Následuje stručné vysvětlení listin o nemovitostech v Texasu. Chcete-li zjistit, který z nich bude nejlépe vyhovovat vašemu požadovanému použití, obraťte se na některého z našich advokátů zabývajících se nemovitostmi.
Co je to listina?“
Listina je písemný dokument, který zakládá právní a spravedlivý nárok na nemovitost. Ačkoli je listina pouze jedním z dokumentů používaných při většině transakcí s nemovitostmi, je pro kupujícího (obdarovaného) pravděpodobně nejdůležitějším dokumentem, protože představuje převáděné vlastnické právo a závazky, které má prodávající (převodce) vůči kupujícímu.
Texaské zákony a judikatura stanovují pět požadavků, aby byla listina platná. Listina musí:
- být písemná;
- být podepsána prodávajícím;
- obsahovat jméno kupujícího;
- obsahovat právní popis nemovitosti; a
- být doručena a přijata kupujícím.
Různé druhy texaských listin o nemovitostech
V Texasu existují tři základní druhy běžně používaných listin o nemovitostech:
- Obecná záruční listina – obsahuje výslovné i předpokládané záruky. Jedná se o preferovanou formu listiny z hlediska kupujícího, protože výslovně zaručuje celý řetězec vlastnických práv a zavazuje prodávajícího k obraně proti jakýmkoli vadám vlastnického práva, i když tyto vady vznikly před datem převzetí vlastnictví prodávajícím. Jedná se o nejběžnější typ listiny používaný při transakcích s obytnými nemovitostmi.
- Zvláštní záruční listina – prodávající ručí za vlastnické právo pouze od okamžiku, kdy převzal vlastnictví nemovitosti. Jinými slovy, prodávající je povinen bránit se pouze proti vadám vlastnického práva, které se vyskytly v době jeho vlastnictví. Zvláštní záruční listiny se běžně používají v obchodních transakcích.
- Listina bez záruk – Jedná se jednoduše o převod nemovitosti bez jakýchkoli výslovných nebo předpokládaných záruk. Prodávající tedy není povinen bránit se proti jakýmkoli vadám vlastnického práva bez ohledu na to, kdy vznikly.
TEXAS JE STÁTEM „NOTY“
Jak bylo uvedeno výše, převody a dohody týkající se nemovitostí musí mít písemnou formu, aby byly mezi stranami transakce vymahatelné. Aby však byly tyto listiny vymahatelné vůči třetím osobám, musí být uloženy ve veřejné evidenci.
Texaský zákon o evidenci se nachází v oddíle 13.001 texaského zákoníku o majetku. Tento zákon vyžaduje, aby převod nemovitosti nebo podílu na nemovitosti nebo hypotéka nebo svěřenecká smlouva byly uznány, potvrzeny přísahou nebo prokázány a uloženy tak, jak to vyžaduje zákon, aby byly platné vůči věřiteli nebo následnému nabyvateli v dobré víře. Nezapsaná listina je však závazná pro všechny strany listiny, dědice těchto stran a pro následného nabyvatele, který NEZAPLATÍ hodnotné protiplnění nebo který si listiny všimne.
BONA FIDE PURCHASERS
Jak jste si možná všimli, texaský zákon o zápisu se vztahuje pouze na „převod“ nemovitosti nebo „podílu na hypotéce nebo svěřenecké smlouvě“. Doktrína nabyvatele v dobré víře (Bona Fide Purchaser Doctrine), vytvořená zvykovým právem nebo judikaturou, nastupuje a stanoví, že určité převody nebo podíly na nemovitostech nejsou vymahatelné vůči následnému nabyvateli za hodnotu, pokud tento následný nabyvatel nebyl o předchozím převodu skutečně nebo domněle informován.
Pro upřesnění, doktrína dobrověrného nabyvatele umožňuje pozdějšímu nabyvateli mít přednost před předchozím konkurenčním nárokem na nemovitost, pokud pozdější nabyvatel (1) nabyl převod nebo podíl (2) za hodnotu (3) v dobré víře a (4) bez oznámení předchozího nároku.
TIPY OZNÁMENÍ
Mohou existovat různé formy oznámení. První a nejsilnější formou oznámení je „skutečné oznámení“. Skutečné oznámení existuje, když pozdější nabyvatel s jistotou ví, že předchozí konkurenční zájem existuje – viděl listinu.
Druhou formou oznámení je „konkludentní oznámení“. Tato forma oznámení vyplývá ze zákona – jakmile je listina řádně zapsána, má svět konstruktivní oznámení o vašem zájmu.
Třetí a zřídka zmiňovanou formou oznámení je „oznámení na základě dotazu“. Tento typ oznámení existuje, pokud je vzhled nemovitosti takový, že následný nabyvatel měl klást více otázek (nebo se dotazovat) na vlastnické právo k nemovitosti. Například pokud se vlastník pozemku A pokusí prodat kupujícímu B volný pozemek, ale na pozemku je postaven dům, bude B obviněn z Inquiry Notice, i když B pozemek ani dům na něm postavený nikdy neviděl.
The Farah Law Firm is Here to Help You
Naše advokátní kancelář je zde, aby vás krok za krokem provedla celým procesem. Jakmile je smlouva podepsána, může být pozdě nebo velmi obtížné opravit chyby, proto nám dovolte, abychom vám nyní pomohli. Naše kancelář se nachází v příhodném místě ve městě Mansfield, přímo uprostřed metropole Dallas-Fort Worth. Zavolejte našim právníkům v oblasti nemovitostí v Texasu ještě dnes a nechte naše zkušenosti a rozsáhlé znalosti texaského zákoníku o nemovitostech, aby vám zajistily klid na duši tím, že zajistí správné provedení vaší příští koupě nebo prodeje.
Kontaktujte nás pro klid na duši!