Slyšeli jste příběhy a viděli reklamy. Možná dokonce znáte někoho, kdo koupil dům levně v exekuční dražbě.
Teď uvažujete o koupi vlastního domu.
Máte PENÍZE z úspor nebo dědictví.
A lákají vás exekuční dražby (v nichž banky prodávají zabavené domy, aby se jich rychle zbavily). Koneckonců vidíte příležitost získat mnohem více domů za mnohem méně peněz.
Pokud to zní jako vy, dovolte mi, abych vás poctivě seznámil s nákupem domů v dražbě.
Nejprve mi dovolte, aby bylo jasno: nákup domu v dražbě NENÍ vhodný pro každého.
Na koupi nemovitosti musíte mít buď hotovost, nebo být ochotni vzít si rizikový, vysoce úročený úvěr „hard money“.
Musíte být opatrní.
Musíte vědět, co děláte.
A i pak je to riskantní.
Ale pokud se vám podaří dotáhnout koupi domu do dražby, můžete se dostat do domu až o 50 % levněji než za katalogovou cenu.
TRH FORECLOSURE
Nabytých nemovitostí je na americkém realitním trhu stále hodně, i když v některých oblastech (vzpomeňte na Floridu a Las Vegas) je jich mnohem více než v jiných.
ForeclosureRadar, komplexní nástroj pro sledování dražeb pro realitní profesionály, uvádí, že 80 % domů, které byly v únoru 2009 vydraženy v Kalifornii, bylo prodáno v průměru o 36,3 % pod cenou a 40 % domů prodaných v dražbách bylo prodáno s 50% nebo větší slevou. Ano, to jsou údaje z února 2009, ale vaše šance získat vražednou nabídku na dům v aukcích se jen zvyšují.
Lender Processing Services (LPS) vysvětluje, že počet zabavených domů ve Spojených státech neustále stoupá již pět měsíců v řadě a že současná zásoba zabavených domů ve Spojených státech je asi 7 milionů.7násobek historického průměru.
Zabavené domy jsou k dispozici, ale pokud chcete mít šanci na koupi zabaveného domu, měli byste být nejlépe připraveni vynaložit nejen peníze, ale i spoustu času na přípravu…
ZKUŠENOST S DRAŽBOU
Prvním krokem při přípravě na koupi domu ve správcovské dražbě je zajít na dražbu a zjistit, jaká tam skutečně panuje atmosféra. V každém okrese probíhají dražby trochu jinak a vy se budete chtít seznámit se záludnostmi dražby ve vaší konkrétní oblasti dlouho předtím, než začnete dražit. Vyberte si jeden týden a choďte na aukci každé ráno. Pokud se tam nemůžete dostat kvůli svému pracovnímu rozvrhu, zvažte možnost, že by akci zažil váš přítel nebo příbuzný a podal vám zprávu.
Spravedlivé varování:
Pokud máte práci na plný úvazek (a nepracujete v oblasti nemovitostí), může být náročné najít si potřebný čas na přípravu na dražbu nemovitostí a provést potřebný průzkum.
Když jste na dražbě, získejte představu o průběhu dražby a o tom, jak se lidé chovají. Všimněte si například, že většina dražitelů nosí sluneční brýle a drží ruce v kapsách; tyto triky jim pomáhají nedávat najevo své emoce, ať už jde o vzrušení nebo zklamání.
Sledování exekucí
Jakmile pochopíte proces dražby, budete chtít začít sledovat exekuce.
Oznámení o prodeji správcem nebo šerifem jsou zveřejňována v místních novinách každý týden po dobu několika týdnů před tím, než jsou prodána v dražbě. Pouhé nahlédnutí do novin vám však neposkytne aktuální informace, které skutečně potřebujete.
Na místo toho prozkoumejte různé nástroje pro sledování exekucí. ForeclosureRadar je jednou z nejlepších služeb, které jsem našel a které vám pomohou najít předběžné zabavení nemovitostí podle vašich konkrétních kritérií, jako je poštovní směrovací číslo, stáří, počet postelí a koupelen atd. a sledovat je až do data jejich dražby. Aplikaci ForeclosureRadar si dokonce můžete stáhnout do telefonu, takže místo toho, abyste si tiskli denní seznam a brali si ho s sebou na dražbu, můžete si všechny podrobnosti o denní dražbě jednoduše vytáhnout z telefonu. ForeclosureRadar však není zdarma a není dostupný ve všech 50 státech, takže si možná budete muset udělat nějaký průzkum sami.
DŮKLADNÁ DŮLEŽITOST
Dále přichází na řadu důkladná kontrola domů, které sledujete.
Zástavní práva a jejich pozice
Sledujte zveřejněnou počáteční nabídku na vašem seznamu (která se může měnit) a podívejte se na pozici zástavního práva, které zahajuje exekuci.
NIKDY, NIKDY nekupujte zástavní právo na druhé pozici nebo jakékoli zástavní právo, které není na první pozici, pokud přesně nevíte, co děláte.
Pokud jste koupili zástavu ve druhé pozici v dražbě, vaše koupě bude stále podřízena zástavě v první pozici, která by mohla být zabavena, čímž by došlo k vymazání podřízených zástav, takže všechny peníze, které jste vynaložili, by byly zbytečné.
Objednejte si předběžnou zprávu o vlastnictví od společnosti zabývající se vydražením. Některé titulové společnosti vám za to naúčtují poplatek, jiné vám ji poskytnou zdarma, pokud mají pocit, že mají dobrou šanci získat váš obchod. Vzhledem k tomu, že nákupy v dražbě přicházejí se všemi existujícími zástavními právy a věcnými břemeny, pomůže průzkum vlastnického práva v podobě předběžné zprávy o vlastnickém právu identifikovat věci, jako jsou zástavní práva finančního úřadu nebo daně po splatnosti, které musíte jako nový kupující zaplatit.
Stav domu
Někteří investoři se o vnitřní vzhled zabaveného domu příliš nezajímají, ale pokud v něm plánujete nějakou dobu bydlet nebo ho dokonce opravit a převést, měl by vás vnitřek alespoň trochu zajímat.
Získání přístupu do vnitřku domu předtím, než se o něj přihlásíte, je žádoucí, ale ne vždy je to možné. Pokud máte přístup do Multiple Listing Services prostřednictvím makléře nebo realitního agenta, můžete být schopni vytáhnout obrázky ze staré nabídky, kdy byl dům na prodej. Mějte na paměti, že tyto obrázky se mohou značně lišit od současného stavu vnitřku domu. Můžete se rozhodnout nahlédnout dovnitř okny nebo „náhodně“ vklouznout dovnitř, pokud je prázdný, ale mějte na paměti zákony a svou bezpečnost!
Také si důkladně prověřte několik domů, které byste chtěli koupit, a ne jen jeden, protože je pravděpodobné, že ten, který máte vyhlédnutý, může být buď odložen (a odkládán a odkládán), nebo prodán za vyšší cenu, než jakou jste ochotni zaplatit.
PENÍZE
Pro každou nemovitost, o kterou máte zájem, si spočítejte maximální nabídku. Zapište si ji a držte se své maximální nabídky, ani o haléř vyšší. Je snadné nechat se unést emocemi nabídkových válek, ale ochota nemovitost pustit je vaší záchrannou sítí.
Mnoho online sledovacích systémů má nástroje pro odhad ARV (hodnoty po opravě), ale přesnějším způsobem by bylo vytáhnout nedávné srovnatelné nemovitosti a vypočítat náklady na odhadované opravy sami. Přátelský dodavatel vám může být velmi nápomocen při stanovení ceny nástrojů a práce všech oprav, o kterých si myslíte, že by je bylo třeba provést. Pokud je vaším cílem nemovitost opravit a převést, musíte vzít ARV a odečíst odhadovanou hodnotu oprav, náklady na držení, náklady na uvedení na trh, pokud ji budete uvádět s realitní kanceláří, a zisk, který si chcete také vzít.
Kde berete peníze?
Nepředpokládáte, že půjdete do banky a požádáte ji o hypotéku na financování nákupu v aukci, že ne? Vzhledem k rizikům spojeným s nákupem domu v dražbě se to nestane.
Každý stát má trochu jiné zákony týkající se nákupu domů v dražbě.
Například v Arizoně musíte v dražbě složit pouze zálohu, ale na zaplacení celé částky budete mít jen několik dní. V Kalifornii musíte zaplatit v plné výši na dražebních schůdcích. Proto budete muset přinést pokladní šek na celou částku vaší maximální nabídky se jménem správce. Pokud nemovitost získáte za nižší cenu, než je vaše maximální nabídka, dostanete peníze zpět.
Mnoho lidí však nemá dostatek peněz, aby za dům zaplatili v hotovosti. Místo toho využívají „tvrdé peníze“.
Tvrdé peníze je termín, který označuje peníze půjčené od soukromého investora. Investor vám půjčí hotovost s vysokým úrokem (obvykle 12-18 %) a těší se, že mu nebudete schopni splátky vrátit, aby si mohl nemovitost vzít. Hard money může být riskantní, ale pokud si můžete dovolit tyto splátky platit a myslíte si, že nemovitost poměrně rychle prodáte, může to fungovat.
Pokud chcete v domě bydlet
Nikdy by se však nevyplatilo použít hard money na koupi domu, ve kterém se chystáte bydlet, protože hard money půjčky jsou krátkodobé a mají vysoký úrok.
Pokud vás zajímá, zda můžete ušetřit peníze tím, že si koupíte zabavený dům, ve kterém budete bydlet, a NEMÁTE jednorázovou hotovost (třeba z úspor nebo dědictví), dražby nejsou tou správnou cestou. Místo toho je nejlepší spolupracovat s realitním makléřem a prohlédnout si exekuce, které jsou na běžném trhu s nemovitostmi. I tak můžete najít velké úspory a v závislosti na domě se můžete kvalifikovat pro tradiční bankovní financování.
Foto: AR McLin.
.