Všichni známe někoho, kdo umí úžasně najít ty nejlepší nabídky v okolí. Nemusí čekat až do Černého pátku, aby sehnali levnou televizi, a nakupují ve spořitelnách, ale vždycky vypadají jako milion dolarů. Existuje způsob, jak to udělat s nemovitostmi, kdy nalezení levného domu může ušetřit tisíce dolarů na úrocích a poplatcích?“
Lauren Rosinová je realitní makléřka v Arizoně, která pracuje s investory hledajícími výhodné nabídky. Kupujícím, kteří hledají levné domy, radí: „Spolupracujte s někým, kdo je na trhu, a ne s někým, kdo uvízl v MLS“ (multiple listing service).
„Většina mých investic je mimo trh, a než se dostanou do MLS, jejich cena se zvýší,“ dodává.
Pokud se snažíte přijít na to, jak najít levné domy ke koupi, podívejte se na některé z našich tipů a vytvořte si z nich strategii lovu domů.
Najít levné domy:
Chcete-li najít výhodnou nabídku, podívejte se blíže na nabídky v MLS. Zaměřte se na domy, které jsou na trhu již delší dobu. Tito prodávající jsou obvykle ochotni uzavřít dohodu, zejména pokud je kupní sezóna ve vaší oblasti téměř u konce a oni se potřebují přestěhovat.
Společně s vyšším počtem dní na trhu můžete vidět nedávné snížení ceny. Pokud prodávající snížil cenu, svědčí to pravděpodobně o dvou věcech: že má v požadované ceně prostor a že neobdržel žádnou nabídku.
Jste-li šikovní a ochotní dát si tu práci, hledejte v popisu nabídky „tak, jak je“. To je obvykle vodítko, že se jedná o opravený dům, který byste mohli koupit výhodně. Dejte si však pozor, aby vám to nepřerostlo přes hlavu, a ujistěte se, že jste si dům ještě nechali zkontrolovat. Peníze, které ušetříte na kupní ceně domu, byste mohli ztratit na opravách nutných k tomu, aby byl dům obyvatelný.
Můžete také hledat prázdné nebo zděděné domy. Některá města zveřejňují seznam volných bytů, který najdete na webových stránkách města. Tyto seznamy mají kategorie jedna, dvě nebo tři, které udávají, jak dlouho je dům prázdný a v jakém je stavu. Před nákupem z tohoto seznamu si uvědomte, že v některých jurisdikcích se domy, které se dostanou do kategorie tři – nejhoršího stupně – musí stát plně vyhovujícími předpisům, než město vydá osvědčení o užívání.
Možné zděděné domy najdete tak, že si přečtete místní nekrology a poté vyhledáte v záznamech o dani z nemovitosti majetek zesnulého. Mohou sice potřebovat nějaké kosmetické úpravy, ale pravděpodobně nebudou v tak špatném stavu jako prázdné domy třetí kategorie. Příbuzní zesnulé osoby se možná jen chtějí nemovitosti – a jejích povinností – rychle a za přiměřenou cenu zbavit.
Pokud opravdu nemáte štěstí, rozšiřte oblast hledání o vzdálenější čtvrti. Při nakupování domů s omezeným rozpočtem budete muset být flexibilní. Oblasti vzdálenější od městských center by mohly mít nižší ceny domů.
Prodejní nabídky mohou také představovat potenciální výhodnou nabídku. Prodávající již ušetří na provizi realitní kanceláře, takže na prodeji nemusí tolik vydělat. Bez agenta však mohou mít o hodnotě svého domu nadsazenou představu a možná je budete muset na trhu poučit.
Nalézt levné domy:
Využijte své sítě a dejte vědět, že hledáte dům ke koupi. Word-of-mouth vám může napovědět, kdo by se mohl potřebovat přestěhovat ještě předtím, než svůj dům uvede na burzu. Mějte uši otevřené pro životní okolnosti – například pracovní nabídku v jiném státě nebo rozvod – které by mohly vést ke stěhování. Někdy můžete podat nabídku ještě předtím, než prodávající svůj dům vůbec uvede na seznam.
Door-knocking je další osvědčenou metodou, jak najít domy mimo trh. Vyberte si čtvrť, kde chcete bydlet, a objíždějte ji a hledejte domy, které by mohly splňovat vaše kritéria. Představte se majiteli a zjistěte, zda je ochoten mluvit o prodeji nebo zda uvažuje o stěhování v příštím roce. I když nejsou otevření prodeji, možná znají souseda, který se plánuje přestěhovat.
Najít levné domy: Krátké prodeje
Krátké prodeje jsou prodeje domů, kde prodávající směřuje k exekuci. Současný majitel se dohodl se svým věřitelem na prodeji domu buď se ztrátou z hypotéky, nebo za aktuální nesplacenou částku.
Krátké prodeje mohou být rizikové, zejména pokud jsou iniciovány bankou. Pokud se prodávající odmítne vystěhovat, může se stát, že po uzavření smlouvy budete muset vynaložit náklady na vystěhování. Banky někdy shromažďují a drží několik nabídek, snaží se z nemovitosti vytěžit co nejvíce a nechávají vás v nejistotě několik měsíců.
Chcete-li najít krátké prodeje, vyhledejte v soudních záznamech „preforeclosures“ ve vašem okolí. Někdy jsou uvedeny na internetu nebo možná budete muset zajít do kanceláře okresního úředníka. Obraťte se na agentury, které se specializují na zastupování krátkých prodejů, a požádejte o zařazení do jejich mailing listu.
Při podávání nabídky na krátký prodej budete možná muset jednat jak se současným majitelem, tak s bankou, která vlastní hypotéku na dům. Vyjednávání může být složité. Než se rozhodnete podívat na krátký prodej, najděte si realitního makléře, který má s těmito jedinečnými prodeji zkušenosti.
Najdete levné domy:
Při exekuci je vlastníkem domu banka. Často je to krok po neúspěšném zkráceném prodeji a jednou z výhod koupě exekuce oproti zkrácenému prodeji je, že předchozí majitel se již odstěhoval.
Nalézání exekučních dražeb se liší podle města, okresu a státu. Některá města zveřejňují seznamy exekucí určených k dražbě na webových stránkách města; jiná vyžadují, aby banky zveřejňovaly seznamy dražeb v místních novinách. Pokud se zúčastníte exekuční dražby, musíte mít doklad o finančních prostředcích a být schopni zaplatit za nemovitost v hotovosti.
Koupě exekuce má některé vážné nevýhody. Nemovitost si musíte předem prověřit a často vám nebude umožněna prohlídka nemovitosti před zahájením dražby, takže nebudete předem vědět, jak vypadá uvnitř a zda je to dobrá nabídka. Není také neobvyklé, že majitelé domů v exekuci při odchodu rozeberou vše, co má nějakou hodnotu, až po měděné trubky.
Pokud vyhrajete zabavený dům v dražbě, můžete si nechat udělat domovní prohlídku, ale po prohlídce nemůžete vyjednávat o ceně. Jedinou možností je buď pokračovat v prodeji, nebo odejít, přičemž poplatek za inspekci vám nebude vrácen.
Rosin doporučuje, abyste se před dražbou zabaveného majetku seznámili s místními zákony. „Existují správcovské státy a soudní státy,“ říká. „Ve správcovském státě nabídneme dům, složíme zálohu 10 000 dolarů a druhý den jsou peníze splatné a je hotovo.“
Na východním pobřeží se setkáte s tím, že soudní státy vyžadují více kroků k exekuci a lhůtu na vykoupení. Redemption periods of up to six months after the foreclosure decree allow the previous owner to reclaim their property, so you’ll want to be careful of this.“
Banky označují domy, které zabavily v exekuci, ale neprodaly v dražbě, jako nemovitosti ve vlastnictví, neboli REO. Vyhledejte tento termín a PSČ místa, kde chcete bydlet, a najděte nemovitosti ve vlastnictví bank. Protože nemovitosti ve vlastnictví bank již prošly exekuční dražbou, ale neprodaly se, můžete být jediným zájemcem o koupi.
Při koupi nemovitosti ve vlastnictví bank bude na vás vyvíjen menší tlak než při koupi domu v dražbě, budete mít čas si dům prohlédnout a případně získat odhady případných nutných oprav, než podáte nabídku.
Nalézání levných domů:
Speciální programy
Existují dva vládou sponzorované programy, které vám mohou pomoci najít levný dům ke koupi, pokud splníte jejich požadavky.
Program Dobrý soused odvedle amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst (HUD) prodává rodinné domy v revitalizovaných oblastech s 50% slevou z katalogové ceny. Abyste se mohli do programu přihlásit, musíte být příslušníkem bezpečnostních složek, učitelem předškolní výchovy až 12. třídy, hasičem nebo zdravotnickým záchranářem. Domy naleznete na seznamu vašeho státu a jsou k dispozici ke koupi pouze po dobu sedmi dnů.
Pokud vám bude schválena koupě domu Good Neighbor Next Door, musíte podepsat druhý hypoteční list na částku slevy a obývat dům minimálně po dobu tří let. Po třech letech bude druhá hypoteční směnka vyplacena.
HUD Dollar Homes podporuje vlastnictví domů mezi rodinami s nízkými příjmy tím, že nabízí domy k prodeji za 1 USD. Jedná se o domy REO, které nebyly prodány v posledních šesti měsících a mají aktuální tržní hodnotu 25 000 USD nebo méně. Musíte splnit příjmové požadavky a podat žádost na webových stránkách svého státu, kde také najdete volné domy.
Využití vládních programů je jedním z Rosinových oblíbených způsobů, jak nastartovat nového investora k bydlení. Poradí jim, aby koupili a obývali dům po minimální požadovanou dobu, zatímco budou šetřit peníze na další investici, a pak se odstěhovali a pronajali, jakmile to bude možné.
Jak najít levné domy ke koupi?
Krátká odpověď zní: Buďte kreativní a počítejte s tím, že si dáte práci. I když můžete mít štěstí a narazit na výhodnou nabídku, můžete zvýšit své šance na nalezení levného domu tím, že si sestavíte plán a požádáte o pomoc odborného realitního agenta.