyto úvěry mají také různé podmínky, kterým je třeba věnovat pozornost, včetně doby trvání úvěru, úrokové sazby a poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV). Jeden investor může například hledat úvěr, který nabízí nižší úrokovou sazbu na delší dobu trvání úvěru, zatímco prioritou jiného investora může být nalezení krátkodobého úvěru jako prostředku k překlenutí finanční mezery. Pro lepší představu o tom, které komerční úvěry na nemovitosti mohou vyhovovat vašim vlastním potřebám, odkazujeme na následující informace:

Úvěr pro malé podniky (SBA) 7(a)
Certifikovaná rozvojová společnost (CDC) / úvěr SBA 504
Konvenční úvěr

Komerční překlenovací úvěr
Tvrdý peněžní úvěr
Konduitní úvěr

Úvěry pro malé podniky (SBA) 7(a)

U.S. Small Business Administration nabízí pod hlavičkou 7(a) několik půjček, z nichž každá je určena na finanční pomoc malým podnikům. Investoři, kteří hledají úvěry na komerční nemovitosti, by měli pečlivě zvážit, který z následujících úvěrů 7(a) bude pro jejich příští projekt nejvhodnější:

Standardní úvěr 7(a): Standardní úvěr 7(a) se shoduje s maximální výší úvěru 5 milionů USD a dobou vyřízení 5-10 pracovních dnů.
Malý úvěr 7(a): Menší varianta standardního úvěru 7(a), malý úvěr 7(a), má maximální výši úvěru 350 000 USD.
SBA Express:
Export Express: Úvěry SBA Express budou žadatelům poskytnuty s 36hodinovou lhůtou pro odpověď na žádost o úvěr s maximální výší 350 000 USD:
Exportní expresní úvěr je ideální pro dlužníky, kteří potřebují zjednodušený způsob získání úvěrové linky až do výše 500 000 USD:
Mezinárodní obchod: Úvěry na mezinárodní obchod mohou podniky, které se rozšiřují z důvodu rostoucích vývozních prodejů, využít na dlouhodobý majetek pro stavebnictví, budovy a vybavení nemovitostí.
Přednostní věřitelé:
Veterans Advantage: Program SBA pro preferované věřitele dává vybraným věřitelům větší pravomoci při zpracování, uzavírání, obsluze a likvidaci úvěrů zaručených SBA:
CAPLines: Úvěry SBA Veterans Advantage jsou, jak již jejich název napovídá, určeny na pomoc podnikům vlastněným veterány se sníženými poplatky:

Certifikovaná rozvojová společnost (CDC) / úvěr SBA 504

Program úvěru 504 je dalším produktem SBA, který je k dispozici prostřednictvím certifikovaných rozvojových společností (CDC). Tyto úvěry jsou speciálně určeny ke stimulaci růstu podnikání a vytváření pracovních míst tím, že malým podnikům nabízejí další možnost financování. Konkrétněji však „504 Loan Program poskytuje schváleným malým podnikům dlouhodobé financování s pevnou úrokovou sazbou, které slouží k pořízení dlouhodobého majetku za účelem rozšíření nebo modernizace,“ uvádí SBA.

Půjčky 504 od Small Business Administration nesmí přesáhnout 5 milionů dolarů a jsou určeny konkrétně na fixní aktiva, včetně:

na pořízení stávajících nemovitých aktiv;
na pořízení nezastavěných pozemků a následné úpravy;
na výstavbu nových zařízení nebo modernizaci, renovaci či přestavbu stávajících zařízení;
Nákup strojů pro dlouhodobé použití;
Refinancování dluhu s cílem usnadnit rozšíření podniku o nové nebo renovované zařízení.

Konvenční úvěr

Jinak známé jako tradiční úvěry, konvenční úvěry na komerční nemovitosti poskytují banky nebo úvěrové instituce. Konvenční úvěry na komerční nemovitosti tudíž nejsou kryty federální vládou. Konvenční úvěry, které se často používají k nákupu a financování aktiv, jako jsou vlastníkem užívané kancelářské budovy, maloobchodní centra, nákupní střediska a průmyslové sklady, si získaly pověst jedněch z nejpoužívanějších úvěrů na komerční nemovitosti v současnosti.

Tradiční úvěr na komerční nemovitosti obvykle financuje 65 % – 85 % poměru úvěru k hodnotě aktiva. V důsledku toho se od dlužníků často očekává, že pokryjí 15 – 35 % reálné tržní hodnoty nemovitosti. Přitom obvykle není stanoveno žádné maximum úvěru. Dlužníci však mohou očekávat, že doba trvání úvěru na komerční nemovitosti se bude pohybovat od 5 do 20 let a splátky budou po dobu trvání úvěru plně amortizovány. Konvenční úvěry jsou sice zpravidla spojeny s nižšími poplatky, ale často je obtížnější získat pro ně schválení.

Komerční překlenovací úvěr

Komerční překlenovací úvěry, jak již jejich název napovídá, představují pro investory dočasnou možnost úvěru, která překlenuje mezeru do doby, než bude k dispozici refinancování, které umožní přechod na dlouhodobější úvěr. Komerční překlenovací úvěry, které obvykle nabízejí institucionalizovaní věřitelé, poskytují mnoha dlužníkům možnost konkurovat kupujícím, kteří si půjčují celou hotovost. Vzhledem k tomu, že komerční překlenovací úvěry obvykle financují až 90 % LTV nemovitosti, měli by se ti, kteří nemohou použít hotovost, snáze prosadit v sektoru komerčních nemovitostí. Vzhledem k tomu, že překlenovací úvěry jsou krátkodobé, nebývají delší než tři roky. Proto by dlužníci měli počítat s tím, že někdy brzy dojde k refinancování na dlouhodobý úvěr.

Tvrdý peněžní úvěr

Tvrdý peněžní úvěr poskytují komerčním investorům organizovaní poloinstitucionalizovaní věřitelé. Důležitější však je, že věřitelé tvrdých peněz mají obvykle licenci na poskytování úvěrů investorům do nemovitostí a specializují se na krátkodobé úvěry s vysokou úrokovou sazbou a poplatky, které mnoha investorům poskytují možnost koupit komerční nemovitost, kterou by jinak nemohli získat.

Výměnou za zhruba 60 % – 75 % hodnoty aktiva po opravě (ARV) budou věřitelé tvrdých peněz požadovat úrokové poplatky ve výši až 15 % a navíc asi čtyři body (další procentní poplatek předem podle výše úvěru). Přestože poplatky věřitelů tvrdých peněz jsou někdy až čtyřikrát vyšší než u tradičních věřitelů, mohou se u krátkodobých půjček vyplatit. Nejenže je financování poskytnuto během několika dní (na rozdíl od měsíců u tradičních věřitelů), ale může být mnohem snazší získat schválení. Kdyby pro nic jiného, hard money loans jsou založeny na majetku, což znamená, že věřitel se rozhoduje na základě předmětné nemovitosti a ne výhradně na základě dlužníka.

Conduit Loan

Jinak známé jako cenné papíry kryté komerčními hypotékami (CMBS), conduit loans jsou úvěry na komerční nemovitosti zajištěné hypotékou na komerční nemovitost v prvním pořadí. Konduitní úvěry, které jsou tradičně nabízeny dlužníkům prostřednictvím komerčních bank, nabízejí dlužníkům pevnou úrokovou sazbu po dobu přibližně 25 až 30 let. Je však důležité si uvědomit, že conduit úvěry vyžadují na konci doby splatnosti balónovou platbu. Z velké části díky své relativní flexibilitě umožňují conduit úvěry mnoha investorům do komerčních nemovitostí získat úvěr, který by obvykle nezískali.

Budu mít nárok na úvěr na komerční nemovitosti?

Stejně jako u všech typů úvěrů i zde platí, že před získáním úvěru musíte splnit určité podmínky. Pokud chcete požádat o úvěr od Small Business Administration, budete pravděpodobně muset mít vysoké podnikatelské úvěrové skóre (které se může pohybovat od 0 do 100) a velikost vašeho podniku musí splňovat velikostní standardy SBA. Abyste se úspěšně kvalifikovali pro úvěr SBA 504, musí být příjem vašeho podniku nižší než 15 mil. Tradiční půjčky od banky nebo hypotečního ústavu obvykle vyžadují, aby úvěrové skóre dlužníka bylo 700 nebo vyšší. Komerční překlenovací úvěry budou rovněž vyžadovat, aby žadatelé měli úvěrové skóre 680 nebo vyšší. Hard money loans jsou obvykle snáze dostupné, ale mohou být spojeny s vyššími úrokovými sazbami než u tradičních věřitelů. Nezapomeňte prozkoumat konkrétní požadavky věřitele, abyste se ujistili, že úvěr, o který žádáte, je pro vás ten pravý.

Jak dlouho trvá získání úvěru na komerční nemovitosti?

Většinou lze očekávat, že získání úvěru na komerční nemovitosti bude trvat 30 až 45 dní. Banky tuto dobu stráví posouzením více aspektů vašeho podnikání, než se rozhodnou, zda vám úvěr schválí, či nikoliv. Překlenovací úvěr nebo úvěr z tvrdých peněz můžete získat za týden i méně, pokud jste ochotni akceptovat vyšší úrokové poplatky, které jsou s těmito úvěry obvykle spojeny. Bez ohledu na to, pro jaký úvěr se rozhodnete, nezapomeňte předtím, než se k němu zavážete, prozkoumat všechny aspekty svého podnikání a podmínky úvěru, s nimiž souhlasíte.

Co je komerční nemovitost vlastněná majitelem?

Většina komerčních nemovitostí je pořizována s jediným záměrem generovat trvalý příjem, jinak známý jako cash flow. Tvoří je především nájemci, kteří si jednotlivé jednotky pronajímají prostřednictvím nájemní smlouvy. V mnoha případech však investoři kupují komerční nemovitosti za účelem využití budovy pro vlastní účely. Taková situace se nazývá Owner-Occupied Commercial Real Estate (OOCRE).

Obecně se u komerčních nemovitostí užívaných vlastníkem vychází ze dvou podmínek: z procentuálního obsazení nemovitosti vlastníkem nebo z výše nájemného, které vlastník platí. Také úvěry OOCRE jsou zcela odlišné od úvěrů na nemovitosti obsazené jinými vlastníky a věřitelé vyžadují jiné kvalifikační požadavky. Za prvé, věřitelé se budou zabývat primárním zdrojem splácení úvěru OOCRE. Ten se řídí převážně pokrytím dluhové služby dlužníka, které se obvykle určuje podle zisku z podnikání před úroky a zdaněním.

Shrnutí

Chce-li investor skutečně pochopit, jak investovat do komerčních nemovitostí, musí plně porozumět finančním složkám, které jsou s tím spojeny. Úvěry na komerční investiční nemovitosti nejsou ničím jiným než nástrojem úspěchu či neúspěchu konkrétní exitové strategie. Proto si předtím, než se pustíte do investování, udělejte čas a prostudujte si proces financování komerčních nemovitostí, včetně různých úvěrů, které jsou vám k dispozici.

Jste připraveni začít využívat současných příležitostí na trhu s nemovitostmi?

Ať už jste v investování úplní nováčci, nebo jste již několik obchodů uzavřeli, náš nový online kurz o nemovitostech se bude zabývat vším, co potřebujete vědět, abyste mohli začít s investováním do nemovitostí. Expert na investice Than Merrill vám vysvětlí nejlepší realitní strategie, které vám pomohou nastoupit cestu k lepší finanční budoucnosti.

Klikněte sem a zaregistrujte se na náš bezplatný jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se učit, jak investovat na dnešním realitním trhu!

Nejlepší úvěry na komerční nemovitosti